İlçe kasabalarında kuşları kafeslerle değiştirmek: Country Garden ve Evergrande vedalaşamadı, ancak Poly ve Wanda aynı şeyi yaptı
İlçe emlak piyasası her zaman temel gözlemimize layık bir örnek olmuştur. Bunu söylememizin nedeni, çoğu insanın yalnızca Pekin, Şangay, Şenzen ve eyalet başkentlerini görmesidir. Bununla birlikte, gerçek genellikle büyük üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde gizlidir. Emlak pazarımızın yapısı aslında çok karmaşık. 2017 sonu itibariyle, ülke genelinde toplam 2.811 küçük ve orta ölçekli şehir (geniş bir kapsamda) vardı ve doğrudan etkilenen ve yayılan bölgeler, nüfus ve ekonomik büyüklükler ülkenin% 80'inden fazlasını oluşturuyordu.
Son yıllarda, küçük şehirlerde gayrimenkulde iki trend var. Birincisi, baraka reformlarının paraya çevrilmesi, ev sahiplerinin evlerini almaya geri dönmesi ve çiftçilerin şehirlere göçü ... Ev fiyatları vahşi bir at gibi hızla artıyor. Sadece yılın ilk yarısında, yeni inşa edilen ticari konutların ulusal ortalama satış fiyatı 8.585 yuan / metrekare'ye ulaştı Açıkçası, çoğu küçük ilçeler tarafından sağlandı.
İkincisi, Country Garden ve Evergrande gibi emlak şirketleri, daha önceki küçük şehirleri yetiştirme stratejileri sayesinde Çin'deki en büyük emlak devlerinden biri haline geldi. Gelir, brüt kâr ve net kârdan bağımsız olarak, diğer emsalleri çok aşıyorlar.
İlçe konut piyasasının mevcut karmaşık ekolojisini oluşturan bu iki eğilimdir. Bir trend olduğu için, her zaman bir dönüm noktası vardır.Bu yılın başından bu yana, üçüncü ve dördüncü katman emlak piyasası "kafesi boşaltma ve kuşu değiştirme" nin bariz işaretlerini gösterdi. Hangar reform politikasının sıkılaştırılması, birçok gayrimenkul şirketini geri ödeme konusunda baskı altına aldı. Bu nedenle, Country Garden ve Evergrande gibi önde gelen emlak şirketleri düzenli bir şekilde cephelerini küçültmeye başlarken, Poly ve Agile gibi güçlü geliştiriciler çok para kazanmış ve üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasalarına geç kalmıştır.
Öncelikle Country Garden ve Evergrande'deki gelişmelere bakın: Büyük emlak şirketlerinin genellikle "üç yüksek" özelliği taşıdığını bilmelisiniz: yüksek borç, yüksek kaldıraç ve yüksek ciro ... Şimdi bu iki dev, bu sorunu açıkça anladı.
Country Garden, "tam kapsam" stratejisini askıya aldı ve öz sermaye oranını artırmak için doğrudan alınıp satılmayan kooperatif projeleri geliştirmeyecek, sermaye yatırımının getirisine daha fazla önem veriyor,% 8 içinde proje yapmıyor. Evergrande'nin bu yılki en önemli hedefi borcu azaltmak ve aynı zamanda% 95 getiri oranı emlak şirketleri arasında da en yüksek.
"Altın, Dokuz, Gümüş ve On" pazar trendlerine bakıldığında, bu iki şirket ve üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasası biraz "tarif edilemez" görünüyor. Güçlü ödeme talebi, fiyat indirimleri, promosyon, boşluklarda ciltli değişiklikler ve tüm çalışanlar ev satmaya teşvik ediliyor. Standart konfigürasyon.
Aynı zamanda, stratejik daralma ortaya çıkmaya başladı, özellikle ikisinin arazi rezervleri yüz milyonlarca metrekare olduğunda, arazi edinimi artık önemli bir görev değil.Nakit çekin, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasasından düzenli bir şekilde çekilip planı tamamlayın. Uzun süredir devam eden dönüşüm şu anda iki şirketin birincil hedefidir.
Bununla birlikte Poly, Agile ve hatta Wanda, ilçe emlak piyasasını genişleme için bir sonraki mavi okyanus olarak görüyordu. Örnek olarak Poly'yi ele alalım. 2017'de toplam arazi edinimi 146,1 milyar yuan idi ve bunların çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde olmak üzere 20 milyon metrekareden fazla bir hacme sahipti. 2018'de arazi edinimi doğrudan ilk üç emlak şirketi arasında yer aldı ve üçüncü çeyrekte bunu aştı. Evergrandenin arazi edinimi.
Yılın başında, Song Guangju "Country Garden'dan öğrenmek" hakkında konuştuğunda, üslubu çok doğaldı. Sözde "zevki bilmek" olarak, meslektaşlarının küçük şehirlerdeki genişleme tarihini görmelerinden dolayı Poly'nin stratejisi çok radikal hale geldi.
Aynı şey Wanda için de geçerli ... Halk, otel ve kültür turizmi varlıklarının elden çıkarılmasının ardından Wanda'nın gayrimenkulden uzak durmayı seçeceğini düşündüğünde, Wang Jianlin ticari gayrimenkul operasyonlarında yıllarca bilgelik gösterdi. "Hafif varlıklar" adına Wanda Plaza üçüncü ve dördüncü sıralarda. Şehir hızlı bir gelişme dönemini başlattı.Kamu verilerine göre 2018 yılı sonunda ülke çapında 285 Wanda Plazası açılacak, bunların 167'si üçüncü ve dördüncü kademe şehirler,% 58,6'sı!
Küçük şehirlerin emlak piyasasında gayrimenkul firmaları burada birbiri ardına ortaya çıkmış ve sırayla küçük şehirlerin emlak piyasasının kahramanları haline gelmiştir. Country Garden ve Evergrande biraz yorgun görünüyorlar ve ilçe koltuğuna veda etmek konusunda biraz isteksizler.
Poly ve Wanda tereddüdün ortasında birbiri ardına geliyor.Bu büyük dönemin arka planındaki emlak şirketlerinin stratejik endişesidir.Ayrıca, geliştiricilerin hayatta kalabilmek için emlak piyasasının ikinci yarısında sihrini gösterme zamanıdır.Bu aynı zamanda kenarda alıcılar için spekülasyon anlamına gelir. Ev döneminin sonu.
