130 milyarı aşan borcu ile Beijing Capital Land, "artan gelir ama kar değil" kısır döngüsüne giriyor
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözmek, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu ve finans uzmanları bir araya geliyor. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Önsöz:
31 Temmuz'da Beijing Capital Land (02868-HK), Beijing Sunshine Court Commercial Investment Co., Ltd.'nin% 35'ini 385 milyon yuan karşılığında Beijing Ruiteng Sunshine Property Management Co., Ltd.'e devredeceğini belirten bir duyuru yayınladı. İlginç olan, yalnızca Temmuz ayında Beijing Capital Land'in üç "varlık satışı" sorunu açıklamış olmasıdır.
Ek olarak, Beijing Capital Land tarafından 7 Kasım 2018'de açıklanan bilgilere göre, Beijing Sunshine Court Commercial Investment'ın% 35 hisse devri için rezerv fiyatı yaklaşık 385 milyon yuan'dır. Nihai işlem fiyatı da 385 milyon yuan rezerv fiyatıyla satılıyor Bu kadar yoğun bir zaman diliminde, kendi varlıklarını satmak için rezerv fiyatıyla, Beijing Capital Land gerçekten "yetersiz" mi?
Şirketin 2018 mali raporuna bakıldığında, Aralık 2018 itibarıyla Beijing Capital Land'in toplam yükümlülükleri 131.516 milyar yuan'a ulaştı ve bunun 2018'de ödenen borç faizi 2.571 milyar yuan'a ulaştı ve şirketin aynı dönemdeki net karı sadece 2.417 milyar yuan oldu.
Geçen yıl sık sık yapılan "satışlar" Beijing Capital Land'i fon toplamak için büyük baskı altına aldı
Beijing Capital Land tarafından yapılan duyuruya göre, satışa dahil olan Beijing Sunshine Court Commercial Investment Co., Ltd., 1998 yılında 72.19 milyon yuan kayıtlı sermaye ile kuruldu ve esas olarak Pekin'in Xicheng Bölgesindeki Sunshine Binası'nı elinde bulunduruyor. 2016 yılında Beijing Sunshine Court Commercial Investment Co., Ltd. 33.73 milyon yuan kaybetti; 2017 yılında şirket 3.515 milyon yuan kar elde etti.
Beijing Sunshine Court Commercial Investment Co., Ltd.'ye ek olarak, Beijing Capital Land geçen yıl birçok varlık sattı.
Haziran 2018'de Beijing Capital Land, Beijing Financial International Hotel'in% 59,5'inin gelir hakkının% 34'üne tekabül eden 667 milyon yuan fiyatla satışını tamamladığını duyurdu.
3 Eylül 2018'de Beijing Capital Land, Beijing Kaiyuan He'an Investment Co., Ltd. hisselerinin% 51'ini Pekin Hisse Senedi Borsası'nda (Pekin Borsası) halka arz ve transfer yoluyla yaklaşık 598 milyon yuan rezerv fiyatıyla sattığınızı duyurdu. Ayrıca, kota alma koşullarına göre, nihai devralan, Pekin Menkul Kıymetler Borsası mülkiyet hakları işlem sertifikasını çıkarmadan önce, hissedarlık oranına göre hedef şirket adına satıcıya yaklaşık 1.187 milyar yuan'lık bir hissedar kredisi ödemek zorundadır.
İnceleme üzerine, hedef şirket olarak 31 Ocak 2018 itibariyle Beijing Kaiyuan He'an Investment Co., Ltd. yaklaşık 25.585 milyon yuan net varlık değerine sahipti. Beijing Kaiyuan He'an Investment Co., Ltd. 2017 yılında yaklaşık 15.12 milyon yuan vergi sonrası net kar elde etti.
Beijing Capital Land'in 2019'dan bu yana satış ve satış ritmi değişmedi. Beijing Equity Exchange tarafından yayınlanan bilgiye göre 3 Temmuz 2019'da Beijing Capital Land bir gün içinde iki proje hisse senedi transferini açıkladı.
Bunlardan biri, Beijing Capital Land'in bir yan kuruluşu olan Beijing Capital Group ile ilgilidir.Grubun bir yan kuruluşu olan Kangcheng Real Estate Co., Ltd., yaklaşık 156.5 milyon yuan devir rezerv fiyatı ile Shenyang Jitian Real Estate Co., Ltd.'nin% 50 hissesini listelemiş ve devretmiştir.
Shenyang Jitian Real Estate Co., Ltd.'nin 2002 yılında kurulduğu anlaşılmaktadır. Shenyang Longhu Real Estate ve Kangcheng Real Estate Co., Ltd.'nin her biri öz sermayenin% 50'sine sahiptir. Kangcheng Real Estate Co., Ltd. 2010 yılında kurulmuş olup, Hong Kong'da kayıtlı Beijing Capital Group tarafından finanse edilmektedir ve ana işi gayrimenkuldür. Wind verilerine göre Beijing Capital Land, Shenyang Jitian Gayrimenkulünün% 50'sine sahip.
Ayrıca, Beijing Capital Land, Beijing Tiancheng Yongyuan Real Estate Co., Ltd'nin% 50'sini listelemeyi ve devretmeyi planlıyor. Beijing Tiancheng Yongyuan Real Estate'in arazi kaynakları esas olarak güneybatı Pekin'in üçüncü halkasının Lize İş Bölgesi'nde yoğunlaşmıştır. 2018 yılında Tiancheng Yongyuan Real Estate, 1.196 milyar yuan gelir ve 129 milyon yuan net zarara sahipti.Bu yıl 31 Mayıs itibarıyla yükümlülükleri 2.28 milyar yuan olarak gerçekleşti.
Mülkiyet haklarının devri 4 Temmuz'da ön açıklama tarihi aşamasına girecek ve ön açıklama bitiş tarihi 31 Temmuz'dur. 2 Ağustos'ta, Pekin Hisse Senedi Borsası'na giriş yaparak, yukarıdaki iki hisse senedi işlem bilgisinin artık sorgulanamayacağı keşfedildi.
131,56 milyar yuan borcu olan Beijing Capital Land, hızlandırılmış genişlemesinin ardından artık "parasız" durumda.
İçeriden öğrenenler, Beijing Capital Landin varlık ve öz sermaye satışının 2018'den beri Beijing Capital Land'in hızlı genişlemesinden ayrılamaz olduğunu belirtti.
2018'den beri Beijing Capital Land'in yeni kapasite rezervleri, "birinci ve ikinci bağlantı", birleşme ve devralmalar ve kooperatif geliştirme gibi modellerle 100 milyar yuan'ı aştı. Şirketin yıllık raporuna göre, yalnızca 2018 yılında Beijing Capital Landin sözleşmeli satışları yıllık% 26,5 artışla 70,64 milyar RMB'ye ulaştı; sözleşmeli alan ise yıllık% 27,6 artışla 3,063 milyon metrekare oldu.
2018 yılında Beijing Capital Land, yıllık% 11,3 artışla toplam 4.093 milyon metrekare inşaat alanı ve 40,9 milyar RMB toplam yatırımla 27 ikincil geliştirme projesi ile ödüllendirildi. Ocak 2019 itibarıyla Guangzhou, Foshan ve Suzhou pazarlarına yeni girerek ana şehirlerin alanını etkin bir şekilde genişlettiğini belirtmekte fayda var. Buna ek olarak, Beijing Capital Land, Beijing-Tianjin-Hebei'nin birinci seviye geliştirme kaynaklarında avantajlarını derinleştirmeye devam etti ve yaklaşık 1,3 milyon metrekarelik planlanan inşaat alanı ile Zhangjiakou, Hebei ve Huairou Lumazhuang'da yeni elde edilen birinci seviye geliştirme projeleri.
Ancak böylesine hızlı bir büyüme şirket karlarında buna tekabül eden bir artış getirmedi, şirketin belirlediği gelir hedefleriyle karşılaştırıldığında büyük bir boşluk var.
Beijing Capital Land, 2018'de 80 milyar yuan, minimum 750 yuan ve gerçek satış olarak 70.64 milyar yuan beklenen satış hedefi belirledi.Asgari hedefle karşılaştırıldığında bile 4 milyar yuan'dan fazla bir boşluk var.
Satış hedefi tutturulamazken Beijing Capital Land'in kar göstergeleri değişen derecelerde geriledi. 2018'de Beijing Capital Land'in işletme karı yıllık% 18 düşüşle 3.16 milyar yuan oldu; net kar yıllık% 13.56 düşüşle 2.417 milyar yuan'a düştü; ana şirketin hissedarlarına atfedilen net kar ise yıllık% 9 düşüşle 1.923 milyar yuan oldu.
Daha da önemlisi Beijing Capital Land, şirketin belirlediği satış hedeflerine ulaşmak için emlak bankasını hızla genişletti ve emlak bankasının hızla genişlemesiyle birlikte kurumsal borç sorunu ve bunun sonucunda ortaya çıkan fon kıtlığı giderek ön plana çıktı.
Beijing Capital Land tarafından 2018 yılında açıklanan 2018 kurumsal mali raporuna göre, Beijing Capital Land'in toplam yükümlülükleri 131.516 milyar yuan'a ulaştı; bunun 2018'deki yeni borcu yaklaşık 22 milyar yuan idi; 2018'de şirketin aktif-pasif oranı yaklaşık% 77.49 idi.
Borç kompozisyonu açısından bakıldığında, Beijing Capital Land'in 2018 sonunda parasal sermayesi 22.571 milyar yuan idi.Aynı dönemde, kısa vadeli kurumsal krediler 2.749 milyar yuan ve bir yıl içinde vadesi gelen cari borçlar 20.671 milyar yuan idi. Buna karşılık, hala 893 milyon yuan tutarında bir finansman açığı var.
Ayrıca, 2018'de ödenen borç faizi 2.571 milyar yuan'a ulaştı ve bu da işletmelerin sermaye akışını ciddi şekilde etkiledi.
Finansman kanalları kademeli olarak sıkılaştırılıyor, 100 milyar yuan'lık gelir hedefine ulaşmak zor olabilir
Bunun nedeni kesinlikle yüksek borç ve işletmeler tarafından dolaşıma sokulabilecek fon kıtlığıdır. 2018'den beri Beijing Capital Land birden fazla kanal aracılığıyla finansmanı yoğun bir şekilde artırdı. Sık sık şirket varlıklarının satılmasına ek olarak, Beijing Capital Land'in tahvil ihracı da çok sık görülür.
Yıllık rapora göre, 2018 yılında Beijing Capital Land, tahvil, sigorta sermayesi, varlık menkul kıymetleştirme, tedarik zinciri finansmanı ve diğer finansman yöntemlerini kapsamlı bir şekilde benimsedi. 3 yıllık yurtdışı kıdemli tahvillerde toplam 500 milyon ABD doları, 10 milyar kurumsal tahvil ihraç etti ve ilk arzı tamamladı. Zincir finansmanı.
2019 yılında Beijing Capital Land'in finansman kotası ve sıklığı nispeten yüksek bir seviyede kaldı.
Yalnızca 27 Mart 2019'da Beijing Capital Land, Beijing Capital Securities gibi diğer sigortacılarla 10 milyar RMB'yi geçmeyen yerli şirket tahvilleri ihraç etmek için yüklenim anlaşmaları imzaladığını duyurdu.
Yine Mart 2019'da Beijing Capital Land bir haklar ihraç planı yayınladı.Mevcut her 10 hisse için 5'ten fazla hak hissesi çıkarılmaması ve toplam çıkarılan hisse sayısının% 50'den fazla artmaması bekleniyor. Sonuç olarak endüstri, Beijing Capital Land'in likit nakit pozisyonu hakkında endişelerini ve Beijing Capital Land'in yeniden finansman kabiliyetine ilişkin şüphelerini dile getirdi.
Aslında, Şangay Menkul Kıymetler Borsası'na göre, 18 Temmuz gibi erken bir tarihte, Beijing Capital Land'in 5 milyar varlığa dayalı menkul kıymet ihracı uygulaması, piyasanın Beijing Capital Land'in varlık ve yükümlülükleri konusunda endişeli olduğunu gösteren Şangay Menkul Kıymetler Borsası tarafından "incelemeden sonlandırıldı".
Öte yandan, kurumsal borcun kademeli olarak artması, uzun vadeli kurumsal borç geri ödeme kabiliyetinin zayıflaması, endişe verici finansal durum ve diğer unsurların birleşik etkileri ile Beijing Capital Land, Eylül 2018'de A hisseli halka arz başvurusunu gönüllü olarak bıraktı. Bu şüphesiz Beijing Capital Land'in finansman kanallarını daha da sıkılaştırdı.
Nisan 2019'da, Beijing Capital Land yönetim kurulunun tamamlanmasının ardından, 100 milyar yuan'ı aşan yıllık satış hedefi yeniden teyit edildi. Bununla birlikte, bu yılın ilk altı ayında, Beijing Capital'in kümülatif sözleşmeli değeri, 100 milyar yuan olan yıllık satış hedefinin yalnızca% 40.5'i olan 40.54 milyar yuan idi.
Sonuç:
Yakın zamanda, merkez bankası Pekin'deki bankacılık finans kurumlarının kredi yapısını ayarlama ve optimize etme üzerine bir sempozyum düzenledi ve "evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil" konumlandırılmasında ısrar etmeyi önerdi. Yakın gelecekte, düzenleyici otoriteler, gayrimenkul şirketlerinin finansman kanallarını tröstler ve diğer kanallar aracılığıyla sıkılaştırmaya devam etti. 2019'un ikinci yarısında, gayrimenkul şirketlerinin finansman zorlukları daha da derinleşebilir.
Mevcut bakış açısından, Beijing Capital Land için, işletme operasyonlarının ölçeğini genişletmek için sürekli finansmana güvenmek sürdürülebilir değil. Beijing Capital Land için, kurumsal yeniliği, özellikle işletim modelindeki yeniliği teşvik etmek akıllıca bir harekettir.
Yazar: Li Zhangxiang
Editör: Li Yuqian
