On yıllık gayrimenkul spekülasyon tarihi: satış ofislerini kuşatmaktan kölelik için çabalamaya
Wen | Kaifeng
2008'de dünya istikrarsızdı ve Çin emlak piyasası bir istisna değildi.
Hangzhou'da bu yıl ilk kez mal sahipleri satış ofislerini kuşattı. Vanke, Hangzhou'daki bir gayrimenkulün fiyatını düşürmede başı çekti ve bu da eski mülk sahiplerinden memnuniyetsizliğe neden oldu.Yüzlerce mülk sahibi satış ofislerine döndü ve kontrol etmesini istedi. Bazı mal sahipleri, "Konut fiyatlarının bu kadar düşeceğini hiç düşünmemiştim" diye bağırdı.
On yıl geçti, dünya altüst oldu.
Bugün, ister Hangzhou'da ister üçüncü ve dördüncü kademe şehir ve kasabalarda olsun, 2018'de ülke çapında "on bin kişinin evlerini soyması" sırayla gerçekleşiyor. 98 yaşındaki büyükanneden 12 yaşındaki çocuklara kadar herkes "ev kölesi" olmayacakları korkusuyla yarışıyor.
Son on yılda, satış ofislerini kuşatmaktan emlak kölesi olma mücadelesine kadar, emlak spekülasyonu çağı nihayet geldi.
1 "Ev Kölesi" nin Doğuşu
On yıl sonra, "ev köleleri" nihayet kıskanılacak bir sınıf haline geldi.
Ağustos 2007'de, Eğitim Bakanlığı 171 yeni Çince kelime duyurdu ve bunların arasında "Fang Sl" etkileyici bir şekilde listelendi. Kısa süre sonra "Fang Slave", "Modern Çince Sözlük" e dahil edildi ve sözlüğe onunla eş zamanlı olarak giren kelimeler de Geli, Thundering, Otaku gibi kelimeler vardı.
O zamanlar "Köle Hanesi" hala daha az hoş bir terimdi. Tüm medya ve gazeteler ya ev kölelerinin varlığını reddediyor ya da ev köleleri olgusuna ağıtlıyor.
O sırada bazı yetkililer, bir kredi alıcısını bir ev kölesiyle karşılaştırmanın objektif olmadığını açıkça belirtti. Bazı medya ev kölelerinin olup olmadığını tartışmak için sıcak konular başlattı. Bazıları temyizde bulundu, lütfen ev kölelerine iyi bakın.
Sonuç olarak, toplum hâlâ her biri kendi sözlerini söyleyen "ev köleleri" ile çatışıyor.
Bu yıl ülke geneline yayılan TV dizisi Tong Dawei, Ma Yili, Wen Wen, Li Xiaolu ve Wang Luodan'ın başrollerini paylaştığı "Mücadele" dir. Kimse birkaç yıl sonra yarısının bir kamuoyu girdabına gireceğini beklemiyordu.
"Mücadele" dramasında, gençlerin kafa karışıklığı, isyanı ve duygusal karmaşası hala ana akım ve bunlar kariyer mücadelesi ve ilham verici sıkı çalışma ile karıştırılıyor. Şu andan itibaren Üç Görüş ile ilgili pek çok sorun olsa da, o dönemde hala pozitif enerji film ve televizyon dramalarının temsilcileriydiler.
Bu dramada evin henüz fazla ağırlığı yok.
1998'den 2007'ye kadar, konut piyasası reformu yaklaşık on yıldır uygulandı. Konut fiyatları baştan sona artmış olsa da, o zamanlar ekonomi büyük bir başarıydı. Sakinlerin gelirleri artmaya devam etti, kentleşme de istikrarlı bir şekilde ilerliyordu ve konut fiyatlarının temelleri gelişiyordu. Mali kriz yaşanmadı, tüm halkın endişesi henüz gelmedi ve medyanın bile bir ev kölesi olup olmadığını tartışacak zamanı var.
Ancak tüm bunlar değişmek üzere.
24 trilyon vaftiz
Emlak spekülasyonunun ilk büyük salgını 2009'daki selden geldi.
2008'de küresel mali kriz patlak verdi, Çin etkilendi ve emlak piyasası bir zamanlar kederle doluydu. Hangzhou, Shenzhen ve diğer yerlerde, satış ofislerini birbiri ardına parçalayan, "check-out gerektiren" sesler, fiyat indirimlerinin eski sahiplerinin ortak sesi haline geldi.
Durum 2009'da altüst oldu. Düşüş eğilimiyle karşı karşıya kalan hükümet, iç talebi genişletmeyi ve ekonomiyi canlandırmayı hedefliyor. "Dört Trilyon Plan" Anlaşıldı: Parasal ortam daha önce görülmemiş bir şekilde gevşek, politika teşviki eşi görülmemiş derecede büyük ve emlak piyasası da benzeri görülmemiş derecede sıcak.
Nesnel olarak konuşursak, kısa vadede, dört trilyon yuan Çin ekonomisinde hızlı bir toparlanma yaratacak ve ekonomik krizin daha da kötüleşmesini önleyecektir. Ancak, kredi fonlarının gayrimenkul sektörüne, yerel finansman platformlarına ve kapasite fazlası olan sektörlere akışı, artan konut fiyatları, yerel borç krizleri ve yeni kapasite fazlası sorunlarını beraberinde getirdi.
Bu yıl, ulusal ortalama konut fiyatı, 1998 konut piyasası reformundan bu yana en yüksek yıl olan% 25 arttı. Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki dört büyük birinci kademe şehir% 50'den fazla yükseldi.
Hızla yükselen konut fiyatları inançları değiştirdi.
Wenzhou emlak spekülatörleri dip satın alma konusunda başı çekti. 2009'un başlarında, Wenzhou sıcak parası Şangay'a girdi. Yalnızca Mayıs ayında, Wenzhou özel sermayesi, Şangay emlak piyasasında 1.342 milyar yuan "paramparça etti" ve ilgi odağı olan 732 birim satın aldı.
aynı, Daha önceki yıl, satış ofisini kuşatan kontrol ordusu, bu yıl ev soygunu ordusuna akın etti.
Emlak piyasası hızla büyüyor. Pekin, 2010 yılında bir satın alma kısıtlama politikasının uygulanmasında başı çekti ve bu, satın alma kısıtlamalarının tarihi aşamaya ilk kez girmesidir.
3 Wenzhou emlak grubunun iniş ve çıkışları
2009'da Şangay, Wenzhou emlak grubunun ilk ortaya çıkışı değildi.
Ağustos 2001 gibi erken bir tarihte, 157 Wenzhou kişisinden oluşan bir "ev izleme grubu", aynı anda 100'den fazla ev satın almak için 50 milyon fonla Şanghay'a koştu. O zamandan beri, Wenzhou emlak spekülatörlerinin itibarı ülke geneline yayıldı.
O zamandan beri, konut fiyatları her yükseldiğinde, Wenzhou emlak spekülatörlerinin varlığı her zaman oldu. Öyle ki küçük şehirlerdeki Türkmenistan müteahhitleri bile Wenzhou emlak spekülatörü gibi davranarak, gayrimenkulün popülaritesini artırmaya ve yerel emlak piyasasını canlandırmaya çalışarak destek olarak insanları işe alma şansı buldu.
Emlak spekülasyonu atmosferi eşi benzeri görülmemiş ve Wenzhou emlak piyasası darbeyi ilk çeken pazar.
Veriler, 2010 yılı civarında Wenzhou'daki hanehalklarının veya bireylerin% 89'unun ve işletmelerin% 59.67'sinin özel krediye katıldığını ve piyasa büyüklüğünün Wenzhou'nun toplam banka kredilerinin 1 / 5'ine denk gelen 110 milyar yuan'a ulaştığını gösteriyor. Bu özel kredi fonlarının sadece% 35'i sektöre girdi ve diğerleri fon kredisi ve emlak spekülasyonu için kullanıldı.
O zamanlar, Wenzhou'nun konut fiyatları Şangay ve Guangzhou'yu aşarak Pekin ve Shenzhen'den sonra ikinci oldu.
ancak, 2015'ten beri emlak piyasası yeni bir yükseliş turu başlattı. İnsanlar aniden, her zaman yüksek profilli olan Wenzhou emlak spekülatörünün aniden ortadan kaybolduğunu ve ortadan kaybolduğunu keşfettiler. Sonunda ne oldu?
Bu 2011'de başlayacak.
O zamanlar, para arzının daralması, regülasyonun sıkılaşması, Wenzhou endüstrisindeki ciddi boşluklar, durgun reel ekonomi ve birçok işletmenin sermaye zincirinin bir süreliğine kırılmasıyla birleştiğinde, "patron kaçıyor" Wenzhou işletmeleri için norm haline geldi. Daha sonra sokak dükkanlarında yaygın olarak bulunan "Jiangnan Tabakhane Sahibi Huang He" de onlardan biriydi.
Sonuç olarak, Wenzhou'nun özel borç verme krizi patlak verdi, şirketin sermaye zinciri kırıldı ve birçok küçük fabrika kaçarak bir izdiham etkisi yarattı ve bir süre yas tuttu.
Özel borç verme, birbiri ardına döngü gibidir. İşin içinde sayısız şirket ve birey var.Bir bağlantı koptuğu sürece, tüm domino zincirleme bir reaksiyon oluşturacak ve bu da genel bir izdihama yol açacak ve konut fiyatları düşecektir.
Özel kredi krizi konut balonunun patlamasına neden olduğu için, bu konut piyasalaşmasından bu yana ilk kez oldu ve Wenzhou, konut balonunun somut örneği oldu.
Haziran 2015 itibariyle, Wenzhou'daki ev fiyatları arka arkaya 38 ay düşmüştü ve ortalama fiyat yaklaşık 30.000 yuan ile en düşük noktadan 10.000 yuan ile neredeyse düşmüştü.
2016 yılının sonuna kadar, Wenzhou'nun konut fiyatları, fiyat artışları ve hangar reformlarının stoklarının azalması ve paraya çevrilmesi nedeniyle neredeyse hiç toparlanmaya başladı ve genel artış ülkenin gerisinde kaldı.
4 başka heyecan
Bir neden varsa, bir sonuç vardır.
2009'da dört trilyon yuan'lık su baskını ekonomik gerilemeyi durdurdu, ancak büyük yatırımların neden olduğu sorunlar beş yıl sonra tek tek giderilecek.
2014 yılında Çin ekonomisi bir kez daha aşağı yönlü bir krizle karşılaştı. Yüksek gayrimenkul stokları, yerel borç sorunları ve geri kalmış sanayilerin üretim kapasitesi sorunları ortaya çıktı.
Zorluklar karşısında, ilgili departmanlar pazarı kurtarmak için bir kez daha gömleksiz gitti.
Politika, para birimi ve kredi gevşek, fiyat artışları, envanter indirimi ve reform parasallaştırması, para birimi taşmaları, ekonomik temellerin iyi ya da kötü olmasına bakılmaksızın, birinci ve ikinci kademe şehirlerden üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere taşınır, konut fiyatları tamamen toparlandı ve sonra yükseldi , Ve sonra fırladı, tam ölçekli bir ev yağma hücumu başladı.
Bu süreç sırasında Kaifengjun, "Dört Yıllık Emlak Piyasası Yeniden Başlaması: Bu Ev Fiyatını Kim Yükseltti?" Yazıda ayrıntılı bir inceleme yapıldı. Burada sadece süreç özetlenmiştir.
İlk adımda, politika kapsamlı bir şekilde gevşetilir. Birincisi, satın alma kısıtlamasını iptal etmek. 2014'ün sonunda, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen dışındaki diğer 40 şehrin tümü satın alma kısıtlamasını iptal edecek. İkincisi, 330 New Deal. 2015 yılında 330 Yeni Anlaşma, politika gevşemeye başladı: ilk set peşinat% 20'ye, ikinci set peşinat% 40'a ve işletme vergisi muafiyet süresi 5 yıldan 2 yıla indirildi.
İkinci adımda para birimi tamamen gevşektir. 2015 yılında merkez bankası arka arkaya beş RRR indirimi indirdi, ticari kredi faiz oranları 10 yılın en düşük değerine düştü ve para tarafı 2009'dan sonra bir başka büyük gevşeme ritmine girdi.
Üçüncü adım, envanteri açmaktır. 2016 yılında, gayrimenkul stoklarını azaltma beş ana görevden biri olarak listelendi. O zamandan beri, büyük şehirler arazi arzı, konut kredisi, tercihli vergi sübvansiyonları, ev satın alma ve yerleşim ve piyasa denetimi açısından emlak piyasasını canlandırma girişiminde bulundu.
2016'da başlayan dördüncü adım, hangar reformundan para kazanma başlatıldı. Barakak reformunun paraya çevrilmesinin özü, suyun üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere salınmasıdır. PSL kredileri vb. Yoluyla üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasaları için istikrarlı bir likidite akışı sağlar. Büyük ölçekli yıkım, büyük ölçekli inşaat ve büyük ölçekli sübvansiyonlar altında, üçüncü ve dördüncü katman şehirler hızla toparlandı.
Teşvikin yoğunluğu bu sefer 2009'daki dört trilyon selden farklı olsa da, konut fiyatları ve ulusal duyarlılık üzerindeki etkisi daha da kötü.
5 Ulusal emlak spekülasyonu çağı geliyor
2015'ten bu yana hızla yükselen bu tur, neredeyse tüm şehirlerde konut fiyatlarının iki katına çıkmasına neden oldu ve konut piyasası reformundan bu yana bir kez daha yeni bir rekor yarattı.
Ev fiyatları iki yılda iki katına çıkarsa, hatta günde bir fiyat görürlerse, korkarım sakinleşmek zor olur. On yıllık sıkı çalışmanın ardından, birikimler bir evin bir yıldaki katma değerli geliri kadar iyi değil. Böylesine geniş bir karşıtlık yelpazesi, sayısız insanın tereddüt etmeden ev satın almaya kendini adamasına izin verdi.
Bu gerçeklikte, Soru, bir ev kölesi olmak isteyip istemediğiniz değil, bir ev kölesi olmaya uygun olup olmadığınızdır.
Gayrimenkul spekülasyonu çağındaki ulusal zihniyetle ilgili olarak, Liu He'nin editörlüğünü yaptığı "A Comparative Study of Two Global Crises" kitabında son derece şaşırtıcı bir açıklama var:
Halk psikolojisi aşırı bir spekülasyon halindedir ve sürekli olarak bir gecede zengin olabileceklerine inanmak için nedenler sunar. İki krizden önceki endüstriyel efsaneler ve gelir dağılımındaki büyük boşluk, kapitalist sistem altında sosyal psikolojik durumda değişikliklere yol açtı.
Sosyal statülerini değiştirme hevesi, halkın hızlı bir zenginlik peşinde koşmasına neden oldu. İnsanlar çeşitli spekülatif mucizelere inanmayı tercih ediyor. İnsan doğasındaki açgözlülük ve unutkanlık eşi görülmemiş seviyelere ulaştı. Pek çok insan balon endüstrisinin cazibesine dayanamaz. Sosyal zihniyet aceleci değildir. evrensellik. Gevşek parasal ortam ve artan kaldıraç oranına sahip önemli finansal yenilikler tarafından yönlendirilen yüksek riskli spekülasyon için büyük miktarda borç artırıldı ve bu da büyük bir varlık balonuyla sonuçlandı.
Bu pasajın önemi fazla vurgulanamaz. Bu pasajı anladıktan sonra, insanlar arasında yaygın olan emlak spekülasyonunun temel nedenini anlayabiliriz.
6 ulusal heyecan
Emlak piyasasının tipik bir döngüselliği vardır ve bu sadece finansal seviyede değil, aynı zamanda duygusal seviyede de yansıtılır.
Finansal açıdan bakıldığında, hızla yükselen konut fiyatları sadece emlak şirketlerinin finansmanını iyileştirmekle kalmadı, aynı zamanda bankaları gayrimenkule kredi verme konusunda mutlu etti.
Gayrimenkul şirketlerinin arazi satın almak için daha fazla parası var ve arazi fiyatlarındaki artış, emlak şirketlerine finansman için daha güçlü ipotek sermayesi sağlıyor ve bankalar, konut sakinlerinin satın alımlarını desteklemek için daha fazla kredi alanına sahip. Hızla yükselen konut fiyatları altında, sürekli yükselişin desteğini almak daha kolay.
Duygusal açıdan bakıldığında, evler sıradan mallardan farklıdır. Genel mallar genellikle alınır veya satılır ancak satın alınmaz.Evlerin hem konut amaçlı hem de yatırım amaçlı gayrimenkulleri vardır.Her zaman iniş çıkışlar için satın alınırlar.
Aynı şekilde, konut fiyatlarında keskin bir düşüş, tam tersi bir büyütme etkisine sahip olacaktır. Emlak şirketleri için fonların sıkılaştırılması, fonları geri satma baskısını artıracak; arazi ve gayrimenkul gibi teminatların değeri düştü ve bankaların finansal riskleri arttı ve borç vermeye daha az istekliler. Çoklu etkilerin üst üste binmesi altında, konut fiyatları hızlanan düşüşe eğilimlidir.
Aynı şey duygusal düzeyde de geçerlidir. Emlak piyasası bir düşüş döngüsüne girdiğinde, tüm piyasa kederle dolu olacak ve satış ofislerini kontrol edip parçalamanın sonsuz sesleri olacak. Bu 2008'de doğruydu, 2011'de doğruydu ve 2014'te de hâlâ geçerliydi.
Gerçeğe dönecek olursak, tüm halkın emlak spekülasyonu heyecanı iç ve dış çevrede ne kadar sürebilir?
