Chengdu-Chongqing kentsel yığılma, Dongyuan, Huayu ve diğer Chongqing tarzı emlak şirketlerinde kesin savaşın yakın dövüşte savaşması zor.
China Business News'e göre son zamanlarda, Pekin-Tianjin-Hebei'nin koordineli gelişimi ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi ile Yangtze Nehri Deltası'nın entegrasyonu ulusal bir strateji haline geldiğinden beri, Sichuan ve Chongqing'deki hükümet daireleri ve akademik çevreler, yeni şehirde Chengdu-Chongqing kentsel yığılmalarının gelişimini aktif olarak teşvik ediyor. Bir tur batı kalkınma planında ulusal bir stratejiye yükseltildi.
Bir süre için, Yupai emlak işletmelerinin gelişme durumu sektörün ilgi odağı oldu. Blue Whale Real Estate tarandı ve 2016'dan beri Jinke'nin (000656) (SZ: 000656, bundan sonra "Jinke" olarak anılacaktır), Dongyuan Gayrimenkulünü (SH: 600565, bundan sonra "Dongyuan" olarak anılacaktır, bundan böyle "Dongyuan" olarak anılacaktır) Dima (600565) tarafından temsil edilen Yupai Emlak şirketlerinin performansı hızlı bir büyüme kaydetti Mali raporlar açısından, bu Chongqing Base Camp emlak piyasasının iyileştirilmesiyle ilgisi yoktur.
Chengdu-Chongqing kentsel yığılma planının uygulanmasıyla, Yupai emlak şirketlerinin coğrafi avantajları gerçekten de şirketlerin bir pazar "temettü" dalgası elde etmelerine yardımcı oldu. Ancak, Longfor Grup Başkanı Wu Yajun liderliğindeki Longfor Grubu (HK: 00960, bundan böyle "Longfor" olarak anılacaktır) dışında son on yılda sektörün odağına geri dönen Yupai gayrimenkul şirketleri, 2009 yılında Hong Kong hisselerine giderek sektör liderlerinden biri haline geldi. Buna ek olarak, ikinci emlak şirketi olan Jinke'nin 100 milyarlık kampa girmesi 2018 yılına kadar değildi. Longhu'nun eski dostları da dahil, çoğu barış içinde kalmayı seçti.
Şimdi, 2018'de toplanan "güç" ile Yupai emlak şirketleri bu kalıbı kırabilir mi?
Yupai gayrimenkul şirketlerinin büyüme yolu: 2016'da başlıyor ve 2018'de patlıyor
Emlak şirketleri tarafından arka arkaya açıklanan yıllık rapor verilerinden yola çıkarak, 2018 yılında emlak piyasasının artan düzenlemelerine ve kontrolüne rağmen, Yupai emlak şirketleri hala "büyük bir hasat" elde etti.
Bu yıl, Yupai emlak şirketlerinin performansı toplu olarak önemli ölçüde arttı. Bunların arasında Longfor, Jinke'nin 118,8 milyar yuan yıllık satışıyla, yıllık% 81 artışla ikinci sırada yer alıyor.
Ulusal emlak şirketlerinin eleme rekabetinde sıralamaları da sürekli iyileştirildi. Crane verilerine göre 2018'de Jinke'nin sıralaması 2017'de 32. iken 30. sıraya yükseldi, Dongyuan Real Estate 2017'de 72.'den 50.'ye yükseldi ve Huayu Group ilk 100'e sıçradı. Emlak işletmelerinde 69. sırada.
Aslında, Yupai emlak şirketlerinin yükselişi 2016'dan beri zaten işaretler gösterdi. Örnek olarak Jinke'yi ele alalım. 2014'ten 2018'e kadar Jinkenin satışları 23 milyar yuan, 23.8 milyar yuan, 34.1 milyar yuan, 65.8 milyar yuan ve 118.8 milyar yuan idi. 2014 yılında Dongyuan Real Estate (Di Malezya hisseleri) ve 2015-2018 satışları sırasıyla 12,8 milyar, 23,1 milyar, 29,8 milyar ve 54,87 milyar oldu. Bu veri setinden yola çıkarak, iki şirketin satışları 2016'da önemli bir büyüme yaşadı.
Dongyuan Real Estate'in (Dima) her bölgedeki ticari gelirinin oranı
Yupai emlak şirketlerinin performansına, Chongqing ana kampı büyük bir oranda katkıda bulundu. Blue Whale Real Estate'in mali raporu, 2018'de Dongyuan Real Estate'in Chongqing'deki işletme gelirinin 5.25 milyar yuan olduğunu ve bu gelirin toplam işletme gelirinin% 40.37'sini oluşturduğunu; Jinke Chongqing'in sözleşmeli tutarı 46.4 milyar yuan,% 39'unu oluşturduğunu buldu. Bunların arasında Chongqingin işletme geliri 25.799 milyar yuan'a ulaşarak Jinke'ye işletme gelirinin yaklaşık% 62.57'sine katkıda bulundu; Longfor Chongqingin satış miktarı 26.34 milyar yuan idi. 37 şehir arasında Chongqingin bölgesel satışları grupta birinci sırada yer aldı. isim.
"Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, Chongqing'deki emlak piyasası nispeten istikrarlıydı ve konut fiyatları nispeten az dalgalandı. Bu nedenle, Chongqing merkezli emlak şirketleri için büyüme oranı nispeten yavaştı. Geçtiğimiz iki yılda Chongqing emlak piyasasının hacmi ve fiyatındaki artışla bu şirketler de ortaya çıkmaya başladı. Sharp. "E-House Araştırma Enstitüsü araştırma direktörü Yan Yuejin, Blue Whale Real Estate'e dedi. Bu görüş aynı zamanda sektördeki birçok uzman tarafından da kabul edilmiştir.
Bu açıdan bakıldığında, Yupai emlak şirketinin yükselişi, Chongqing emlak piyasasının yükselişinden ayrılamaz ve Chongqing emlak piyasasının yükselişinin başlangıcı 2016'da gerçekleşti. Zaman açısından bakıldığında bu, Chengyu kentsel yığılma planlamasının uygulama hızına denk geliyor. 2011 yılında, Devlet Konseyi, Chengyu Ekonomik Bölgesi'nin 2015 yılına kadar batı bölgesinde önemli bir ekonomik merkez olacağını açıklığa kavuşturan "Chengyu Ekonomik Bölgesi Bölgesel Planlaması" nı resmen onayladı ve 2020 yılına kadar genel güç açısından Çin'in en güçlü bölgelerinden biri haline geleceğini açıkladı.
China Business Daily'ye göre, 2011'den 2016'ya kadar olan beş yılda Chongqingin GSYİHı% 98 arttı ve sakinlerin kişi başına geliri% 55 arttı, ancak Chongqingin konut fiyatları yalnızca% 12 arttı. 2016 yılının sonuna kadar, Chengdu-Chongqing kentsel yığılmasının uygulanmasıyla Chongqing'in kentleşme gelişimi hızla iyileştirildi ve bu da emlak piyasasının ısınmasının yolunu açtı.
Aralık 2016'da, ülke genelinde emlak piyasası artan regülasyonun etkisiyle yavaş yavaş soğudu, ancak şimdiye kadar ılık olan Chongqing emlak piyasası bir yükseliş eğilimi gördü. Vinç verileri, 2017 yılında Chongqing'deki ticari konut arzının 20.817.300 metrekare, işlemin 31.172.600 metrekare olduğunu ve ortalama işlem fiyatının metrekare başına 9.079 yuan olduğunu ve yıllık% 24.76 artış olduğunu gösteriyor. 2018 itibariyle, Chongqing'deki ticari konutların ortalama işlem fiyatı, bir önceki yıla göre% 26 artışla metrekare başına 11.444 RMB'ye ulaştı.
Bu sefer, Chongqing emlak piyasasının popülaritesiyle, Yupai emlak işletmeleri nihayet gün ışığına çıktı.
Arima, Dongyuan ve diğer birçok Yupai emlak şirketinin bir "dağ şehri" yapması zor.
Bu, Yupai emlak şirketlerinin ilk yükselişi mi? Yukarıda bahsedildiği gibi, bu konuyu anlamak, Chongqing emlak piyasasının taramasından da ayrılamaz.
1997'de Chongqing, doğrudan merkezi hükümete bağlı olarak Çin'in dördüncü belediyesi oldu. Sonraki 10 yıl içinde Chongqing, "doğrudan merkezi hükümet altında", "Batı Kalkınma", "Üç Geçit Göçü", "Asya-Pasifik Zirvesi" ve yeni "Özel Bölge" gibi önemli tarihi olaylar yaşadı. Değişiklikler Chongqing'e kalkınma için altın bir fırsat getirdi ve Chongqing'in sosyal ekonomisi döngüsel büyüme ve gelişme gösterdi.
Bundan etkilenen Chongqingin emlak endüstrisi, sürekli ve istikrarlı büyümede döngüsel bir gelişme gösterdi. Doğrudan yargı yetkisi ve ulusal konut reformundan etkilenen 1998 yılında tarihsel bir perspektiften, spekülasyon ve işlemlerde yüksek bir büyüme oldu; "Büyük Gelişme" ve "Üç Geçit Göçü" nün etkisi ikinci bir yüksek büyüme gördü. 2003 yılında "ikinci ev sahipliği" artışının etkisiyle küçük bir artış oldu. 2007 yılında yeni "özel bölge" nin kurulması yeniden açıldı. Chongqing emlak piyasasının gelişimine bakarak bir büyüme turunun başlangıcı, kabaca 3 ila 5 yıllık küçük bir döngü.
Sürekli olumlu politikalar altında, Yupai gayrimenkul şirketlerinin de parlak bir an başlattıkları, ancak nadiren "ortaya çıkma" fikrine sahip oldukları düşünülebilir.Sadece Longfor, Jinke ve Dongyuan Real Estate bu fırsatı değerlendirdi. Üç gayrimenkul şirketinden, diğer Yupai emlak şirketlerinin çoğu Chongqing'de kalmaya devam ediyor.
Günümüzde Longfor, Chongqing'in gurur kaynağıdır, ancak bir zamanlar Huayu Group Chongqing'deki en büyük emlak şirketiydi. 2000 yılında Huayu, Chongqing Belediyesi Radyo, Film ve Televizyon Bürosu tarafından Shapingba'nın çekirdek bölgesinde bir arsayı 80 milyon yuan karşılığında satın aldı. 400.000 metrekarelik Huayu Plaza geliştirilip satıldı, böylece ilk altın potu biriktirildi. 2001 yılında Arima, Chongqing İnşaat Komitesinin eski müdür yardımcısı Zhang Weigeng'i şirketin başkanı olarak hizmet vermeye davet etti ve şirket hızla genişledi. Huayunun yıllık listeleme hacmi zirvede 500.000 metrekareye ulaştı ve geliştirme ölçeği Longfor Real Estatei aşarak en büyük yerel geliştirme şirketi oldu.
2009 yılında Wu Yajun, Longfor'u Hong Kong hisselerine götürdü, ancak aynı yıl kurulan Huayu Grubu, listeyi hiçbir zaman gündemine, hatta Chongqing'den çıkarmadı. 2006 yılına kadar bu durum bozulmadı.
2006'da Huayu ilk kez Chongqing'den çıktı ve Chengdu'yu konuşlandırdı, ancak ulusal düzeni burada başlamadı. 2013 yılına kadar Huayu ulusal stratejisini yeniden başlatmaya başladı, Suzhou'ya girdi ve Yangtze Nehri Deltası'na konuşlandırıldı. 2018'in sonunda Huayu Group girmişti. Ülke genelinde 21 şehir.
Huayu Group'un gelişim yörüngesi, çoğu Yupai emlak şirketinin özü gibidir, Caixin Real Estate (SZ: 000838), Samimi Emlak, Yeni Oupeng Emlak, Perun Emlak, vb. Daha fazla Yupai gayrimenkul şirketi Huayu Group gibidir. , Ülke genelinde alıcılar tarafından tanınmadı.
Savills Batı Çin Proje ve Geliştirme Danışmanı Luo Yuanjun, Blue Whale Real Estate'e, bir yandan bunun yerel ideolojiyle ilgili olduğunu ve Sichuan-Chongqing bölgesinin bir bütün olarak açık olduğunu söyledi, Chongqing tarzı gayrimenkul şirketlerinin çoğu neden köşede kalmayı tercih ediyor? Derecesi batıdaki diğer şehirlerden daha yüksek olmasına rağmen yine de batıya aittir ve ideolojik olarak kıyı bölgelerinin gerisinde kalmaktadır. Öte yandan, Longfor'un ortaya çıkışı bir fırsat ... Uzun zaman önce, işi onun için çok fazla etki yarattı ve Longhu çıkmayı başardı.
Bugün Huayu Group, 3 yıl içinde 100 milyar yuan hedefine ulaşmak için yüksek bir profil duyurdu; Sincere Real Estate'in 2018 hedefi olan 60 milyar yuan başarısız olmasına rağmen, Chongqing'den çıkma hırsını da gösteriyor; Jinke, 2018'de 100 milyar yeni bir emlak şirketi oldu. Yupai emlak şirketleri ortaya çıkmaya başladı ve ülkenin düzeni, ağır depo üssü kampı riskini kesinlikle önleyebilir, ancak Arima gibi çıksalar bile, başka yerlerdeki hayatları kolay değil.
Huayu'nun değerlendirmesi hakkında konuşurken, bir zamanlar adlandırılmak istemeyen Chengdu emlak çemberindeki bir gazi, Chongqing muhabirine, Huayu'nun Chengdu'daki pazar ölçeğini, proje satışlarını, arazi ediniminin kalitesi ve miktarı, marka etkisi vb. Çok iyi değil ve Huayu Chengdu Company'nin personel değişimleri çok sık oluyor ve bu da Chengdu'daki performansını bir dereceye kadar etkiledi.
Yu hizip bölümü: istikrarlı ve radikal
Yupai emlak şirketleri ne Fujianese kadar radikal, ne de Kantonluların ilki olmaya cesaret edemiyorlar.
Longfor, daha tipik bir istikrarlı hizip olan Yupai emlak işletmelerinin temsili bir girişimidir. 2006'dan 2010'a kadar, Longfor'un satış miktarı 3 milyardan 30 milyara çıktı ve performansı dört yılda on katına çıktı. Bununla birlikte, 2011'den bu yana, Longfor'un satış büyümesi yavaştı ve sektör sıralaması 2010'da 8'inci iken 2015'te 15'inci sıraya düştü. 2010 yılında, 2010 yılında Longhu'nun ardından ikinci sırada yer alan Country Garden (HK: 02007), 2015 yılında ilk 100 emlak şirketi arasında 7. sırada yer aldı. 2016'da Country Garden, sektördeki ilk üçe bir hamlede girerken, Longfor ilk 10'da yer aldı. İsmine ek olarak 2017 yılına kadar sektörde 8. sıraya geri dönmedi.
O zamanlar, görüşlerin çoğu Longfor'un stratejisinin biraz muhafazakar olduğuna inanıyordu, ancak Longfor'un dış açıklaması Wu Yajun'un mantığına göre "pahalı para yok, pahalı arazi yok ve yüksek kaldıraç arayışı yok" her zaman en önemli şeydi. Finansmana yansıdığı üzere, sektörün net borç oranından sürekli olarak düşüktür. Yihan Think Tank, yaptığı bir araştırma raporunda, Longfor Group'un sektörde görece düşük bir seviye olan 2018 yılında net borç oranının% 53,9 olduğuna dikkat çekti.Kaldıraç için yeterli yer olduğu söylenebilir ancak Longfor'un yüksek kaldıraçla ölçeği kaldırmaya niyeti yok gibi görünüyor. , Yarım yıl için% 60-% 70, tüm yıl için% 50-% 60 net borç oranı kırmızı çizgisine kesinlikle uyun Finansman tarafında, daha uzun ve ucuz para almakta ısrar ediyoruz, standart dışı veya aşağıdan yukarıya yapmıyoruz.
Bir diğer Yupai gayrimenkul şirketi-Huayu Group da finansal göstergelerin sağlamlığına büyük önem veriyor. Huayu Group CEO'su Hu Duan bir keresinde kamuoyuna şunları söyledi: "Huayu'nun çok bariz bir özelliği var, bu istikrar. Örneğin, Huayu finansal olarak istikrarlı, borç oranının% 70'in altında kontrol edilmesi gerekiyor ve ortalama günlük mevduat-kredi oranı (toplam banka mevduatı ve toplam krediler) üzerinde ısrar ediyor. Oran)% 30'dan fazla ve finansman maliyeti% 6'da kontrol ediliyor. Bu, şirketlerin kesinlikle uyması gereken katı bir göstergedir. "
Jinke 2014-2018 borç durumunu paylaşıyor
Bununla birlikte, Jinke ve Dongyuan gibi yükselen yıldızların yükselişiyle, Yupai emlak şirketleri kademeli olarak yüksek kaldıraçla "lekelendi". Blue Whale Real Estate'e göre, ölçek genişlemesinin hızlanmasıyla, daha fazla Yupai emlak şirketinin yükselen yıldızlarının net borç oranı da yükseldi. Örneğin, 2014'ten 2018'e, Jinke'nin satışları 23 milyar yuan'dan 118,8 milyar yuan'a yükseldi ve net borç oranı da 2017'de% 218'e kadar yükseldi.
Dongyuan Real Estate'in 2014-2018 net borç oranı
Dongyuan Real Estate'in borç oranı da yüksek bir seviyedeydi ve 2018 yılına kadar önemli ölçüde düşmedi. Bununla birlikte, 2018 mali raporuna bakıldığında, Dongyuan tarafından satılan para fonlarındaki% 64,9 artışa ek olarak, raporlama dönemi sonunda şirketin azınlık hissedarlarının özkaynakları arttı ve net varlıkları, yıllık% 48,2 artışla 11,51 milyar yuan'a yükseldi. Böylece net borç oranı düştü.
Ölçek ve borç oranı birlikte yükseldi, bu Yupai emlak şirketlerinin "ortaya çıkmasının" maliyetlerinden yalnızca biri. Markalı emlak şirketlerinin tam baskısı altında, kırılması kolay değil.Örneğin, Samimiyet Gayrimenkul 2018 için 60 milyar yuan satış hedefi belirledi, ancak sonunda sadece 27,3 milyar yuan'ı tamamladı. Xiexin Yuanchuang Group'un emlak işleri başkanı ve başkan yardımcısı Zhang Zelin ayrıldı.
Kararlılıkları ile tanınan Yupai gayrimenkul şirketleri bir zamanlar ürün kalitesini gelişimin "katili" olarak gördüler, ancak kamulaştırılmış emlak şirketlerinin ürün gücü artmaya devam ettikçe çeşitli grupların emlak şirketleri arasındaki ürün farkı daraldı. Bundan sonra, dış dünya Yupai emlak işletmelerine nasıl bir etiket katmalı? Çalışmaya değer. Daha sonra Blue Whale Real Estate, emlak şirketlerinin diğer gruplarının gelişim durumunu da analiz edecek ve yorumlayacaktır, bu yüzden bizi izlemeye devam edin.
