Emlak piyasasında büyük hamle! Shenzhen yetkilisi, ticari konutların kiralık konutlara dönüştürülebileceğini ve pazarın muazzam değişikliklere uğradığını açıkladı
Shenzhen'in ticari gayrimenkulleri muazzam değişiklikler geçiriyor.Son zamanlarda, Shenzhen'deki ilgili departmanlar ticari ve ofis binalarının kiralık konutlara dönüştürülebileceğini duyurdu.
Aynı zamanda, yeniden yapılanma projesinin yeniden yapılanma sonrasında kiralık konut olarak kullanılması gerektiğini öngören katı kısıtlamalar da veriyor. Herhangi bir derece verilmez ve yenilenen projenin kiralanan konut kullanımı incelemeden geçtikten sonraki 5 yıl içinde değiştirilemez.
Aslında, "kiralama için satış değişikliği" Shenzhen'de ilk değildi Şangay, Guangzhou, Chongqing ve diğer yerler art arda ilgili önlemleri uygulamaya koydu. "Ticari kiralamak", ticari konut stokunu canlandırmak, kiralık konut arzını artırmak ve konut piyasasında arz ve talep arasındaki çelişkiyi hafifletmek için bir "darbe" haline geldi.
Yeniden inşa koşullarını ve gereksinimlerini sıkı bir şekilde düzenleyin
9 Ocak'ta, Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu, atıl durumdaki ticari ve ofis binalarının stokunu yeniden canlandırmak, mevcut ticari ve ofis binalarının kiralık konutlara dönüştürülmesini standartlaştırmak ve konut kiralama pazarının etkin arzını etkin bir şekilde artırmak için bir duyuru yayınladı. Belediye Lojmanları İnşaat Bürosu organize etti. "Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu'nun Mevcut Ticari ve Ofis Binalarının Kiralık Konutlara Yeniden İnşa Edilmesi İle İlgili Konulara İlişkin Bildirisi" ni hazırladı (Yorum İsteme Taslağı).
"Bildirim" esas olarak "kiraya verilecek işi" beş yönden düzenler: yeniden inşa ilkeleri, yeniden inşa koşulları, yeniden inşa gereksinimleri, uygulama prosedürleri ve koruma önlemleri.
Birincisi, yeniden yapılanma ilkesi açısından, "Uyarı" "kırmızı bir çizgiyi tanımlar", "Doğa değişmeden kaldı, genel hak onaylandı" dedi. Yani yeniden yapılanma için başvurulan mevcut ticari ve ofis konut projeleri (bundan böyle yeniden yapılanma projeleri olarak anılacaktır) orijinal arazi kullanımını, arazi kullanım ömrünü ve arsa oranını değiştirmeyecektir. Yeniden yapılanma projesinin genel hakkı bir bütün olarak onaylanır ve devredilir ve onaylama, ayrı devir, ayrı ipotek veya ayrı satış için ayrı bir hak yoktur.
Yeniden yapılanmayı hayata geçirmek için uzmanlaşmış kiralama operasyonu kurumlarının teşvik ve desteğini vurgulayın.
İkincisi, yeniden yapılanma koşulları açısından, mevcut ticari ve ofis binalarının yeniden inşa edilmeden önce aşağıdaki koşulları karşılaması şart koşulmuştur:
(1) Taşınmazın ilk tescili tamamlanmış olup taşınmaz hakkı belgesinin amacı ofis ve iş içindir;
(2) Nakil kayıtlarında haciz kaydı ve itiraz kaydı gibi herhangi bir kısıtlama yoktur. İpotek tescili gibi başka hak ve menfaatler varsa diğer tüm hak sahiplerinin rızası alınacaktır;
(3) Parsel veya bina birimleri; Bir parsel veya bina bir birim olarak kullanılamıyorsa, yeniden inşa edilen kısım nispeten bağımsız olmalı ve yeniden yapılanmadan sonra kiralanan konut ilke olarak 50 birimden (oda) az olmamalıdır.
Üçüncüsü, yeniden yapılanma gereksinimleri açısından, yapısal güvenlik, yangın güvenliği, çevre koruma ve sanitasyon dahil olmak üzere yedi gereksinim öne sürüldü ve bunlara vurgu yapıldı:
(1) Yapısal güvenlik. Yeniden yapılanma projesinin uygulanmasından önce, uygulayıcı kurum, mevcut yapısal güvenlik durumunu belirlemek için konutun yapısal güvenlik testlerini ve değerlendirmesini yürütmek için test nitelikleri ile üçüncü şahıs profesyonel bir değerlendirme kurumunu görevlendirmelidir. Yeniden yapılanma projesi izin alınmadan evin taşıyıcı yapısına ve ana yapısına zarar vermeyecek veya değiştirmeyecek, konut yapısının güvenliğini sağlayacaktır.
(3) Çevrenin korunması ve hijyen. Yeniden inşa edilen kiralık konut, sanitasyon, havalandırma, aydınlatma, su temini ve drenaj gibi iyi yaşam koşullarına sahip olmalı ve ilgili ulusal ve belediye standartlarını ve çevre koruma, su işleri ve sanitasyon departmanlarının ilgili profesyonel gereksinimlerini karşılamalıdır. Yeniden inşa edilen kiralık konutun ilk kiralanması için, kiralanmadan önce profesyonel olarak test edilmeli ve iç mekan hava kalitesi standartlarını karşılamalıdır.
(5) Kısıtlamaları kullanın. Yeniden yapılanma projesi, yeniden inşa edildikten sonra kiralık konut olarak kullanılmalıdır, ancak herhangi bir derece verilmemiştir. Federasyon tarafından onaylandığı tarihten itibaren 5 yıl içinde yeniden yapılanma projesinin kiralık konut kullanımı değiştirilmeyecektir.
Dördüncüsü, uygulama prosedürleri açısından, uygulama konusunun belediye konut kiralama denetim hizmet platformunda kayıtlı profesyonel bir kiralama operasyonu kurumu olması gerektiği vurgulanmaktadır.
Beşincisi, koruma önlemleri açısından, tüm ilçelerin yasadışı transferleri veya "satış adına kiralama" gibi örtülü şekillerde yapılan transferleri ciddi şekilde engellemek için yıllık bir denetim sistemi kurmaları gerekmektedir.Aynı zamanda, yeniden yapılanma projelerinin belediye konut kiralama denetim hizmet platformunun yönetimine entegre edilmesi öngörülmüştür. Proje, tam süreç dinamik denetimi uygular.
Ek olarak, "Bildirim" in taslak niteliğindeki açıklayıcı dokümanı, "kiralanacak işin" merkezi mali teşviklerle bağlantılı olduğunu ve açıkça "Bildirim" e uygun olarak yeniden inşa edildiğini ve kullanıldığını göstermektedir. İmar projeleri kentsel güvenlik konut projeleri için yönetmeliğe uygun olarak merkezi yönetimden özel fonlara başvurabilir ve bunların su, elektrik ve gaz fiyatları mahalle standartlarına uygun olarak uygulanır. Yeniden inşa edilen kiralık konut, uygun fiyatlı konut sistemine dahil edilirse, gerektiğinde ilgili politika tercihlerinden yararlanabilir.
Sektör çalışanları, envanter, kırmızı çizgi çizimi ve boşluk doldurmanın "Bildirimi" yorumlamak için anahtar kelime olarak kullanılabileceğine dikkat çekti. Yapısal güvenlik, çevre koruma ve sanitasyonla ilgili yukarıda bahsedilen önlemler, "bölme evin" yenilenmesinde ve standart altı hava algılamasında mevcut kiralama pazarındaki boşlukları "bloke etmeye" yardımcı olacaktır.
Aynı zamanda, "İhbar", yeniden yapılanma projelerinin belediye konut kiralama denetim hizmet platformunun yönetimine entegre edilmesini şart koşuyor, bu aynı zamanda piyasanın standart gelişimine yardımcı oluyor ve özel "ikinci ev sahiplerinin" standart dışı operasyon kaosunu azaltıyor.
Stokları canlandırın
Kiralık konut tedarik kanallarını genişletmek
"Ticari konut" gerekliliği ile ilgili olarak, açıklayıcı belgenin taslağı, birincisinin ticari ofis kullanımının verimliliğini artırmak olduğuna işaret etti. Shenzhen'deki endüstriyel iyileştirmenin sürekli hızlanması, İnternetin geleneksel işletmeler üzerindeki sürekli etkisi ve genel ekonomideki bir dizi olumsuz faktörün etkisi nedeniyle, mevcut ticari ofis binalarının işlevlerinin endüstriyel iyileştirmeyle birlikte ayarlanması gerekiyor ve geleneksel endüstriyel ve ticari endüstrilerden alan talebi önemli ölçüde azaldı. Ticari ofisler boş ve orijinal özel bölgenin dışındaki ticari ofisler daha boş.
Buna ek olarak, son yıllarda, kentsel yenileme sanayi reformu M0 (yani ticari ofislere benzer endüstriyel Ar-Ge evleri) ilerlemeye devam ederek pazara çok sayıda endüstriyel Ar-Ge evi, ayrıca mevcut genel merkez üssü ve iş bölgesi planlaması ve şehrin ticari ofisleri tedarik etti. Arzda devam eden büyüme, ticari ofis alanlarının atıllığını daha da kötüleştirebilir. Buna cevaben, boş ticari ofis binalarının stokunu canlandırmak, konut kiralama piyasasını büyütmek ve halkın konut sorununu çözmek için tamamlanan ancak boş olan ticari ofis projelerinin konuta dönüştürülmesi için politikalar oluşturduk.
İkincisi, kiralık konut tedarik kanallarını genişletmektir. Shenzhen'deki ticari ofis binalarının yeterli arzı, bazı bölgelerdeki yüksek boşluk oranı ve konut amaçlı evlerin işlevlerinin değiştirilmesinin piyasa talebi ve rasyonalitesi göz önüne alındığında, bu "Bildirim" in formülasyonu, mevcut ticari ofis binalarının kiralamaya dönüştürülmesine rehberlik etmektedir. Konut.
Colliers International'ın verilerine göre, Shenzhen'deki A Sınıfı ofis binalarının yıllık yeni arzı, yıllık% 12 artışla yaklaşık 707.000 metrekareye ulaştı. Karşılık gelen boşluk oranı, bir önceki yıla göre yüzde 1,8 puan artarak% 21,2'ye yükseldi ve A sınıfı ofis kirasında metrekare başına 236 yuan'dan 228 yuan'a düşüşle sonuçlandı.
Resim kaynağı: Colliers International
Colliers International sorumlu yetkilisi, şehrin 2020'yi dört gözle beklediğini, tüm yıl boyunca toplamda yaklaşık 1.117 milyon metrekare A sınıfı ofis binası tedarik etmeyi planladığını ve bu rakamın 2019'daki 707.000 metrekareye kıyasla% 58 artacağını söyledi. 2020'den 2024'e kadar beş yıl içinde, 73 20.000 metrekare yeni inşa edilen A sınıfı ofis binası pazara girdi. Shenzhen pazarı hala ekonomik yavaşlama zorluğuyla karşı karşıyadır ve bu nedenle, şehrin A sınıfı ofis boşluk oranının 2020'de hafif yükselmeye devam ederken, kira performansının nispeten sabit kalması beklenmektedir.
Resim kaynağı: Colliers International
"Kiralanacak iş" giderek bir trend haline geliyor
Aslında, "kiralama için iş değiştirme" Shenzhen'de ilk değil.
2016 yılı gibi erken bir tarihte, Danıştay Genel Ofisi, ticari evlerin düzenlemelere uygun olarak kiralık konuta dönüştürülmesine izin veren "Konut Kiralama Piyasasının Yetiştirilmesi ve Geliştirilmesinin Hızlandırılmasına İlişkin Çeşitli Görüşler" yayınladı. Arazi kullanım süresi ve taban alanı oranı değişmeden kalır ve arazi kullanımı konuta göre ayarlanır. Ayarlamalardan sonra arazi kullanımı, su, elektrik ve gaz fiyatları ikamet edenlerin standartlarına göre uygulanacaktır. Mevcut evlerin ulusal ve yerel konut tasarım kodlarına göre kiralanmasına izin verin.
Daha sonra Guangdong, Jilin, Sichuan, Hainan, Liaoning, Jiangxi, Fujian, Hebei, Shaanxi, Guizhou ve diğer birçok ilde ayrıntılı kurallar açıklandı ve "kiralanacak iş" yavaş yavaş serbestleştirildi.
Ekim 2017, Shenzhen hükümet "Konut Kiralama Piyasasının Yetiştirme ve Geliştirilmesinin Hızlandırılmasına Yönelik Uygulama Görüşleri" nde, ticari konutların yönetmeliklere uygun olarak kiralık konuta dönüştürülmesine izin verilmesi önerilmiştir.
Şimdiye kadar, ülkenin büyük şehirleri arasında Şangay, Shenzhen, Guangzhou ve Chongqing'in tümü "kiralamak için iş" girişimini başlattı.
Shenzhen: Konut arzını artırın + kiralama piyasasını standartlaştırın
Analistler, 2019 yılından bu yana Shenzhen emlak piyasasının sıcak olmaya devam ettiğini ve konut fiyatlarındaki yükselişin bu eğilim karşısında arz ve talep dengesizliğinden ayrılamayacağını belirtti. Shenzhen, konut fiyatlarını kontrol etmenin yanı sıra, kiralık konut arzını artırmak, konut kiralama pazarını standartlaştırmak, uygun fiyatlı konut arzını artırmak, arz ve talep dengesini teşvik etmek, konut piyasasını istikrara kavuşturmak ve konut arzı ile talebi arasındaki çelişkiyi çözmek için birinci sınıf şehirler için referans fikirler sağlamak için bir dizi önlem de uygulamaya koydu.
30 Ağustos 2019'da, Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu, hükümet Konut Kiralama Piyasasının Düzenlenmesi ve Konut Kira Fiyatlarının Sabitlenmesine Yönelik Görüşler. Şirketleri kılavuz fiyattan yüksek olmayan kiralık ev kiralamaya yönlendiren, konut kiralama sektörü için dosyalama sistemi kurmaya, konut kiralama şirketleri için başvuru koşullarını ve prosedürlerini netleştirmeye, konut kiralama işi ile uğraşan ticari kuruluşların görüşlerin uygulanmasından veya işyeri açma ruhsatı almalarından yola çıkan "Görüşler" 30 gün içinde başvuru prosedürleri için başvurun.
Aynı zamanda, kiralama şirketleri, aracılar ve şahısların kötü kredi bilgilerini kayıt altına almak ve gerektiğinde kredi bilgi paylaşım platformuna dahil etmek ve zamanında kamuoyuna duyurmak için konut kiralama bütünlüğü denetim sistemi kurunuz. Kiralık konut yönetimi için bir "kara liste" sistemi uygulanır ve ilgili yetkili makam tarafından güvenlik standartlarını karşılamadığı düşünülen kiralık konutlar kiralanamaz.
Buna ek olarak, Shenzhen'deki ilgili departmanlar daha önce birden fazla kanal aracılığıyla kiralık konut arzını artıracaklarını ve Shenzhen'deki gelecekteki konut talebiyle birlikte ticari konut, yetenekli konut, uygun fiyatlı konut ve kamu kiralık konutların arz ölçeğini makul şekilde belirleyeceklerini ve çeşitli türler yetiştirmeye çalışacaklarını belirtmişlerdi. En az 300.000 kiralık konut dahil 600.000 benzer konut seti. Pazar mekanizmalarının tanıtımını keşfedin hükümet Sübvansiyonlar ve hizmet satın alma yoluyla kiralık konut arzını artırın.
Editör: Cao Shuai
