Hong Kong emlak piyasası düzenlemesi, Link (00823-HK) "havalı" olmak mı istiyor?
Hong Kong hisse senetlerinin kodunun çözülmesi, Hong Kong Caihua Derneği'nin orijinal koz sütunu ve ünlü finans uzmanlarının bir araya gelmesi. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Link (00823-HK), daha önce "The Link" olarak bilinen Hong Kong'da işlem gören ilk gayrimenkul yatırım ortaklığıdır (GYO).
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), fon toplamak ve mülk yatırım gelirlerini hissedarlara temettü şeklinde dağıtmak için fon birimleri ihraç ederek yatırımlarını çeşitlendirir. GYO'nun tanımı, her yıl fon sahiplerine vergilendirilebilir gelirin en az %90'ının ödenmesini içerir ve bu tür fonun vergi oranı daha düşüktür, bu nedenle fon sahiplerine istikrarlı temettü geliri getirebilir. Link, listeye alınmasından bu yana ihtiyatlı bir şekilde faaliyet gösteriyor ve neredeyse %100 temettü sağlıyor ve bu da onu Hong Kong faiz geliri yatırımcıları arasında popüler hale getiriyor.
Son yıllarda Link, yatırım portföyünü optimize ederek ve satışlar ve satın almalar yoluyla varlık değerini artırarak istikrarlı bir gelişme kaydetti. Fon, kısa süre önce, aşağıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, Hong Kong'daki 12 mülkün 12.01 milyar HK$'a satıldığını duyurdu. 30 Eylül 2018 itibariyle, bu mülklerin birleşik değerlemesi 9.088 milyar HK$ idi ve satın alma fiyatı toplam değerlemeye %32,1 primli idi.Fon, giderler düşüldükten sonra net satış hasılatının 2.7876 milyar HK$'a ulaşmasını bekliyor. Bu mülkler, 30 Eylül 2018'de (1H 2019 FY 2019'da) sona eren altı ay için 235 milyon HK$'lık birleşik ciroya sahipti ve bu, dönem boyunca Link'in toplam gelirinin %4,8'ine eşdeğerdi
Link, satış gelirlerini, borcun geri ödenmesi ve fon birimlerinin geri satın alınması dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere, genişleme ve genel kurumsal amaçlar için kullanmayı planlıyor.
Link, emlak portföyünü optimize etmeye ve genişleme stratejisini uygulamaya büyük özen gösteriyor. 1 Nisan 2015'te Pekin Avrupa ve Amerika Alışveriş Merkezi'ni satın alarak anakara pazarına girmek için ilk adımı attı ve ardından aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi satın almalar yoluyla birinci kademe şehirleri yavaş ve düzenli bir şekilde konuşlandırdı. 30 Eylül 2018'de sona eren altı aylık dönemde Beijing Occidental Plaza, Shanghai Link Enterprise Plaza Towers 1 ve 2 ve Guangzhou Xicheng Metropolis Plaza, yıllık %54 artışla toplam 884 milyon HK$ gelire katkıda bulundu. gelir Bir önceki yıla göre %49 artışla 684 milyon HK$'na ulaştı. Yurt içi projelerden elde edilen gelirler ve net emlak geliri, Zhanzhan'ın toplam gelirinin sırasıyla %17.9'unu ve %18.2'sini oluşturdu.
Aynı zamanda, fon satışlar yoluyla mülk değer kazanımlarını gerçekleştirir ve varlık yükseltmeleri yoluyla mevcut Hong Kong mülk portföyünü optimize eder.
30 Eylül 2018 itibariyle, Link'in Hong Kong'daki perakende mülkleri ve otoparklarının toplam değeri 182.63 milyar HK Doları, Kowloon East, Hong Kong'un Harbourfront bölgesindeki geliştirme mülkü 9.919 milyar HK Doları, anakaradaki emlak portföyü (Dahil değil) Beijing Roosevelt Plaza'nın önerilen satın alımı) 17.246 milyar Hong Kong doları değerinde ve yatırım amaçlı gayrimenkullerin toplam değerlemesi, yıl başına göre %3.3 artışla 209.79 milyar Hong Kong doları. Anakara emlak portföyü, Hong Kong'daki yüksek emlak fiyatlarıyla ilgili olabilecek %8.2'yi oluşturdu.
Link'in kote olmasından bu yana temettüleri artmaya devam etti.Aşağıdaki şekilden de anlaşılacağı gibi, işin optimizasyonu ve iyileştirilmesi ile fon birimi başına dağıtım geliri de kademeli olarak arttı.
Son zamanlarda, Hong Kong'daki emlak fiyatları ayarlandı.Özel İdari Bölge İcra Kurulu Başkanı, hükümetin piyasayı kurtaracağını hayal etmemeyi hatırlattı.Uluslararası Para Fonu, değerlendirme raporunda, Hong Kong mülkündeki keskin yavaşlamanın olduğunu söyledi. piyasa beklentilerin üzerinde gerçekleşti. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki faiz artırım döngüsü henüz bitmemiş olabilir ve Hong Kong emlak piyasasının ayarlanması daha ileri gidebilir.
Mülk fiyat ayarlamaları Link'in kira yenileme kira ayarlama oranını etkileyebilirken, faiz oranı artışları mülk değerlemesi için kullanılan kapitalizasyon oranını artırabilir (oran ne kadar yüksek olursa, sonuçta ortaya çıkan değerleme o kadar düşük olur), Çin-ABD ticari anlaşmazlıkları Belirsizlik küresel iş ortamını etkileyebilir ve dolayısıyla Hong Kong'daki tüketici duyarlılığı, özellikle Hong Kong mülklerinin hala sergi amaçlı mülk portföyünün çoğunluğunu oluşturduğu göz önüne alındığında, kira artışını aşağı çekiyor.
30 Eylül 2018 itibariyle, Link'in birim sahiplerine atfedilebilen net varlık değeri, 85,41 HK$ olup, bu değer, mevcut piyasa fiyatı olan 78,95 HK$'dan yüksektir.Fonun fon birimlerini geri almaya devam etmesi özellikle övgüye değerdir. Tabii ki, emlak fiyat ayarlaması çok büyük olursa, gelecekteki net varlık değeri düşebilir. Ancak, yukarıda sıraladığımız verilerden, Link'in işini durmadan ama acele etmeden temkinli bir şekilde büyüttüğünü görüyoruz.Anakara işinin genişlemesi de düzenli bir şekilde ilerliyor. Ayrıca, Link'in Hong Kong emlak projeleri, istikrarlı yönetim tarzıyla birleştiğinde, istikrarlı ve katı bir tüketici tabanı ile ağırlıklı olarak olgun topluluklarda yer almaktadır, ters rüzgarlar karşısında ilerlemeye devam edebilir.
Yazar: Mao Ting
Editör: Li Lulu
