Aylık satışlar% 20 düştü Vanke önümüzdeki birkaç yıl içinde çift haneli büyümeyi nasıl gerçekleştirecek?
Hong Kong hisse senetlerini çözme, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu ve finans uzmanları bir araya geldi. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Geçtiğimiz günlerde önde gelen emlak şirketleri Ekim ayı performans raporlarını arka arkaya açıkladılar.Özel bir fenomen var Vanke'nin (000002-CN; 02202-HK) metrekare başına birim satış fiyatı yükseliyor, ancak satış miktarı düşüyor. Emlak firmaları genellikle metrekare birim fiyatlarında düşüş gösteriyor ama satış miktarı yükseldi, bunun sebebi nedir?
Yüksek baz ve geçen yıl Vanke'nin sigortalı fiyatı yüzünden miydi?
Ekim ayında Vanke, 2.713 milyon metrekarelik sözleşmeli satış alanı, 43.38 milyar yuan sözleşmeli satış tutarı ve metrekare başına yaklaşık 1.5989,7 yuan satış birim fiyatına ulaştı. 2018 yılının Ekim ayında Vanke, 3.413 milyon metrekarelik sözleşmeli satış alanı ve 540.7 sözleşmeli satış tutarına ulaştı. 100 milyon yuan, satış birim fiyatı metrekare başına yaklaşık 1,5842,4 yuan'dır.
2018 İlk 10 ayda, 485,62 milyar yuan sözleşmeli satış tutarı ve metrekare başına yaklaşık 1,4972,6 yuan birim fiyatı ile 32.434 milyon metrekarelik bir satış alanı elde eden Vanke, 2019'un ilk 10 ayında 518,99 milyar yuan sözleşme değeri ile 33.329 milyon metrekare satış alanına ulaştı. Birim fiyatı metrekare başına yaklaşık 15571,7 yuan'dır.
Yukarıdaki veri setine göre, Vanke'nin Ekim 2019'daki satış verileri nispeten zayıftı.Satış miktarı bir önceki yıla göre% 19,8 ve satış alanı% 20,5 düştü. Düşüş nispeten büyüktü, ancak tek aylık satış birim fiyatı yıllık bazda yükseldi. , Nispeten güçlü. İlk on ayda Vanke'nin satış hacmi% 6,87 büyüme oranını korurken, metrekare birim satış fiyatı% 4 artarak hacim ve fiyat artışını sürdürdü.
Vanke'nin aylık satış hacmi neden düşüyor? Bunun nedenlerinden biri, geçen yıl Ekim ayında Vankenin tek aylık satış tabanının nispeten yüksek olmasıdır.Ayrıca, Hong Kongda listelenen diğer birkaç büyük emlak şirketine bakarsak, Vankenin net borç oranının çok düşük olduğunu ve finansal giderlerinin çok düşük olduğunu görebiliriz. Geri ödeme oranı da görece yüksek ve kredi geri ödemesi üzerindeki baskı görece az ... Diğer emlak şirketlerinin borçları çok yüksek ve her yıl çok büyük mali harcamalar yapıyorlar.Bu da onların endüstri uyum döneminin başlangıcından önce çok sayıda fiyatları düşürmek, cirolarını hızlandırmak ve borç geri ödemelerini azaltmak zorunda kalmasına neden oluyor. basınç.
Vanke, önümüzdeki iki ila üç yıl içinde çift haneli çift haneli büyümeyi nasıl garanti edebilir?
Gayrimenkul şirketlerinin performansının özelliklerinden biri de satışların önce, uzlaşmanın son olmasıdır Bu ne anlama geliyor? Bu yıl, Vanke tarafından açıklanan gelir ve net kârın aslında Vanke'nin 2017 yılı operasyonlarının sonucu olduğunu görüyorsunuz.
Örneğin Vanke size bu yıl bir ev sattı.Parayı almış olmasına rağmen gelir teyit edilemiyor, gelir ancak ev teslim edildikten sonra teyit edilebiliyor, bu nedenle gayrimenkul şirketlerinin performansı genellikle önceden tahmin edilebiliyor. Vanke'nin 2018 ve 2019'daki satış performansı, şirketin önümüzdeki iki yıldaki performansıyla ilgilidir.
2018'de, Vanke'nin satış miktarı, yıllık% 14,5 artışla 606,95 milyar yuan oldu; kararsız satış miktarı ise yıllık% 28,1 artışla 530,71 milyar yuan oldu. 2019'un altı aylık raporuna göre, sabitlenmemiş satış miktarı geçen yılın aynı dönemine göre 621,55 milyar yuan'a ulaştı. % 17,1; 2019'un ilk 10 ayındaki satış tutarı, yıllık% 6,87'lik artışla 518,99 milyar yuan oldu. Bu veri seti temelde Vanke'nin önümüzdeki iki yıl için işletme gelirini garanti etti ve çift haneli büyümeyi sürdürebilir.
Peki ya net kar? Emlak şirketlerinin net kar verilerini etkileyen en kritik faktör arazi edinim maliyetidir. 2017 ve 2018 yıllarında performanslarını görmüş olan emlak şirketlerine bir bakın. Brüt kar marjları temelde önemli ölçüde artmıştır. Asıl sebep 2015 ve 2016 yıllarındaki düşük sektör. Bu dönemde düşük fiyat büyük ölçekli arazi ediniminden kaynaklanmış, bu nedenle son iki yılda brüt kar marjı artmış ve hacimdeki artış, sonuçta bir performans patlaması olmuştur.
Vanke'nin arazi edinim verileri 2017'de metrekare başına 7980 yuan, 2018'de metrekare başına 5427 yuan, 2019'un ilk yarısında metrekare başına 6900 yuan ve 2019'un ilk 10 ayında arazi edinme maliyeti metrekare başına 5.813 yuan idi. 2019'da Vanke'nin arazi edinim maliyeti 2018'dekinden çok daha yüksek olmayacak.
Vanke'nin birim satış fiyatı, 2017'de metrekare başına 1,4738,5 yuan, 2018'de metrekare başına 1,5032,1 yuan ve 2019'un ilk on ayında metrekare başına 1,5571,7 yuan olarak yıldan yıla arttı.
Bu veri setinden, emlak endüstrisi önümüzdeki iki veya üç yıl içinde çökmediği sürece, Vankenin brüt kar marjı artışının yüksek olasılıklı bir olay olduğunu kabaca yargılayabiliriz, çünkü Vanke tarafından son iki yılda arazi edinme maliyeti düşüktür ve satışların birim fiyatı artmaktadır. Gelir artışı ile ilgili olarak, Vanke'nin önümüzdeki iki ila üç yıl içinde performansında çift haneli büyümeyi sürdüreceğine dair hala güçlü bir kesinlik var.
Yazar: Zheng Peng super
Editör: Li Yuqian
