2018'in ikinci yarısında konut fiyatlarında genel bir düşüş olacak mı?
Mayıs ayında, ülke genelinde 40'tan fazla şehir, bir ay içinde toplam 50 kez kontrol politikaları yayınladı.Tek bir aydaki gayrimenkul kontrol politikalarının sayısı tarihi bir rekor kırdı. Ocak-Mayıs 2018 arasında, ulusal emlak kontrol politikalarının sayısı, Ocak-Mayıs 2017 dönemine göre% 60 artışla 159 kez yayınlandı.
Yılın ilk yarısındaki emlak yönetmeliği rekor seviyeye ulaşsa da, Pekin, Şangay ve Shenzhen'deki konut fiyatları da başarılı bir şekilde "bloke edildi". Ancak ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatları vahşi bir at gibi "sonuna kadar koşmaya" devam ediyor. 70 büyük ve orta ölçekli şehir arasında, Nisan ayında yeni inşa edilen ticari konutlarda bir önceki aya göre en fazla artış görülen şehirler Dandong, Sanya ve Haikou oldu.
Peki, 2018 yılının ilk yarısında yurt içi konut fiyatları neden tekrar tekrar arttı? Ana nedenlerin aşağıdaki gibi olduğuna inanıyoruz: Birincisi, bu yılın ilk çeyreğinde, yeni krediler, konut sakinlerinin orta ve uzun vadeli kredilerinin yaklaşık% 40'ını oluştururken, geliştiriciler finansman konusunda zorluklarla karşılaşıyor. Bu yeni kişisel ipotekler çoğunlukla ikinci ve üçüncü kademe şehirlere akmaktadır ve ulusal emlak spekülasyonu çağı tüm hızıyla devam etmektedir.
İkincisi, baraka reformunun paraya çevrilmesi ve yetenekler için rekabet, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkullerin yetersiz olduğu, giderek daha ciddi bir duruma yol açmıştır. İkinci kademe şehirler için, çeşitli yerlerden yeteneklerin devreye girmesi, ev satın alma talebini de artırmış ve kısıtlı arz ve talep durumu, emlak piyasasının artan beklentilerini daha da artırmıştır. Üçüncü kademe şehirler için, baraka reformunun para kazandıran yeniden yerleşimi, bir ev satın alması gerekmeyen gecekondu sakinlerini katı bir ihtiyaç haline getirdi. Bu tedbirler yüksek stokları başarıyla ortadan kaldırsa da, yerel konut fiyatları kaçınılmazdır.
Ek olarak, yerel yönetim daha önce yeni emlak geliştiricilerin fiyatını kısıtladığı için, ikinci el konut fiyatı ve yeni evin fiyatı tersine çevrildi, bu da yeni evin fiyatının ikinci el konut fiyatından daha düşük olduğu anlamına geliyor. Yerel yönetim, piyango satın alma yoluyla daha fazla vatandaşa adil bir ev satın almayı umuyordu Fırsat. Böylelikle yeni evlerin ikinci el evlere göre daha ucuz olduğunu herkes bilir ve kim alırsa para kazanır, ev alması gerekmeyen vatandaşların da ev kapma yarışmasına katıldığı ortaya çıkıyor.
Üçüncüsü, tüm gayrimenkul sektörleri emlak spekülatörleri tarafından speküle edilmiştir. Mevcut konut fiyatı artışları Haziran 2015'te başladı ve birinci kademe şehirlerdeki ve Şenzen'in temsil ettiği bazı ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları yükselişe öncülük etmeye başladı. Ekim 2016 itibariyle, birinci kademe şehirler gayrimenkul düzenlemesine tabi tutuldu ve sıcak ikinci ve üçüncü kademe şehirler de bunu takip etti.
2018'e girerken kuzeydoğu, kuzeybatı ve güneybatı gibi uzak bölgelerdeki ikinci ve üçüncü kademe şehirler de telafi etmeye başladı. Şu anda, Çin'deki 200'den fazla ilçe düzeyinde şehirdeki konut fiyatları metrekare başına 9.000 yuan'dan fazla ulaştı. Yerel emlak piyasası neredeyse her zaman spekülatörler tarafından çekilir ve bundan daha değerli bunalımlar yoktur.
Mevcut durum, birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının temelde kontrol altında olması, ikinci kademe şehirlerdeki "yetenek tanıtımı" patlamasının geçici olarak sona ermesi ve üçüncü kademe şehirlerdeki baraka reformunun kademeli olarak sona ermesidir. Peki, yılın ikinci yarısında Çin emlak piyasasında konut fiyatlarının trendi ne olacak? Bu bağlamda, yurtiçi gayrimenkulün üç buçuk yıllık hızlı bir büyüme dönemi yaşadığına ve yılın ikinci yarısında kademeli olarak rasyonaliteye dönerek son çılgınlığın sahneye konulduğuna inanıyoruz.
İlk olarak, İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı yakın zamanda Xi'an, Haikou, Sanya, Changchun, Harbin, Kunming, Dalian, Guiyang, Xuzhou, Foshan, Chengdu ve Taiyuan dahil olmak üzere 12 şehirle iki röportaj gerçekleştirdi. Görüşülen şehirler ağırlıklı olarak kuzeydoğu, orta ve batı bölgelerinde ve serbest ticaret politikalarının uygulamaya konulduğu Hainan'da yoğunlaştı ve bu şehirler son zamanlarda konut fiyatlarındaki artışı telafi etti.
Şu anda, Hefei, Foshan, Harbin, Changchun, Guiyang, Chengdu ve Taiyuan'da görüşülen şehirler yanıt vermek için düzenleyici politikalar yayınladılar. Bu bağlamda, bunun İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın "erken uyarı-mülakat-hesap verebilirlik" mekanizmasının uygulamasını temsil ettiğine inanıyoruz. Aslında, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın çeşitli sıcak şehirlerle görüşmelerinin ardından konut fiyatı hala keskin bir şekilde artarsa, takip eden hesap verebilirlik sistemi yerel yönetimler üzerinde büyük bir baskı oluşturacaktır.
Bu nedenle, bazı yerel yönetimler emlak politikalarını aktif bir şekilde düzenleyerek olumlu yanıt verdiler. Yılın ikinci yarısında alım kısıtlamaları ve satış kısıtlamaları ile artan mortgage faiz oranlarının etkisiyle yurt içi emlak piyasası önemli ölçüde soğuyacak ve birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarında küçük ayarlamalar görecek.
Erken aşamada çok hızlı yükselen üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde, satış kısıtlama emri yoksa, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki yeni evlerin fiyatı büyük ölçüde dalgalanma eğilimindedir.Aynı zamanda, ikinci el evlerin fiyatı paha biçilemez görünecek ve yatırımcılar onu satmak isteyecektir. zor.
Dahası, geliştirici borç oranı yüksek ve bu yılın ikinci yarısı, 2020'ye kadar borç geri ödemesi için en yoğun dönem olacak. İstatistikler, gayrimenkulün borç geri ödeme zirvesinin resmi olarak Haziran ayında açıldığını gösteriyor. Gayrimenkul şirketlerinin hala bu yıl itfa edilecek tahvillerinde 171.7 milyar yuan var ve önümüzdeki üç aydaki vade ölçekleri sırasıyla 17 milyar yuan, 18.8 milyar yuan ve 22.7 milyar yuan;
Daha da kötüsü, bu yılın dördüncü çeyreğinde, emlak şirketlerinin borç vadesi üzerindeki baskının daha da artması ve vadesi gelen tahvilleri geri almak için toplam 87,7 milyar yuan'ın hazırlanması gerekmesi. En yüksek borç döneminin gelmesiyle birlikte, emlak şirketlerinin hayatta kalması için benzeri görülmemiş bir baskı getirdi. Yoğunlaştırılmış borç geri ödeme döneminin gelmesiyle karşı karşıya kalan geliştiriciler, fonları yalnızca fiyat indirimi promosyonları yoluyla çekebilirler. Bu nedenle, bu yılın ikinci yarısında, geliştiricilerin, dört gözle beklemeye değer önemli indirim ve promosyonlar yapma olasılığı yüksektir.
Son olarak, çeşitli bölgelerde art arda gelen uzun vadeli mekanizmalar, talebi konut piyasasından saptıracaktır. Shenzhen bu kez yeni bir konut reformu politikası getirdi ve 2035 yılına kadar 1,7 milyon yeni konut inşa etmeyi planlıyor, bunun% 60'ı uygun fiyatlı konut için kullanılacak ve% 40'ı ticari konut piyasasına sağlanacak.
Gelecekte daha fazla şehrin sosyal konut sistemine katılacağına inanıyorum. Gelecekte, eksiksiz bir konut güvenlik sistemi kurulacak: yüksek gelirli gruplar ticari konutlarda yaşıyor, orta gelirli gruplar politika destekli konutlarda yaşıyor ve düşük gelirli gruplar kiralık konutlarda yaşıyor, böylece ev sahipliği gerçekten sağlanmış olacak.
Sosyal konut sisteminin kademeli olarak iyileştirilmesi ile yılın ikinci yarısında konut ticari konut piyasası yön değiştirebilir.İleride herkesin ticari konut satın almasına gerek kalmaz, sosyal konut sistemi ile de konut sorunu çözülebilir.
2018'in ilk yarısında gayrimenkul "yüksek ateş ve geri çekilmesi zor" bir modelle karşı karşıya, ancak yılın ikinci yarısında gayrimenkul düzenlemelerinin derinleşmesi, uzun vadeli mekanizmaların kurulması ve emlak şirketlerinden fon talebinin gelmesi nedeniyle, kısa süre sonra soğuyacak ve bazı sınırlı satışlar dışında Büyük ve orta ölçekli şehirlerde, diğer sıcak şehirlerin erken aşamadaki konut fiyatları bir ölçüde ayarlanacaktır. Bu nedenle sıradan alıcılar için yılın ikinci yarısında yurt içi konut fiyatlarına baktıklarında farklı bir duyguya sahip olabilirler.
