Hangzhou arazi müzayedesi: Chengdong'un rezerv fiyatı Binjiang Bölgesi'nde% 12,7'lik bir primle satılıyor Hangzhou'da arazi fiyatı düştü mü?
Bugün, Hangzhou ana şehrinde iki ticari ve konut sitesi, yetenekler için bir kiralık konut ve iki ticari site satılıktır.İşyeri ve konut siteleri sırasıyla Xixing ve Chengdong New City'de bulunmaktadır.
Xixing ticari ve konut arazisi Binjiang tarafından toplam 2.58 milyar yuan fiyatla, 25.446 yuan / taban fiyat ve% 12.69 prim oranıyla teklif edildi. Chengdong New City'nin ticari ve konut arazisinin alt fiyatı 2.12 milyar yuan DXN tarafından satıldı ve işlem taban fiyatı 16842 yuan / m2 idi.
Binjiang Bölgesinde satılan ilk "sınırlı fiyatlı" arazi olarak, Xixing ticari ve konut arazisi büyük ilgi gördü ve daha fazla emlak şirketi yarışmaya katıldı.
Temelde, konut fiyatları sabitlenmiş mi? Xixing ticari ve konut arazisinin arazi fiyatı nedir? Bugünkü işlemler açısından esas olarak aşağıdaki gözlemler yapılmaktadır:
1. Arazi fiyatları kademeli olarak dengelendi
Bugün, arazi işlem fiyatları istikrarlı bir durumda. Xixing ticari ve yerleşim alanının gerçek taban fiyatı 34065 yuan / m2'dir ve Chengdong New City'nin gerçek taban fiyatı, her ikisi de arazi fiyatlarının orta akış seviyesinde 31.605 yuan / m2'dir.
2. Emlak şirketleri rasyonel olma eğilimindedir
Beklentiler açısından emlak şirketleri hala makul bir kar marjına sahip ve daha temkinli. Xixing ticari ve konut arazisinin beklenen kar oranı yaklaşık% 4,4'tür ve Chengdong New City ticari ve konut arazisinin beklenen kar oranı yaklaşık% 7'dir ve her ikisi de yaklaşık% 4-% 10 oranında kontrol edilmektedir.
3. Yeterli arz devam ediyor
Hangzhou arazi piyasası bu yılın Temmuz ayında "fiyat limiti" politikasını başlattı, ancak genel arz yeterli.Piyasa belirli bir adaptasyon döneminden geçerken, mevcut arazi fiyatı bir bütün olarak stabilize oldu ve arazi piyasası hacmi ve fiyatı istikrarlı. 19 Kasım itibarıyla, 2019'da Hangzhou'nun on ilçesindeki konut arazisinin işlem hacmi (14.011 milyon metrekare) ve işlem değeri (207.16 milyar yuan), 2018'in tamamını biraz aştı.
Hangzhou Arazi İşlemleri Bilgi Formu 19 Kasım
Binjiang 25446 yuan / Xixing ticari ve konut arazisini kazandı
Xixing ticari ve konut arazisi Binjiang tarafından toplam 2.58 milyar yuan fiyatla, 25.446 yuan / taban fiyat ve% 12.69 prim oranıyla teklif edildi.
Konut arazisinin taban alanı, toplam taban alanının% 80'inden fazla değildir ve kamuya ait kiralık konutlar 8.096,92 metrekaredir.Zhejiang News Media Emlak Araştırma Enstitüsü, 33864 yuan / metrekare gerçek taban fiyatını tahmin etmektedir.
Çevreleyen projelerle karşılaştırıldığında, arsa fiyatı, temelde çevredeki projelerinki ile aynı olan orta düzeydedir: gerçek taban fiyatı Times'dan daha yüksektir Binjiang Yue'nin 2017 işlem taban fiyatı 31.851 yuan / , ancak Times · Binjiang Yue'nin işlem sırasında% 25 tutması gerekiyor. İkisinin gerçek arazi fiyat seviyeleri temelde aynıdır; Zhonghai · Yunchen projesinin mevcut referans arazi fiyatından biraz daha düşüktür (Ocak 2018'de 34464 yuan / arazi fiyatı) ve Yunchen'in hala% 13 tutması gerekiyor.
Ciltli satış limiti perspektifinden bakıldığında, Xixing ticari ve yerleşim bölgelerinde bugünkü işlemin ciltli satış limiti 49.200 yuan / olup, Hangzhou fiyatlarının ikinci kademesine ulaşarak, yalnızca Wangjiang ve Jianghe kesişme bölgelerinden sonra ikinci aşamaya ulaşır. Bu proje hükümetin fiyat limitiyle gerçekleştirilirse Satış, emlak şirketleri yaklaşık% 4,4 kar marjı bekliyor. Ancak aslında, 49.200 yuan / 'lik ciltli satış limit fiyatı, Binjiang Nehri'nin ana konumunda, ancak arazi konumunda Greentown'un mevcut ortalama tedarik fiyatından daha yüksektir Xiaofeng Yinyue (2018 işlem taban fiyatı 33.625 yuan / ) Greentown'dan biraz daha düşük Xiaofeng Yinyue Aynı zamanda, bu fiyat limiti levhanın tavan fiyatına ulaştı ve projenin gelecekteki satış fiyatı limit fiyata ulaşamayabilir.
Xixing ticaret ve yerleşim bölgesinin konum haritası (Kaynak: Karar Alma İletişimi)
DXN 16842 yuan / Chengdong Yeni Şehrinin ikmal edilmesi
Chengdong New City'deki ticari ve konut arsası, DXN tarafından 2,12 milyar yuan taban fiyattan teklif edildi ve işlem taban fiyatı 16,842 yuan / was idi.
DXN arsası, Doğu Yeni Şehrindeki "bir cadde ve bir merkez" in ana bloğu olduğundan, arsanın ticari bloğu nispeten yüksek bir ticari hacme sahiptir ve ticari bloğun% 60'ını oluşturur ve ticari bloğun kendine ait yer üstü bina alanı 20.000 metrekareden az olmayacaktır. Arsa ayrıca peyzaj koridorları, batık kareler ve gökyüzü koridorları için özel gereksinimler getirdi. Kalan yerleşim alanı 50.238 metrekare ile büyük değil Zhejiang News Media emlak araştırma enstitüsü gerçek taban fiyatının metrekare başına yaklaşık 31.605 yuan olduğunu tahmin ediyor.
Ocak 2019'da işlem gören Çin Demiryolu İnşaatı İl Taşımacılığı Jianggan projesinin (30121 yuan / m2, toplu kiralık konut 6191,56 m2), piyasadaki gerilemenin ardından ilk toparlanma dönemine kıyasla bugün temelde aynı arsa fiyatına sahip olduğu görülmektedir.
46.500 yuan / m2 arazi ciltli satış limiti temelde sektörün cari piyasa fiyatı ile aynıdır Bu proje devlet limitinde satılırsa emlak şirketinin kar oranının% 7 civarında olması bekleniyor.
Chengdong New Town'ın ticaret ve yerleşim alanlarının konum haritası (kaynak karar verme iletişimi)
Homestead hesaplama mantığı
Kamuya ait kiralık konutların inşaat alanı toplam hacimden düşülür ve kamu kiralık konut inşaatı + komple dekorasyon maliyeti 4200 yuan / olarak hesaplanır;
Konut inşaatı ve kurulum maliyetleri aşamalara göre hesaplanır (20.000 yuan / gerçek arazi fiyatı 4500 yuan / olarak hesaplanır, 20.000-30.000 yuan / gerçek arazi fiyatı 5.000 yuan / olarak hesaplanır ve 30.000 yuan / gerçek arazi fiyatı 6000 yuan / olarak hesaplanır. metre);
Xixing ticari ve yerleşim alanları ile Chengdong New City ticari ve yerleşim alanlarındaki park alanlarının fiyatı birim başına 400.000 yuan'dır; park yeri sayısı 100 metrekare inşaat oranına göre hesaplanır; ticari bölümün arazi fiyatı kapsamlı bir şekilde çevredeki ticari arsa fiyatı seviyesine atıfta bulunulacaktır;
Ciltli cilt fiyatı 2250 RMB / olarak hesaplanır;
Boş garantili fiyatın mali maliyeti arsa fiyatının% 8'i ve vergi maliyeti boş fiyatın% 12'sidir.
