Shenzhen'de hızla yükselen konut fiyatlarının ardında: merkez bankasının LPR'si rekor düşük bir seviyeye düştü ve işletme kredisi, kârla bir ev satın almak için kullanıldı
yazı / Li Dou
Düzenle / Ji Guohua
Merkez bankasından yapılan bir duyuru emlak piyasasını aydınlatacak bir ışık haline geldi.
20 Nisan sabah 09: 30'da merkez bankası en son kredi piyasası faiz oranını (LPR) açıkladı: Reel ekonomi kredileri için "1 yıllık LPR" 20 baz puan düşürüldü; ticari ipotekler için "5" "LPR" 10 baz puan düşerek% 4,65'e geriledi.
Bu, LPR mekanizmasının uygulanmasından bu yana dördüncü indirim ve ipoteklerdeki faiz indirimi için de rekor kırarak son beş yılın en büyük faiz indirimi oldu.
LPR, Çin'in 18 ticari bankasının en kaliteli müşterilere kote ettiği ortalama kredi faiz oranıdır. Birçok ev alıcısı, değişken faiz oranlarındaki düşüşün mortgage faiz oranını düşüreceğini ummaktadır.
Gerçek konut kredisi hesaplama sürecinde banka, basit bir gerçeği anlamaları için biraz dalgalanma ekler - bankadan para kazanmak o kadar kolay değildir.
Aynı zamanda, bir grup aktif Shenzhen patronu kısa sürede iş fırsatlarını keşfetti. Yeni şirket mermileri ve ipoteklerin kurulmasıyla, salgından sonra emlak piyasasında ana güç haline geldiler. Şenzen nehri kıyısında iş kredileri ve köprü kredileri gökyüzünün her yerinde dalgalanıyor.Özel bölgede konut fiyatlarının hızlı yükselişi ulusal medyada defalarca manşetlere taşındı.
Shenzhen'in ötesinde, daha fazla şehirde konut fiyatları sabit kalmaya devam ediyor. Satın alma kısıtlaması ve kredi kısıtlaması gibi kontrol politikaları altında, LPR faiz oranlarının sürekli düşüşü, ipotek faiz oranlarının fiyatlandırma mantığını değiştirmiş, ancak emlak piyasasında dalgalanmalara yol açmamıştır.
Resim / Görsel Çin
LPR faiz oranı gerçekten kokulu mu?
Wang Ming, 5 yıllık LRP faiz oranının 10 baz puan düştüğü haberini gördükten sonra bilgisayara baktı ve hesap makinesini uzun süre tuttu ve sonunda iç çekti.
Wang Ming, 2010 yılında Pekin emlak piyasasına giriş biletini aldı. O sırada Industrial and Commercial Bank of China'dan 20 yıl vadeli ticari konut kredisi başvurusunda bulundu. Gösterge kredi faiz oranındaki% 10'luk artışa dayanarak, yıllık ipotek faiz oranı yaklaşık% 5,39'dur.
Kontrat döneminin yarısından sonra, Wang Ming aniden 2020'de yeni bir seçimle karşı karşıya, LPR artı değişken faiz oranını mı seçmeli yoksa mevcut sabit faiz oranını korumaya mı devam ediyor? Mart 2020'den bu yana, sanayi ve ticaret, yatırım promosyonu ve inşaat da dahil olmak üzere bir düzineden fazla banka, Mart ve Ağustos 2020 arasında alıcıların bu dönemde bir karar vermesi gerektiğini ve artık değiştirmeye izin vermemesini şart koştu.
Değişken mortgage faiz oranının hesaplanma yönteminde LPR faiz oranına ek olarak bir başka faktörün de dikkate alınması gerekir, yani banka bazı veriler ekler. Mortgage faiz oranı = LPR değişken faiz oranı + ek veriler formülüne göre hesaplanan LPR faiz oranı düşse bile, ek veriler artırılırsa ipotek faiz oranı fazla değişmeyecektir.
Wang Ming bu defteri önceden hesaplamıştı. Aralık 2019'da gösterge hesaplaması olarak% 4,8 değişken faiz oranını kullanarak LPR değişken faiz oranına geçmeyi seçerse, bankasının ek puanı% 0,59 olacaktır. Merkez bankasının düzenlemelerine göre, bankanın prim puanı belirlendikten sonra, kredi sözleşmesi süresinin sonuna kadar değişmeden kalacaktır. Buna dayanarak, Wang Ming'in dikkate alması gereken değişken LPR faiz oranlarının değişim eğilimidir.
Ekim 2015'ten bu yana, Çin'deki 5 yıllık krediler için referans faiz oranı% 4,9 olmuştur. LPR reform planının Ağustos 2019'da açıklanmasının ardından LPR faiz oranları sürekli düşüş eğiliminde olmuştur. Bu aynı zamanda çoğu insanın değişken faiz oranlarına geçmesi için en önemli faktördür.
Aradaki fark, birkaç aydır LPR faiz oranını inceleyen Wang Ming'in hala sabit mevduat faiz oranına oy vermeyi seçmesidir. "Ticari ipotek faiz oranının ayarlanması, her yılın sonundaki LPR verilerine dayanmaktadır. Tek aylık verilerdeki değişiklikleri dikkate almak çok az önem taşımaktadır. Uzun vadeli faktörleri hesaba katarsak, LPR faiz oranının her yıl düşeceğini düşünmüyorum. "
Merkez bankası LPR faiz oranı reformunu duyurduğundan beri, LPR faiz oranı modelini seçmenin faydaları büyük medyada defalarca manşetlere taşınmıştır. AI Finance and Economics, LPR faiz oranı düştükçe birçok bankanın puanlarını artıracağını öğrendi. Bu, alıcılara fayda sağlayıp sağlamayacağı bankanın belirli politikalarına bağlı olduğu anlamına gelir.
Resim / Görsel Çin
Farklı ev alıcılarına puan eklemek için iki farklı hesaplama yöntemi vardır. Halihazırda ipotek olan ev alıcıları için banka, ilk dönüşümden sonra eklenen puanların yüzdesine göre puan ekleyecek ve kredi sözleşmesinin sonuna kadar devam edecektir. Yeni ev alıcıları için ek veriler, politikalara uygun olarak yerel bankalar tarafından belirlenir. Sonuç olarak, bankalar değişken faiz oranlarının değerine başvurabilir ve yeni alıcıların ek verilerini esnek bir şekilde ayarlamak için yeterli girişime sahip olabilirler.
25 Ağustos 2019'da, yeni LPR kotasyonunun yapıldığı gün bir brifingde, merkez bankası başkan yardımcısı Liu Guoqiang, ipotek faiz oranının referans bir gösterge faiz oranından referans bir LPR'ye değişmesine rağmen, nihai kredi faiz oranının temelde sabit kalması gerektiğini açıkça belirtti.
Düşük LPR faiz oranı piyasaya bir kalp atışı enjekte etti. Ancak alıcılar için tercihli ipotek faiz oranlarını almak kolay değildir.
Spekülatörler sahneye çıkar, arbitraj taktikleri sık sık görülür
Shenzhen'de yaşayan Zhang Liang, bir dış ticaret fabrikasının sahibidir. Salgının ardından Zhang Liang'ın dış ticaret siparişleri büyük ölçüde düştü ve fabrika operasyonları tehlikeye girdi. O sırada iflas etmek üzere olan fabrikanın kendisine düşük faizli konut kredisi imtiyazlarından yararlanmasına izin vermesini beklemiyordu.
"Aracı, bana yüksek faizli krediler kullanmanın, 8 milyonluk bir ev için 10 milyon kredi çekmenin ve sonra tekrar evi almanın bir yolu olduğunu söyledi. Şimdi konut fiyatı artıyor, başlamak için iyi bir zaman." Başlangıçta iş krizini kurtarmak isteyen Zhang Liang, artık fabrika krizinde ısrar etmiyor.
Reel ekonominin zorlandığı anda, Zhang Liang, işletme kredilerinden gelen fonları yeniden emlak piyasasına yatırmayı seçiyor. Bankaya sık sık başvurmaya başladı ve kredinin% 70'ini orijinal gayrimenkul ve işletme kredisinin ipotekiyle elde etti. Devletin küçük ve orta ölçekli işletmeleri destekleme politikasının yardımıyla Zhang Liang, ilk fayda dalgasından yararlandı. Şimdi kimliği bir fabrika sahibinden Shenzhen'de yeni bir ev sahibi olan bir ev sahibine dönüştü.
Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, Mart ayında Shenzhen'in konut fiyatlarındaki artış, bir önceki aya göre sırasıyla% 0,5 ve% 1,6 oranında yeni ve ikinci el konut fiyatlarının artmasıyla ülkeye öncülük etti. Zhuge'nin konut araştırmasından elde edilen verilere göre, Mart 2020'de, Shenzhen'deki ikinci el konutların ortalama işlem fiyatı metrekare başına 65.243 yuan, yani yanındaki Guangzhou'nun neredeyse iki katı.
Salgının etkisi altında, ülke genelinde emlak piyasası genel olarak durgun, ancak Shenzhen bu eğilime karşı yükseldi ve konut fiyatlarının en hızlı yükseldiği şehir oldu. Bu yükselen konut fiyatları dalgasında, mevzuata aykırı olarak piyasaya giren işletme kredisi fonları en büyük "suç ortakları" olarak görülüyor.
Ülkenin mali yönlendirme politikası olan sanaldan gerçeğe çevirme nedeniyle, LPR uzun vadeli ve kısa vadeli faiz oranları da farklı. Biri şu anda% 3,85 gibi düşük olan reel ekonomiye yönelik 1 yıllık faiz oranı, diğeri ise 5 yıllık konut dönüşüm kredisi. Faiz oranı% 4,65'e ulaştı. Farklı derecelerde faiz oranı farklılıkları, ipotek kredilerini iade etmek için faiz oranları% 3,85'in altında olan küçük işletmelere doğrudan krediler gibi çeşitli arbitraj alanlarını harekete geçirdi.
Banka kredisi faiz farklarını kullanmanın yanı sıra, Shenzhen emlak piyasasında daha fazla arbitraj taktiği var. Shenzhen'deki yerel bir kişiye göre, "Artık faizsiz kredi şirketin gayrimenkulünün ipoteği yoluyla yapıldığı sürece, tam olarak bir ev satın alabilir ve ardından faizsiz kredinin% 70'ini kurumsal ipotek kredisi şeklinde ödünç alabilirsiniz. Şimdi bankalar bunu yapıyor. Bu iş."
Çin Baş Ekonomist Forumu Başkan Yardımcısı Li Xunlei'nin Weibo'sundan bir fotoğraf
Yukarıdaki yöntemler esas olarak, Shenzhen bölge hükümetinin salgında küçük, orta ve mikro işletmelere verilen krediler için indirim politikasına dayanmaktadır.Şehir düzeyinden ilçe düzeyine sübvansiyonlar vardır ve indirim oranı% 20 ile% 100 arasında değişmektedir. Longhua Bölgesi örnek alınırsa, indirim oranı% 50, en uzun süre 12 ay ve indirim miktarı 1 milyona kadar çıkıyor.
Şu anda yerli bankaların küçük, orta ve mikro işletmeler ile bireysel krediler için ortak çalışma yönteminin teminat olarak gayrimenkul ve diğer gayrimenkullere dayandığı anlaşılmaktadır. Bir dereceye kadar, bu utanç verici bir gerçeğe katkıda bulundu: Devlet, fonların reel ekonomiye akışını teşvik edip yönlendirse de, gayrimenkul şu anda hala en yaygın teminat ve bankaların gözünde tatlı bir hamur işi.
Emlak yatırımına kaçak işletme kredisi akışı merkez bankasının dikkatini çekti. 20 Nisan'da, Çin Halk Bankası'nın Shenzhen Merkez Alt Şubesi, bankalardan, bu yıl yeni verilen konut kredisi işletme kredileri (borçlunun bir işletme veya birey olması dahil) üzerinde derhal kendi iç denetimlerini yapmalarını talep eden bir bildirim yayınladı. Aynı gün, Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler için Shenzhen Belediye Hizmet Bürosu, "iskonto faizi gereksinimlerini karşılamayan kredi projelerinin dahil edilmesini önlemek ve hileli olarak mali fon elde etmek için" kredi faiz indirimi projelerinin incelemesini artıracağını belirten bir belge yayınladı.
Ancak sıkı denetimin etkinliğini sorgulayan banka tarafı bir iş adamına göre, Çok fazla gayrimenkul işletme kredisi var. Kapsamlı bir araştırma yapılırsa, doğrudan büyük ölçekli kredi askıya alınmasına neden olabilir. Bu durumda bankalar ne yapabilir? Kapsamlı bir soruşturmaya ne dersiniz? "
LPR düştü, ancak konut piyasasının yükselme alanı sınırlı
Shenzhen emlak piyasasının coşkusu, insanların hızla yükselen konut fiyatları için hayal gücünü harekete geçirdi. Shenzhen'deki yasadışı ticari kredilerin tetiklediği konut patlamasının diğer şehirlere yayılıp yayılmayacağı konusunda daha fazla insan endişelenmeye başlıyor? LPR faiz oranındaki düşüşün asimetrisi emlak piyasasına ne gibi değişiklikler getirecek?
Emlak piyasasındaki genel gerilemeyle birlikte, Shenzhen'in emlak piyasasındaki patlama tesadüfi değildir. İster nispeten gevşek bir satın alma kısıtlaması ve kredi kısıtlama politikası, ister gelişmiş bir ihracat odaklı ekonominin piyasa genleri olsun, Shenzhen, sık politikalar için tekrar tekrar deneysel bir alan haline geldi.
Resim / Görsel Çin
Shenzhen Belediye İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, Shenzhen'in Ocak-Şubat 2020'deki toplam ithalat ve ihracat hacmi% 17.6 düşüşle 346.057 milyar yuan oldu. Gayrimenkul yatırımı açısından da bir önceki yıla göre% 4,8 düştü.
Shanghai Centaline Real Estate'te analist olan Lu Wenxi, Shenzhen'in satın alma ve kredilere yönelik kısıtlamalarının Pekin, Şangay ve Guangzhou gibi diğer şehirler kadar katı olmadığına inanıyor. Ayrıca, Şenzenin son iki yıldaki agresifliği ve yetenek politikalarını teşvik etmesi de sağladı. Shenzhen'de konut alımlarına olan talep arttı. "Ağzını açtıktan sonra, herkesin ona yönelik piyasa beklentileri nispeten büyük."
Tongce Group'un baş analisti Zhang Hongwei, bol piyasa likiditesinin ve piyasanın "fiyat limiti" altında "baş aşağı" olmasının yatırımcıları emlak piyasasına girmek için işletme kredileri gibi çeşitli "kaldıraçlı" araçları kullanmaya iten iki temel itici faktör olduğuna işaret etti. .
Shenzhen, Şanghay ve Guangzhou emlak piyasasındaki özel pazardan farklı olarak, son zamanlarda konut fiyatlarında belirli bir artış olmasına rağmen, genel artış sınırlıdır. Lu Wenxi, Shenzhen'in özel pazarının şu anda diğer şehirlere kopyalanmayacağına inanıyor. "Diğer bazı birinci kademe şehirlerin kontrol politikaları görece katıdır ve gerçekleşen işlemlerde artış yalnızca bir iyileşmedir ve normal trafiğe geri dönmemiştir."
Aslında, arbitrajı ortadan kaldırdıktan sonra, LPR faiz oranlarındaki düşüşün emlak piyasası üzerinde çok az etkisi oldu. Jinghui Think Tank'ın baş ekonomisti Hu Jinghui, LPR faiz oranındaki indirimin emlak piyasasında sınırlı bir teşvik olduğuna ve bunu abartmaya gerek olmadığına inanıyor, çünkü her ay tasarruf edilen bu az para, konut talebinin serbest bırakılmasını teşvik etmek için yeterli değil.
Emlak piyasasının gelecekteki eğilimi hala büyük ölçüde "satın alma kısıtlamaları, satış kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları, fiyat kısıtlamaları ve iş kısıtlamaları" nın beş kısıtlamasının ayarlanmasıyla belirlenmektedir.
Salgının patlak vermesinden bu yana, peşinat oranının düşürülmesine yönelik bir günlük turu gevşeten politika haberleri parlamaya devam etti. Qingdao'nun en uzun süre sınırına sahip olan "sınırlı satın alımı" yalnızca üç gün devam etti ve ardından belgeyi hızla geri çekti ve orijinal web sayfasını yalnızca 404 ile bıraktı. Pek çok şehirde "gece siparişleri iyileştirme" politikasının denemesinde, çeşitli bölgelerdeki müteahhitler "konutta spekülasyon yok" ve "kısa vadeli ekonomik teşvik olarak gayrimenkul kullanılmaması" şeklindeki genel havanın değişmeyeceğine kesin olarak inanmaya başladılar.
Bir gayrimenkul finansmanı görevlisi, emlak piyasası için, merkez bankasının LPR faiz oranlarını düzenlemesinin aslında kredilerin yönünü kontrol etmek için bir valf olduğunu ve bu da varlıklara yatırılacak fonları daha etkili bir şekilde yönlendirebileceğini söyledi. İlk kez bir ev satın alması gereken insanlar için, genel ipotek faiz oranının çok az etkisi vardır ve temelde orijinal kredi faiz oranıyla aynıdır.
LPR faiz oranlarının sürekli işleyişi gerçekten de piyasada birçok dalgalanma yarattı. Bununla birlikte, öngörülebilir sürekli düşüş döngüsünde, katı gayrimenkul düzenleme eğilimi gevşemeyecektir. Başlangıçta birçokları tarafından emlak piyasasında "güçlü bir ilaç" olarak görülen LPR faiz oranı mekanizması, sonunda sadece bir "tazeliği artırıcı" olabilir.
