Gayrimenkul komisyonculuğu sektöründe yüksek komisyon ikilemi nasıl kırılır?
2018'in ikinci yarısından bu yana, emlak komisyonculuğu endüstrisi sık sık sermaye işlemlerini yürüttü: 23 Haziran'da 58 Grup, Ailemden Seviyorum Grubuna yatırım yapacağını ve toplam 1.068 milyar yuan ile hisselerin% 8.28'ini alacağını açıkladı. Aynı gün, 58 Grup, sektördeki birçok seçkin yatırımcı ile toplam 5 milyar yuan değerinde bir gayrimenkul komisyonculuğu sektörü yatırım fonu kurmayı ortaklaşa başlatacağını duyurdu. 20 Temmuz'da, E-House Enterprise Group, Hong Kong Borsası'nda listelendi ve küresel arzdan yaklaşık 4.434 milyar HK $ net gelir elde edecek.
Sık varlık etkileşimi, emlak komisyonculuğu endüstrisinin mevcut durumunu vurgular
Bu, emlak komisyonculuğu sektörünün son 30 yılda kapsamlı gelişiminde bir dönüm noktasıdır. Büyüyen emlak komisyonculuğu endüstrisi üç makro koşula dayanmaktadır:
1- Kentleşmenin getirdiği kentsel gayrimenkul işlemlerinin hacmi önemli ölçüde arttı
2- Gayrimenkulün altın çağının getirdiği konut fiyatlarındaki artış
3- İşçi primi, çok sayıda temel maaş uygulayıcısı getiriyor
Emlak komisyonculuğu sektörü geliri = işlem hacmi * konut fiyatı * komisyon yüzdesi - işletme maliyetleri (işçilik, mağaza kirası, reklam vb.), Uzun vadeli sabit işlem komisyon yüzdesi, işlem hacmindeki ve konut fiyatlarındaki artışa karşılık gelir ve emlak komisyonculuğu sektörünün toplam gelirini 2017 yılında hızla büyütür Ülke çapında ikinci el konut işlemleri komisyonu 110 milyardan fazla. Aynı zamanda, emek yoğun bir sektör olarak emlak komisyonculuğu endüstrisi de demografik temettüye sahiptir: yüksek komisyonların teşviki altında çok sayıda düşük tabanlı maaşlı personel gençlerine katkıda bulunur ve yıllık dinlenme günleri sayısı sadece tek hanelidir. Aynı zamanda, düşük giriş engelleri nedeniyle, aracı kurumlar yağmurdan sonra mantar gibi ortaya çıktı ve sonuçta endüstri pratisyenlerinde önemli bir artışa neden oldu.Örneğin, Pekin'deki emlakçıların sayısı 150.000'e ulaştı.
2016'dan bu yana, geleneksel emlak komisyonculuğu endüstrisinin üç makro koşulu temel değişikliklere uğradı:
1- İşlem hacmi: Ulusal kentsel satın alma kısıtlama politikasının düzenlenmesi, işlem hacmini büyük ölçüde baskıladı
2-Konut fiyatları: finans sektörü azalıyor, emlak piyasasına sermaye girişi sıkı bir şekilde kontrol ediliyor ve konut fiyatları aşağı yönlü bir kanala giriyor
3- Demografik temettü: Yeni iş kanununun ve sektör rekabetinin yürürlüğe girmesi pratisyenlerin temel maaşını ikiye katlamış, ortalama komisyon% 20'den% 50'ye çıkmış, iş gücü maliyeti emlak komisyonculuğu şirketlerinin en büyük maliyeti haline gelmiştir.
Şu anda, geleneksel emlak komisyonculuğu şirketleri yüksek maliyet baskılarıyla karşılaşmaya başlıyor: Pekin'deki en büyük yerleşim alanına sahip emlak komisyonculuğu şirketlerinin işçilik maliyetlerini analiz edelim: Wangjing yerleşim bölgesi: İlk olarak, Lianjia'nın halka açık verilerine dayanarak, Lianjia'nın Wangjing'de 1.052 komisyoncusu var. insanlar:
Lianjia'nın Wangjing bölgesinde 18 mağazası vardır Pekin'deki büyük emlak komisyonculuğu şirketlerinin Wangjing mağazalarının sayısı kabaca şu şekildedir: Ryefield'de 16, Ailemden Seviyorum 14 ve Zhongyuan'da 8. Orantılı bir hesaplamaya göre, en büyük dört aracı kurumun bu alanda 3.200 komisyoncu ve bazı bölgesel küçük ve orta ölçekli aracı şirket personeli, tüm bölgede yaklaşık 3700 aktif komisyoncu bulunmaktadır. Bu alandaki liste sayısı yalnızca 1311 settir:
Ekli fotoğraf: Wangjing'de Lianjia Online tarafından açıklanan satılık evlerin sayısı
Ortalama olarak, her komisyoncunun maaşı ve sosyal güvenliği, ağ bağlantı noktası sübvansiyonları, mağaza kira tahsisi ve arka uç işletme maliyetleri toplam 8,000 yuan / kişi / aydır. Bu şekilde, Wangjing bölgesindeki toplam komisyoncu maliyeti her ay yaklaşık 30 milyon yuan'dır. Aylık gerçek işlem sayısı genellikle liste sayısının yalnızca% 10'udur.Daha sonra, ortalama olarak, her işlem evi grubu için alınan komisyon, yalnızca aracı kurumun işletme maliyetini set başına 200.000 yuan'a ulaşacak şekilde tutar.
İşgücü maliyeti transferinin yönü, endüstrinin gelişimini doğrulamak için mihenk taşıdır: Çin'deki pek çok emek-yoğun endüstri genel ekonomik durumdan etkilenmekte ve sınırlı piyasa geliri ve büyük ölçüde artan işgücü maliyetleri gibi iki yönlü sorunla karşı karşıyadır. Şirketlerin işgücü maliyetlerini nasıl aktardıklarını gözlemleyerek, endüstri yükseltmesinin ilerlemesini ve geri kalmışlığını değerlendirebiliriz:
İmalat VS Gayrimenkul Komisyonculuğu Sektörü
Önce benzer sektörün lideri olan "Dünyanın Fabrikası-Foxconn" a bakın Aynı işçilik maliyeti sorunu ile karşılaştıktan sonra son yıllarda fabrikaların anakaraya taşınması ve robot montaj hattının artırılması yani bireysel personel maliyetinin düşürülmesi + personel sayısının azaltılması yöntemini benimsemiştir. İşçilik maliyetlerini düşürmek için. Yine emlak komisyonculuğu sektörüne baktığımızda, rekabet modeliyle eksiklik sınırlanıyor: İnsan yoğun rekabet modeli "grup kavgası" gibi ... Personel kesintisine öncülük eden şirket hızla pazar payını kaybedecek ve büyük bir gelir daralması şirketin nakit akışının kırılmasına ve iflas etmesine neden olacak. Yüksek ücretlerin (yüksek ciro) sürdürülmesi tek seçenektir. Tüm emlak komisyonculuğu endüstrisi o zamandan beri bir çıkmaz sokağa girdi:
1- Çalışan şirketler yüksek işçilik maliyetlerini ve düşük kurumsal kar marjlarını korur
2- Çok sayıda fazladan uygulayıcı, geçersiz çalışma nedeniyle sektörde kilitlendi
3- Tüketiciler yüksek ücretler ödemek zorunda kalıyorlar + çok sayıda satış tacizi alıyorlar.Aşağıdaki şekil emlak acenteleri tarafından yapılan ilk satış satışlarının ortak bir nicel değerlendirmesidir:
Sektör ikilemi bir dönüşü doğurur, durum nasıl ortadan kaldırılır?
Sektörün ikilemi bir dönüm noktası ve sermaye piyasası rüzgarı duyup piyasaya girdi. Gayrimenkul komisyonculuğu şirketine, yönetim verimliliğini artırmak için esas olarak "İnternet +" modeli yoluyla giren sermaye, ancak gayrimenkul işlemlerinin ve hizmet maliyetlerinin güvenliği, sektör değişikliklerini teşvik etmek için katılmak için yeni roller gerektirir:
Ekteki resim: Tek bir emlak komisyonculuğu şirketi altında gayrimenkul işlem yapısı
Gayrimenkul işlem sisteminde, iki önemli rolün eklenmesi gerekir: emlak işlem sisteminin değer dengesizliğini büyük ölçüde iyileştirebilecek devlet denetimi ve mülk hizmetleri. Devlet denetiminin rolü: Emlak komisyonculuğu piyasasının işlem düzenlemeleri ve komisyoncuların denetimi, gayrimenkul işlemlerinin güvenliği için iki ana garanti koşuludur: Mevcut Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma / Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Komisyonu ve yerel aracı sanayi birlikleri en yetkin olanlardır. Son yıllarda, birinci kademe şehir hükümeti düzenleme kurumları, konut nitelikleri, listeleme izinleri, işlem fonlarının korunması ve emlak işlemlerinin güvenliğini büyük ölçüde artıran pratisyenlerin düzenlenmesi ile ilgili bir dizi ilgili düzenleyici düzenleme dahil olmak üzere çok sayıda politika yayınladı. Mülkiyet hizmetlerinin rolü: Mülk şirketi, kendi toplum hizmetlerine dayanarak, doğal bir düşük maliyetli ve yüksek deneyim modeli olan ev sahibinin konut satış ve kiralama hizmeti talebini üst üste getirir. Şu anda, çok sayıda emlak şirketi, kendi topluluklarının sahiplerine daha düşük bir maliyetle hizmet vermek için topluluk emlak işlem hizmetlerini genişletmeye başladı.
Ekteki resim: Çok rollü katılım altında gayrimenkul işlem yapısı
Tüketici odaklı tüketim mod
Gayrimenkul işlemlerinin sonsuz ihtiyaçlarına göre: işlem güvenliğini sağlamak, hizmet kalitesini ve insan verimliliğini artırmak ve ücret oranlarını düşürmek. [Topluluktaki evler] Platform yeni ortaklar sunar: emlak şirketleri ve emlak işlemi değer zincirini yeniden şekillendirmek için devlet düzenleyici kurumlar ve UnionPay ile işbirliği yapar: Platformun mağazaların yerini almasına, alternatif yönetimi desteklemesine izin verin ve veri eşleştirme personel görüşmelerini azaltır. Oyunu ticaret senaryolarındaki ve tüccarlardaki değişiklikler + çevrimdışı işlerin çevrimiçi dönüşümüyle kırın:
1- Tüketicilerin ödediği işlem komisyonunu önemli ölçüde azaltın
2- Makul iş bölümü, mülk şirketleri mal sahibi hizmetlerine odaklanır, geleneksel aracı kurumlar işlem hizmetlerine odaklanır,
3-Yedek uygulayıcıların maliyetini serbest bırakın
Bu içerik, genel hesap Cao Xinglong Topluluğu Youfang tarafından sağlanmaktadır.
