Gelecekte, konut fiyatları on yıldan daha eski seviyelerine geri dönebilir mi?
Çin'deki çoğu şehir şu anda yükselen bir saldırı dalgası geçiriyor. Bazı insanlar gökyüzüne adım atıp ev almak için acele etmenin acısına dayanamıyor. Ancak, konut fiyatlarını daha uygun hale getirecek emlak düzenleme ve kontrol politikalarını dört gözle bekleyen daha fazla insan var. Üç ila dört yüz bin setin olduğu on yıldan fazla bir zaman öncesine geri dönün. O zamana kadar, ülkedeki herkesin bir evi olacak ve herkesin barınma hayalini gerçekleştirerek yaşayacak bir evi olacak.
Ancak uzmanlar, hükümetin, emlak şirketlerinin ve bankaların gayrimenkulün keskin bir şekilde yükselip düşmesine izin vermeyeceklerini söylüyorlar.Konut fiyatları son yıllarda on kattan fazla artmış olsa da ev satın almayanların şikayetleri var, ancak konut fiyatları sert düşerse Ekonomik istikrarı ve sosyal istikrarı etkileyeceğinden, bir evin çok ucuza alınabildiği döneme ev fiyatlarının düşmesine izin vermesi mümkün değildir.
Aslında, hükümetin emlak kontrol politikası, herkesin bir ev satın almaya gücünün yeteceği anlamına gelmiyor, sakinlerin konut sorununu "eş zamanlı kira ve satış" yoluyla çözmek anlamına geliyor. Bu nedenle, gayrimenkul düzenlemesinin nihai amacı, konut fiyatlarının 10 yıldan daha uzun bir süre önce set başına üç ila dört yüz bin yuan düzeyine düşmesini sağlamak değildir. Hükümetin gayrimenkul kontrol politikaları yayınlamasının üç ana amacı vardır:
İlk olarak, sistemik finansal riskleri kontrol etmeye yardımcı olacak aşırı gayrimenkul kaldıraç oranını azaltın. İlk ev kredisinin maliyeti yalnızca% 20, ikinci ev kredisinin maliyeti yalnızca% 30 ve bankanın ipotek faiz oranı, gösterge faiz oranının% 15 üzerinde dalgalanıyorsa, o zaman gayrimenkul kaldıraç oranının çok uzun olacağını ve sistemik finansal risklerin sonunda kontrol edilmesinin zor olacağını hayal edin.
İkincisi, hükümetin gayrimenkul düzenlemesi, gayrimenkul fiyatlarında büyük dalgalanmalardan kaçınarak gayrimenkulü speküle etmek ve gayrimenkulü konutlara iade etmektir. Başka bir deyişle, ev spekülasyon için değil, insanlar içindir. Gelecekteki konut fiyatları, yerel sakinlerin ortalama gelirine bağlanacaktır.
Konut fiyatları yerel sakinlerin geliriyle bağlantılıysa, emlak iniş ve çıkışları önleyebilir ve sağlıklı ve sürdürülebilir bir kalkınma yoluna dönebilir. Şehir sakinlerine gelince, konut fiyatları speküle edilmeyecek, konutlara döndükten sonra daha fazla insan konut hayallerini gerçekleştirecek, ancak her ailenin bir ev satın alması gerekmeyecek.
Üçüncüsü, emlak düzenleme ve kontrol politikaları yoluyla aşırı sıcak emlak piyasası soğuyacaktır. Karar vericiler, gayrimenkulün diğer sektörlerle birlikte gelişip zenginleşeceğini umuyorlar. Gayrimenkulün öne çıkmasını istemiyorlar. Yatırım fonları gayrimenkul sektörüne gidiyor. Diğer sektörler uzun vadeli bir gerileme yaşıyorsa, Çin ekonomisi yapısal dengesizlikler yaşayacak ve sürdürülmesi zor olacak. Uzun vadeli ve istikrarlı gelişme.
Şimdi sorun yeniden geliyor, konut fiyatlarının yükselmesi ve düşmesi normal ... Teoride, yüksek konut fiyatlarının artması gerektiğinde, geri çekilmeleri gerekiyor. Ama aslında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki gayrimenkuller, on yıldan daha uzun bir süre önce 300 ila 400 bin yuan değerinde bir ticari ev seviyesine düştü.
Her şeyden önce, son yıllarda yerel halkın gelir seviyesi yükselirken, fiyat seviyesi de yükseldi. Dolayısıyla, konut fiyatları on yıldan daha önceki seviyeye düşerse, gelir ve fiyatlar da gerileyecektir. Ve on yıldan daha uzun bir süre önce, birinci kademe şehirlerin kişi başına geliri iki ila üç bin yuan idi ve şimdi yedi ila sekiz bin yuan. Çörek satın almak için fiyat birkaç sent, çörek satın almak ise 2 yuan. Gelir ve fiyatlar yükseliyor ve konut fiyatları orijinal fiyatlarına geri dönemiyor.
Dahası, geliştiriciler için arazi edinme ve ev inşa etme maliyetleri artıyor, başka bir deyişle, aynı arazi gayrimenkul projelerinin yapımında kullanılıyor, ancak geliştiricilerin maliyetleri keskin bir şekilde artıyor. Gayrimenkul projeleri inşa etmenin teknik seviyesi çok fazla değişmemiş olsa da, malzeme maliyetleri, işçilik maliyetleri, satış maliyetleri ve arazi fiyatları yükseliyor. Konut fiyatları düşse bile son üç ile dört yüz bin arasında bir ev satın alma düzeyine düşmeyecektir.
Son olarak, Çin'de ilk ev için ödenen kredilerin oranı% 30 olsa bile, ikinci ev için ödenen kredilerin oranı yaklaşık% 50'dir. Ancak konut ipoteklerinin kaldıraç oranı tamamen ortadan kaldırılamaz. Ve daha yüksek bir kaldıraç oranı, konut sakinlerinin birkaç kez bir ev satın alma gerçek yeteneklerini artıracaktır. Gelecekte, yurtiçi sakinler yine de kolayca ipotek alabilecek ve yüksek kaldıraçla konut satın alabilecek. Ev fiyatlarının, on yıldan daha uzun bir süre önce birinci sınıf şehirlerde üç ila dört yüz bin yuan ile bir ev satın alma olasılığına geri dönmesi de çok zordur.
Peki, gelecekte Çin emlak piyasasında makul bir fiyat düşüşü ne kadar olacak? Birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının, sakinlerin ortalama gelirinin 15 ila 20 katı, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının ise sakinlerin ortalama gelirinin 10-15 katı olması gerektiğine inanıyoruz. Elbette, her ailenin parası yetmez, ancak çoğu aile, birkaç yıllık sıkı çalışmanın ardından barınma hayallerini gerçekleştirebilir.
Örneğin, Şangay sakinlerinin ortalama yıllık geliri 80.000 yuan'dır ve 90 metrekareden fazla bir mülk satın almak kabaca 1,2 milyon ile 1,6 milyon arasında olmalıdır. Yani birinci sınıf şehirlerde konut fiyatları metrekare başına 12.000 ile metrekare başına 16.000 arasında değişiyor. Şu anda, Şangay'da konut fiyatı metrekare başına 70.000 ila 80.000 yuan arasında ... Bir yıllık sıkı çalışmadan sonra, yalnızca bir metrekare gayrimenkul satın alabilirsiniz. Bu nedenle birinci kademe şehirlerde çalışan pek çok insan sadece konutlarda yaşayabilmektedir.
Bu bağlamda, Çinin birinci ve ikinci kademe şehirlerindeki gelecekteki konut fiyatlarının muhtemelen "yumuşak bir iniş" olacağına inanıyoruz. Birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarını her yıl% 15-18 oranında düşüren hükümetin emlak kontrol politikaları, yerel sakinlerin gelirleri ise yıldan yıla artıyor. Bu şekilde, konut fiyatlarındaki yıllık düşüş, yerel sakinlerin geliri ev satın alabilecek duruma gelene kadar yerel sakinlerin gelirindeki artış oranına karşılık gelir. Bu şekilde, konut fiyatlarındaki büyük dalgalanmalar nedeniyle finansal sistemin finansal sistemi şok etmesi engellenebilir.
On yıldan daha uzun bir süre önce Çin'in ev fiyatlarının metrekare başına üç veya dört yüz bine düşmesini sağlamaya çalışmak gerçekçi değil. Çin'in emlak yönetmeliğinin önemli amacı, konut fiyatlarını meskenlere döndürmektir, yani konut fiyatları yerel halkın geliriyle ilişkilendirilmelidir. Mevcut kaldıraç indirimi bağlamında, büyük şehirlerde ikamet edenlerin çoğu, on yıldan fazla süren sıkı çalışmayla konut hayallerini gerçekleştirebilirler ve konut fiyatlarının ulaşılamayacak kadar yüksek olması kesinlikle mümkün değildir.
