Düzensiz sıcak ve soğuk emlak piyasası, Yuzhou, Overseas Chinese Town ve diğer orta ölçekli emlak şirketleri aktif olarak rezervleri genişletiyor
Son gayrimenkul verileri birçok olumlu sinyal verdi. Emlak şirketlerinin finansmanı Mart ayında keskin bir şekilde toparlandı 40 tipik borsaya kayıtlı gayrimenkul şirketinin toplam finansmanı 16 ayda tekrar 100 milyar sınırını aşarak 102.42 milyar yuan'a ulaştı.
Piyasa likiditesindeki iyileşmeye karşılık olarak, ülke genelinde ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası, "yüksek primler" ve "kara kralları" olağan şekilde, Mart sonundan bu yana son derece başarılı olmuştur. Bunların arasında Yuzhou Real Estate (HK: 01628), Overseas Chinese Town (SZ: 000069), New Hope Real Estate ve diğer orta ölçekli emlak şirketleri de dahil olmak üzere, bu yıl arazi edinimi miktarı 10 milyarı aştı.
Yakın zamanda emlak piyasasında ortaya çıkan son "Xiaoyangchun" pazarı ile birleşince, bu emlak şirketlerinin genel yaşam ortamının iyileştiği anlamına mı geliyor? Bu bağlamda, bazı içeriden bazı kişiler, bu aşamada gayrimenkul şirketlerinin arazi edinme konusunda açık bir istek ve yöne sahip olduğunu belirterek, bu sadece şirketlerin piyasa hakkında nispeten iyimser beklentilere sahip olduğunu göstermekle kalmayıp, aynı zamanda emlak şirketlerinin yaşam ortamının gerçekten iyileşme belirtileri gösterdiğini de ifade ediyor.
"Xiaoyangchun" emlak piyasası farklılaşıyor ve piyasa dengesiz
2019'un ilk iki ayında nispeten sakin piyasa koşullarının ardından, ülke genelinde ticari konut satışları Mart ayında önemli ölçüde artarak bir "Xiaoyangchun" atmosferi gösterdi. Bununla birlikte, çeşitli bölgelerdeki işlem durumuna bakılırsa, bu yılki "Xiaoyangchun" Pazar, sıcak ve soğuk arasında eşit olmayan bir farklılaşma eğilimi gösterdi.
Crane'in verilerine göre, 40 tipik şehirde yeni inşa edilen ticari konut binalarının işlem alanı Mart ayında bir önceki aya göre% 84 ve bir önceki yıla göre% 10 artarken, birinci kademe şehirlerdeki veriler daha da belirgindir. Yıllık bazda% 36 artışla% 108 artış.
Neden "Xiaoyangchun" durumu Mart ayında bazı bölgelerde aniden patlak verdi? China Enterprise Capital Alliance'ın başkan yardımcısı Bo Wenxi, Blue Whale Real Estate'e, bu politika düzenlemesi kapsamında, piyasanın "farklı şehirlerdeki politikalar", "şehir planlama" ve yerel "yeteneklerin ve hane halkı tescilinin rahatlatılması" ve bazı emlak şirketlerini içerdiğini söyledi. "İndirimli satış promosyonu" gibi çeşitli araçlar üst üste getirildi ve Mart ayında bir kümelenme etkisi oluşturdu.
Bununla birlikte, "Şu anda, endüstri ve pazar farklılaştı ve pazar ve talep birinci ve ikinci kademe şehirlere geri dönüyor, ancak birinci ve ikinci kademe şehirlerin 'konut, konut, spekülasyon yapmama' düzenleme politikaları uzun vadeli bir yapıya ve misilleme niteliğinde keskin bir toparlanmaya sahip. Oluşturması zor. "
Veri açısından bakıldığında, toplam satışların arttığı birinci kademe şehirler arasında Pekin en önemlisidir. Veriler, Pekin'in Mart ayında 480.000 metrekarelik bölgesel işlem alanı, aylık% 127 ve yıllık% 187 artışla yıllık bazda ve aylık bazda ikiye katlandığını gösteriyor.
Blue Whale Real Estate tarandı ve Pekin bölgesinin veri büyüme oranının diğer birinci kademe şehirleri çok aştığını ve bir dereceye kadar önceki dönemdeki alt tabana bağlı olduğunu buldu. Son verilere göre, Mart 2019'daki keskin toparlanmanın ardından 480.000 metrekare, mutlak olarak hala nispeten düşük.
Veri kaynağı: Crane
Ayrıca Pekin bölgesindeki iyi satış verileri de birçok gayrimenkul şirketinin aktif pazarlama stratejilerinden faydalandı.Crane verilerine göre, Mart ayında Pekin bölgesi gayrimenkul şirketlerinin merkezileştirilmesini başlattı ve yeni eklenen arz alanı 950.000 metrekareye ulaştı. Yıllık bazda% 169 ve çeyreklik bazda% 260 arttı Aynı zamanda, bazı emlak şirketleri de Pekin'i ilk çeyrekte satış merkezi olarak görerek Pekin emlak piyasasının piyasa atmosferini daha da canlandırdı. Örneğin, Tahoe Group (000732), grubun ulusal satışlarının% 40'ını oluşturan ilk çeyrekte Pekin'de 10 milyar yuan'ın üzerinde satış gerçekleştirdi.
Ancak, "Xiaoyangchun" u aktif olarak kucaklayan ve çok fazla hasat yapanlarla karşılaştırıldığında, "baharı" pasif bir şekilde başlatan bazı emlak şirketleri bariz sıcaklığı hissetmediler.
Adını almak istemeyen Pekin'deki tanınmış bir emlak şirketinin pazarlama müdürü Blue Whale Real Estate'e şirketin gayrimenkulünün açıkça "Xiaoyangchun" hissetmediğini söyledi. Pekin pazarında sınırlı rekabete dayalı konut oranının hala yüksek olduğuna inanıyor.Piyasa görünümünde net bir kredi gevşetme politikası yoksa, genel pazarın fazla değişmemesi bekleniyor.
Aynı seviyedeki şehirlerle karşılaştırıldığında, pazar farklılaşması ikinci kademe şehirlerde daha belirgindir. Artan arzın etkisiyle önemli şehirlerin işlem hacmi önemli ölçüde arttı ve bazı şehirler iyileşme belirtileri gösteriyor.Örneğin Foshan, Wuhan, Nanjing, Suzhou, Wuxi, Xiamen gibi ikinci kademe şehirlerin işlem hacmi keskin bir şekilde toparlandı ve yeni açılan projelerin satış oranı arttı. . Ancak diğer yandan Haikou, Changsha, Qingdao, Chongqing, Hangzhou ve Dongguan gibi ikinci kademe şehirlerdeki pazarlar iyileşme belirtileri göstermedi ve işlem hacmi hala aşağı yönlü bir kanalda.
Bo Wenxi, "Piyasa yapısının farklılaşması ve şiddetli bölgesel uyum altında, bu tur piyasa ayarlaması fırsatını nasıl yakalayacağınız ve hayatta kalma ve gelişme için yer arama, emlak şirketlerinin karşılaştığı ortak bir görevdir."
Kentleşmenin temel desteği ve ülke ekonomisinin önemli bir bileşeni olan gayrimenkulün, özellikle metropol alanlarının planlamasının rehberliğinde nüfus ve endüstrilerin göçü ve yığılmasının yeni gelişmeleri tetikleyeceğini söyledi. Talep, ancak bu tür sürdürülebilir talep bölgesel olacak ve sektörde keskin bir misilleme toparlanmasına neden olmayacak.
Fonların geri kazanılması arazi piyasasının ısınmasına neden oldu ve Yuzhou Real Estate ve Overseas Chinese Town gibi orta ölçekli emlak şirketleri aktif olarak "tahıl tasarrufu yapıyor"
Sektör bir satış patlamasını memnuniyetle karşılarken, Mart ayında büyük emlak şirketlerinin toplam finansmanı 16 aydan uzun bir süre içinde uygun şekilde yeni bir zirve yaptı.
Tongce Asset Management'ın verilerine göre Mart 2019'da, borsada işlem gören 40 tipik gayrimenkul şirketi, bir önceki aya göre% 85,25 artışla toplam 102,42 milyar yuan finansman tamamladı. 2017 Kasım ayından sonra, 100 milyar yuan eşiği 16 ayda tekrar aşıldı. .
Aynı zamanda birçok bankanın bireysel kredi faiz oranlarında bir miktar gevşeme yaşandı.Bu yılın başından bu yana Nanjing, Hangzhou, Jinan ve diğer şehirlerdeki birçok bankanın yeni konut kredisi faiz oranlarını% 5 düşürdüğü bildirildi.
Veri kaynağı: Tongce Asset Management
Bu bağlamda, Bai Wenxi, gayrimenkul endüstrisinin uzun vadede iyileşme belirtileri olduğuna inanıyor, ancak yine de iyimser değil.Gayrimenkul şirketleri için finansman ortamı hala ciddidir ve gelecekte yenilikçi finansman yöntemlerine ve denizaşırı finansmana daha fazla güvenecektir.
Gayrimenkul şirketlerinin finansman verilerini daha da inceleyerek, Mart ayında yenilikçi tahvil finansmanının emlak şirketleri için finansmanın en önemli noktası haline geldiğini görebiliriz. 40 tipik gayrimenkul şirketi, bir önceki aya göre% 464,84 artışla, o ay 32,49 milyar yuan yenilikçi tahvil finansmanını tamamladı. Bunlar arasında, ay içinde 15 milyar yuan değiştirilebilir tahvil ihraç eden China Merchants Shekou (001979) (SZ: 001979) ve 3 milyar yuan ultra kısa vadeli finansman bonosu ihraç eden Gemdale Group (600383) (SH: 600383) yenilikleri benimsedi. Bu tür bir borç büyük bir finansman sağlamıştır.
Aslında, kurumsal düzey, finansman ortamının hafif sıcaklığını inkar etmez.Örneğin, Rongxin Group (HK: 03301), Blue Whale Real Estate'e, biraz daha gevşek bir kredinin, finansal baskıyı hafifletmede emlak şirketleri üzerinde şüphesiz olumlu bir etkisi olacağını söyledi. Ancak şirket, ilerlemesini hızlandırıp hızlandırmayacağı konusunda da bir miktar tedbir gösterdi. "Rongxin söz konusu olduğunda, bu aşamada dengeli gelişime daha fazla önem veriyor. Performans artışını sürdürürken, daha da azaltmak için yeterli likidite sağlamalıdır. Kaldıraç."
Emlak şirketlerinin yakın zamandaki eylemlerine bakıldığında, toparlanmanın yeni tomurcuklanan işaretleri, emlak şirketlerinin arazi edinme hevesinde önemli bir artışa neden olmak için yeterli görünmektedir. Mart ayının sonundan bu yana arazi piyasası ısınmaya devam etti. İkinci kademe ve güçlü üçüncü kademe şehirler sıklıkla yüksek prim işlemlerine sahipler ve hatta kara kralları ortaya çıkıyor. Blue Whale Real Estate'ten alınan eksik istatistiklere göre, Hefei, Nanchang, Kunming, Xuzhou ve diğer şehirler dahil olmak üzere şehirler% 100'den fazla prim alıyor. Arazi parselleri satıldı; aynı zamanda Shenyang, Changshu, Nanning, Xi'an, Xuancheng, Anqing, Chongqingin eski şehri, Nanchang İlçesi Nanchang ve diğer iller, belediyeler ve ilçelerin taban fiyatları tarihi rekorlar kırdı. Arazi pazarı Sıcak eski şehir Chongqing, 13 gün içinde iki "kara kralını" karşıladı Bu, emlak şirketlerinin arazi edinme hevesinde açıkça görülüyor.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Center Araştırma Direktörü, her türlü emlak şirketinin aktif olarak her ne pahasına olursa olsun arazi satın almasının nedenleri ile ilgili olarak Blue Whale Real Estate'i inceledi. Son zamanlarda konut satış piyasasının karamsarlığı azaldı ve emlak şirketlerinin fonları sürekli gelişiyor. , Arazi piyasasının mevcut sıcak performansı halen aktiftir.
Ek olarak, emlak şirketleri tarafından aktif arazi edinimi de yukarıda belirtilen bölgelerdeki iyi piyasa atmosferiyle ilişkili olabilir. Blue Whale Real Estate'ten bir muhabir, yakın zamanda Hefei, Chongqing ve diğer yerlerde açılan popüler projelerin satış ofislerini alıcı olarak aradığında, genel cevap 100-130 metrekarenin altındaki birimlerin satıldığı oldu.Ayrıca, gerçek ortalama fiyat da bilgi hizmeti platformunun fiyatından daha yüksekti. Gösterilen veriler iyileşti. "Geçen yılın dördüncü çeyreğindeki fiyatımız 15.000." Hefei'deki bir emlak satış görevlisi, "Aslında, 17.000 ila 18.000 arasındaki mevcut fiyat hala çok rekabetçi. 20.000 civarı. "
Ancak, arazi piyasasının faaliyetinin de ulusal olmadığı ve bölgesel farklılaşmanın da mevcut olduğu görülmektedir.En sıcak alanlar doğal olarak ikinci kademe ve güçlü üçüncü kademe şehirlerdir. Crane verilerine göre, Mart ayında ikinci kademe şehirlerin genel prim oranı, hem yıllık hem de aylık bazda artarak% 25,2'ye ulaşarak genel ulusal düzey olan% 18,4'ün önemli ölçüde üstüne çıktı. Bu bağlamda, Şangay Centaline Emlak Piyasası analisti Lu Wenxi, Blue Whale Real Estate'e, birinci kademe şehirlerde yüksek baskı düzenleme politikalarını sürdürmenin arka planı altında, gelecekteki çıkış noktasının hala ikinci kademe ve güçlü üçüncü kademe şehirler olacağını söyledi.
Bu yılki arazi edinim verilerinden orta ölçekli emlak şirketlerinin arazi ediniminde en bariz artışa sahip olduğunu belirtmekte fayda var.Yuzhou Real Estate, Overseas Chinese Town, New Hope Real Estate ve 20-50 milyar yuan ölçekli diğer şirketler de dahil olmak üzere ihale, ihale ve listeleme verilerine göre , Arazi edinimi miktarı 10 milyar yuan'ı aştı.
Not: Veriler "Dawei emlak piyasasını görüyor" dan gelir
Arazi piyasasının eğilimi ile ilgili olarak, Centaline Real Estate'in baş analisti Zhang Dawei, arazi edinim şirketleri açısından orta ölçekli emlak şirketlerinin ana şirketler olduğunu analiz etti.Emlak piyasası rekabetinde, önde gelen emlak şirketleri ölçek genişlemelerini kademeli olarak yavaşlattı, ancak küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri artmaya devam ediyor Büyük ölçekli genişleme, son arazi edinimi piyasasının ana gücü haline geldi.
Aynı zamanda, sektördeki pek çok kişi Blue Whale Real Estate'e, daha büyük genişleme itirazlarına sahip orta ölçekli emlak şirketlerinin genellikle likiditeye karşı daha duyarlı olduğunu ve gevşek nakit akışının arazi edinimine yönelik tutumlarını genellikle daha olumlu hale getirdiğini belirtti.
Finansman ortamı hala çok iyimser olmasa da kısa vadede fonların biraz gevşediği ve satış verilerinin ısındığı görülüyor ki bu da emlak şirketleri için bir nefes alma fırsatı yaratıyor gibi görünüyor.
"Yaşam ortamı kesinlikle gelişti." Sektörün mevcut durumu ile ilgili olarak, Yan Yuejin, artık şirketlerin arazi edinme konusunda açık bir istek ve yöne sahip olduğunu ve bunun da bu pazar için nispeten iyimser beklentileri olduğunu gösterdiğini söyledi. Ancak, arazi piyasasının devam eden sıcaklığı, daha sıkı denetim olasılığını da artıracaktır.Bu, mevcut işletmenin de dikkat etmesi gereken bir durumdur.
Genel olarak bakıldığında gayrimenkul şirketlerinin Mart ayındaki güzel satış ve finansman verileri şüphesiz mevcut emlak şirketlerine daha iyi bir yaşam ortamı sağlıyor ancak bu durumun devam edip edemeyeceği bilinmiyor. Aynı zamanda, arazi piyasasındaki patlamanın nihayetinde emlak şirketlerinin ölçeğine ve performansına dönüştürülüp dönüştürülemeyeceği de bilinmemektedir. Sektördeki piyasa görünümündeki çeşitli belirsizlikler için Blue Whale Real Estate dikkat çekmeye devam edecek.
