Bu tur konut fiyatı toparlanması sona erdi mi?
Sosyal Bilimler Akademisi Mali Strateji Araştırma Enstitüsü Cuma günü "Çin Konut Piyasası Aylık Analiz Raporu" nu yayınladı.Nisan ayında 141 örnek şehir arasında 109'un aylık% 1'in altında bir büyüme oranına sahip olduğuna ve 32 şehirde hafif bir düşüş olduğuna işaret etti. Bu da, bu tur konut fiyatı toparlanma döngüsünün sona erdiğini gösteriyor.
Rapor, yerel emlak patlamasına yanıt olarak, yerel yönetimlerin "ortaya çıktıklarında proaktif olarak saldır ve savaş" şeklinde bir kontrol stratejisi benimsemeleri gerektiğine inanıyor. Kentsel politika perspektifinden, ikinci kademe şehirlerdeki yetenekler için rekabet artmış ve giriş eşiği düşürülmüştür, bu da spekülatörlerin politika boşluklarından yararlanmasına neden olmuştur.
Bu nedenle, bu rapor aynı zamanda, düzenleyici politikanın gücünü korumak için öncelikle "konut ve spekülasyon yapmama" konusunda ısrar etmemiz gerektiğini de tavsiye ediyor. İkincisi, piyasadaki sıcak paranın izlenmesini ve erken uyarılmasını artırmaktır. Üçüncüsü, yetenek mücadelesine katılırken, ikinci kademe şehirler, ileride olabilecek konut spekülasyonlarıyla başa çıkmak için ön planlar yapmalıdır.
Diğer veriler de Çin Sosyal Bilimler Akademisi'nin "bu tur konut fiyatındaki toparlanmanın sona erdiği" görüşünü doğruluyor. Sakinlerin azalan etkisi görülmeye başlıyor Sürekli emlak piyasası düzenlemesine bağlı olarak, ipotek kredilerindeki artış, orta ve uzun vadeli kredilerde 354,3 milyar yuan artarak, bir önceki yıla göre 89,8 milyar yuan düşüş kaydetti.
Hepimizin bildiği gibi, bu emlak büyüme döngüsü üç yıldan fazla sürdü. 2014 yılı gibi erken bir tarihte, yurt içi gayrimenkullerde devam eden düşüş nedeniyle, çeşitli bölgelerdeki gayrimenkul düzenlemelerinde gevşeme işaretleri görüldü. 2015 yılının başında Çin merkez bankası gevşek bir para politikası benimsedi ve ardından o yılın Haziran ayında Çin borsasında ender bir borsa çöküşü yaşandı.Ekonomik büyümeyi dengelemek ve finansal risklerden kaçınmak için yeni bir gayrimenkul teşvik politikaları başladı.
Özellikle Mart 2015'te merkez bankası, emlak piyasasında beş bakanlık ve komisyonla ortaklaşa yeni bir politika yayınladı, bu meşhur 330 Yeni Anlaşma. İlk konut için ihtiyat fonu kredisi için asgari peşinat% 20'ye, ikinci konut için peşinat% 40'a, bireysel konut devri için işletme vergisi muafiyet süresi de 5 yıldan 2 yıla indirildi. Birden fazla politikanın teşvik ettiği Shenzhen ve Xiamen gibi birkaç şehirdeki gayrimenkuller iyileşmede başı çekti.
Sonuç olarak, birinci kademe şehirler hızla yükselmeye başladı ve bunu birkaç ikinci kademe şehir izledi.Emlak kontrol politikalarının uygulamaya konulması, spekülatif alıcıları ikinci ve üçüncü kademe şehirlere zorladı. Artık doğu kıyı kentlerindeki ikinci ve üçüncü kademe şehirler tekrar kovulduğu için, Urumçi, Harbin, Xi'an, Changchun, Haikou gibi uzak bölgelerde ikinci ve üçüncü kademe şehirler aramaya başladılar ve hatta dördüncü kademe şehirlerin konut fiyatları 10.000 yuan'dan fazla ateşlendi. .
Aslında, bu tur emlak fiyatları üç yıl üst üste yükseldi.Geçmiş konut fiyat artışlarının aksine, gayrimenkulün finansal riskleri daha da yoğunlaşıyor: Bir yandan, 2015 öncesi Çin'in gayrimenkullerinin kaldıraçlanması gerekmesine rağmen, kesinlikle son üç yıla benzemiyordu. Bu çok çılgınca. Şu anda, yurt içi yerleşiklerin toplam bireysel kredileri, GSYİH'nın yaklaşık yarısını oluşturmaktadır. İnsanlar arasında emlak spekülasyonuna duyulan coşku küresel tarihte nadirdir.
Öte yandan, geçmişte konut fiyatı artışlarını teşvik etmenin tek yolu konut kredileriydi. Mevcut konut fiyat artışları, birden fazla kanaldan fon girişi. 2017 yılında çeşitli yerlerde konut fiyatları yükseldi ve ipotek ana itici güç olmadı, ancak büyük miktarda tüketici kredisi, peşinat kredisi ve diğer fonlar gayri yasal olarak gayrimenkul piyasasına girdi.uzun vadeli krediler için bu tür kısa vadeli kredilerin riski ortadadır.
Aynı zamanda, bankaların, tröstlerin, P2P'nin, özel sermaye fonlarının ve diğer fonların bilanço dışı varlık yönetimi fonları gayrimenkul sektörüne aktı. Bu fonların girişi "öngörülemeyen risklere" dönüşür. Neyse ki, daha sonra düzenleyiciler tarafından tamamen bloke edildi, ancak emlak piyasasına gizlice ne kadar fon aktığını bilmiyoruz.
Bazı insanlar sorabilir, şimdi ülkenin konut fiyatları iyi yükseliyor, neden konut piyasasının yılın ikinci yarısında soğuyacağını ve konut fiyatlarındaki toparlanma döngüsünün sona erdiğini söylüyorsunuz? Aslında, emlak piyasası ile borsa arasında pek çok benzerlik var.Emlak piyasasının mevcut turunun üç işaretle sona erdiği sonucuna vardık:
Konut fiyatlarının yükselmeden oldukça iyi olabileceğine inanan emlak piyasasını küçültmeye cesaret eden pek fazla insan yok. Emlakla ilgili herhangi bir kötü haberden farklı. Birinci ve ikinci kademe şehirler veya ikinci ve üçüncü kademe şehirler olsun, ülke çapındaki şehirler. İster doğu kıyı bölgelerinde, ister uzak bölgelerde olsun, dördüncü sınıf şehirlerin konut fiyatları bile 10.000 yuan'dan fazla arttı. Konut fiyatlarındaki kapsamlı artış, pazarın tamamlanmaya yaklaştığını gösteriyor.
Aslında, Sosyal Bilimler Akademisi'nin işaret ettiği konut fiyatı artışındaki kademeli yavaşlamaya ek olarak, bu tur konut fiyatı toparlanma döngüsünün sona yaklaştığına inanmamıza neden olan birkaç neden daha var; Birincisi, Fed faiz artırım döngüsüne girmiş ve Haziran ayı faiz artışı teyit edilmiştir. . Fed'in faiz artırımıyla karşı karşıya kalan Çin merkez bankası, döviz kurunu istikrara kavuşturmak için para birimini aynı anda sıkılaştırmalı ve bu da yurtiçi gayrimenkulde yetersiz likiditeye neden olacaktır.
Dahası, yurt içi mortgage faiz oranları daha önce tarihsel olarak düşük seviyelerde seyrederek birçok spekülatif alıcıyı pazara çekecektir.Şu anda yurt içi mortgage faiz oranları yükselişe geçmiştir.Geçen yılın aynı dönemine kıyasla mortgage faiz oranları% 23 artmıştır. Daha fazla yükselme eğilimi, konut alıcıları üzerindeki kredileri geri ödeme baskısını artıracak ve bu da spekülatif ev alımları talebini azaltmada iyi bir etkiye sahip olacaktır.
Dahası, merkezi hükümet "evler spekülasyon için değil, insanların yaşayacağı yerlerdir" kavramını öne sürmüş ve emlak yönetmeliğinin spekülasyondan arındırma ve kaldıraç oranını düşürme inancını ve kararlılığını defalarca yinelemiştir. Şu anda İskân ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın aşırı hızlı konut fiyat artışlarıyla bahsettiği 12 kentin yanı sıra, tüm kentler merkezi hükümetin şehre özgü politikalarından etkileniyor. üçüncü kademe şehir.
Son olarak, uzun vadeli gayrimenkul mekanizması, konut alımlarına olan talebi de yönlendirecektir.Şu anda, çeşitli bölgelerde kiralama piyasasına yönelik finansal destek artmaktadır. "Eşzamanlı kiralama ve satış" vurgusu ile bazı ticari bankalar da "kiralık konut kredisi" işi açmıştır. "Aynı kira ve satış haklar" politikasının uygulanması ile birçok göçmen, konut sorunlarını önce ev kiralayarak çözebilmektedir.
Ülkenin emlak piyasası çılgınca yükseliyor olsa da, mevcut üç yıllık konut fiyatı artış döngüsü kesinlikle sona eriyor. Bu, esas olarak iç ve dış ortamdaki dramatik değişikliklerden kaynaklanıyor. Sermaye piyasasında meşhur bir sözü hatırlıyorum: pazar, uzunlar ve kısalar birbirinden uzaklaştığında açılır, tüm taraflar tereddüt ettiğinde yükselir ve refahın son çılgınlığında sona erer.
