Otuz yıl önce, Şanghay'daki toprak reformuna katılma onuruna sahiptim.
1980'lerde, Şangay ülkenin arazi kiralama için ilk pilot şehri oldu ve reform ve açılma sürecinde kentsel gelişimde önemli bir rol oynadı.
Tarihin bu döneminin destekçisi ve tanığı olarak Liang Zhenying'in hatıraları nelerdir? O dönemde emlak piyasasının sağlam gelişme durumu neydi? Konut sorunlarıyla uğraşırken, birey ve hükümet hangi sorumlulukları üstlenmelidir? Bu sorularla ilgilenen okuyucular bir sonraki röportajda cevap bulmak isteyebilir.
[Önsöz] Liang Zhenying, Ağustos 1954'te Hong Kong'da, Weihai, Shandong'da doğdu. Devlet Konseyi'nin Hong Kong işlerinde danışman, Hong Kong Temel Hukuk Danışma Komitesi Genel Sekreteri, Hong Kong Özel İdari Bölge Hazırlık Komitesi Direktör Yardımcısı, Hong Kong Özel İdari Bölgesi Geçici Yasama Konseyi Üyesi, Hong Kong Özel İdari Bölgesi Yürütme Konseyi'nin resmi olmayan üyesi ve toplayıcısı olarak görev yaptı. Altın Bauhinia Yıldızı ve Büyük Bauhinia Madalyası. DTZ Asya-Pasifik Bölgesi Başkanı ve 10. ve 11. CPPCC Daimi Komitesi üyesi olarak görev yaptı. 1 Temmuz 2012'de Hong Kong Özel İdari Bölgesi'nin dördüncü genel müdürü olarak yemin etti. Mart 2017'de CPPCC Ulusal Komitesinin başkan yardımcılığına seçildi.
Yer: Hong Kong Hükümet Binası
Röportaj: Wang Ande, Li Juejun, Yan Nanhai
Bitirme: Yan Yanan
Wang Ande : 1980'lerde, Şangay arazi kullanım sisteminde reform yapmaya başladı. O zamanlar, Şangay Belediye Hükümeti'nin arazi kullanım sistemi reform danışmanıydınız ve reformlarda atılımlar yapmamıza yardım ettiniz. Bu çalışmayı birlikte yaparken, her zaman ne söylediğinizi hatırlıyorum: Şimdi tarih yazıyoruz ve tarih yaratıyoruz, bu yüzden sorumluluk çok ağır. 1985'ten günümüze Çin'in ekonomik kalkınması yeni bir aşamaya girdi Bu tarihi hatırlayarak, düşünceleriniz ve yorumlarınız nelerdir?
Liang Zhenying : Öncelikle, kişisel bir bakış açısıyla, Şanghay'da ve Anakara'daki diğer yerlerde arazi kullanım sistemi ve ilgili konut sistemi reformlarının reformuna yardımcı olmak, hayatımda yaptığım iki önemli şeyden biri.
Her zaman insan hayatının sona erdiği bir gün vardır, o zaman hayatınızı düşünmek zorundasınız, toplum için ne yaptınız? Benim için iki şey var: biri Hong Kong'un geri dönüşü, diğeri ise anakaradaki arazi kullanım sistemi ve konut sistemi reformu. Tabii ki, bu sadece benim işim değil, yalnız çalışmam bir yana, bu işi Şangay hükümeti ve diğer birçok arkadaşla birlikte yapabilmek, böylece halkımızın kendi evlerine sahip olabilmesi. Anakara sanayilerinin ve işletmelerin kendi gayrimenkullerine sahip olmalarını sağlamak benim için büyük bir zevk ve büyük onur.
Arazi kullanım haklarının kiralanması yoluyla, yerel yönetimler kira ödemeleri ve arazi satışlarından gelir elde ederek kentsel gelişmeyi erdemli bir döngüye sokabilir. Arazi satılır ve para gelir. Parayı altyapı inşaatı yapmak, daha fazla arazi geliştirmek ve piyasaya sürmek için kullanın. Bu erdemli çevreye dayanarak, Şangay ve Anakara'daki diğer şehirler gelişebilir.
Sık sık bazı yabancı arkadaşlara, Şangay'da ve anakaradaki diğer büyük şehirlerde gördüğünüz evlerin hepsinin son 20 yılda inşa edildiğini söylüyorum. İlk arazi kira sözleşmesi 1988'de verildiğinden ve ilk evler 1991 ve 1992'de inşa edildiğinden, tüm evler yalnızca 20 yaşın üzerindeydi ve çok azı 30 yaşın üzerindeydi. Bunu duyduktan sonra şaşırdılar ve bunun muhtemelen insanlık tarihindeki en hızlı, en büyük ve en etkili kentleşme olduğunu hissettiler.
Eski zamanlarda böyle bir inşaat tekniği yoktu, ama şimdi bizde var; Çin'de tarihte bu kadar büyük bir nüfus yoktu, sadece Çin'de bugün bir milyardan fazla insan var. Bu nedenle, 1988'den bu yana, Şangay, Anakara'da arazi kiralamalarında başı çekiyor ve bu da büyük bir etki yarattı.
25 Ocak'tan 13 Şubat 1988'e kadar, Hongqiao Lot 26 için uluslararası ihale belgelerini hazırlama ekibi, çalışmak için Hong Kong'a gitti. Resim Wang Ande ve Liang Zhenying'i gösteriyor
Wang Ande : Bu aslında tamamen yeni bir reform ve açılma ve ekonomik gelişme yoludur, toprağın bir üretim aracı olarak doğasına dönmesine izin verir, böylece meta niteliklerine sahip olabilir ve ekonomik bir kaldıraç olarak etkin bir şekilde kullanılabilir. Başlangıçta ev içi arazi kullanımı serbestti ve arazinin rapor edilmesi gerekiyordu, sonunda faydasız kullanıldı. Bu reform ilerledikten sonra, sadece hükümetin parası olmadı, aynı zamanda insanların düşüncelerini de değiştirdi. Belediye Başkanı Zhu Rongji'ye konut sisteminde reform yapma öneriniz de dahil olmak üzere, bu iki unsurun ilişkili bir yönüdür. Bu iki reform gerçekleştirildikten sonra 30 yılı aşkın bir süre geçmiş, geriye dönüp bakıldığında mülk sahipleri çok büyük bir ekonomik ivme kazanmışlardır. Bu ekonomik ivme olmadan, bugünün kalkınma başarılarına ulaşabileceğimizi hayal etmek zor.
Şimdiye kadar çok net hatırlıyorum, çok serttiniz. Karlı yoğun bir günde, birlikte çalışmamıza yardım etmek için uçtunuz. Hong Kong'da teklifler yazıyoruz, tek taslak, tek taslak, sadece kendiniz değiştirmiyorsunuz, aynı zamanda tüm İngilizcenin tercüme edilmesine de yardımcı oluyorsunuz. Daha sonra, müşterileri yayınladığımızda ve tavsiye ettiğimizde, hepimiz çevrilmiş İngilizce yazılarınızı kullandık.
Bu süreçte, siz ve çok sayıda reform çalışanı bu konuyu ortaklaşa desteklediniz ve Belediye Başkanı Zhu Rongji, Belediye Başkan Yardımcısı Huang Ju, Belediye Başkan Yardımcısı Ni Tianzeng, Genel Sekreter Yardımcısı Xia Keqiang vb. Gibi kıdemli liderlerle birçok etkileşiminiz oldu. Toplantıdan sonra, Bay Liang'ın durumunu sordum.
Pudong'un gelişimi sırasında Huang Ju'nun bana bir zaman bulmamı ve Bay Liang'ı gelmeye davet etmemi söylediğini ve Şangay Belediye Hükümeti Pudong Geliştirme Lider Grubunun sizden danışman olmanızı isteyeceğini hatırlıyorum. Bunun ana nedeni, fikir ve düşüncelerinizin reform çalışmalarımız için bize çok fazla ilham vermesi ve birçok tartışma yaratmasıdır. Onlarla olan etkileşimlerinizde birçok harika ve unutulmaz anıya sahip olacağınıza inanıyorum.
Lujiaozui geliştirmeden önce
Liang Zhenying : Öncelikle kişisel motivasyonumdan toprak meseleleri benim ana branşım. Çalışmaya katıldıktan sonra ulusal reformun ve açılımın tarihsel dönemiyle karşılaştım. Ülke reformuna ve açılımına biraz katkıda bulunma fırsatım var. Hayatımın en büyük şerefidir.
Bana biraz arka plan anlat. İngiltere'de 1974'ten 1977'ye kadar okudum, burada arazi yönetimi, yani araştırma okudum. Okula gittiğim Bristol'da, Çin anakarasında pek çok denizaşırı öğrenci yok, özellikle Hong Kong'dan ve Singapur ve Malezya'daki bazı denizaşırı Çinli çocuklar. Çin Mezunları Derneği düzenledik ve ben de başkan yardımcısı oldum.
O sıralarda, uluslararası öğrenci grubumuz genellikle gecenin ortasında ulusal meseleler hakkında konuşmak için bir araya gelirdi. O sıralarda, birçok uluslararası öğrencimiz Çin Büyükelçiliği'nin kapısını çaldı, Birleşik Krallık'ta okuyacağımızı, bazılarının uzay mühendisliği okuduklarını, bazılarının fizik okuduğunu ve ben de anket eğitimi aldığımı söyleyerek Çin'e çalışmak için geri dönme şansınız var mı? O sırada büyükelçilik bizimle çok kibarca konuştu, ülkenin şartlarının henüz mevcut olmadığını ve coşkunuzun çok iyi olduğunu, ülkenin şartları yerine getirildiğinde ülkenize dönebilirsiniz.
İngiltere'den 1977'de ayrıldım. Birimiz, benden birkaç yaş büyük bir Hong Kong'lu Feng Guoguang. Ben lisedeyken o zaten doktora sonrası araştırma yapıyordu, fizikle ilgileniyordu. 1979'da Pekin'e gitti ve Çin Bilimler Akademisi Fizik Enstitüsü'nde yardımcı araştırmacı olarak çalıştı. Parayla işe geri döndü.
Hong Kong'a döndüm 1978'de, Hong Kong'dan bir grup profesyonel planlama konusunda yardımcı olmak için Shenzhen'e gitti ve daha sonra hem arazi hem de konut reformuna yardımcı olmak için Şangay'a gitti. Biraz zaman ve para fedakarlığım olsa da, sınıf arkadaşımla karşılaştırıldığında hiçbir şey değil. 1979'dan 1989'a kadar Pekin'de bir fabrikada 10 yıl çalıştı ve küçük bir maaş aldı ve bu yıl Hong Kong Bilim ve Teknoloji Üniversitesi'nden Fizik Bölümü'nde profesör olarak emekli oldu. Benim için, öğrendiklerime katkıda bulunmak için bu fırsata sahip olmak hayatımın önemli bir yönü.
Şimdi geriye dönüp baktığımızda, son 30 yılda, Şangay ve diğer iç şehirler emlak piyasasının inşasında, arazi kullanım sisteminin reformunda ve konut sistemi reformunda iyi sonuçlar elde ettiler. Gerçekten çok mutluyum. Sizinle Şanghay'da yaptığım çalışma sırasında birçok hikayeye dönüp baktığımda, Şangay'daki önceki liderler ile toprak reformu ve konut sistemi reformu arasındaki alışverişler konusunda beni en çok ne etkiledi? Şangay bu konuda yüksek düzeyde anlayışa, yüksek düzeyde uygulamaya ve iyi bir işe sahiptir. Ayrıca siyasi kararlılık da büyük. Biz sadece teknoloji konusunda bazı tavsiyeler veriyoruz.
Şangay'ın ilk kez arazi kiralaması yaptığını hatırlıyorum, 1988'in başındaydı. Bu ihaleyi birlikte hazırladık. O sırada bir İngilizce taslak hazırlamak için bir fikir önerdim. Şangay'ın bir gün ülkemizde uluslararası bir şehir olacağını söyledim Şangay'daki arkadaşlar muhtemelen benim Şanghay'a kibar veya iltifat ettiğimi düşündüler.
İlk kez arsa kiraladık, o zamanlar emlak piyasası henüz kurulmamıştı ama bir gün birçok yabancı yatırımcı gayrimenkul yatırımı yapmak için Şangay'a gelecek. İlk kez yaptığımızda, tüm Batı fonlarını hemen getirmeyeceğiz, ancak ilk kez uluslararasılaşmamız gerektiğinden, bir İngilizce çeviri yaptık. Şangay liderleri de bu açıklamaya katıldılar, bu yüzden ilk defa iki dilli bir kitap yaptık. Bunun doğru olması gerektiğini düşünüyorum. (gülmek)
Wang Ande : Bu büyük bir gelişme. Sadece teknik olarak iki dilli bir kitap değil, aynı zamanda bize konseptten ilham da verdi: bu pazar, o zamanlar çok talepkar olan uluslararası pazarın standartlarına uygun olarak kurulmalıydı. Ama şimdi geriye dönüp baktığımızda, bu adımı atmazsanız ve daha sonra pazara dönerseniz, hız yavaşlayacak ve geliştirme fırsatlarını kaçırabilirsiniz.
Liang Zhenying : O zamanı hatırlıyorum, basın açıklamasını göndermek için Hong Kong'daydım. O zamanlar Avustralya'da bir radyo istasyonu çok ilgilendi ve sosyalist Çin'in gayrimenkul geliştireceğini söyledi, haber değeri olduğunu düşündüler, Hong Kong ofisimi aradılar ve telefonda benimle röportaj yaptılar. Bu nedenle, bazı uluslararası tanıtım faaliyetlerinde bulunmalıyız.
7 Aralık 1989'da Liang Zhenying, Shanghai Industrial Co., Ltd. tarafından Hong Kong'da düzenlenen Şangay Gayrimenkul Piyasası Araştırma Raporu Konferansına katıldı.
Li Juejun : Şangay uluslararası bir ihale ve bunu ülkede ilk yapan biziz.
Wang Ande : Shenzhen'deki ilk arazi parçası bir tür arazi tahsisi olarak ülkeye açık artırmaya çıkarıldı, ancak fiyat teklif için kullanılmalıdır. O sırada Şangay'da, Bay Liang, ihale belgelerini birlikte hazırlamamıza yardımcı oldu ve hatta temel teklifi nasıl belirleyeceğimizi sizin rehberliğiniz altında yaptı ve ardından İngilizce versiyonun tercüme edilmesine ve üretilmesine yardımcı oldu. Az önce Avustralya'dan bahsettiniz. Kaydettiğimiz verilerde, Avustralya, Hong Kong, Amerika Birleşik Devletleri ve dünyanın diğer bölgelerinde teklif göndermemize kaç kişiye yardım ettiğinizi gösteren bir katalog listesi var. Bu tarihsel kayıtlar saklanıyor. Tanıtım olduğu kadar yatırım promosyonu da değil. Tanıtımın önemi, doğrudan müşteri teklifinden çok daha büyük, çünkü bu ilk kez.
Liang Zhenying : Bırakın Batı ülkelerindeki gayrimenkul geliştiricileri, ilk ihale yaptığımızda, Hong Kong'daki büyük gayrimenkul geliştiricileri bile hemen işe koyulmaya cesaret edemediler, yine de ilgili sistemlere ve politikalara güvenmiyorlardı. Ancak daha sonra, tüm büyük Hong Kong emlak geliştiricilerinin anakara Çin'de yatırımları olduğunu ve bazılarının toplam varlıklarının neredeyse yarısını oluşturduğunu öğrendik.
Wang Ande : Sadece ilk ihalede doğru yola girmemize yardımcı olmadınız, aynı zamanda emlak tescili, gayrimenkul emlak ipoteği gibi birkaç çok önemli şeyden bahsettiniz ve doğrudan Belediye Başkanı Zhu Rongji'ye yazdınız. , Anakara Çin'de ilk emlak piyasası araştırmasının yapılması ve tüm geçmiş öğretilerin ve gelecek tahmin rakamlarının açıklanması tavsiye edilir. Belediye Başkanı Zhu Rongji buna dikkat etti, kişisel olarak onayladı ve o zamanlar da çok sıkı olan bizim için fon ayırdı. Birlikte araştırma yapmamıza ve profesyonellerin eğitimi hakkında sorular sormamıza yardımcı olması için birini gönderdiniz. Bu nedenle, biz Şangay'daki ilk grup insanı Hong Kong'da okumak için gönderdik. Geriye dönüp baktığımızda bu reform birbirini tamamlayıcı ve derinlemesine, gerçek değil, sistem ve sistem kurmamızda bize çok yardımcı oldu.
Liang Zhenying : O zaman birkaç kavramdan bahsetmiştim. O zamanlar Şangay için de nispeten yeni bir kavramdı. Öncelikle emlak piyasasına girmemiz gerekiyor ve piyasa ekonomisi bir bilgi ekonomisidir Diğer bir deyişle piyasada alıcılar, satıcılar, ev sahipleri ve kiracılar dahil tüm yatırımcılar nispeten eksiksiz, güvenilir ve şeffaf bilgilere sahip olmalıdır. Bu arsayı satın alıp almayacağınıza, hangi fiyata satın alacağınıza karar verebilirsiniz ve satın aldıktan sonra bu arsa üzerine otel veya ofis binası inşa edebilirsiniz ve bu işi sadece belediye yapabilir çünkü bu alanda malzeme hükümette var. Ek olarak, küçük başlamalısınız çünkü pazar geliştikten sonra tekrar araştırma yapabilirsiniz. O sırada Şangay, ülkenin ilk emlak piyasası anketini gerçekleştirdi ve bu bilgileri halka açıkladı.
Wang Ande : Gözden geçirilmiş taslağı tartışmak için bize iki kez geldiğinizi hatırlıyorum.Ayrıca iki meslektaşınız Lin Zengrong ve Fang Xuewei'yi de katılmaları için gönderdiniz. O zamanlar çok zordu, çünkü Anakara'daki pek çok devlet kurumu bu bilgilere sahip değildi; bu verilerle, sorun hala kamuoyuna açıklanıp açıklanamayacağı sorusuydu. Son olarak, bilgilerimizin açıklanması belediye yönetimi tarafından onaylandı. Bugün baktığımızda bunlar çok yaygın piyasa uygulamaları.
Li Juejun : Bay Liang'ın bize bir ders verdiğini ve bize nasıl soruşturma yapacağımızı öğrettiğini hatırlıyorum. O zaman anlamadığımız için çok etkilendik.
Liang Zhenying : Ayrıca toplu konutla ilgili bir kavramdan da bahsetmiştim. O zamanlar, toplu konutların düşük kira geliri göz önüne alındığında bakım ve yönetim maliyetlerinin nispeten yüksek olduğunu söyledim, ev sahibi olarak hükümet için toplu konut bir varlık değil, bir yükümlülüktür. O dönemde, halkın satın alma gücüne uygun olarak, nispeten düşük bir fiyata bazı toplu konutların satılıp satılamayacağı sorulmuştur. Satıştan sonra ilk evlerini alırlar, üç beş yıl sonra ailenin ekonomik ortamı iyileşir, evi satıp yeni bir ev satın alabilirler.
Ev satın alma talebinin gelişmesi çok önemlidir. İlk evden dolayı, üç veya beş yıl sonra ilk evin ilk ev ile değiştirilmesiyle oluşan pazar, arsa satın alan ve evlerini tamir eden müteahhitlerin alıcıları olacaktır. Pazarın dolaşımını oluşturabilir. Bu etkinlik Şangay'da tanıtıldı ve aynı zamanda çok başarılı oldu. Bu yüzden Şangay'daki ev sahipliği oranının nispeten yüksek olduğunu düşünüyorum, Hong Kong'dakinden daha yüksek.
Şangay koca odası
Wang Ande : Evet, Şangay'daki hanelerin ev sahipliği oranı şu anda% 70'in üzerinde. Yüzen nüfusun nispeten düşük ev sahipliği oranı dışında, kalıcı hukouya sahip sakinlerin neredeyse hepsinin evi var.
Liang Zhenying : Ayrıca referans olarak Hong Kong deneyimini de verdim. Siyasi olarak, ev sahibi olarak hükümet, ev sahibi olarak insanlarla kolayca çatışabilir. O zamanlar bazı Hong Kong deneyimlerinden bahsetmiştim. Örneğin, bir halk evinde yaşıyorsanız, bir gün evin su borusu kırılır ve su yoksa, yönetim ofisine rapor verebilirsiniz. Bir devlet kurumu olarak, sakinlerin onu tamir etmek için alt katta bir zanaatkar bulmaları kesinlikle o kadar kolay ve hızlı değil. Bir iki gün bekledikten sonra kimse düzeltmeye gelmedi, üçüncü gün sabırsızlandı ve yerel bir kamuoyu temsilcisi bulmak için dışarı çıktı. Gelen kişi küçük bir bölge meclisi üyesi olabilir, bu yüzden masayı okşamak için yönetim ofisine gitti ve yönetim ofisi onu bir şekilde onardı ve bölge meclisi üyesi puan aldı. Yavaş yavaş, yerel halk, yerel kamuoyu temsilcileriyle bir ilişki kurdu ve bu, genellikle hükümete karşı bir güç haline geldi. Bu nedenle, politik olarak konuşursak, çok sayıda toplu konut borç ve yüktür. Ben de o zaman Şangay'da bu fikirden bahsetmiştim, bu kamu evlerini sakinlere satmak aynı zamanda sakinlerin evler açısından ilk mülklerine sahip olmalarını sağlayabilir.
Wang Ande : Siz ve Belediye Başkanı Zhu arasındaki bu sohbete katıldım, konuşmanın ardından misafirleri gönderdim, Belediye Başkanı Zhu'nun sizinle konuşmanın kendisi için çok ilham verici olduğunu söylediğini hatırlıyorum. Konut sistemindeki reformun sadece konut satmanın ekonomik bir sorunu değil, aynı zamanda sosyal ve politik bir mesele olduğunu söyledi. O sırada, Belediye Başkan Yardımcısı Ni Tianzeng ve İnşaat Komitesinin konut reformlarından sorumlu Müdür Yardımcısı Ye Bochu'dan konut reform planını hızlı bir şekilde yayınlamasını ve Şangay'daki halkın bunu tartışmasına izin vermesini istedi. Motivasyon olarak baskı, herkesin katılmasına izin verin. Bu, Belediye Başkanı Zhu'nun tüm toplumu tartışmaya başlattığı sırada, vatandaşların hayati çıkarlarını içeren çok önemli bir reform.
Liang Zhenying : Ayrıca mülkiyet hakları konusundan da az önce bahsettiniz. Bu bakımdan anakara emlak piyasası söz konusu olduğunda mülkiyet hakları tescil sisteminin kurulması henüz tam olarak tamamlanmadı, bu çalışmaya devam edilmesi gerektiğini düşünüyorum, bu çok önemli. Gayrimenkul, aslında bina ve arsanın mülkiyet hakkıdır, bu mülkiyet hakkının diğer tarafı ise yükümlülüktür. Ev sahibi olan herkesin kendi hakları ve yükümlülükleri vardır.
En basit örnek, bir binada, yönetim maliyetleri nasıl paylaşılır? Birinci kattaki mağaza hiç asansör kullanmıyor, yani asansör maliyetleri paylaşılmıyor mu? İkinci ve üçüncü katlarda yaşayanlar, üst kattaki asansöre bindiğimi, alt kattaki asansöre binmeyeceğimi söyleyebilir, Masraflarımı nasıl hesaplamalıyım? Bunların tümü, sözleşmeler ve sözleşmeler şeklinde belirlenip üçüncü şahıslara ifşa edilmesi gereken bir takım şeylere sahip olmalıdır, çünkü gayrimenkulle ilgili birçok hak ve menfaat üçüncü şahısların hakları ve menfaatleridir.
O sırada konuşurken bazı örneklerden de bahsetmiştim. Mesela ev bana aitse kiraya veriyorum ve şu anda bu evi satıyorum, alıcı ve satıcı birinci ve ikinci şahıs, üçüncü şahıs kiracı. Evi size satarsam, ama size hiç söylemedim. Şimdi bu evde bir kira sözleşmesi imzalandığına göre, evi devraldığınızda birisi çıktı ve dedi ki, bu ev için satıcıyla bir kira sözleşmesi imzaladım ve yapmalıyım Bu evi burada kullanırsam ne yapmalıyım? Üçüncü şahıs bir kiracı veya banka olabilir (evdeki parayı ödünç almıştır ve ev onun teminatıdır) ve üçüncü şahıs haklarının ödenmesi bir duyurudan başka bir şey değildir.
Dünyayı tanıtmanın spesifik yöntemi, her şeyin devlet kurumunda kayıtlı olduğu bir yere sahip olmaktır. Dünyayı duyurmak istediğinize göre, tamamen şeffaf olmalı ve herkes kontrol edebilir. Bunun Hong Kong'da nispeten eksiksiz olduğu söylenmelidir. Ben de bu fikri Şangay'a önerdim. Elbette, bu görevler "yedi bağlantı ve bir seviyeleme" nin temel yapısından çok daha karmaşıktır. Bu çalışmanın bugün de devam etmesi gerektiğini düşünüyorum.
Wang Ande : Şanghay'a reformları başlatması için yardım ettiğinizde bu konuyu gündeme getirdiğiniz hatırlıyorum.Ayrıca ilgili düzenlemeler de çıkardık, ancak gerçek içerik, operasyon derinliği ve bütünlük açısından Hong Kong ile Hong Kong arasında hala büyük bir boşluk var. Bundan sonra, Şangay'daki emlak piyasası hızla genişledi ve bu çalışma ayak uyduramadı. Artık toplu arazi hakları konusu da gündeme geldi. Yakın gelecekte devlete ait ve toplu gayrimenkul varlıklarının tesciline ilişkin daha eksiksiz düzenlemelerin getirilmesini sabırsızlıkla bekliyoruz.
Liang Zhenying : Bu çok güzel, anakaradaki gayrimenkulümüzün değeri ile çok ilgili. Gayrimenkulün değerinin coğrafi konuma, çevredeki planlamaya ve destekleyici olanaklara bağlı olmasının yanı sıra mülkiyet hakları da değeri etkileyen önemli bir faktördür. Çünkü mülkiyet hakları riski ne kadar düşükse, değeri o kadar yüksek olur. Aynı zamanda, mülkiyet haklarının dolaşımı ne kadar hızlı ve kolay olursa, değeri o kadar yüksek olur. Bir ev satın alan bazı insanlar neden endişeleniyor? Evi satmanın uzun zaman alacağından veya satıldığında alıcı belirli bir mülkiyet hakkı riski olduğunu hissedecek ve indirim yapmak zorunda kalacağından endişeliyim. Bu nedenle, sağlam bir mülk tescil sistemi oluşturabilirsek, Anakara'daki gayrimenkulün değeri artmaya devam edecektir.
Wang Ande : Bu, sıradan insanların çıkarlarıyla çok ilgilidir, çünkü bu sistem yalnızca üçüncü şahısların haklarını ve çıkarlarını korumakla kalmaz, aynı zamanda herkesin beklediği gibi sıradan insanların gayrimenkullerinin değerini de artırır.
Liang Zhenying : Mülk tescili konusunda iyi bir iş yapmak ve hakları ve yükümlülükleri dünyaya duyurmak, böylece birçok insanın sonradan değil, önceden bilmesi için çatışmaları ve çelişkileri önleyebilir. Geçmiş deneyimler göstermiştir ki, mülkiyet haklarında çelişkilerin ortaya çıkmasını engelleyecek yasal bir yol yoksa, zorla çözülecektir; zorla çözülmezse siyasi yollarla çözülecektir. Her şey kamulaştırıldığında herkes savaşmayı bırakacaktır. Bu yüzden mülkiyet kaydının önemli bir sonraki adım olduğunu düşünüyorum.
Wang Ande : Shenzhen ve Hong Kong'un bu konularda derinlemesine araştırma yapacağını ve Qianhai ve Serbest Ticaret Bölgesinin kalkınma bölgelerinde yeni deneyimler yaratacağını söylediğinizi duydum. Bunu dört gözle bekliyoruz.
Belki bu deneyimler ortaya çıktıktan sonra, ülke genelindeki tüm tarafları öğrenmeye, onlardan bir şeyler öğrenmeye ve gelişmeye yönlendirebilecek yeni bir uygulama olacaktır.
Liang Zhenying : Umuyorum ki, özellikle şu anda Hong Kong Özel İdari Bölgesi'nin İcra Kurulu Başkanı olduğum için, Hong Kong'un profesyonel sektör ve emekli memurlarımızdan bazıları da dahil olmak üzere tüm sektörlerinin Anakara'ya katkılarına katkıda bulunmak için biraz zaman ve enerji ayırabileceğini umuyorum. Çalışmalar Direktörü. Şimdi bu işleri anakarada yapmak için, genel çalışma koşulları 1970'lerde Shenzhen'e ve 1980'lerde Şangay'a gittiğimden çok daha iyi. Bu nedenle ikimizle de daha fazla organize olabilmeyi ve iletişim kurabilmeyi umuyorum.Ayrıca Şangay'dan öğrenebileceğimiz birçok yer olduğuna inanıyorum. Mülkiyet hakları tescili konusuna gelince, Hong Kong'da bu işi iyi yapacak zamanı, enerjisi ve tecrübesi olan çok sayıda avukat ve emekli memur olduğunu düşünüyorum.
Wang Ande : Deneyimlerinizi yakında öğrenmeyi umuyoruz. İşle çok meşgulsün ve zamanının çoğunu harcadın. Hatırlayacak ve tartışacak çok fazla sorunumuz var ve bir dahaki sefere tartışmaya devam edebileceğimizi umuyoruz.
Liang Zhenying :Tamam teşekkür ederim!
ek
Leung Zhenying'in 8 Ekim 1986'da Lions Kulübü Öğle Yemeği'ndeki konuşması.
Kendi kendine devam eden
Geçtiğimiz on yılda, Hong Kong ekonomisi çok etkileyici bir şekilde büyüdü. Ekonominin iyi büyüdüğünü söylemek, aslında insanların geçim kaynaklarının, endüstrisinin ve ticaretinin eskisinden daha iyi olduğunu söylemenin genel bir yoludur. İnsanların geçim kaynaklarının, sanayinin ve ticaretinin ilerleyişi yüzeyde görmek kolay değil, ancak ekonomik kalkınma ile gelen yüksek binalar, yeni gökyüzü hatları, yeni yollar ve yeni belediye inşaatları insanlara güçlü bir his veriyor. Birkaç yıl aradan sonra Hong Kong'a dönen yabancıların, yani Hong Kong halkının kendilerinin Yeni Bölgelerin yeni şehirlerine bir buçuk yıldır gitmediklerinden ve kendilerini yenilenmiş hissedeceklerinden bahsetmiyorum bile.
Sonuçta yukarıda bahsedilen duygular algısaldır, oturup bilgiye bakarsak, sonuç algısal duygulardan daha şaşırtıcı olacaktır. Örneğin, 1975'in sonunda Hong Kong, Kowloon ve Yeni Bölgelerdeki toplam özel konut sayısı 357.000 adetti ve 10 yıl sonra, 1985 sonunda bu sayı 592.000'e yükseldi. Bin adet, yani toplam özel konut sayısı son on yılda üçte iki arttı. Başka bir bakış açısına göre, şu anda var olan tüm özel konut birimlerinin yaklaşık% 40'ı son on yılda tamamlanmıştır. Çok sayıda yüksek hızlı özel konut binası tamamlanırken, 1985 sonunda boşluk oranı sadece% 3,7 idi; bu, yeni inşa edilen konut birimlerinin çoğunun, Hong Kong'daki konutların bir bölümünü çözen Hong Kong vatandaşları için konut haline geldiğini açıkça gösteriyor. sorun.
Özel konut binalarının inşası, bizim için konut sorunlarının baskısını kesinlikle hafifletti, ancak özel konut binalarının inşasının diğer yanı, Hong Kong'daki binlerce ailenin yıllar içinde hayatlarını iyileştirmek için doğrudan ve dolaylı olarak kendi sahip oldukları mülkler yoluyla yatırım yapmış olmalarıdır. Tüm toplumun yatırımlarını geliştirmek.
1985 yılında bir yıl içinde tamamlanan özel konut binalarının toplam değeri yaklaşık 12 milyar yuan, Hong Kong'un 5.5 milyonluk toplam nüfusu esas alındığında, kişi başına ortalama değer 2200 yuan idi. Geçen yıl yeni sahip olan 30.000 aile,% 80 borçlanma, 15 yıllık geri ödeme ve yıllık yüzde 7,5 faiz oranı esas alınarak hesaplanır.Her aile ayda ortalama 3,000 yuan geri öder ve her aile sadece faiz için iki ödeme yapar. Bin yuan.
Az önce söylediğim gibi Hong Kong'daki aileler dolaylı olarak kendi mülklerinden sosyal yapıya yatırım yapıyorlar, bu dolaylı yatırım da büyük önem taşıyor. Emlak fiyatlarının büyük bir kısmı arazi fiyatlarıdır ve özel konut arazisinin büyük bir kısmı hükümet tarafından satılmaktadır. Arazi satışlarından elde edilen yıllık hükümet geliri, kamu inşaat harcamalarına benzerdir:
Not: 1980'den 1985'e kadar olan arazi geliri yılda ortalama 6,1 milyar yuan idi.
Diğer bir deyişle, her yıl 30.000 yeni ev sahibi de dolaylı olarak toplumdaki kamu inşaatı harcamalarının bir kısmını öder.
Geçen yıl 12 milyar dolarlık yeni tamamlanan özel konut binalarının yıllık kira değeri yaklaşık 1,2 milyar dolar, bu da hükümete her yıl ek 60 milyon dolarlık oran geliri getiriyor. Ek olarak, elbette, bir mülk satın alırken yüz milyonlarca dolarlık bir baskı vergisi var.
Her yıl 30.000 aile yeni sahip oluyor, ekonomik olarak ev satın alıp tek başına yaşamak kolay değil. Ailelerin büyük çoğunluğu bankalardan borç almak zorunda ve borçlanma yüzdesi de çok yüksek Tek başına aylık geri ödeme tutarı toplam aile gelirinin% 30 ila 40'ını oluşturuyor. Hükümetin kesinlikle hiçbir fonu veya sübvansiyonu yoktur. Bankacılık sektöründeki kredilerden sorumlu arkadaşlar, Hong Kong'daki alt-orta sınıf ailelerin çoğunun ipotek sağlamada gayretli ve tasarruflu olduğu gerçeğinin çok iyi farkındadır.
Hangi ülkede olursa olsun, barınma insanların geçim kaynaklarının önemli bir parçasıdır. Toplumumuzda, yüksek nüfus baskısı, engebeli arazi, dağ ve arazi açmanın yüksek maliyeti ve vatandaşlara barınma maliyeti nedeniyle hükümet, gerektiğinde yardım etmesi gereken ailelere sübvansiyon sağlıyor. Bu doğru toplumdur. politika. Halkın konut talebi, konut sorunlarının çözümünü sosyal refah olarak bırakın, basitçe bir hak olarak tanımlanamaz. Hong Kong'un son yüz yıldaki gelişimi, özellikle de son on yıldaki ekonomik yükseliş, Hong Kong halkının kendine güvenmesinin sonucudur. Herhangi bir doğal kaynağımız yok, herhangi bir ülkenin yardımına da güvenmiyoruz. Ne siyasi ne de askeri yakın değiliz Bu nedenle grup herhangi bir ekonomik fayda elde etmiyor Hong Kong halkının üretim malzemelerinin veya yaşam ihtiyaçlarının çoğu uluslararası piyasa fiyatından satın alınıyor ve ardından uluslararası piyasa fiyatından satılıyor. Her yıl kendi işini yapmak için ev satın alan küçük ev sahiplerinden bazıları artık sıkı çalışma ruhuna sahip değiller ve paralarını tüketim mallarına harcıyorlarsa ve konut ihtiyaçlarını karşılama sorumluluğunu hükümete yüklüyorsa, Hong Kong'daki konut sorunu çok ciddi olacaktır. Her yıl tamamlanan özel konutların toplam değerinin, hükümetin toplam gelirinin yaklaşık% 30'u olduğunu hayal edin Halkın tümü hükümete katkıda bulunursa, hükümet kime katkıda bulunacak?
Kamu konutlarının sağlanması kesinlikle gereklidir, ancak sosyal ekonominin gelişmesi ve vatandaşların gelirinin artmasıyla birlikte, hükümetin her yıl özel konutlar üzerindeki kira kontrolünü gevşetmesi ve sosyal ihtiyaçlara göre vergileri artırması gibi, kira politikaları da dahil olmak üzere toplu konut politikaları değiştirilmelidir. Benzer şekilde, kamu konutları bir sosyal refah biçimi olsa bile, herkes, sosyal yardım veya işsizlik yardımı olsun, hiçbir sosyal refahın kalıcı olmadığını ve yararlanıcının mali kapasitesi belirlenen düzeyi aştığında aynı olmadığını anlamalıdır. Refah, zengini ve fakiri ayırmaz.
Herhangi bir toplumun makul toplu konut kira politikası, kiracının kira ödeyebildiğinin farkında olmalıdır. Kira, kiracıları işe yaramaz hale getirmek için çok yükseğe ayarlanamaz. Bankacılık sektörü, bir ev satın almak için ipotek kredisi başvurularını incelerken, kriterler aynıdır; Başvuru sahibinin aylık geri ödeme tutarı, toplam hane gelirinin büyük bir bölümünü karşılayamaz, aksi takdirde banka daha büyük bir kötü borç riski alır. Şu anda, genel banka tarafından belirlenen geri ödeme tutarı ile aile geliri arasındaki en yüksek oran% 40'tır, bu da 5.000 yuan'lık bir gelir için aylık geri ödemenin 2.000 yuan'ı geçemeyeceği anlamına gelir. İki bin yuan'ın üçte ikisi bankanın aldığı faizdir. Diğer bir deyişle, konut için ödenen faiz giderleri gelirin% 27'sini oluşturuyordu.
1981'den 1985'e kadar, HA evlerinin kira-gelir oranı% 4,6 ile% 6,5 arasında değişiyordu.
Konut sorunu elbette daha karmaşıktır.Kamu konut kiracılarının kiralarını artırmaları veya sadece artan gelir nedeniyle taşınmaları kolay değildir.Ancak, uygulamadaki belirli zorluklar ile bu konudaki doğru ve yanlış açıkça ayırt edilmelidir. .
Bu makale, Çin Komünist Partisi'nin Şangay Belediye Komitesi Parti Tarihi Araştırma Ofisi'nin baskısından alınmıştır: "Buz Kırma: Şangay'daki Arazi Kiralama Pilotunu Tecrübe Edenlerden Bir Rapor", Şangay Halk Yayınevi, 2018.
