Satışlar düştü ve ön saflara taşındı, sıkı sermaye zincirlerine sahip emlak endüstrisi büyük bir değişikliği memnuniyetle karşılayabilir
Metin: Gu Yao Kaynak: Heipool Finance
Bir İçine fırla Salgın, ülke çapında birçok emlak şirketini işlerini aksatmaya zorladı. İşe yeniden başlamada tekrarlanan gecikmeler ve birçok lokasyondaki satış ofislerinin geçici olarak kapanması nedeniyle, bu yılki emlak endüstrisi daha fazla belirsizliğe sahip görünüyor.
Ani bir salgın, ülke genelinde birçok gayrimenkul şirketinin iş ritmini sekteye uğratmış, tekrar tekrar işe başlama gecikmeleri ve birçok lokasyondaki satış ofislerinin geçici olarak kapanması nedeniyle bu yıl gayrimenkul sektörünün gelişiminde daha fazla belirsizliğe neden olmuştur. Cinsel faktörler.
Son zamanlarda, Wuxi Belediye Parti Komitesi ve Hükümeti, düzenli kentsel ve kırsal inşaatı sağlamak için salgından etkilenen zor gayrimenkul ve inşaat işletmelerini desteklemek için bir dizi politika ve önlem getirdi. Aynı zamanda, Şangay, Xi'an, Nanchang, Zhejiang ve diğer yerlerdeki doğal kaynaklar büroları da arazi piyasasını istikrara kavuşturmak ve işletmelerin mali baskısını hafifletmek için politikalar ve önlemler getirdi.
Gayrimenkul sektörünün yerel politikalar getirilirken aynı zamanda "kendi kendine yardım" yolunu da başlattığını belirtmekte fayda var. Evergrande kısa süre önce "Ulusal% 25 İndirimli Konut Satışları" nı başlattı. 13 Şubat gibi erken bir tarihte, China Evergrande tüm gayrimenkullerinin tüm satışlarını İnternete taşıdı ve çevrimiçi ev satın almaya başladı. Evergrande, alıcıların yalnızca "Hengfangtong" platformunda çevrimiçi olarak 5.000 yuan depozito ödemeleri ve ülke çapında Evergrande gayrimenkulünde konut rezerve etmek için "Ticari Konut Çevrimiçi Abonelik Formu" nu imzalamaları gerektiğini açıkça belirtti.
Bu "salgından" sonra, emlak endüstrisi bir değişiklik başlatacak mı?
Emlak sektöründe çalışmaya devam etme zorluğu ve baskısı
Ani yeni taç salgını karşısında, emlak şirketleri sıkı karantina kontrol önlemleri altında tatilleri uzattı, işe yeniden başlamayı geciktirdi ve çevrimdışı satışları askıya aldı. Bu, şüphesiz endüstri satışları, yeni inşaat, inşaat ve tamamlama üzerinde çok yönlü bir etkiye sahip olacaktır.
Ülke genelinde 60'tan fazla il, belediye ve ilçenin, Shandong, Jiangxi, Guangxi, Henan, Liaoning, Heilongjiang, Wuhan, Chengdu, Nanjing, Hangzhou, Pekin, Şanghay, Tianjin ve diğer yerler dahil olmak üzere ticari konut satış ofislerinin açılışını açıkça askıya aldığı anlaşılıyor.
Bu bağlamda, gayrimenkul satışları bu yıl ciddi zorluklarla karşı karşıya kaldı. Crane ve Yihan düşünce kuruluşlarının verilerine göre Ocak ayında ilk 100 emlak şirketinin satışları bir önceki yıla göre% 12 düşerken, ilk 200 emlak şirketinin satışları% 10,2 düştü. Credit Suisse'in son raporuna göre anakara emlak piyasası Ocak ayında keskin bir şekilde yavaşladı. 300 şehirde satış alanı% 45 ve satış değeri% 21 düştü; birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde satışlar sırasıyla% 2 ve% 20 düştü. ,% 31.
İlgili veriler, Ocak ayında Sunac'ın 1,358 milyon metrekarelik sözleşmeli satış alanı elde ettiğini ve yıllık% 14,7'lik bir düşüş kaydettiğini; satış miktarının ise yıllık% 22,2 düşüşle 18,63 milyar yuan olduğunu gösteriyor. 5 Şubat'ta Zhongnan Construction (000961.SZ), gayrimenkul iş segmentinin 5,95 milyar yuan sözleşmeli satış ve 457,000 metrekarelik satış alanı elde ettiğini, yıllık bazda sırasıyla% 32 ve% 35 düşüş gösterdiğini gösteren Ocak ayındaki işletme performansını açıkladı. Country Garden (02007.HK) ayrıca Ocak 2020 için denetlenmemiş işletme verilerini de açıkladı. Şirketin öz sermaye sözleşmeli satış alanı yıllık% 0,89 düşüşle 3,79 milyon metrekare oldu ve özsermaye sözleşmeli satış miktarı yıllık% 0,44 düşüşle 32,92 milyar yuan oldu.
Ek olarak, emlak sektörünün operasyonel borç baskısı öne çıktı ve bu da emlak şirketlerinin hayatta kalması için küçük bir test getirmedi. Tüm Çin Sanayi ve Ticaret Federasyonu Emlak Ticaret Odası tarafından 11 Şubat'ta yayınlanan "Salgının Geç Döneminde Gayrimenkul Sektörünün İstikrarlı ve Sağlıklı Gelişmesini Desteklemeye Yönelik Politika Önerileri" ne göre, ankete katılan 72 şirket arasında 46 gayrimenkul şirketinin 2020'nin ilk yarısında yaklaşık 530 milyar yuan vadesi var. , Ve tipik bir emlak şirketinin parasal fonları, şirketi yalnızca üç ay sürdürmek için yeterli olabilir.
Wuxi 17 konut politikası başlattı
12 Şubat'ta, Wuxi Belediye Parti Komitesi ve Hükümeti, salgına aktif olarak yanıt vermede emlak şirketlerini ve inşaat şirketlerini desteklemek için "Düzenli Kentsel ve Kırsal Yapıyı Sağlamak İçin Yeni Koronavirüs Pnömoni Salgınına Müdahale Etmeye İlişkin Politika Görüşlerini" (bundan böyle "Görüşler" olarak anılacaktır) yayınladı. İşletmelerin üretimi ve işletilmesinden kaynaklanan zorluklar, kentsel ve kırsal alanların düzenli bir şekilde yapılmasını sağlar.
"Görüşler", salgından etkilenen zorlu gayrimenkul geliştirme şirketleri, inşaat şirketleri, konut aracı şirketleri ve konut kiralama şirketleri için ertelenmiş ödeme veya ilgili vergi ve ücretlerin indirimi ve arazi devir ücretlerinin ertelenmiş ödemesi dahil, ilgili destek politikalarının olduğunu göstermektedir. Kira indirimi ve muafiyeti, kredi desteği, geri ödeme uzatılabilir, uzun vadeli kiralık daireler yardım için özel finansman sübvansiyonlarına, önceden tahsis edilen satış öncesi denetim fonlarına, satış öncesi koşulların ayarlanması ve diğer 17 politika görüşüne başvurabilir.
Aynı gün, Zhejiang Eyaleti, Şangay Şehri, Nanchang Şehri ve Xi'an Şehri de salgına yanıt olarak yeni emlak politikaları başlattı.
Zhejiang Eyaleti Doğal Kaynaklar Dairesi, aynı düzeydeki halk hükümetinin onayı ile, yerel yönetimlerin arazi devir zamanlamasını uygun şekilde ayarlayabileceğini ve devlete ait inşaat arazisi kullanım haklarının işlemlerini sonlandırabileceğini veya askıya alabileceğini belirtti. Bir işletmenin salgının etkisiyle "İşlem Onayı" veya "Arazi Devir Sözleşmesi" imzalayamaması veya üzerinde anlaşılan devir bedelini ödeyememesi halinde, salgın ortadan kalktıktan sonra imzalama ve ödeme başvurusu üzerine ertelenebilir, gecikme ücreti alınmaz ve kurumsal bütünlük dosyasına kaydedilmez. Salgın önleme ve kontrol süresi boyunca geçici olarak yerinde performans denetimleri yapılmayacaktır.Salginin etkisiyle arazi teslim edilmez, başlatılmaz veya tamamlanamazsa temerrüt süresine dahil edilmeyecek ve tasfiye edilmiş hasarlar için ücret alınmayacaktır.
Şangay Planlama ve Doğal Kaynaklar Bürosu, salgından etkilenen arazi bedelinin ödenmemesinin ve arazi devir sözleşmesinde kararlaştırılan arazinin teslim edilmemesinin sözleşme ihlali olarak değerlendirilmeyeceğini, geç ödeme ve tasfiye edilen zararların hesaplanmayacağını, devralanın ödemenin uzatılması için devralana başvurabileceğini belirtti. Veya taksitle ödeyin.
Nanchang Doğal Kaynaklar Bürosu, sağlıklı ve düzenli bir arazi piyasası sağlamak, işletmelerin arazi kullanım maliyetini düşürmek ve işletmelerin istikrarlı gelişimini desteklemek için aşağıdaki politikaları uygulamaya koydu: işlem onaylarının ve atama sözleşmelerinin imzalanmasında gecikmelere izin vermek; atama ücretlerinin ödenmesinde gecikmelere izin vermek; başlangıç ve tamamlamada gecikmelere izin vermek. 6 aydan fazla; 12 Şubat 2020-31 Aralık 2020 tarihleri arasında devredilen parseller için arazi devri ihale mevduatı oranı% 20'ye ayarlanacak; 12 Şubat 2020-31 Aralık 2020 arası devir için Arazi devir ücreti ödeme süresi şu şekilde ayarlanmıştır: Ticari konut veya karma ticari ve konut arsası için 6 ay ve diğer proje arsası için 12 ay, ancak arazi devir sözleşmesinin% 50'si bir ay içinde ödenmelidir.
Xian Planlama ve Doğal Kaynaklar Bürosu, salgın önleme ve kontrol süresi boyunca, prensip olarak, yeni satılan arazi için ihale teminatının başlangıç fiyatının% 20'sinden belirlenebileceğini ve arazi devir bedelinin% 50'sinin devir sözleşmesi imzalandıktan sonra bir ay içinde ödeneceğini ve arazi kullanıcısının bir söz vereceğini belirtti. Defterden sonra bakiye sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde taksitle ödenebilir ve azami ödeme süresi bir yılı geçemez.
Çeşitli bölgeler tarafından getirilen politikalara bakıldığında, Wuxi'nin politikaları en kapsamlı olanıdır; vergilendirme, kredi, fon denetimi, satış öncesi koşullar, ücret indirimleri ve diğer önlemleri kapsar; Şangay, işletmeleri üretime devam etme ve gelişen endüstrilerde destekler ve üretim ve operasyondaki işletmelerin sorunlarına derhal yanıt verir ve bunları çözer. Talep edin, politikaların uygulanmasını teşvik edin; Zhejiang, anahtar projelerin inşasını ve işletmelerin üretiminin yeniden başlamasını tam olarak destekler, düşük verimli arazilerin yeniden geliştirilmesini hızlandırır, bağlantıları azaltır ve küçük ve orta ölçekli işletmeler için arazi alanını genişletir; Xian, çevrimiçi onay hizmetlerini şiddetle teşvik eder ve kıtlığı gidermek için ilgili planlama izni prosedürlerini yönetir.
Soochow Menkul Kıymetler, bu politikaların esas olarak işin yeniden başlamasını, yukarı havzadaki gayrimenkulleri stabilize etmeye ve nakit akışını stabilize etmeye odaklandığına dikkat çekti. Yerel yönetimler, esas olarak çevrimiçi onayları güçlendirerek, operasyonel verimliliği hızlandırarak ve eksiklikleri gidermek için ilgili prosedürleri uygulayarak işin yeniden başlamasını teşvik eder ve dengeler.
Ping An Securities analiz etmekte ve son zamanlarda yerel yönetimlerin yoğun bir şekilde gayrimenkul için ön uç destek politikaları uygulamaya koyduğuna inanmaktadır.Bir yandan, yerel emlak şirketlerinin likidite baskısını hafifleterek yerel emlak piyasasının ve ekonominin istikrarını sağlamak, diğer yandan yerel yönetimler Mali baskının daha da artması bağlamında, hükümet ayrıca emlak şirketlerinin arazi edinim fonları üzerindeki baskıyı hafifletme ve proje cirosunu hızlandırma, arazi piyasasının iyileşmesini teşvik etme ve kendi mali baskısını hafifletme gibi tedbirlerle arazi edinme istekliliğini artırmayı umuyor.
Ping An Securities, "Ekonomiyi istikrara kavuşturmak ve finansmanı güvence altına almak gibi ikili talepler altında, yerel yönetimlerin takip eden tek şehir, tek politikasının daha da güçlendirilmesi bekleniyor." Dedi.
Emlak şirketleri cepheye dönüyor, sektör yeniden karışabilir
Yerel politikaların uygulamaya konulmasının yanı sıra, emlak sektörü de bir "kendi kendine yardım" kampanyası başlattı. Çevrimdışı faaliyetler durdurulmak zorunda kalsa da, birçok emlak şirketi "savaş alanını" çevrimiçi ortama taşıdı ve sektörde bir değişiklik başlattı.
Evergrande'nin 13 Şubat'ta ülke çapında çevrimiçi olarak satılık emlak alımına öncülük ettiği ve düşük fiyatlı ev satın alma, sebepsiz çıkış yapma ve komisyon kazanmak için yönlendirme gibi birçok avantaj başlattığı bildirildi.
Evergrande'nin istatistiklerine göre, etkinliğin başlamasından sonraki üç gün içinde, müşteriler toplam değeri 58 milyardan fazla olan 47.540 adete abone oldu ve gayrimenkul aboneliklerinden biri 870 adete kadar yükseldi. Bu tahmine göre, kümülatif çevrimiçi abonelik önümüzdeki birkaç gün içinde 100.000 seti aşabilir. Online abonelik dönüşümü% 70 ise, satış işlemi 70.000 sete ulaşacak ve satış tutarı 60 milyar olacak, o zaman online abone olan alıcılara 300 milyon komisyon ve 350 milyon ödül verilecek.
16 Şubat'ta Evergrande Group Yönetim Kurulu Başkanı ve Parti Komitesi Sekreteri Xu Jiayin,% 25 indirimli ev satışının başladığını duyuran gizli bir belgeyi şahsen imzaladı.
18 Şubat - 29 Şubat 2020 tarihleri arasında, "Ülkedeki Tüm Gayrimenkuller İçin Özel Promosyonlar Hakkında Bildirim" başlıklı belgeye göre, Evergrandenin ülke genelinde satışa sunulan konut mülkleri (apartmanlar ve ofis binaları dahil) 75 İndirim; Mart'tan 31'e kadar ülke genelinde satışa sunulan tüm konutlarda (apartmanlar ve ofis binaları dahil)% 78 indirim uygulanacak.
Sadece bu değil,% 25 indirim açısından Evergrande, peşinat, ipotek ve diğer bağlantılarda farklı derecelerde ek indirimler de sunuyor. Özellikle, Evergrande, tek bir binanın satış oranının% 80-90, ekstra% 9 indirim; satış oranının% 90'ın üzerinde, ekstra% 9 indirim; tek seferlik% 9 indirim, normal ipotek ödemesinin% 5 indirim ve peşinat ipotek tercihli ödeme olduğunu belirtti. % 96 indirim, bir yıl içinde tam ödemede% 98 indirim; Normal ipotek ödemelerinde% 5; peşinat ipotek ödemelerinde% 96; bir yıl içinde tam ödemede% 98 indirim
Aslında, emlak şirketlerinin çevrimdışı faaliyetlerinin zorla askıya alınması bağlamında, Evergrande gibi "savaş alanını" çevrimiçi hale getiren az sayıda şirket yoktur. Eksik istatistiklere göre Country Garden, R&F, Fantasia, New Town Holdings ve Sunac gibi emlak şirketleri de çevrimiçi promosyonlar başlattı.
Kerui Real Estate Research tarafından yayınlanan son verilere göre, ülkedeki ilk 200 şirket arasında 143 gayrimenkul şirketi online satış ofisleri kurdu; bunların arasında TOP50 yerli emlak firmasının online satış ofisi ve TOP100 yerli emlak firmasının 92'si bulunuyor. Ev,% 90'dan fazlası için muhasebe.
Salgın altında, emlak şirketlerinin çevrimiçi pazarlama savaşı çoktan başladı ve barutsuz bu savaşta emlak endüstrisi yeni bir değişiklik başlatabilir.
