Emlak piyasası envanteri altı yıl öncesine düştü, "fiyat artışı ve stok azaltma" devam edecek mi?
Yazar | Kaifeng
Kısa süre önce, E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü ülke genelinde 100 şehirde yeni inşa edilen ticari konutların envanter verilerini yayınladı:
Mayıs ayı sonu itibarıyla, izlenen 100 şehirde toplam konut envanteri 427,08 milyon metrekare olarak gerçekleşti, bir önceki aya göre% 1,6 düşüş ve yıllık bazda% 8,2 düşüş. Kapsamlı tarihsel veriler, Baicheng'in mevcut envanter ölçeği, Mart 2012 düzeyine geri döndü.
Pekin çevresindeki Yanjiao ve Dachang gibi yerler dışında ülke genelinde temelde yüksek stok sorunu yoktur ve hatta bazı birinci ve ikinci kademe şehirlerde "ev kıtlığı" bile vardır.
Bu bakış açısından, 2015 yılından bu yana emlak piyasasının stoklarının boşaltılması görevi temelde tamamlamıştır ve bir an önce tarih sahnesinden çekilmesi gerekmektedir.
Ancak stokların azalması nedeniyle Yükselen konut fiyatları, sık ev sahipleri ve yüksek hanehalkı borç kaldıracı Diğer hususların yanı sıra borç krizi ve bunun getirdiği finansal riskler de gözden geçirilmelidir.
1 emlak piyasasında stok eritme ve konut fiyatları fırladı
Hepimizin bildiği gibi, konut piyasası döngüsünün bu turunun başlangıç noktası, gayrimenkul stoklarının kaldırılması ve hangar reformunun paraya çevrilmesidir.
2014 yılında Çin ekonomisi geriledi ve emlak piyasası refahtan düşüşe geçti. Emlak envanteri yüksek, pazar hüzünlü, Hangzhou ve diğer yerler bir zamanlar satış ofislerini kuşatan bir check-out dalgası gördü.
İşte bu bağlamda "gayrimenkul stoksuzluğu" gündeme geliyor.
Stok azaltma için eskort, yılda beş ardışık RRR kesintisinin yanı sıra satın alma kısıtlamalarının ve kredi kısıtlamalarının kaldırılması ve mali sübvansiyonların verilmesi gibi teşvik edici önlemlerdir.
Para, kredi ve politikaların artmasıyla birlikte birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki emlak piyasası hızla toparlandı ve sadece iki yılda konut piyasası reformundan bu yana en büyük artışı yarattı. (Daha fazla bilgi için lütfen "Dört Yıllık Emlak Piyasasına Devam Etme: Bu Fiyat Artışı Turunu Kim Yaptı?" Konusuna bakın)
Aynı zamanda, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, hangarları destock olarak değiştirmeye başladı. PSL (Mortgage Ek Kredisi) gibi politika araçlarının desteğiyle, parasal sübvansiyonlar giderek yaygınlaştı. Büyük ölçekli yıkım, büyük ölçekli inşaat ve büyük sübvansiyonlar, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde eşi görülmemiş bir gayrimenkul zenginliği yarattı.
Aslında, 2017 yılına kadar birinci ve ikinci kademe şehirlerde artık yüksek envanter sorunları olmayacak, bu nedenle satın alma kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları ve satış kısıtlamaları gibi politikalar buna göre artacak. Bununla birlikte, envanter sorunu artık mevcut değil, ancak stoktan çıkarma yöntemleri geri çekilmedi:
Bu şehirler Soygun Doğrudan ödeme yöntemi adına, ofis biletlerinin üniversite öğrencilerine büyük ölçekli dağıtımı, pazar talebini daha da teşvik ediyor.
aynı zamanda, Fiyat limiti ve piyango politikası savaş alanında . Birinci el konut ile ikinci el konut arasındaki fiyat farkının varlığı, emlak piyasasında arbitraj yapılmasını mümkün kılarak, on binlerce insanın ev soyma dalgasını daha da tetikledi.
Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde, konut fiyatları tek tek 10.000 yuan'ı aşmasına ve artış birinci ve ikinci kademe şehirlerin ikiye katlanmasını yakından takip etmesine rağmen stok eritme devam etti. Hangar reformunun para kazanma teşviki zayıflamadı, ancak daha da güçlenme eğilimi var.
2014 yılında, gecekondu reformunun para kazanma oranı% 10'dan azdı. 2016'da% 48,5'e sıçradı. 2017'de% 50'nin üzerine çıktı. 2018'de bazı iller ve şehirler artık doğrudan para kazanmayı teşvik etmese de fon olarak kullanılıyor. Kaynağın PSL hacmi hala daha da genişliyor ve büyüme oranı geçen yıla göre çok daha yüksek.
Baraka reformu henüz tamamlanmadı ve parasal yeniden yerleşim geri çekilmeden emekli olmalı ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki yanlış sıcaklık bir süre daha devam edecek.
2 Artan fiyatlar ve stokları azaltmanın paradoksu
Bu elden çıkarma turunu çözdükten sonra, bir sorun bulmak zor değil: emlak piyasasının stoklarının tükenmesi, sonunda hızla yükselen bir konut fiyatına yol açacak mı?
Fiyatların yükseltilmesi ve stokların azaltılması bir paradoks gibi görünse de bu, emlak piyasasının stoklarının azalmasının tek sonucudur.
Sıradan mallar için kapasite fazlası varsa, fiyat indirimi promosyonları tek çözümdür. Bu bağlamda, fiyatların düşürülmesi ve stokların azaltılması temel ekonomik ilkelerle uyumludur.
Ancak emlak piyasası farklıdır. Konut sıradan bir meta değil, tüketim malları, yatırım malları ve teminat gibi üçlü niteliklere sahiptir. Emlak piyasasının stoktan çıkarılmasının ancak fiyat artışlarıyla sona erebileceğini belirleyen, bu üç özelliğin etkileşimidir.
Tüketim malları açısından konut, konut ihtiyacını karşılar. Açıktır ki hem kiralama hem de satın alma konut ihtiyacını karşılayabilir.
Yatırım ürünleri açısından, satın almak ve satın almamak piyasanın kaçınılmaz demir yasasıdır. Çünkü satın alma arzusunu belirleyen şey beklenen getiridir. Konut fiyatları düştüğünde, konut varlığının değeri düşecek ve tüm pazara yatırım yapma arzusu da azalacaktır.
Teminat açısından bakıldığında, artan konut fiyatları konutların teminat olarak değerini ve bankaların borç verme istekliliğini artıracaktır. Konut fiyatlarındaki artış, finansal döngüde bir baloncuğa yol açan gayrimenkul ve kredinin çifte refahına yol açtı.
ve bu yüzden, Ev fiyatı yükseldiğinde, döngüsel bir olumlu geri bildirim etkisi olacaktır ve bunun tersi de geçerlidir.
Yükseliş ne kadar güçlüyse, alıcının ruh hali o kadar güçlüdür.
Pazar düştükçe, ev fiyatlarındaki düşüş daha belirgin hale gelir, sadece kimsenin umursamadığı değil, aynı zamanda panik tarzı bir satış etkisi de o kadar artar.
Çin'de, gayrimenkulün yatırım niteliği, normal piyasada konut fiyatlarının sahip olduğu otomatik dengeleyici işlevinin bizim için geçerli olmadığını belirleyen tüketim özelliğinden çok daha büyüktür.
Son yirmi yılda konut fiyatlarının arttığını ve daha az düştüğünü ve insanların genel olarak ortaya çıkardığı beklentileri hesaba katarsak, bir sonuç çıkarmak zor değil:
Emlak piyasasında stokların kaldırılması, yalnızca fiyat artışlarıyla stoktan çıkarmaya eşdeğer olabilir ve olmalıdır. Diğer bir deyişle, Çin'de emlak piyasasının stoklarının azalması kaçınılmaz olarak hızla yükselen bir konut fiyatı ile sonuçlanacaktır.
3 Son acı meyveyi kim yiyecek?
Nesnel olarak konuşursak, 2014 yılında, ekonomik gerileme, yüksek emlak piyasası envanteri ve finansal risklerdeki keskin artış karşısında, emlak piyasasında stoksuzluğun ortaya çıkması gerekliydi.
Ancak, emlak piyasasını stoktan arındırmanın asıl amacının, arazi finansmanını sürdürmek bir yana, yeni bir emlak patlaması yaratmak yerine, makul olmayan yüksek stokları ortadan kaldırmak ve emlak piyasasının ekonomiyi, emlak şirketlerini ve yerel borcu etkilemesini önlemek olduğu anlaşılmalıdır. Ve konut sektörüne yüksek kaldıraç aktarın.
Aslında, bu fiyat artışları ve stokların azaltılmasının ardından, gizli piyasa tehlikeleri yavaş yavaş ortaya çıkıyor:
Birincisi, bölge sakinlerinin tüketim gücü oldukça fazladır. Yayınlanan en son ekonomik veriler, hızla artan konut fiyatlarının bir sonucu olarak, tüketim mallarının toplam perakende satışlarındaki büyüme oranının 15 yılın en düşük seviyesine ulaştığını gösteriyor. Son yıllarda, konut sektörü sürekli olarak kaldıraç oranını artırmış, yıllardır birikimleri tüketmiş ve aynı zamanda yüksek ipoteklerin baskısıyla karşı karşıyadır .. Dışlama etkisi altında, tüketim artışı doğal olarak sürdürülemez. (Daha fazla bilgi için lütfen "Ev fiyatları hala artıyor ve insanların tüketecek parası yok!" Bölümüne bakın.)
İkincisi, yüksek konut fiyatları, gizli mali tehlikeleri gömdü. Hızla yükselen bu turdan sonra, hem konut fiyatı-gelir oranı hem de konut sektörünün kaldıraç oranı daha önce görülmemiş seviyelere yükseldi ve bu da tüm finansal sistem için gizli tehlikeler yarattı. Dışarıdan, Fed'in faiz oranlarını artırma, bilançoyu ve ticaret anlaşmazlıklarını küçültme baskısı var.İçte, tüketim ve yatırımda düşüş gibi gerçek bir tehlike var.Kabarcı piyasa sonunda sürdürülemez hale gelecek.
Üçüncüsü, ekonomik gerileme sırasında hızla yükselen konut fiyatları, konut fiyatlarının sadece yükselip düşmeyeceği yönündeki toplumsal beklentiyi bir kez daha güçlendirdi ve böylece tam ölçekli emlak spekülasyonunun sosyal hissiyatını daha da canlandırdı. Daha da tehlikeli olan şey, bir bedelsiz bir şey alma düşüncesini teşvik etmesi ve herkesin bir gecede zengin olmaya hevesli olmasıdır.
Bu nedenle, böyle bir zaman düğümünde, "spekülasyon yapmayan konut ve konut" un önemi fazla vurgulanamaz. İhtiyacımız olan şey pratik uygulama ve uygulama.
