g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Shenzhen'deki son konut fiyatları çok korkutucu

Kaynak: kung fu Finance, Yazar: Altın erkek dedikodu

Mevcut Shenzhen emlak piyasası, onu tanımlamak için bir kelime kullanırsanız, sıcaktır, eğer iki kelimeyle tanımlarsanız, sıcaktır!

Shenzhen emlak piyasası, göz açıp kapayıncaya kadar yüz binlerce kazanımla bir panik dalgası yaşıyor.

Shenzhen'in uzun vadeli gelişimi için, Shenzhen'deki konut fiyatı sorununun nasıl ele alınacağını ve çözüleceğini dikkatlice düşünmenin zamanı geldi.

Hepimizin bildiği gibi, ülkemiz geniş bir topraklara ve geniş bir alana sahip, dünyanın en büyük üçüncü ülkesidir. Kuzey ve güney birbirinden 5500 kilometre uzakta ve enlem farkı 50 derecedir.

Çin kuzey yarım kürede yer aldığından ve güney ekvatora daha yakın olduğundan, sıcaklık genellikle kuzeydekinden daha yüksektir. Her yıl Gregoryen takviminin ikinci ve üçüncü aylarında Pekin, Tianjin ve Hebei'deki insanlar hala radyatörle ısınırken, Pearl Nehri Deltası'ndaki insanlar genellikle ılık esintiyi hissettiler.

Pekin-Tianjin-Hebei bölgesi nihayet Nisan ve Mayıs aylarında ilkbahara girdiğinde, İnci Nehri Deltası neredeyse resmen yaza girdi ve sıcaklık biraz dayanılmaz.

Kuzey ile güney arasındaki hava farkı çok farklı ve emlak piyasasında hala aynı.

Pekin'in emlak piyasasındaki salgın nedeniyle iki ay süren donmanın ardından Nisan ayına girerken, yavaş yavaş güneşli bir bahar gibi kokmaya başladı. Lianjia verileri, Qingming Festivalinin üç gününde, aracılar tarafından ziyaret edilen ikinci el ev sayısının 76.000'e, yaklaşık 700 set ilk sözleşmeye ve günde ortalama 230 sete ulaştığını ve temelde salgın öncesindeki seviyeye geri döndüğünü gösteriyor.

Fiyatlar henüz önemli ölçüde artmamış olsa da, Pekin'in emlak piyasası uzun süredir kayıp olan baharın kokusunu alıyor.

Bununla birlikte, şu anda güneyde, Shenzhen'de bulunan Pekin emlak piyasasının son baharına kıyasla artık Xiaoyangchun olarak tanımlanamaz. Mevcut Shenzhen emlak piyasası, onu tanımlamak için bir kelime kullanırsanız, sıcaktır, eğer iki kelimeyle tanımlarsanız, sıcaktır!

İşlem hacmi açısından bakıldığında, Mart ayında Shenzhen'de ikinci el konutların işlem hacmi son iki yılda yeni bir rekora ulaşarak ilk kez 8.000 adedi aşarak 8 bin 800 adede ulaştı ve bir önceki aya göre 3,8 kat arttı.

Ortalama işlem fiyatı perspektifinden bakıldığında, Shenzhen'deki ikinci el konutların mevcut ortalama fiyatı 75.000 yuan / m2'ye yükseldi ve Pekin ile fiyat farkı daha da genişledi.Şangay'dan neredeyse 20.000 yuan / m2 daha pahalı ve yan taraftaki Guangzhou'dan iki kat daha pahalı.

Ayrıca, Shenzhen'de ortalama fiyatı 70.000 olan birçok bölgede, liste fiyatı metrekare başına 100.000'den fazla olan listelemeler görünmeye başladı. Örneğin, Bao'an Bölgesi'nin Bihai bölgesindeki Yuhuwan topluluğunda 89 metrekarelik liste fiyatı 107.000 metrekareye ulaştı; Xixiang bölgesindeki Zhongxi Xiangtiwan topluluğunda, 89 metrekarelik en yüksek listelenen fiyat daha da yüksekti. Metrekare başına 123.000 yuan ve bu iki topluluk lüks konut toplulukları değil.

İşlem gören birimlerin sayısı bir önceki aya göre keskin bir şekilde artarken ve ortalama işlem fiyatı artmaya devam ederken, toplam fiyatı 30 milyon yuan'dan fazla olan lüks evler sıklıkla güneşte göründü ve bir süit için bir milyon "çay ücreti" nüksetti.

Emlak piyasasına aşina olan herkes, hacmin fiyattan önce olduğunu bilir ve işlem hacmindeki sürekli artışın kaçınılmaz olarak fiyatların artmasına neden olacağını. Shenzhen emlak piyasasına aşina olanlar, aynı zamanda, son on yıllık geçmişinden, bir ayda 8.000'den fazla birimin satıldığını biliyorlar ki bu, Shenzhen emlak piyasasında boğa ve ayı için bir "dönüm noktası" dır. 8000 sayısının ne anlama geldiğini herkes bilir.

İşlem hacmi 8.000 adet gibi yüksek bir seviyede, 100.000'den fazla gayrimenkul her yerde çiçek açıyor ve güneş ışığında 30 milyondan fazla lüks ev ve milyonlarca çay ve su ücreti ateşe yakıt ekledi ...

Mevcut Shenzhen emlak piyasasını tek bir cümleyle özetlemek gerekirse: bir kez daha patlamak üzere olan kraterde oturmak.

Shenzhen'in emlak piyasasındaki yükseliş aslında geçen yıl Eylül ayında "lüks emlak vergisi" New Deal'ten sonra başladı.Salgın nedeniyle bu artış dalgası Ocak'tan Şubat'a kadar kesintiye uğradı. Salgın Mart ayında sona erdikten sonra Shenzhen konut fiyatları yeniden yükseldi.

Geçen yılın Eylül ayından günümüze, lider Baoan Bölgesi yaklaşık% 40 arttı ve bireysel alanlar% 50'den fazla arttı; Nanshan Bölgesi ve Guangming Bölgesi, birkaç yeni arazi müzayedesi nedeniyle% 30, münferit alanlar ise% 40 arttı. , Yeni ihale edilen arsa fiyatı şimdiden çevredeki ikinci el konut fiyatlarına yakın.

Pekin ve Şanghay'daki konut fiyatlarının temelde durağan olduğu son altı ayda, Shenzhen emlak piyasası piyasadaki tek taraflı bir yükselişten çıktı. Özellikle Nisan ayının başından bu yana, birçok ikinci el evin günlük fiyatı var.Ev sahipleri sık sık fiyatları artırdılar, siparişleri atladılar, sözleşmeleri ihlal ettiler, ortadan kayboldular ve hatta imzanın hemen öncesinde fiyatı geçici olarak 300.000 veya 500.000 artırdılar.

Bazı netizenler, Shenzhen emlak piyasasının bu dalgasını tanımlamak için bir şiir kullandı:

Dün Shenwan alabilirdim, ama bugün sadece Baoan alabiliyorum;

Geçen ay, Nanshan çok pahalıydı, bu sırada Hongshan da çöktü;

Geçen sene batı kesimi ev almadı, bu sene doğu kesimde iki gözyaşı var;

Longzhong'un tam ödemesi peşinat olur ve Phuket ön ödemesi garaj olur;

Shajing dört ya da beş gün tereddüt etti, arkasını döndü ve tuvaleti kaçırdı.

Shenzhen emlak piyasası, göz açıp kapayıncaya kadar yüz binlerce kazanımla bir panik dalgası yaşıyor.

Ekonomide biraz sağduyu sahibi olan herkes bilir ki, bir metaın fiyatı esasen kendi değeri ve piyasadaki arz ve talep arasındaki ilişki tarafından belirlenir.

2009'dan 2018'e kadar, Shenzhen emlak piyasası 20.000'den 60.000'e yükseldi. Hızlı ekonomik gelişme nedeniyle, Shenzhen şehrinin temellerinin iyileşmeye devam ettiğine inanıyoruz. Bu yükseliş somut değerle destekleniyor. .

Ancak 2019'un başından günümüzdeki artış dalgasına kadar Shenzhen'de konut fiyatları 60.000'den 75.000'e yükseldi ve bu artış dalgası aslında çok fazla değer desteğine sahip değil.

Geçen bir buçuk yıla baktığımızda, Shenzhen için "öncü gösteri bölgesi" şapkası takmanın dışında, neredeyse hepsi kötü haber. Örneğin devam eden ticaret sürtüşmeleri ve küresel salgın salgını nedeniyle dış ticarete verilen zarar, işletmelerdeki işten çıkarmalar, artan maliyetler ... İhracata dayalı bir ekonominin hakim olduğu Shenzhen, ilk darbeyi alan oldu.

Özellikle 2019'da Shenzhenin GSYİH büyüme oranı sadece% 6,7 iken tarihte ilk kez 7'nin altına düşerken, komşu Guangzhou tarafından da geride bırakıldı. Geçen yıl Haziran ayında Guangming ve diğer bölgelerdeki birkaç arsa olmasaydı, Shenzhen'in 2019'daki GSYİH büyüme oranı daha da çirkin olabilirdi.

Shenzhen'in ekonomik büyümesindeki yavaşlamaya eşlik eden, yüksek maliyet baskıları nedeniyle çok sayıda imalat şirketinin Shenzhen çevresindeki Dongguan ve Huizhou'ya taşınmak zorunda kalmasıdır.

Shenzhen'in konut fiyatı 20.000 / 'den 60.000 /'ye yükselmişse, kentsel değerin getirisi ise, o zaman geçen yıl Shenzhen'in konut fiyatı temelde ekonomik temeller olmadan 60.000 / 75'den 75.000 / 'ye yükseldi. "Şişlik". Veya daha doğrudan, Hype Yukarı.

Shenzhen'in konut fiyatları ülkenin zirvesine nasıl yükseldi, imparatorluk başkenti Pekin'i, sihirli başkent Şangay'ı ve dört birinci sınıf şehir arasında çiçek başkenti Guangzhou'yu yenerek nasıl oldu? Bunların arasında ana sebep üç yönden yatıyor.

Birincisi, arz ve talep arasındaki dengesizliktir. Bu aslında ortak bir konudur. Shenzhen, yalnızca 1997 kilometrekarelik küçük bir kara alanına sahiptir ve tüm Shenzhen şehri dağlık ve göller olduğu için, genel geliştirilebilir arazi alanı 1997 kilometrekarenin yarısı kadardır. Yaklaşık 40 yıllık bir gelişimden sonra, Shenzhen'in mevcut kentsel gelişim yoğunluğu% 50'ye yaklaştı ve uluslararası kabul gören% 30'luk uyarı çizgisini çok aştı.

Wang Shi, 2018'de bir emlak konferansında bir keresinde Shenzhen'de geliştirme için mevcut olan net arazinin 20 kilometrekareden az olduğunu ve yeni eklenen arazi alanının endüstriyel arazi dahil olmak üzere her yıl 2 kilometrekareden az olduğunu söyledi. Bu nedenle, son yıllarda, Shenzhen'deki yeni listelenen arazinin yerini temelde eski şehrin yeniden inşası aldı.Sadece yıkım maliyeti yüksek değil, ölçek de çok küçük.

2019'da Shenzhen tarafından sağlanan arazi alanı sadece 2,41 milyon metrekare idi ve bu da yaklaşık 23.000 konut sağlayabilirdi; 2018'de Shenzhen tarafından sağlanan arazi alanı sadece 640.000 metrekare idi ve bu da yaklaşık 7.000 konut birimi sağlayabilir. 7000 set kavramı nedir? Yani bu yılın mart ayındaki ikinci el konut işlem verilerine göre 7 bin adet aylık tüketmek için yeterli değil.

Arazi kıt ve konut arzı yetersizken, Shenzhen'in nüfusu hızla artıyor. Son on yılda, Shenzhen'in ortalama yıllık nüfusu 500.000'den fazla arttı. 2019'da yavaşlasa da yine de 400.000 arttı. Şu anda, Shenzhen'in nüfusu 13,5 milyona ulaştı. (Gerçek nüfus hafife alınmış olabilir. Genellikle Shenzhen'in kalıcı nüfusunun yaklaşık 20 milyon olduğuna inanılmaktadır)

13,5 milyon nüfusu ve 1997 kilometrekarelik yüzölçümü ile bu nüfus yoğunluğu Pekin'in 5 katı, Guangzhou'nun 3 katı ve Şangay'ın 1,7 katı, hatta diğer tarafta Hong Kong'u geçerek ülkede birinci sırada yer alıyor.

Bu nedenle arz ve talep açısından bakıldığında arz ve talep arasında ciddi bir dengesizlik olması kaçınılmaz olarak güçlü fiyat artışları beklentilerine yol açacaktır. Bu, ekonominin en temel sağduyusudur.

İkincisi, politikaların gevşetilmesidir. Dört büyük birinci kademe şehir arasında, Shenzhen en liberal yerleşim politikasına sahiptir. Pekin ve Şangay'a yerleşmek, Pekin Üniversitesi ve Tsinghua Üniversitesi'ne kabul edilmek kadar zor ise, o zaman Shenzhen'e yerleşmek temelde "dokuz yıllık zorunlu eğitim" ile eşdeğerdir. "Tüm vücuda kayıtsız" olmadığınız sürece genç bir adam, o zaman İsterseniz, karşılık gelen kanallar aracılığıyla temelde Shenzhen'e yerleşebilirsiniz. Gevşek yerleşim politikası aynı zamanda Shenzhen'in "Shenzhen halkı buraya gelir" demesinin nedeni ve güveni.

Ev satın almaya uygunluk açısından Shenzhen'in mevcut politikası, yerleştiğinizde bir ev satın almaktır. Bu nedenle, Pekin ve Şangay'ın tescilli daimi ikamet kaydı ve bir ev satın almak için beş yıllık sosyal güvenlik politikaları ile karşılaştırıldığında, Shenzhen'in eşiği, birinin ayakları kaldırılarak kolayca aşılabilecek kadar düşüktür.

Üçüncüsü, para basımıdır. Şu anda salgın gibi birçok faktörün etkisiyle küresel ekonominin gelişmesi engelleniyor ve tüm ülkelerin merkez bankaları su salıyor.Sıfır faiz oranları ve hatta negatif faiz oranları popüler ... Çin, temelde düşmeyen gösterge faiz oranına direnmiş olsa da, genel ortamdan etkilenmesi gerekiyor. Cevap vermek için hedefli bir faiz indirimi benimseyin. Ne de olsa herkes faiz oranlarını düşürüyor ve eğer Çin faiz oranlarını düşürmezse, o zaman acı çeken Çin olmalı.

Politika reel ekonomiye fon çekmeyi ümit etse de, buna karşı ne kadar sıkı davranırsanız olun, bazı fonların çeşitli kanallardan emlak piyasasına akması kaçınılmazdır. Fonlar için en ideal yer.

Üstelik makro ekonomiye dikkat ederseniz bir rakam 10.1 göreceksiniz. 10.1 ne anlama geliyor? Mart ayında M2 (geniş para arzının büyüme oranı)% 10,1'e ulaştı.

Bu, Nisan 2017'den sonra ilk kez çift haneye ulaştı. Çin ekonomisine aşina olanlar, M2 için çift haneye ulaşmanın ne anlama geldiğini bilirler. Görmek için sadece birkaç veriyi listeledik, herkes sezgisel olarak hissedebilir:

2015 yılında Çin'in M2'si% 13,9 ve 2016'da M2% 12,1 oldu.Öyleyse Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'deki konut fiyatlarının son iki yılda nasıl arttığını görebiliriz;

2017'de M2, 2015'e göre neredeyse yarı yarıya azaldı ve doğrudan% 7,7'ye geriledi Sonra Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'deki konut fiyatlarının nihayet bu yıl bastırıldığını gördük;

2018 ve 2019'da M2, sırasıyla% 9,0 ve% 8,5 ile düşük bir seviyede işlemeye devam ederken, Pekin ve Şanghay'daki konut fiyatlarının tümü önemli düşüşler yaşadı.

Böylelikle M2 büyüme oranı çift haneli rakamlara ulaştı ki bu son yıllarda para arzının "kritik noktası" olduğu söylenebilir. Bu nedenle, M2 bu yıl Mart ayında% 10,1'e ulaştığında, sadece Shenzhen'in emlak piyasasının hacim ve fiyatta önemli bir artış görmediğini, aynı zamanda Pekin ve Şangay'daki emlak piyasalarının da kademeli olarak kızıştığını gördük. Elbette, bu aşamada bu tür bir ısı hala esas olarak miktara yansıtılır, ancak devam ederse, miktar ölçüldükten sonra fiyatın yükselmesi gerekir.

Dördüncüsü, yatırımın yaygınlığıdır. Özel bir ekonomik bölge olarak Shenzhen'in özel ekonomisi son derece dinamiktir ve Şenzen'deki insanların yatırım bilinci, ülkenin diğer bölgelerine göre çok daha güçlüdür. Bu, gayrimenkullere de yansımaktadır. Bazı insanlar yatırımın ve hatta spekülasyonun daha fazla farkındadır.

Sakinlerin kaldıraç oranını örnek olarak alırsak, Shenzhende şu an ikamet edenlerin sermaye kaldıraç oranı% 144'tür, Xiamen'den sonra ikinci ve ülkedeki büyük şehirler arasında ikinci sırada. Ulusal ortalama% 50'dir ve Shenzhen'de ikamet edenlerin fonlarının kaldıraç oranı ülkenin neredeyse üç katıdır.

Örneğin, tüm tanıdık peşinat taksitleri, peşinat kredileri, sıfır peşinat, tek seferlik akış, tek baskı, iki baskı vb. Neredeyse tüm yeni terimler Shenzhen'de "icat edildi".

Dahası, Shenzhen'deki konut fiyatları son on yılda yükselip düşmediğinden, gayrimenkule yatırım yapan hemen hemen tüm Shenzhen sakinleri para kazandı, ancak yine de gayrimenkule yatırıma güvenerek üç ila beş milyondan otuz ila elli milyona kadar değişen çok para kazanıyor. Milyarlarca dolar kazanan birkaç kişi yok.

Bu nedenle, bu eğilimden hareketle, Shenzhen'deki çoğu insan şu anda gayrimenkule yatırım yapma ve bir servet kazanma konusunda çok güçlü bir eğilime sahiptir ve bu, gayrimenkule yapılan ulusal bir yatırım olarak tanımlanabilir.

Konut fiyatlarının tarihsel yükselişi ve düşüşüne bakıldığında, Shenzhen her zaman ülkenin önde gelen konut fiyatları rolünü oynadı. 2017 yılında başlayan düzenleme bize konut fiyatlarını kontrol etme umudu verdi.Shenzhen emlak piyasasının mevcut aşırı ısınması karşısında, regülasyon ve kontrolün zor kazanılmış kazanımlarını korumak için düzenlemenin yetersiz kalmasına izin vermemek için, bu işareti zamanında kontrol etmenin zamanı geldi.

Kısa vadeli bir perspektiften bakıldığında, hükümet dairelerinin, tıpkı Qingdao'daki "çift limit" atılımı gibi, zamanında ve sert bir açıklama yapmaları ve zamanında durdurma çağrısı yapmaları gerekiyor. Düzenleyici tavrı nedeniyle kısa vadede rüzgarı ve spekülasyonu takip etmede çok iyi bir frenleme etkisine sahiptir. Ne de olsa, şu anda konuşmamak rıza göstermeye eşdeğerdir ve rıza gösterme bu eğilime katkıda bulunabilir.

Örneğin, Shenzhenin son dönemdeki kredi politikası çok gevşek. Birçok finans kurumu, yeni kurulmuş küçük şirketler için konut ipotekleri yoluyla bireylerin kolayca kredi almasına izin verebilir. Bu tür küçük şirketler için ipotekli fonlar nereye akıyor? Belki birbirlerini iyi tanıyorlardır. Bu nedenle düzenleyiciler, fonların bu "ülkeyi kurtarmak için eğri" ile gayrimenkul sektörüne akmasını önleme çabalarını artırmalıdır.

Uzun vadede arz artırılarak çözülmelidir. Shenzhen emlak piyasasındaki en büyük sorunlardan biri arz ve talep arasındaki dengesizliktir. Çin ekonomisinin en dinamik şehirlerinden biri olan Shenzhen, sayısız insanın özlem duyduğu bir yerdir.Nüfus girişi genel eğilimdir, bu nedenle nüfus girişini kontrol etmek gerçekçi ve bilim dışıdır ve Shenzhen'in uzun vadeli kalkınma çıkarlarıyla uyumlu değildir. Şenzen'in genişlemesi için etkili bir yöntem hala uygun şekilde düşünülmelidir.

Ne de olsa 1997 kilometrekarelik arazide, gelişmemiş dağların ve göllerin neredeyse yarısı kaldırıldı.Bu küçük alan, belli ki Shenzhen'in büyük hayalini taşıyamaz.

Sadece kapasite genişletildiğinde ve arazi mevcut olduğunda arz artırılabilir. Aksi takdirde, zeki bir kadın ne kadar güçlü olursa olsun, pilavsız yemek pişirmesi zor olacaktır.

Şu anda Shenzhen'deki konut fiyatları New York ve Londra'dakilerle hemen hemen aynı seviyede ... Shenzhen Körfezi gibi bazı sektörler doğrudan metrekare başına 200.000'e çıktı, hatta New York ve Londra'yı geride bıraktı ve karşı tarafta Hong Kong'a yetişiyor.

Bununla birlikte, ister ekonomi, teknoloji ve finans gibi sert güç, ister kültür, tıbbi bakım ve popülerlik gibi yumuşak güç olsun, Shenzhen'in kentsel temelleri açısından bakıldığında, Shenzhen ile New York ve Londra gibi önde gelen uluslararası şehirler arasında hala büyük bir boşluk var.

Bu nedenle, konut fiyatlarını çok erken aşmamak ve Shenzhen'in uzun vadeli gelişimi için, Shenzhen'deki konut fiyatı sorununun nasıl ele alınacağını ve çözüleceğini düşünmenin zamanı geldi.

Sonuçta, bir pilot gösteri bölgesi olarak görmek istediğimiz şey, spekülasyonun yaygın olduğu, konut fiyatlarının ulaşılamaz olduğu ve gayrimenkulün geliştiği bir Shenzhen yerine, optimize edilmiş endüstriyel yapıya, güçlü teknolojik güce ve açık ve kapsayıcı topluma sahip çiçek açan bir Shenzhen. .