Emlak piyasası piyasayı kurtarıyor, emlak piyasası gelecekte salgın altında nasıl soğuyacak?
Gayrimenkul, yiyecek içecek ve turizm gibi sektörlerin yanı sıra, yeni taç salgınından da büyük ölçüde etkilenen bir sektör.
Salgın altında konut piyasası soğuk
Yeni taç pnömonisi salgınıyla mücadele etmek için emlak şirketlerinin çevrimdışı satışları neredeyse durdu ve malları çevrimiçi taşıma yeteneği doğrulanmadı. Büyük emlak şirketleri ve sektör içerisindeki kişilerin gözlemlerine göre, emlak şirketlerinin satış performansı kısa vadede etkilenmeye devam edecek. Satış performansı düşükken ve finansman ritmi salgından etkilenebiliyorsa, emlak şirketleri zorlukların üstesinden nasıl gelebilir?
10 Şubat'tan beri, geliştiriciler birbiri ardına çalışmaya devam etseler de, yapabilecekleri pek bir şey yok. Ülke çapında yüzlerce şehirde satış ofisleri kapatıldı ve birçok yerde arazi müzayedeleri askıya alındı.Emlak piyasası temelde durgunlaştı ve Bahar Şenliği Altın Haftası'nda satışlar bir önceki yıla göre% 95 düştü. CRIC gözlemine göre, 84 şehirde Bahar Şenliği tatili sırasında yeni arz, salgından önceki haftaya göre% 95 düşüşle (sınır noktası olarak 23 Ocak'ta Wuhan'ın kapatılmasıyla) sadece 250.000 metrekare idi.
Ağustos 2003'te devlet, gayri menkulü ulusal ekonominin temel bir sektörü haline getiren ve 18 numaralı Belge olarak anılan "Emlak Piyasasının Sürdürülebilir ve Sağlıklı Kalkınmasının Teşvik Edilmesine İlişkin Bildiri" yayınladı. Bu, Çin ekonomisi için bir dönüm noktası ve emlak 15 yıllık altın bir gelişme döngüsüne girdi.
Günümüzde, yeni taç pnömoni salgını SARS ile pek çok benzerliğe sahip ve ekonomi de aynı ağır hasarı yaşadı. Yerel hükümetin kurtarma politikaları birbiri ardına getirildi. "Ekonomiyi yönlendiren gayrimenkul" hakkındaki yanılsamalar ve endişeler piyasada yeniden su yüzüne çıktı.
12 Şubat'ta, Wuxi, Xi'an, Nanchang, Şangay, Zhejiang vb. Dahil olmak üzere bir dizi il ve şehir, art arda konutla ilgili çeşitli destek politikaları uygulamaya koydu ve arazi devir ücretlerinin askıya alınması ve kredi geri ödemelerinin askıya alınması gibi çeşitli boyutlardan gayrimenkul hizmetleri sağladı. İşletmenin büyük özen ve desteği. Şimdiye kadar, Ülke genelinde 10'dan fazla il ve şehir, gayrimenkul sektörüyle ilgili çeşitli politikalar yayınladı.
Bu tür haberlerle canlanan gayrimenkul hisseleri, 13. 300 Gayrimenkul (399952) trendine karşı genel bir yükselişe yol açtı, üç büyük borsa endeksiyle çelişen piyasa dışında% 2.15 oranında kapandı.
Ancak, şu an itibariyle, gayrimenkul sektörünün ana akım görüşü o kadar iyimser değil. Bir TOP20 emlak şirketinin bir yöneticisi gazetecilere şunları söyledi: "Aslında, yerel politikaların emlak şirketleri üzerindeki etkisi sınırlıdır, özellikle arazi devir ücretleri için, bu da piyasayı istikrara kavuşturmak umuduyla emlak şirketlerine fayda sağlamaya eşdeğerdir."
Daha da önemlisi, sektör profesyonellerinin gözünde, mevcut yurtiçi emlak piyasası 2003'ten tamamen farklı iki aşamada. Artık yılın trendini basitçe kopyalamak mümkün değil.
Genel olarak, bu turda getirilen konut deregülasyon politikalarının farklı özellikleri vardır.Bunlardan, birinci kademe şehirlerdeki konut piyasası politikaları çoğunlukla ihtiyat fonu ödemelerinin ertelenmesini içerir ve genellikle daha temkinlidir, olumlu beklentileri ortaya çıkarmaya odaklanır; ikinci kademe şehirler çoğunlukla arazi devir ücretleri veya konut teminat fonu ertelemelerini kullanır. Ödeme, başlama ve tamamlama süresi ertelendi ve yardım ana odak noktasıdır; Wuxi tarafından temsil edilen üçüncü kademe şehirler bariz kurtuluş renklerine sahiptir.
Wuxi 17 kurtarma politikası tanıttı
Raporlara göre, 12 Şubat'ta Jiangxi, Wuxi ve Xi'an'ın tümü gayrimenkul için destek politikaları başlattı. Bundan önce Anwei, politikaları desteklemek için 10 önlem de çıkardı.
Jiangxi Emlak Derneği, tümü mali destek ve vergilendirme desteği, satın alma kısıtlamalarının ve fiyat sınırlayıcı politikaların gevşetilmesi, ön satışların aşamalı olarak gevşetilmesi ve konut teslimatını ertelemek için mücbir sebep olasılığını kapsayan sekiz önemli öneri öne sürüyor. Anhui, ipotek peşinat oranını düşürmeyi ve faiz oranlarını düşürmeyi bile önerdi. Bu öneriler kabul edilirse, yerel emlak politikası şüphesiz büyük bir değişikliğe yol açacaktır.
Wuxi'nin kurtarma politikası, piyasada yaygın endişe uyandırdı.
Dün gece saat 12 civarında, Wuxi Belediye Parti Komite Ofisi bir Madde 17 kurtarma politikası, "Zorlukların üstesinden gelmek ve emlak işletmelerinin gelişimini desteklemek için işletmeleri destekleme ruhunu tam anlamıyla uygulamak" olduğunu açıkça belirtti.
Sadece tutum net değil, tedbirler de çok güçlü: Aşağıdakiler politikanın kilit noktalarıdır:
1. Vergi beyannamesi ve vergi ödemesi 3 aya kadar ertelenebilir, emlak vergisi ve kentsel arazi kullanım vergisinde güçlük çekenler muafiyet başvurusunda bulunabilir;
2. Vade sonunda geri ödemede güçlük çeken işletmeler, kredi sürelerini uzatabilir, kredileri makul ve ılımlı bir şekilde büyür.İşletmelerin likidite zorluklarını hafifletmek için körü körüne kredi çekmemeli, kredi kesmemeli, basın kredisi vermemelidir. 30 Haziran 2020'den önce sona eren ve bir yıldan kısa bir süreye sahip olan krediler, geri ödemesiz olarak yenilenecektir;
3. Satış öncesi fonlar, kilit düzenleyici fonların bir düğümde önceden tahsis edilmesi için başvurabilir;
4. Geciken arazi teslimi ve transfer ücretlerinin gecikmiş ödenmesi için başvurabilir;
5. Uzun vadeli kiralık daireler, hizmet endüstrisi işletmelerinin rahatlaması için özel fon sübvansiyonlarına başvurabilir;
6. Ön satış kısmı, yatırımın% 25'inden fazlasını tamamladıktan sonra ön satış için başvurabilir;
7. Kentsel altyapı için destekleyici ücretlerin ödenmesi ertelenebilir, salgının etkisinden kaynaklanan kayıp ve maliyetler yeni yönergelere uygun olarak artırılmalıdır;
8. Başlama ve tamamlama süresi buna göre uzatılacak ve sözleşme ihlali yükümlülüğü önleme ve kontrol birinci düzey müdahale önlemleri sırasında hesaba katılmayacaktır;
9. Gayrimenkul sektörünün yetkili makamları, gayrimenkul geliştirme ve aracı şirketlerin işlemleri kolaylaştırmasına yardımcı olmak için çevrimiçi emlak fuarlarının açılışının organize edilmesinde başı çekerler.
Her bir maddenin parayla ilgili olduğu ve her bir maddenin, transfer ücretlerinin ertelenmiş ödemesi, ertelenmiş vergi ödemesi vb. Dahil olmak üzere kurumsal likidite üzerindeki baskıyı gerçekten hafiflettiği ve hatta bankaların körü körüne çekmemelerini, kredileri kesmemelerini veya kredileri bastırmamalarını gerektirdiği söylenebilir. , Ve son olarak, emlak şirketlerinin işlemleri kolaylaştırmasına yardımcı olmak için çevrimiçi bir emlak fuarı açmak için yetkili makamları koordine etti.
Uzman analizi: satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması ve satış kısıtlamasının temel yönlerine dokunulmadı
Arazi fiyatı ve vergi indirimi ve muafiyeti ile ilgili olarak, bazı önemli iller ve şehirler ilgili önlemleri zamanında yayınlamıştır.
Chongqing Belediye Hükümeti Genel Ofisi 4 Şubat gibi erken bir tarihte 20 politika tedbiri yayınladı. Üretim ve işletimde zorluk çeken küçük, orta ve mikro işletmeler için, sosyal sigorta primlerinin ertelenmiş ödemesi için başvurabilirler ve konut destek fonlarının oranını düşürebilirler. Önlemler 2020 yılına kadar uygulanacaktır. 30 Haziran.
11 Şubat'ta Şangay, salgının etkisiyle arsa bedelinin ödenmemesinin uzatma talebinde bulunabileceğini açıklayan bir belge yayınladı, sözleşme ihlali olarak değerlendirilmeyecek, gecikme bedelleri ve tasfiye edilen zararlar hesaplanmayacak ve arazi teslim süresi buna göre uzatılacak.
12 Şubat'ta Zhejiang Eyaleti, salgın önleme ve kontrol için inşaat projeleri için arazi sağlanması dahil olmak üzere altı ana önlem içeren bir destek politikası yayınladı ve salgının ortadan kaldırılmasının ardından geçerlilik süresinin üç ay daha uzatılmasını şart koştu. Xi'an Kaynak Planlama Bürosu aynı zamanda, 3 politikası doğrudan emlak piyasasıyla ilgili olan 10 önlem de uygulamaya koydu: taksitle arazi devir fiyatlarının ödenmesi, devir fiyatları için ödeme süresinin değiştirilmesine izin verilmesi ve önceden bir gayrimenkul kayıt sisteminin uygulanması.
Günlük ekonomi haber muhabirlerini inceledikten sonra, birçok yerde ilgili önlemlerin hala tüm endüstri için çalışmaya ve üretime yeniden başlamayı desteklemeye odaklandığını, bazı şehirlerin ise arazi ödemesi, vergi ve ücretlerin azaltılması ve işlem sürecine odaklandığını gördüler. Şu anda, yalnızca Wuxi, gayrimenkul sektörü için en güçlü şekilde "hedefli bir genişleme" politikası başlattı.
Gelecekte daha fazla şehir takip edecek mi? Zhang Hongwei'ye göre: "Pek çok şehir tarafından uygulamaya konulan 'hedefli gevşeme' politikaları, esas olarak arazi piyasası için taksit ödemelerine ve ertelenmiş ödemelere odaklanıyor ve satış bağlantısı, vergi indirimi ve muafiyeti ve ilk basitleştirmedir. Şu anda, satın alma, kredi ve satışlarda herhangi bir kısıtlama yoktur. Bu kilit özelliklerde önemli bir değişiklik olmadı. Stok baskısı altında olan ve son üç ila beş ay içinde satış baskısı yaşayan şehirlerin, piyasanın mümkün olan en kısa sürede toparlanmasını sağlamak için kademeli olarak bazı önlemler alacağı tahmin ediliyor. "
Emlak şirketlerinin mevcut durumu: "Kuraklık nedeniyle kuraklık ve su basması nedeniyle sel"
Günümüzdeki güzel haberlerin etkisiyle gayrimenkul hisse senetleri piyasayı canlandırarak% 1,36'lık endeks kazanımı ile sektörde ilk sırada yer aldı. Bireysel hisse senetleri açısından, Everbright Gerber ve Dagang hisselerinin günlük limiti, Nanshan Holdings, Wanye Enterprise, Zhongnan Construction ve diğer hisse senetleri% 5'ten, Jinke, Blu-ray Development, Poly Real Estate ve diğer hisse senetleri% 2'den fazla arttı.
Bazı gayrimenkul stoklarının değerlemesi şu anda tüm A hisselerinin düşük seviyesinde . Securities Times Databao'nun istatistiklerine göre, Şangay ve Shenzhen A hisselerinde, en son yuvarlanan fiyat-kazanç oranları 20 kattan az olan toplam 39 gayrimenkul hisse senedi bulunuyor ve bu yılki kurumlar, net karlarının yıldan yıla artacağını oybirliğiyle tahmin ettiler. Tahoe Group, Rongsheng Development, Overseas Chinese Town A, First Capital ve Greenland Holdings gibi bireysel hisse senetlerinin en son hareketli fiyat-kazanç oranları 5 kattan daha azdır. Net kar artışı açısından Zhongnan Construction, net kar artış oranının bu yıl% 70'i aşacağını oybirliğiyle tahmin etti ve Blu-ray Development, Urban Investment Holdings, Sunshine City, Huafa, Xincheng Holdings, Dima hisseleri ve diğer hisse senetleri oybirliğiyle bu yıl% 30'un üzerinde net kar büyüme oranını tahmin ediyor.
Emlak şirketleri kısa vadeli faydaların arkasında benzer durumlarla karşı karşıya.
Mingyuan Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü yönetici editörü ve borsa emlak baş araştırmacısı Ai Zhenqiang, "Daily Economic News" muhabirine şu anki etkisinin ev satmanın zor olduğunu söyledi. Birçok emlak şirketi hızla çevrimiçi pazarlama ve promosyon başlatsa da, halkın kabul etmesi zaman alıyor. Etki kesinlikle çevrimdışı satış ofislerinden çok daha düşüktür . "
Salgından daha az etkilenen Ocak ayında bile, Çoğu gayrimenkul şirketinin satış performansı da yavaş. . Crane verileri, bu yılın Ocak ayında en büyük 100 emlak şirketinin 509.705 milyar yuan satış gerçekleştirdiğini ve genel performans ölçeğinin geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık% 12 düştüğünü gösteriyor.
Country Garden, Evergrande ve Sunac gibi önde gelen emlak şirketlerinde bile satış performansları da yıllık bazda düşüş kaydetti. . Bunlar arasında, Country Garden, Ocak 2020'de şirketin öz sermayesine atfedilebilen sözleşmeli satış miktarını, yıllık% 0,44 düşüşle yaklaşık 32,92 milyar yuan gerçekleştirdi; şirketin öz sermayesine atfedilen sözleşmeli satış bina alanı, yıllık% 0,89 düşüşle yaklaşık 3,79 milyon metrekare oldu.
Sunac China'nın düşüş eğilimi daha açık . Ocak 2020'de Sunac China Group, 2019'un aynı dönemindeki 23,96 milyar metrekareden% 22,24 düşüşle yaklaşık 18,63 milyar yuan sözleşmeli satış gerçekleştirdi; sözleşmeli satış alanı 2019'un aynı döneminde 1.592 milyon metrekareden% 14,69 düşüşle yaklaşık 1.358 milyon metrekare oldu.
Zayıf satış performansı, emlak şirketlerinin fon getirilerinin bir ölçüde etkileneceği anlamına gelir. . Aracı kurum, "Artık emlak şirketleri geri ödeme yapamıyor, borç geri ödeme baskısı yüksek ve fon talebi büyük." Dedi.
Sonuç olarak, çeşitli finansman kanalları gayrimenkul şirketlerinin yaşam süresi haline geldi. Yurtdışı finansman, güven finansmanı, piyasada kullanılabilecek her şey ve kullanılabilecek her şey. Ancak birçok küçük ve orta ölçekli emlak şirketi aslında "kan içinde savaşıyor" Finansman kanalları daraldı ve artan finansman maliyetleri en gerçekçi sorun.
"Kuraklık nedeniyle kuraklık ve sel nedeniyle suya doymuş" Bir TOP20 emlak şirketinin finans departmanındaki bir kişi, emlak şirketinin mevcut finansman durumunu özetledi. Görünüşe göre mükemmel temellere sahip emlak şirketleri sermaye piyasasında hala çok popüler ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin zor finansman durumu değişmeden kalıyor.
Tröstlerle uğraşan bir kişi küçük bir ayrıntıyı ortaya çıkardı: Kısa bir süre önce sıkı fonlarla bir TOP30 gayrimenkul şirketini takip etti ve şimdi finansmandan sorumlu kişiyle iletişime geçiyor. "Son zamanlarda bu türden (emlak şirketlerine) yakın ilgi gösteriyoruz. Paraları yetersiz ve onlarla biraz (finansman) yapıp yapamayacağımızı görüyorlar."
Kısa süre önce ABD doları tahvil ihraç eden Jiayuan International ve Xincheng Holdings'i ele alalım, örneğin, Jiayuan International tarafından ihraç edilen bir ABD doları tahvilinin faiz oranı% 13.75'e ulaştı; Xincheng Holdings tarafından 6 Şubat 2020'de çıkarılan 350 milyon dolarlık tahvilin kupon oranı 6.8. %. Aralık 2019'da, New Town Holdings'in bir yan kuruluşu tarafından ihraç edilen 350 milyon ABD Doları tutarındaki tahvilin faiz oranı, bu sürenin biraz üzerinde,% 7,5 oldu.
Finansman kolay değil ama emlak şirketleri yakında iyi haberi bekleyebilir. Söz konusu güven sorumlusu, finansman maliyetleri açısından genel maliyetin şu anda düşüş eğiliminde olduğunu, cari sermaye piyasası ters repo oranının% 2,5 olduğunu ve merkez bankasının da faiz oranlarına baskı yaptığını belirtti. "Şu anda (beklenen) emlak şirketlerinin finansmanı üzerinde çok katı bir kontrol olmayacak."
Negatif etki azalmadıysa, emlak şirketlerinin zorlukların üstesinden gelmesinin tek ve tek yolu vardır: Satışlara çok dikkat edin ve şiddetle geri ödeyin. Yer almak isteyen ellerin de kontrol edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Fonların geri dönüşünü kuvvetli bir şekilde sağlamak ve sermaye zincirinin güvenliğini sağlamak mevcut gayrimenkul işletmelerinin en önemli önceliklerindendir. Zhongzhi Araştırma Enstitüsü telefon santrali toplantısında emlak şirketlerinin "geliri artırıp harcamaları azaltması" gerektiğini belirtti. "Bir yandan finansmanı artırın. Finansman penceresi hala yılın ilk yarısındaysa, finansmanı artıracak, diğer yandan mevcut konut alacaklarının tahsilatını artıracak, banka ile iletişime geçecek ve bankanın işe devam etmeden önce ihraç etmesi için çaba gösterecektir. Onaylı ipotek kredileri. "
Ai Zhenqiang, emlak şirketlerinin ayrım gözetmeksizin para harcamaması gerektiğini söyledi. "Önce araziyi almamak ve en zorlu aşamada hayatta kalmak en iyisidir. Bu yıl, arazi edinimi için hala pencere dönemi gibi görünüyor."
Phoenix Net Finance Kapsamlı Günlük Ekonomik Haberler, China Business News, 21st Century Business Herald, Databao, vb.
