Emlak piyasasının ilk aşaması nüfusa bağlıdır, ikinci aşama sermayeye bağlıdır ve üçüncü aşama nasıl devralınacağına bağlıdır?
Gayrimenkul gelişimi üç aşamaya bölünmüştür: Son on yılın gidişatına bakılırsa, bu çok eksiksiz bir döngüdür.
İlk olarak 2008-2014 döneminin ilk dönemini yaşadık, bu aşamada konut fiyatlarındaki artışın nedeni nüfus oldu. Yüzen nüfusun artmasıyla insanlar birdenbire büyük şehirlerin sifon etkisini fark etti.
Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'de konut fiyatları uyandı.Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası'nın bölgesel değerleri keşfedildi ve eyalet başkentleri de çekiciliğini göstermeye başladı. Şu anda emlak piyasası yapısı hala sağlıklı ve şehirler arasındaki boşluklar ve güçlü yönler hala çok farklı. Açıktır ki, ev alıcılarının kararlarının çoğu ev sahibinin gerçek ihtiyaçlarına dayalıdır ve süre nispeten uzundur.
2015-2018'in ikinci aşamasında spekülatif talep birden bire güçlendi.İnsanlar gayrimenkule finansal spekülasyon muamelesi yapmaya başladı. Satın alınan ev boş olsun ya da olmasın, takdir edildikten sonra nakite çevirme motivasyonuyla bir ev alacaklardı. Kazançlar çok büyüktü. Birinci kademe şehirlerin düzenlenmesinden sonra, spekülatif fonlar ikinci kademe emlak piyasasına akmaya başladı. Pekin, Şanghay, Huan-Shenzhen ve orta ve batı başkentleri çevresindeki başkentler sık sık ikiye katlandı. Son olarak, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasaları bile emlak spekülasyonunu başlattı. Müşterilere gıpta ediliyor ve üç yıllık% 70'den fazla artış gösteren şehirler her yerde ... Bu aşamadaki emlak piyasası sermaye tarafından yönlendiriliyor.
Şimdi sorun şu ki, 2019 yılına kadar emlak piyasasının üçüncü aşaması başlayacak.Kayan nüfusun büyüklüğü art arda üç yıldır düşüyor, temettü süresi geçti ve yaşlanan "gri gergedanlar" planlandığı gibi geliyor ve sakinlerin kaldıraç oranı. Nüfusun ve sermayenin iki itici gücü,% 50'yi aşan yüksek bir seviyeye yükselirken, uzun zamandır işleyemiyor.
Aslında, emlak piyasası bir davul çalma ve çiçek yayma oyunu değildir, mevcut gayrimenkulü "toparlama" zihniyetiyle inceleyemeyiz.
Geçmişte konut fiyatları çok hızlı yükseldi ve herkes bir yanlış anlaşılmaya düştü: Bir ev satın almalıyım ve nihai risk ve maliyet alıcıya geçecek.Yukarıda da belirtildiği gibi, 2008-2014'ün ilk aşamasında insanlar İlk ev sahibi evlere olan gerçek talep hakimdir ve ikinci aşama gayrimenkul spekülasyonunda "röle" çıkmazına girmiştir.
neden? Artık ilk iki aşama değil. Ev satın alırken sınırlı satın almalarınız var. Satın alma kısıtlamasını atlasanız bile yine de kredi limitini geri ödemeniz gerekiyor. Geçmişte kaldıraç oranı yüksek bir ev satın almak artık mümkün değil. Bir ev satın aldıktan sonra yeterli paranız olsa bile Satışlar için de bir zaman sınırı var Şu anda, çoğu şehir iki yıl, Qingdao ve Changsha gibi bazı şehirler 5 yıl, Baoding ve Foshan gibi bazı şehirler bile 10 yıl kısıtlanmış durumda.Öneri, mülkiyet hakkı belgesinin alınmasıdır. Gelecekteki emlak vergisini veya boşluk vergisini düşünün, kim devralmak ister?
Bundan bahsetmişken, cevap ortaya çıkmaya hazır.Emlak piyasasının üçüncü aşaması, sadece "devralmak" için piyasa öz düzenlemesine güvenebilir. Konut fiyatlarının fazla olduğu şehirler, nüfus çıkışı olan alanlar ve herhangi bir endüstriyel desteği olmayan yeni kentsel alanlar düşüyor. Ortabatı'daki dördüncü ve beşinci sıradaki ilçeler gibi pazarın rasyonel getirisi.
Yoğun nüfusa, gelişmiş endüstriyel yapılara ve iyi bağlantılı kentsel yığılmalara sahip bu alanlar, Jiangsu, Zhejiang, Guangdong, Hong Kong, Makao, Pekin, Tianjin ve Hebei gibi doğal olarak daha yüksek primlerden yararlanacak. Diğer bir deyişle, ancak insanların popülaritesinin ve sermayesinin teşvik edilmesinden sonra, emlak piyasasının arz ve talebi doğal olarak dengelenebilir ve bir sonraki aşamaya sorunsuz geçilebilir.
