Fan Gang, emlak vergisinin bir an önce uygulanması çağrısında bulundu.Uzmanlar, gayrimenkulün en az 10 yıllık iyi bir ömrü olduğunu söylüyor.
Viewpoint Real Estate'in ev sahipliğini yaptığı 2017 Boao Emlak Forumu, 7-10 Ağustos tarihleri arasında Hainan'da düzenlendi.Bugün Daojun, mevcut politika yönelimini ve Çin'deki gayrimenkulün son trendlerini yorumlamaya çalışmak için üç önemli konuğun konuşma içeriğini seçti.
Ulusal Ekonomik Araştırma Enstitüsü'nün tanınmış bir ekonomisti ve yöneticisi olan Fan Gang, bazı geliştiricilerin konut fiyatlarının yükselebileceğine ve yüksek fiyatlı arsa aldıklarında para kazanabileceklerine inandıklarını, ancak satın alma kısıtlama politikasının çıkmasını beklemediklerini belirtti. Hükümet yükselen konut fiyatlarını görmezden gelirse, emlak piyasası yaklaşık iki ila üç yıl içinde büyük sorunlar yaşayacak. Aynı zamanda, emlak piyasasının sonsuza dek sürmesi için emlak vergisinin uygulanmasının hızlandırılması çağrısında bulundu.
Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı Genel Ofisi eski müdürü ve Çin Emlak Derneği'nin eski başkan yardımcısı Zhu Zhongyi, büyümedeki düşüşün gayrimenkul sektörünün geleceğinde norm olacağına inanıyor, ancak arz ve talep açısından bakıldığında, gelecekte hala en az on yıllık bir geliştirme alanı var. .
Hong Kong Hang Lung Group ve Hang Lung Real Estate Co., Ltd. Yönetim Kurulu Başkanı Chen Qizong, Çin işletmelerinin çeşitlendirilmesi hakkında konuşmak için "gayri menkulden" sözlerini uzattı ve bir uyarıda bulundu: Dünya ekonomi tarihi hiçbir sözde çeşitlendirilmiş şirketin uzun süre dayanamayacağını kanıtladı. Er ya da geç dağılacak.
Editör | Ye Zhengxin
Menşei | Zhenghe Adası (ID: zhenghedao)
Şimdi emlak vergisinin mümkün olan en kısa sürede uygulanmasını talep etmeye devam ediyorum
Fan Gang, ekonomist ve Ulusal Ekonomik Araştırma Enstitüsü müdürü
Bu sefer bana verilen konu (forum) "Politika Beklentisi" Bu konuyu gördüğümde geçen seneden bir konu aklıma geldi .. Herkes arsa fiyatları pahalı olduğu için konut fiyatlarının pahalı olduğunu söyledi. O zaman sordum, arazi fiyatı pahalı değil mi? Kimi suçluyorsun? Sonra biri dedi ki, arsayı müzayedeye çıkarmak için bir afiş kaldırdım ve konut fiyatlarının yükselebileceğine ve arsa fiyatının para kazanabileceğine inandım, ancak hükümetin politikasını tekrar değiştirmesini ve hükümetin alımları yeniden kısıtlayacağını beklemiyordum.
Politika beklentileri sorunu budur. Hükümetin bu evin fiyatının yükselişini izlediğini ve boş yere oturduğunu nasıl varsayarsınız? Geçen yıl bu politikalar uygulanmadıysa, hala emlak karnavalına dalmış durumdayız.Konut fiyatları yükseliyor. Sürekli ev satın alıyoruz. Yaklaşık iki ila üç yıl sürecek. Sonra büyük bir kaza, bir emlak kazası ve bir finansal çöküş olacak. .
Ama öte yandan bunların hepsi kısa vadeli politikalar ... Şimdi tartışacağımız şey uzun vadeli mekanizma ... Bu sabah emlak vergisinden bahsettik.Emlak vergisi sadece uzun vadeli bir mekanizma değil, aynı zamanda gündemde tutulması gereken çok uzun bir süreç. 17. seans ilk seansa katıldığımda emlak vergisinden bahsettiğimi hatırlıyorum, on yılı aşkın süredir her seferinde konuştum. Kentleşme konusu uzun zamandır tartışılıyor ve gündemde değil, bu da bir politika beklentisidir. Yakın zamanda yapılan bir çalışma toplantısında liderler, emlak vergilerinin getirilmesinin hızlandırılması ihtiyacından da bahsetti, bu nedenle şimdi bazı şeyler giderek netleşiyor.
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde bazı ekonomistler, Çin'in gelecekte düşük ila orta (hızlı) büyümeye sahip olacağını savundu.% 7 veya% 8'den fazla yüksek büyüme oranlarını düşünmeyin, önemli nedenlerden biri de talep olmaması. Çin'in çeşitli bölgelerindeki insanların konut sahipliği oranının gerçekten çok yüksek olduğunu görebilirsiniz.Kırsal alan en yüksek olabilir,% 80'e, küçük kasabalarda% 80'e, orta şehirlerde% 80'e ve büyük şehirlerde% 80'e ulaşabilir. Konut talebi gitti ama biz kentleşme sürecindeyiz ve ekonomik gelişme ve gelir artışı sürecindeyiz.
Burada yine kentleşme konusuna vurgu yapılacaktır. Çiftçiler şehirlere gidip küçük bir şehirde bir ev satın almalı, küçük şehirlerdeki insanlar orta büyüklükteki bir şehirde bir ev ve vilayet düzeyinde bir şehirde bir ev satın almalıdır. İl düzeyinde bir şehirdeki insanlar eyalet başkentinden bir ev satın almak zorundadır ve eyalet başkentindeki insanlar bir ev satın almak için Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'e gider. . Son 30 yılda kentleşme sürecinde yaşanan nüfus göçü ağırlıklı olarak büyük şehirlere taşınmıştır, bu kentleşmenin getirdiği konut talebidir ve makul bir taleptir.
Yatırım talebi bir bakıma makul, bu kişilerin bir evi satın almaları kendi başlarına yaşamaları için değil, başkalarına kiraya vermeleri mantıklı. . Tamamen gelecekteki ev fiyatının yükselmesini istiyorsanız ve hiç kalmıyorsanız, sadece gayrimenkul açısından takdiri bekliyorsanız, bu gerçekten mantıksızdır.
Talep tarafındaki en önemli uzun vadeli mekanizma, konut maliyeti olan emlak vergisidir. Kiraya verirseniz ancak sahibi değilseniz, maliyeti düşer. Ancak her durumda, mülkün sahibiyseniz, maliyetini ödemek zorundasınız ve kiralamak zorunda kalıyorsunuz. Kiralamıyorsanız, para kaybetmeye ve mülkiyetinizin maliyetini artırmaya devam edeceksiniz. Bu, emlak vergisinin en temelidir prensip.
Emlak vergisi konut fiyatlarını takip eder ve bazı ülkeler kiraları takip eder. Her halükarda konut fiyatları yükselir ve kiralar yükselir. Piyasa talebi yüksek olduğunda, ödemeniz gereken vergi de yükselir. Kendi ihtiyaçlarını ayarlayacak. Bazı ülkelerde emlak vergisi serbest bırakıldığında, kendi maaşından daha fazla emlak vergisi ödemek zorunda. Büyük evler satmalı, küçük evleri değiştirmeli ve pazar arzını artırmalı. Bu doğal bir istikrar. Cihaz.
On yıldan fazla bir süredir emlak vergisi çağrısı yapıyorum ve emlak vergisinin bir an önce uygulanması çağrısına devam ediyorum. .
Emlak vergisi (konut fiyatı) uygulaması düşecek mi? Sanmıyorum çünkü şu anki emlak durumumuz pek çok idari önlemin kontrolü altında ve talebimiz ciddi şekilde bastırıldı. Bu uzun vadeli mekanizmayı uyguladıktan sonra, bunları bırakabilirsiniz. Bunları bıraktığınızda, bu yöntemle sıkıştırdığınız mantıksız talepleri telafi etmek için bu makul talepler yeterlidir. Gayrimenkul hala Sürekli gelişebilir.
Öyleyse neden uzun vadeli bir mekanizma deniyor? Uzun vadeli mekanizma, uzun vadeli barış ve istikrarı sağlamak ve mekanizmamızın piyasa mekanizmasına göre daha iyi çalışmasını sağlamaktır.Pazar mekanizmasının gerçekten iyi çalışmasını sağlamalıyız.
Gayrimenkulün en az 10 yıl iyi ömrü var
Zhu Zhongyi, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı Genel Ofisi eski müdürü ve Çin Emlak Derneği eski başkan yardımcısı
Reformdan ve açılmadan bu yana, özellikle 1998'deki konut sistemi reformunun daha da derinleşmesinden bu yana, Çin'in emlak endüstrisi hızla gelişti ve sakinlerin çoğu temelde konut sorununu çözdü. Gelecekte, Çin'in emlak sektörünün gelişimi kaçınılmaz olarak, azalan bir büyüme, yapısal uyum ve kalite iyileştirme dönemine girecektir. . Büyüme hızı düşmüş olsa da, kentleşmenin sürekli ilerlemesi nedeniyle emlak piyasasının toplam büyüklüğü hala çok büyük.
1. Kentleşmenin sürekli ilerlemesi, gayrimenkul endüstrisinin gelişimi için en büyük alandır
2016 yılı sonunda Çin'de kalıcı nüfusun kentleşme oranı% 57,35, kayıtlı nüfusun kentleşme oranı% 41,2 olarak gerçekleşmiştir. 2020 yılına kadar sırasıyla% 60 ve% 45'e ulaşması planlanmaktadır. Gelişmiş ülkelerde% 70'in üzerindeki seviyeye ulaşmak ise daha uzun sürecektir.
Büyük net nüfus girişine sahip şehirler, etkili konut arsası ve konut arzını artırmalı ve kamu kiralık konut arzını artırmalıdır. Bu bağlamda, Pekin, Şangay, Shenzhen ve diğer şehirler yakın zamanda 13. Beş Yıllık Plan için konut geliştirme planlarını açıkladılar. Pekin'in planı ayrıca özellikle bir grup ortak mülk konutunun inşasından bahsediyor. Açıkçası, ortak mülkiyetli konut 2009 civarındaydı. Bunu özetlemek için Huai'an, Jiangsu'ya bir grup muhabir getirdim. Daha sonra bazı yerler denemeye başladı.
Buna ek olarak, Pekin, Guangzhou, Chengdu ve Wuhan gibi şehirler de ulusal gerekliliklere uygun olarak "Kiralık Konut Geliştirmenin Hızlandırılmasına İlişkin Görüşler" yayınladılar. Önümüzdeki birkaç yıl içinde leasing pazarının nispeten büyük bir gelişme göstereceğine inanıyorum. .
2. Kentsel yenileme aynı zamanda potansiyel bir pazardır
2016 yılında 792,98 milyon kalıcı nüfus ve 36,6 metrekare kişi başına konut alanı baz alınarak Çin'deki kentsel konut stoku 29 milyar metrekareye ulaştı.Şehirleşme% 70'e ulaşırsa, konut stokunun kesinlikle olacağı tahmin ediliyor. 36 milyar metrekareden fazla.
Şu andan itibaren, alanın% 2'si her yıl yenilenip yenilenirse veya eskisi yıkılarak yenisi yapılırsa, her yıl yenilenmesi gereken miktar 700 milyon metrekareden az olmayacak, bu büyük bir pazar.
Kentsel konut stokunun sürekli artması ve kentleşmenin yavaşlamasından sonra şehir, yeni mahallelerin bir önceki gelişiminden yenilenme, stoğu canlandırma ve artışı etkin bir şekilde artırma kombinasyonuna geçecek, bu kaçınılmaz bir eğilim ve ikinci el konut işlemlerinin oranı devam edecek. geliştirmek.
2016 yılında Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Suzhou ve Shijiazhuang dahil 9 şehirde ikinci el konutların işlem hacmi, yeni konutların işlem hacmini aştı. Gelecekte konut kiralama piyasasının gelişmesi ve düzenlenmesi ile birlikte kiralık konut oranı da artacaktır. Geliştirme şirketleri, aracılar ve hatta mülk yönetimi şirketleri, hizmetleri ve işlemleri desteklemek için iş fırsatları bulabilir. .
3. Yeni ekonomik formatların geliştirilmesi ve bölge sakinlerinin tüketim iyileştirmelerinin ihtiyaçları emlak şirketleri için yeni alan sağlar
Bu, endüstri-şehir entegrasyonunun ve yeni iş formatlarının geliştirilmesinin ihtiyaçlarını karşılayan sanayi parkı gayrimenkulü, kalabalık oluşturma alanı ve lojistik merkezi değil, aynı zamanda sakinlerin tüketim yükseltmelerinin ihtiyaçlarını karşılayan az gelişmiş bölgelerdeki turizm gayrimenkulleri, emeklilik gayrimenkulleri, kültürel gayrimenkuller ve ticari gayrimenkulleri de içerir. .
Son yıllardaki tahminlere göre, bu alandaki yatırım genellikle toplam gayrimenkul yatırımının yaklaşık% 35'ini oluşturmaktadır. Arz ve talep perspektifinden bakıldığında, gayrimenkulün en azından önümüzdeki 10 yıl içinde hala büyük bir gelişme alanı var. Şimdi kilit nokta, arz yönlü reformlar ve dönüşümsel gelişme yoluyla arzın talebe nasıl uyarlanacağıdır Bu, hem hükümetin hem de işletmelerin dikkate alması gereken bir konudur.
Çeşitlendirilmiş şirketler er ya da geç dağılacak
Chen Qizong, Hong Kong Hang Lung Group ve Hang Lung Properties Co., Ltd. Başkanı
Bugün küresel emlaktan bahsetmişken, bunun biraz uygunsuz olduğunu düşünüyorum. Bu yüzden, Başkan Zhu Zhongyi ve Profesör Fan Gang ile "farkındalığın ortadan kaldırılması" konusundan bahsedeceğimi düşünüyorum.
Pek çok insan, Çin'deki emlak konularında yarı uzman olduğumu düşünüyor. Aslında dün gelmeden önce "gerçek dışı bırakma" terimini hiç duymamıştım, bu yüzden de realizasyonun ne olduğunu bilmiyorum. 24 saatten az. Bir "uzman" haline geliyor ve ben de realizasyondan bahsetmek istiyorum.
"Çok para kazanmak istiyorsun, ama çeşitlisin, oyun dışısın"
Anakarada biraz anlaşılmaz olan o kadar çok kelime var ki, emlakçılık "iptal edilebilir" mi? Marx, ekonomik kalkınmanın birkaç unsurunun insan gücü, sermaye ve toprak olduğunu söyledi. Arazi değiştirilemez, nasıl gerçek dışı hale getirilebilir? Tabii ki, insanların bunun hakkında konuştuğunu duyana kadar anlamadım. Sözde "gerçek dışı bırakma", çeşitlendirme anlamına gelir, sadece arazi satın almak veya bir ev inşa etmek değil. Ancak burada, farkındalığın azalması veya çeşitlendirmenin çok sorunlu olduğu konusunda sizi uyarmak istiyorum.
Amerika Birleşik Devletleri, Avustralya ve diğer ülkelerde en zengin bir veya iki yüz kişiyi bulduğunuzu söyleyen bazı makaleler okudum, zenginlerin yaklaşık üçte biri ila yarısı, servet birikimi gayrimenkule bağlı. Tarih ayrıca bize para kazanmak için gayrimenkule güvenmenin en iyi yollardan biri olduğunu söyler.Ayrıca farkındalığın giderilmesi, daha fazla para kazanmak istemediğiniz anlamına gelir.
Çeşitlendirme yöntemleriniz nelerdir? Dün popüler turistik emlak gibi çeşitli yeni modelleri dinledim, bu uygulamalarla ilgili çekincelerim var, dünyanın sözde turistik gayrimenkullerde çok para kazandığını görmedim. Diğer sektörlerde para kazanabilirsiniz, ancak Emlakta az para kazanmak istemiyoruz Küçük para kazanmak isteyenler gayrimenkule gelmeyecek Emlakla uğraşmak için gelen insanlar çok para kazanmak zorundadır. Çok para kazanmak istiyor ama çeşitlenmişseniz, resmin dışında kalıyorsunuz.
Dünyanın dört bir yanındaki ekonomi tarihi bize, sözde çeşitlendirilmiş hiçbir şirketin uzun süre dayanamayacağını söylüyor. 1950'lerden 1970'lere kadar gençliğimde Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en popüler şirketlerin çok çeşitli şirketler olduğunu hatırlıyorum, şu anda General Electric dışında kimse yok. Bu çeşitlendirilmiş şirketlerin küçük bir başarı şansı var ve er ya da geç dağılacaklar.
Uzun vadeli başarı mı yoksa kısa vadeli prestij mi?
Tabii ki, Çin anakarasındaki bu kadar çok iş arkadaşımın neden çeşitlilik gösterdiğini de anlıyorum çünkü Geçtiğimiz 30 yılda Çin ekonomisi büyük bir gelişme dönemi oldu ve çok fazla fırsat var. Her yerde altın olduğu söylenebilir. Yakalamazsanız, kendinize üzülüyorsunuz. Yakalamazsanız, aptal gibi görünüyorsunuz. , Ama dikkatli olmalısın.Tarihte kimse uzun vadede başarılı olamadı. Umarım kendini abartmazsın ve benim olduğumu düşünürsün. Korkarım sonunda sen değilsin ve sonun iyi olmayabilir.
Çin çok büyük ve o kadar çok fırsat var ki, onu ele geçirmemek gerçekten yanlış. Ama bir şeye dikkat etmelisin, anakarada pek çok iş adamı tanıyorum, çok iyiler ama en iyileri yurt dışına gitmiyor Yurtdışına gitmek de çeşitlendirmenin bir parçası. Neden yurtdışına gitmedi? Central Plains'de rekabet etmek istediğimiz için, önce Çin'in büyük pazarını yıkmalı, Çin'de kazanmalı ve sonra yavaş yavaş yurt dışına çıkmalıyız.
Şimdi denizaşırı iki tür insan olduğunu görüyoruz. Biri, Minmetals gibi profesyonel bir şirket. Yardım edemezler. Madencilikle uğraşıyorlar. Çin'de çok fazla maden var, bu yüzden denizaşırı gitmeleri gerekiyor. , Bu anlaşılabilir bir durum, çeşitlenmiyorlar, madencilik yapıyorlar. Diğer tür insanlar ne yaptıklarını bilmiyorlar. Bir şeyler aldıklarında satın alıyorlar, çeşitlendirme ve ölçeklendirme peşinde oluyorlar. Bu insanların başarı şansı çok az ve bu insan grubu er ya da geç başarısız olacak.
Bütün sorunlar senin istediğin şeydir. Ne yapmak istiyorsun, 20 yıl sonra, 30 yıl sonra, emekli olduğunda, nasıl en mutlu ve en mutlu olabilirsin? ?
Basitçe söylemek gerekirse, iki seçenek var: Çok parayla uzun vadeli başarı mı yoksa kısa vadeli prestij mi istiyorsunuz? Temel olarak, bu deliler kısa vadeli prestij ararlar ve uzun vadeli başarı olasılığını feda ederler. Delilerin kaderi çoğunlukla bir başarısızlıktır. Bu yüzden iş dünyasındaki tüm arkadaşlara, ister yönetici ister patron olun, en önemli şey zihniyetinizdir, ne istediğinizi çözersiniz.
Çin'de sadece forvetlerin olduğu ve savunmacısı olmayan bir futbol takımı gibi iş yapmak tuhaf. Pek çok şirket böyledir.Her girişimci saldırmak ve para kazanmak isteyen bir forvettir, bu da çok iyidir ama hedefin arkasında kimse yoktur ve er ya da geç başarısız olursunuz.
Temiz bir şekilde kazandığınız sürece para kazanmak muhteşemdir. Ama herkes para kazanmak isterken, nasıl ölmeyeceğini de düşünmek zorundadır, eğer ölürsen hiçbir şey kalmaz. Babam bir keresinde bana nasıl para kazanılacağını bilmeden önce bir şeyi bilmen gerektiğini, yani nasıl para kaybetmeyeceğini söylemişti.
Para kazanmak çok mutlu ama kaybetmek çok acı verici, bu yüzden para kazanmak istediğinizde önce bir soru sormanız gerekiyor. Nasıl ölmem ya da para kaybetmem uzun vadeli zafer bu .
Ayrıca, anakaradaki arkadaşların kısa vadeli prestij peşinde koşmak için değil, kendileri, gelecek nesiller, ülke ve halk için uzun vadeli başarılar peşinde koşmak için zihniyetlerini ayarlayabileceklerini umuyorum. Uzun vadeli başarılar dilerim!
(Bu makaledeki resim Viewpoint Real Estate 2017 Boao Emlak Forumu'na aittir, içerik konuşmacının kendisi tarafından incelenmemiştir)
