Dalian, fiyat limitinin ardından bir karışıklık dönemine giriyor
Editörün Notu: İstatistiklere göre Çin'in kentleşme oranı% 60'a ulaşırken, "konut, konut, spekülasyon yok" emlak piyasasını yeni bir döneme sürükledi. Fiyat ve kredi kısıtlamaları altında, Çin'in emlak piyasasının bu dalgası 2015'ten bu yana eşi görülmemiş derecede büyüktü ve 2019'un sonunda Çin'de olacak. Ana akım şehirler nasıl bitecek, gelişecek ve dönecek?
İşlem piyasayı görüyor, politika alan kazanıyor, arazi arzı belirleniyor ve hane geliri satın alma gücü oluyor.Son olarak, birçok taraf 2020'yi öngörüyor. Bu incelemeye dayanarak, Leju Genel Yayın Yönetmeni ve Leju Finans Araştırma Enstitüsü birlikte 2019 Çin 40 şehir emlak piyasası memorandumunu başlattı. Güvenilir şehir verileriyle 2019'da Çin'in emlak piyasasını gerçekten eski haline getirin.
Şehre Genel Bakış · Dalian: 2019 yılında yeni konut işlemleri alanı bir önceki yıla göre% 6 azaldı, ortalama fiyat% 5.8 arttı ve miktar sabit kaldı. 2019 yılında, 5,29 milyon metrekare işlem hacmiyle Dalian arazi piyasası, yıllık% 223 artışla sıcaktı. 2019'un ortalarında Dalian katı fiyat limitleri getirdi ve alıcıların kafası karıştı ve bekle ve gör duyguları daha ağırdı. Sadece "cahil ve anlamalı", müşterilerin "para tutup beklemelerini ve görmelerini" geliştirmesi ve yatırım müşterileri "kademeli olarak listeden çıkarılması" gereken müşteriler.
2020 Emlak Dalian Endeksi:
2019'da hükümetin fiyat limiti, yukarı kanalda Dalian emlak piyasasını kesintiye uğrattı. 2020'de piyasa duyarlılığı bir süre daha durgun olmaya devam edecek, ancak sadece talep üzerine satılabilir.
Pazar: Yeni ev müşterilerinin geri dönüşü, stok konut işlemlerinin sollanmasını teşvik eder
Veriler, 2019 yılında, Dalian'ın yedi bölgesinde yeni inşa edilen ticari konutların toplam arzının yıllık% 3,0 düşüşle 5,22 milyon metrekare olduğunu; toplam yıllık işlem hacminin yıllık% 6,0 düşüşle 6,3 milyon metrekare olduğunu; yıllık ortalama işlem fiyatının metrekare başına 14,723 yuan olduğunu ve yıllık bazda% 5,8 artış gösterdiğini gösteriyor; Konut binalarının işlem değeri 2018'de olduğu gibi 92,8 milyar yuan'a ulaştı.
Sigorta Gu Enstitüsü Kuzeydoğu Şubesi'nden bir analist, Dalian ticari konut piyasasının değerinin son üç yılda 90 milyar seviyesinde kaldığını ve satışlardaki düşüşle birlikte pazar kapasitesinin önemli ölçüde küçülmediğini, Dalian pazarının esnek ve istikrarlı olduğunu söyledi.
2019 yılında arzdaki düşüşün üç ana nedeni var: Biri emlak şirketlerinin envanterindeki düşüş, ikincisi 2018'de sık sık yapılan arsa ihalelerinin 2019'un ilk yarısındaki arzın 2018'deki aynı döneme göre daha az olmasına neden olması ve üçüncüsü, 2018'deki arzın nispeten yüksek olması. Normallik düştü.
İşlem hacmindeki düşüşün dört ana nedeni var: Birincisi, konut alım kısıtlama politikasının konut alımlarına yönelik bazı talebi engellemesi; ikincisi, fiyat kısıtlama politikasının piyasa bekle-gör hissini artırması; üçüncüsü, fiyat artışlarının konut talebinin bir kısmının stok konutlara kaymasına neden olması ve dördüncüsü, arzdaki düşüşün bazı müşterilerin kaybına yol açmasıdır. .
Ortalama işlem fiyatındaki artışın iki ana nedeni vardır: Biri arazi gibi üretim malzemelerinin maliyetinin artması, ikincisi ise ana işlem alanının fiyatındaki artıştır.
Aylık arz ve satış eğilimleri açısından, arz açısından bakıldığında, 2019'un ilk yarısında Dalian emlak piyasasında yeni inşa edilen ticari konut arzı, ağırlıklı olarak eski pazarın yenilenmesi şeklinde ortalama aylık ortalama 352.000 metrekare ile düşük bir seviyedeydi.Yeni pazar, yılın ikinci yarısında piyasaya girecek ve ortalama aylık arz Hacim 518.000 metrekareye ulaştı; işlem bazında ortalama aylık satış hacmi 525.000 metrekare oldu.Ocak ve şubat hariç aylık işlem hacmi görece ortalamaydı.Haziran ayında aylık sprint görev düğümü en yüksekti ve 660.000 metrekareye ulaştı. Nisan ayından Mayıs ayına kadar, Dalian'daki ticari konut binalarının ortalama işlem fiyatı, ülkeyi aylık bazda yükseltti. Temmuz ayında ortalama fiyat, 15.545 yuan / düz ile son yılların en yüksek noktasına ulaştı. Fiyat sınırlama politikası Temmuz sonunda uygulandı ve ortalama işlem fiyatı düştü. Kasım-Aralık Ana işlem alanı yapısındaki değişikliklerden etkilenen yedi ilçedeki ortalama işlem fiyatı sona erdi.
Kaisa Yuejing açılış sitesi Aralık 14, 2019
Kimyasal döngü perspektifinden bakıldığında, 2019'da Dalian'ın yedi ilçesinde yeni inşa edilen ticari konut stoğu, yıllık% 10,4 düşüşle 9,32 milyon metrekare; kimyasal madde döngüsü 17 aydı, 2018'de olduğu gibi; genel pazar envanteri ve kimyasal madde döngüsü düşmeye devam etti ve pazar sağlıklıydı Derece iyidir.
Bunlar arasında, sıradan konut stoku 5,81 milyon metrekare ile en yüksek olanıdır, ancak en kısa elden çıkarma süresi 13 aydır; villa ve apartmanların bertaraf döngüsü 27-30 aydır ve makul bir aralıkta tutulur; ticari envanter 3.86 milyon metrekare, bertaraf döngüsü 103 ay gibi uzun bir süredir satış baskısı görece yüksek, ofis ürünleri stoğu görece az ve eleme döngüsü 73 aydır ki bu Dalian'ın ana ürünü değildir.
Yeni konut ve stok evlerinin işlem hacminin karşılaştırılmasından, Dalian emlak piyasası 2014 yılında bir kredi kısıtlama politikası getirmiş ve borsaların işlem hacmi 2013'e göre önemli ölçüde düşmüş, emlak piyasası 2015'ten 2017'ye toparlanmış ve stok evlerinin işlem hacmi istikrarlı bir şekilde artmıştır; 2018-2019 Ulusal politikalardan ve konut fiyatlarındaki aşırı hızlı yükselişten etkilenen Dalian, art arda satın alma kısıtlaması ve fiyat kısıtlama politikaları uygulamaya koydu, ancak aşırı yüksek yeni konut fiyatları ve sınırlı arz, piyasada net bir dışlama etkisi yarattı ve bazı ev alıcıları, borsa konut piyasasına sıkıştırıldı. Stok konut işlem hacminin düşmek yerine yükselmesini ve yeni konut almasını sağlamak amacıyla.
Geçtiğimiz yıllardan itibaren, hisse senedi konutlarının işlem fiyatı 2014'ten 2015'e göre nispeten sabit kaldı. 2017'den sonra, emlak piyasası toparlandıkça, hisse senedi konutlarının ortalama işlem fiyatı keskin bir şekilde arttı. Yeni konut fiyatları ile karşılaştırıldığında, yeni konut / anonim işlem fiyatlarının oranı 2017'den bu yana her geçen yıl artmaktadır. Yeni konut fiyatlarındaki hızlı artıştan etkilenerek, ters-aşağı bir durum söz konusu değildir.
Politika: Dalian emlak piyasası sıkı bir kontrol dönemine girdi
a. 2019 yılının Ocak ayında Dalian arazi tarafı prim oranının üst sınırını% 70'den% 49'a indirdi. Üst sınıra ulaştıktan sonra ihale aşamasına girdi; Mayıs 2019'da Dalian, aşırı konut fiyatları nedeniyle İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından "uyarıldı". Çin Halk Cumhuriyeti Merkez Komitesi Politbüro toplantısında, "Evlerin spekülasyon için değil yaşamak için kullanıldığı ve mülkü kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanmadığı konumlandırılmasında ısrar edin." Dalian'ın piyasası, ulusal "istikrarlı" kelimesinin ardından rekor fiyatlara derhal küresel bir sınır uyguladı. açılış konuşması.
etkiler: 2019 yılında arz düştü, bazı evlere olan talep bastırıldı, piyasada bekle-gör duygusu arttı, bazı evlere olan talep stok evlerine kaydı ve arzdaki düşüş bazı müşterilerin kaybına neden oldu.
Dalian Belediyesi Halk Hükümet Dairesi bir fiyat sınırlama emri yayınladı
b. "Dalian'da Hane Halkı Kayıt Yönetimine İlişkin Çeşitli Hükümler" 1 Şubat'ta yürürlüğe girerek aile planlaması için kesinti endeksini iptal etti ve hane halkı kaydı ile aile planlamasının tamamen ayrılmasını sağladı. 11 Haziran'da, "Dalian'da Yetenekler için Konut Güvenliğinin Uygulanmasına İlişkin Ayrıntılı Kurallar" ilan edildi.
Etki: Dalian Şehri, merkezi kontrol tonunu yakından takip eder ve satın alma kısıtlaması ve arazi müzayede politikaları gayrimenkulün sağlıklı gelişimine rehberlik etmiştir.Kentsel yerleşim kısıtlamalarının açılmasıyla birlikte, belirli bir nüfus girişi getirebilecek yetenek tanıtımı ve yerleşimi ile ilgili politikaları da uygulamaya koymuştur. Ancak, sektörde insanları tutmak uzun vadeli bir önlemdir ve piyasanın genel istikrarı gelecekte daha açık hale gelecektir.
"Dalian Daily" Dalian yetenek tanıtma politikasını bildirdi
Arazi: ticari ve konut arazi işlemlerinin patlayıcı büyümesi
2014 yılında emlak piyasası stok boşaltma döngüsüne girdi ve Dalian'daki arazi piyasası arzı keskin bir düşüş gösterdi. 2015'ten 2018'e yıllık ortalama arz 2,62 milyon metrekare ve işlem hacmi 2 milyon metrekareden azdı. 2018 yılının Mayıs ayında Dalian, yeni politikaya göre arazi müzayedeleri için yeni bir anlaşma yaptı. İnşaat ve kiralama alanı artmış, arsa fiyatlarını yükseltmiş ve emlak şirketlerinin maliyetini artırmıştır.Arsa piyasası bir zamanlar durgunlaştı; 2019 Ocak ayında arazi müzayedesi yeni bir politika yayınladı ve inşaatın bir kısmı, özel planlama ve özel kiralık konut koşullarına göre spesifik proje tahsisini belirlemek için revize edildi Ayrıca, ticari ve marj göstergelerinde yapılan ayarlamalar, düşük ticari konut stokları, etkin stokların dibe vurması ve finansman ortamının geçici olarak gevşemesi sıcak arazi piyasasına katkıda bulundu.İşlem hacmi yıllık% 223 artışla 5,29 milyon metrekareye ulaştı. Hacmi yenileme niyeti belliydi.
Fiyatlar açısından 2016'dan beri Dalian'da arsa fiyatı yüksek ve prim yükseldi. 2017 yılında arsanın başlangıç fiyatı yüksek bir seviyeye ayarlandı ve fiyat yükseldi, bu da arsa işlem fiyatının artmaya devam etmesine neden oldu; 2018'den 2019'a kadar Dalian sürekli olarak bir prim tavan politikası uygulamaya koydu ve prim oranı düşük oldu. Sürdürülen yüzeyde, kapsamlı arazi fiyatı 2019'da düştü, ancak pratik açıdan, arazi müzayedesi piyasasının başlangıç fiyatı yükseldi.Kiralanan inşaat / rekabetçi inşaat alanına ek olarak, çeşitli bölgelerdeki ticari ve konut arazilerinin fiili satılabilir fiyatı hala yüksek. Bunların arasında, Ganjingzi Bölgesi Sporları Yeni Şehri ve Dalian Körfezi henüz ana gücü sağlamazken, Jinzhou Havaalanı, Xiaoyaowan Geliştirme Bölgesi ve Lushun Yeni Şehri bir araya toplanmış durumda.
Gayrimenkul işletmelerinin yerleşimi açısından beş ana özellik vardır. Birincisi, büyük işlem hacmine rağmen, gayrimenkul şirketlerinin arazi rezervleri dağınık durumda ve sadece China Resources Land, Wanda, China Shipping ve diğer emlak şirketleri arazi rezervlerini artırdı; ikincisi, arazi edinme maliyeti ve riski arttı ve kooperatif arazi edinim yöntemleri daha yaygın hale geldi; üçüncüsü, gayrimenkul şirketleri Önemli homoloji ve homojenlikle varoşlarda bir araya gelin; dördüncü, Longfor, China Shipping, Hengyi, New Hope, Greentown, China Resources Land, Dahua ve Wanda yüksek fiyatlarla arazi satın alıyor ve bu emlak şirketleri dizisi daha yüksek arazi edinme maliyetine sahip; Arazi edinim modunun oranı artmıştır.
Envanter boşaltma ve piyasa gerileme döngülerinin ikili etkisi altında, ana şehrin arazisi yetersiz, yüksek seviyeler yükseliyor, yakın şehirlerde istikrarlı arz var, değer artıyor, yeni ilçeler ortaya çıkıyor ve istikrarlı büyüme. 2020'de arz dalgasının gerilemesi ve arazi piyasasının normal mantığa dönmesi bekleniyor. Emlak şirketleri pazara "hakim" olmaya devam ediyor ve çeşitli bölgelerdeki arazi fiyatları artmaya devam edebilir.
Ev fiyatının gelire oranı: 11.76
Şu anda, Dalian şehri yaklaşık 100 metrekare ve toplam fiyat yaklaşık 2 milyon. Şu anda 2019 yılında kişi başına harcanabilir gelir açıklanmadı. Dalian'ın 2018'de 43550 kişi başına düşen kentsel harcanabilir geliri temelinde hesaplanan, dört kişilik bir aileye sahip orta sınıf bir aile bir ev satın almak için bir birim olarak kullanılırsa, yıllık gelir 174.200 yuan'dır. Böylelikle konut fiyatı-gelir oranı 11,76 olarak ülkede çok yüksek değil.
Ev satın alma zihniyeti: piyasada bekle ve gör havası artar
2019 yılında, Dalian emlak piyasasında alıcı ve satıcıların zihniyetindeki en belirgin etki "fiyat sınırı" politikasıdır. Geliştiriciler için, fiyat limitinin getirdiği en sezgisel değişiklik, para klibinin artık önceki tambura sahip olmamasıdır.Başka bir deyişle, proje operasyonlarının genel kar hesaplamasını etkileyecektir; farklı ihtiyaçları olan alıcılar için performansları özetlenebilir. Çünkü: Müşterilerin "bekle ve parayla görmesini" iyileştirmek için "cahil ve anlaması" gereken müşteriler ve yatırımcı müşterilerin "kademeli olarak listeden kaldırması".
Örneğin: Xinfeng Emlak Piyasası Departmanı tarafından şehrin yedi ilçesinde satışa sunulan 190'dan fazla projenin fiyat limitinden sonraki ayda izlenmesine göre, haftalık ortalama 866 adet işlemle toplam 3.465 adet satıldı. Bir ayda bu iki rakam sırasıyla 4280 set ve 1070 settir.
Hacimdeki değişimin nedenleri kesinlikle var. Yetersiz hacim, işlem yapısındaki değişiklikler veya rüzgar ve yağmurun etkisi gibi bazı iz faktörleri, ancak esas olarak alıcıların fiyat limitinden sonra emlak piyasasının geleceği konusunda daha fazla kafasının karışması ve hatta fiyat limiti emrinin bir "fiyat indirimi" olarak yanlış anlaşılması veya iyimser olması nedeniyle Daha fazla tereddüt, bekle ve gör veya listeden kaldırmaya neden olan Düzen ". Son bir yıl içinde Dalian'da ticari konutların fiyatlarında yaşanan keskin artışla birleştiğinde, bazı alıcıların yüksek fiyatlar nedeniyle alım gücünün yetersiz olduğu ve fiyat kısıtlamalarının ardından performanslarının daha belirgin hale geldiği görüldü.
Kiralama pazarı: Dalian kiracıları "kiralamadan" "satın almaya" geçti
Son üç yılda kiralık konut işlem hacminin yatay karşılaştırmalı analizi ile birleştirildiğinde, Dalian leasing piyasasının işlem hacmi yıldan yıla düşüş eğilimi göstermiştir.
Bu bağlamda, Liaoning Sosyal Bilimler Akademisi'nin dekan yardımcısı Liang Qidong, kentsel konut kiralama işlemlerindeki değişikliklerin şehrin yetenek tanıtma politikalarının gücü ve etkinliği ile belirli bir ilişkisi olduğuna inanıyor: Dalian için yetenekleri çekmek ve elde tutmak gerekiyor. Nüfusu çekmek ve korumak için çok çalışın. "
Dalian Xinfeng Değerleme Şirketi'nde kıdemli bir değerleme uzmanı olan Hou Zhen'e göre, son yıllarda Kuzeydoğu'daki ekonomik eğilimlerden etkilenen Dalian, Kuzeydoğu'da lider bir ekonomik büyüme oranını sürdürmesine rağmen, ekonomik gelişimi diğer birinci ve ikinci kademe şehirlere kıyasla nispeten yavaş olmuştur. Mezunlar için artan istihdam zorluğu, küçük istihdam alanı, düşük maaş seviyeleri ve yüksek tüketim seviyeleri, özellikle Lailian'daki göçmen işçi sayısının önemli ölçüde azalması, konut kiralama sektörünün gelişimini etkilemiş, kentsel yeteneklerde önemli kayıplara yol açmıştır.
Homolog Pazarlama Direktörü Wang Yixiang, Dalian'daki kira işlemlerinin hacmindeki düşüşün, bir dereceye kadar Dalian'daki evlerin alıcılar için hala "uygun" olduğunu yansıttığını söyledi. Konut fiyatlarının yüksek ve kiracıların olduğu diğer birinci sınıf şehirlerin aksine Satın almak istiyor, ancak parası yetmiyor ya da satın alamıyor, bu nedenle doğal olarak kiralama işlemlerinde artışı teşvik edecek.
2019'daki sıcak işlem bölgesi: Gan ve Kai bölgelerindeki pazar canlılığı nispeten iyi
Ticari konut projelerinin sıralaması açısından, Sunac Haiyi Changzhou 4,355 milyar yuan satış miktarı ile birinci sırada yer aldı. Hacim başına fiyat, kanal ilk, fiyat, marka, dekorasyon ve okul bölgesi için satış noktaları; Poly Tianxi ikinci oldu Satış tutarı 3.523 milyar yuan, yüksek maliyet performansı ve satış noktaları kıt kaynaklar, bölgeler, metrolar ve markalardır; Yida Hekou Bay 2.759 milyar yuan satış ile üçüncü sırada yer almaktadır.Satış noktaları duygular, konum, ürün kalitesi ve metrodur.
Bölgesel işlem sıralaması perspektifinden bakıldığında, Zhongshan Bölgesi daha yüksek birim fiyatlara ve genel satış döngüsünü uzatan geniş apartman ürün envanterine sahiptir; Xigang Bölgesi daha az satış projesine sahiptir, Longhu Tangning ONE pazara girmiştir ve bölgenin genel ortalama fiyatını artırmıştır; Shahekou Bölgesi projeleri yoğunlaşmıştır Pan Xinghai segmentinde, apartman ürünleri ana ürünlerdir ve ortalama fiyat nispeten yüksektir; yüksek teknolojili park planlama ve destek tesisleri kademeli olarak yükseltilir, bölgesel değer artar, envanter düşmeye devam eder ve fiyatlar istikrarlı bir şekilde yükselir; Ganjingzi Bölgesi, arz ve talebin ana alanıdır. Fiyat makul ve hisse senedi yüksek, ancak ademi merkeziyet oranı en hızlı olanı.Jinzhou Bölgesi'ndeki yeni havaalanı planlaması, daha fazla emlak şirketinin yerleşmesini ve müşterilerin dikkatini çekti ve fiyatlar hızla yükseldi. Geliştirme bölgesi, Xiaoyao Körfezi'ni yıllık etkin nokta olarak alıyor ve her tür raf sabit kalıyor. Lushunkou Bölgesi'ndeki fiyat en düşük, fiyat ise birçok konut ve çelik birliğiyle birlikte en düşük.
Dalian emlak piyasasının bölgesel ısı haritası
Kaynak: Çin Konut Fiyatları
2020 trendi: yılın ikinci yarısında bir atılım bekliyoruz
Leju çalışanları ve sektör uzmanları, 2020 yılında Dalian'ın gayrimenkul projeleri arasındaki rekabetin daha yoğun olacağına ve işlem hacminin fazla değişmeyeceğine inanıyor. Fiyatlar açısından, Dalian'ın emlak piyasası kontrol politikaları değişmezse fiyatlar çok fazla yükselmeyecektir. Ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskıdan etkilenen politikada gevşeme bekleniyor ve yılın ikinci yarısında bir atılım yaşanabilir.
Dalian Guangze Center'ın pazarlama direktörü Shi Jian, 2019'un nispeten özel bir yıl olduğunu söyledi.İlk Haziran'da büyük emlak şirketleri coşkulu ve satış hacmi de çok fazlaydı.Haziran ayından sonra fiyat limiti politikasının getirilmesi nedeniyle Dalian emlak piyasası soğuyor. . 2020 yılında, politikaların da desteğiyle Dalian Jinpu Yeni Bölgesi, Xiaoyaowan bölgesi vb. Bir gayrimenkul patlamasına yol açması bekleniyor.
Vatandaş netizenler Zhongshan ve Xigang'daki konut fiyatlarının nispeten istikrarlı olduğuna, Ganjingzi, Gaoxin ve Yeni Spor Şehri'nin sıcak noktalar olduğuna ve yeni havalimanı sektörünün kızıştığına inanıyor. Diamond Körfezi ve Dalian Körfezi, Metro Hattı 5'ten olumlu nimetlere sahip ve umut verici. Dragon King Göletin çevresi önceden düşük değerli bir araziydi, ancak kendi kendine işgal için daha uygun.
2020 yılında Dalian'ın yedi ilçesinde yeni inşa edilen ticari konut arzının, son yıllarda yüksek noktayı kırması beklenen 5 milyon metrekare seviyesinde kalabileceğini ön tahmin ediyoruz. Xiaoyao Körfezi, Lushun Yeni Şehri, Ganjingzi Bölgesi Sporları Yeni Şehri, Diamond Körfezi ve geliştirme bölgesinin diğer sektörleri ana tedarik alanları olacak. Sıcak noktalardan kaynaklanan işlem hacmi, artan arz ve satın alma kısıtlamalarının etkisi başlangıçta sindirilmiştir, Dalian pazarında yeni inşa edilen ticari konut binalarının işlem hacmi 2020'de toparlanabilir ve 6,4-6,8 milyon mertebesinde olması beklenmektedir. İşlem fiyatları açısından, gayrimenkul şirketlerinin arazi edinim maliyetinin çifte kısıtlamaları ve fiyat limit politikası nedeniyle ortalama işlem fiyatının sabit kalması ve beklenen artış veya düşüşün ±% 5 aralığında olması bekleniyor. Hisse senedi piyasasının olumlu gelişmesi beklenmektedir, arz ve talep artabilir ve müşteri tercihinin yüksek olma olasılığı hala ana kentsel alanda bulunmaktadır.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Leju Finance
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- "Çin'in Kentsel Rekabet Edebilirliği Üzerine 17. Rapor": "Güçlü Güney ve Zayıf Kuzey" giderek katılaşıyor
- 2020 Dongguan'ın en son ve en eksiksiz ikinci el konut fiyatları açıklandı! Ev fiyatları bu yerlerde en hızlı yükseldi
- Haishu'daki yol tamamlandı, seyahat daha kolay hale geldi
