Yarıdan kes! Hong Kong emlak piyasası tamamen soğuyacak mı?
4 Aralık'ta, Hong Kong Özel İdari Bölge Hükümeti Tapu Sicili tarafından yayınlanan Kasım emlak piyasası verileri, Hong Kong emlak piyasasının şimdiden hem fiyat hem de hacimde net bir düşüş eğilimi gördüğü görülebilir.Özellikle satış hacmi ve satışların ikisinin de yarıya indirilmesi, daha da tipik bir durumdur. Kazanın belirtileri.
Hong Kong Arazi Departmanı'nın verilerine göre, Hong Kong'daki konut satışları, geçen yılın aynı dönemindeki 53,8 milyar HK $ 'dan% 51,6 düşüşle Kasım ayında 26 milyar HK $ oldu. Kasım ayında konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre 5,694'ten% 54 oranında keskin bir düşüşle 2,635 adet oldu. Aynı zamanda, Kasım ayında satış hacmi ve satış hacmi bir önceki ayın 4243 setine ve 38,57 milyar Hong Kong dolarına göre% 37,9 ve% 32,5 düştü ve düşüş de aynı derecede şok edici oldu.
Geçtiğimiz birkaç aydaki verilere bakıldığında, Hong Kong emlak piyasası bu yılın Haziran ayında kaynama noktasına ulaştıktan sonra keskin bir şekilde soğumaya başladı ve hem satış hacmi hem de satış hacmi uçurumdan düştü. Haziran ayı ile karşılaştırıldığında, Kasım ayında konut satışları ve satışları% 60'ın üzerinde azaldı.
Emlak piyasasını borsa ile karşılaştırırsanız, emlak piyasasındaki satış hacmi ve satışları borsadaki işlem hacmi ve ciro olarak kabul edilebilir ve ardından konut fiyatı borsadaki hisse senedi fiyatı olarak kabul edilebilir. Borsada "hacim önce gelir" ifadesi vardır, bu da işlem hacminin her zaman hisse senedi fiyatından önce geldiği ve işlem hacminin hisse senedi fiyatının öncü göstergesi olarak kullanılabileceği anlamına gelir.
Hacim ve fiyat teorisi ilk olarak Amerikalı borsa analisti Grumpy'nin "Borsa Göstergeleri" kitabında görüldü. Kitap, işlem hacminin borsanın canlılığı ve itici gücü olduğuna inanıyor. İşlem hacmindeki değişiklikler doğrudan borsanın aktif olup olmadığını ve popülerliğin güçlü olup olmadığını gösteriyor ve bunu yansıtıyor. Piyasanın işleyişi sürecinde arz ve talep arasındaki dinamik durum İşlem hacmi oluşmadan piyasa fiyatı değişemez ve hisse senedi fiyat trendi olmaz İşlem hacmindeki artış veya daralma belli bir hisse senedi fiyatı trendi gösterir.
Buna ek olarak, Hong Kong'daki Centaline City Leading Index'e (CCL) göre, Hong Kong'un konut fiyatları Kasım ayında bir önceki aya göre% 3,43 düşerek art arda iki ay düştü ve 2016'dan bu yana en uzun düşüş oldu. Ağustos ayındaki zirveden itibaren, ev fiyatları yaklaşık% 5 düştü.
Bu nedenle, Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında Hong Kong emlak piyasasına baktığımızda, konut fiyatlarının yeni zirvelere ulaşmaya devam etmesine rağmen, satış hacminin yeni zirvelere ulaşmaya devam edebileceğini, aksine hızlı bir düşüş eğilimi olduğunu göreceğiz. Bir ters çevirme sinyali belirdi.
Hong Kong emlak piyasasının son üç aydaki fiyat ve hacmine gelince, Hong Kong emlak piyasasının fiyat ve hacmi yüksek bir seviyede düştü.Önümüzdeki yıl zirvenin tamamlanmasının ardından, işlem hacminin yeniden genişlemesi ile birlikte piyasada keskin bir düşüş olması bekleniyor. Gerçek bir korku anıydı.
Hong Kong emlak piyasasının büyük çatısının ortaya çıkmasıyla birlikte, bazı hevesli gayrimenkul geliştiricileri ve yatırımcıları, ev sahibi müzayedelerinin ve alıcıların sözleşmeleri ihlal edip kontrol etmelerinin sürekli artmasıyla ortaya çıkan "tehlikeli duvar" dan uzak durdu.
Hong Kong Arazi Departmanı'nın Ekim ayı ortasında yaptığı açıklamaya göre, Hong Kong, Peak, Hong Kong Adası, Man Fai Yolu üzerindeki bir arazi parçası, rezerv fiyatına ulaşmadığı için satılamadı. Araziye teklif veren Cheung Kong, Wharf ve Nan Fung gibi iyi finanse edilen ve deneyimli Hong Kong gayrimenkul geliştiricileri olan pek çok firmanın olduğu ancak beş teklifin tekliflerinin rezerv fiyatına ulaşmadığı anlaşılıyor ki bu da piyasanın arsa üzerinde primi olduğunu gösteriyor. Yükselişten düşüş beklentilerine.
Buna ek olarak, Hong Kong'un emlak bilgi web sitesi Veri unsurlarından alınan verilere göre, bu yılın Ekim ayı sonu itibariyle, Hong Kong'da 36 konut satın alma temerrüdü vakası varken, geçen yılın tamamında sadece 9 vaka meydana geldi. Bu temerrüde düşmüş mülklerin işlem fiyatı 4,9 milyon Hong Kong doları ile 39,8 milyon Hong Kong doları arasında değişmektedir, bu da temerrüde düşmeyi seçen alıcıların tasfiye edilmiş zararlarda 250,000 ila 2 milyon Hong Kong doları ödemek zorunda kalacağı anlamına gelir. Bununla birlikte, bu sahipler, kararlı bir şekilde sözleşmeyi ihlal edip kontrol etmeyi seçmek için çok fazla para kaybetmeyi tercih ediyorlar, bu da alıcıların emlak piyasasının geleceği konusunda oldukça kötümser olduğunu gösteriyor.
Aslında, biraz sağduyuya sahip herhangi biri, Hong Kong'daki konut fiyatlarının sürekli yükselişinin sürdürülemez olduğunu görebilir. Bir yandan, Hong Kongun son yıllarda% 10a varan yıllık konut fiyatı büyüme oranı, Hong Kongun% 3ten az olan yıllık GSYİH büyümesinden çok daha yüksektir. Öte yandan, Merkez Bankası faiz oranlarını artırmaya devam ederken, Hong Kong, sermaye çıkışlarının ve artan mortgage faiz oranlarının çifte baskısıyla yüz yüze gelmek zorunda.
Sakinlerin gelirinin konut fiyatlarındaki artışın çok gerisinde olduğu bu durumda, sermaye çıkışlarının ikili baskısı ve artan faiz oranları, sonunda Hong Kong sakinlerinin servet rezervlerini tüketecek ve emlak piyasasını ezmek için büyük bir yük haline gelecektir.
Birkaç ay önce, Hong Kong Mali Sekreteri Chen Maobo, Hong Kong'da aşırı düşük faiz döneminin sadece sona ermeyeceğini, aynı zamanda faiz oranlarında kademeli bir artışa adım atabileceğini, varlık piyasasındaki risklerin göz ardı edilemeyeceğini söyledi. Aslında, kastettiği şey, emlak piyasasında daha büyük bir olumsuz risk olabileceği konusunda herkesi uyarmaktı.
Geçen ay, Hong Kong emlak hizmetleri ajansı Jones Lang LaSalle, son raporunda, Hong Kong'un 10 yıllık emlak piyasası yükselme döngüsünün resmen sona erdiğini tahmin etti. , Hong Kong'un konut fiyatlarının 2019 yılı sonunda en az% 15 düşmesi bekleniyor.Makro ekonomi zayıflarsa ve borsa düşmeye devam ederse düşüş% 25'e ulaşabilir.
Uzun vadede, Hong Kongun en zengin adamı Li Ka-shing, birkaç yıl önce anakara ve Hong Kongda emlak projeleri satmaya başlamıştı. "Asla son bakır levhayı kazanma" adlı ünlü bir sözü vardır ve bu cümle aynı zamanda hayatında büyük kayıplar olmadan başarısının anahtarıdır.
Li Ka-shing'in emlak piyasası hala yükselirken mülklerini satmaya devam etmesi üzücü bir durumdur, birçok cahil insan "yaşlı ve kafası karışık" olduğu için ona hala gülüyordu. Mülkünüz sadece büyük kayıplara uğramayacak, hatta onu satamayabilirsiniz, çünkü çoğu insanın spekülatif psikolojisi her zaman satın alıyor ve satın almıyor.
Artık "yaşlı tilki" nin ne kadar güçlü olduğunu biliyorsunuz!
Orijinal: Li Yizhong
(İzinsiz yeniden baskı yapılamaz)
