Konut piyasasının ikinci yarısında, sadece ev için endişelenmeyin!
Çok para harcayın, belki bir tane almak için çok geç.
Metin / Çin İşletme Stratejileri Bi Yajun
Ev hakkında her ciddi konuştuğumda, bir meslektaşım metrekare başına 300 yuan fiyat farkı nedeniyle yandaki daha iyi mahalleyi satın almadığına pişman olurdu. Bunun nedeni sadece geçmişte 300 yuan fiyat farkının şimdi 20.000'den fazla olması değil, aynı zamanda her gün tamamen farklı bir ortamda yaşıyor olmasıdır.
Bu durum yalnız değil.
1
Bazı yerlerdeki konut fiyatları hala hızla yükseliyor ve her türlü garip ev yağma olgusu hala devam ediyor olsa da, gerçek vizyona sahip insanlar evin geleceğine daha net bakmaya ve planlamaya başladılar.
Yükü ilk taşıyanlar, pazara daha duyarlı ve daha fazla pazar etkisine sahip lider geliştiricilerdir.
Örneğin, Vanke kendisini bir "kentsel destek hizmeti sağlayıcısından" "kentsel ve kırsal inşaat ve yaşam hizmeti sağlayıcısına" yükseltti ve Evergrande de birincil hedefi olarak yüksek kaliteli büyümeyi almaya başladı.
Bazı ikinci ve üçüncü kademe emlak geliştiricileri de geçmişe göre daha endişeli ve gün için mücadele ediyor. Medyada yeni sloganlarını üç gün içinde görebilirsiniz.
Önde gelen bir geliştirici veya ikinci veya üçüncü kademe bir geliştirici olup olmadığına bakılmaksızın, artık herkes sadece konumun ve evin ne kadar iyi olduğunu vurgulamıyor. İyi bir yaşam, yaşam kalitesi, yaşam tarzı ... herkesin kullanmak için acele ettiği anahtar kelimeler haline geldi.
Bu anahtar kelimeler böylesine tutarlı bir hızda vurgulanmaktadır, çünkü herkes piyasadaki değişiklikleri gerçekten hissetmiştir: Uzun yıllardır bağıran tüketim artışı, emlak piyasasının evriminin ana teması haline gelmiştir.
Bu tema altında, ister ilk katı talep, ister iyileştirme türü, ister emlak spekülatörleri olsun, herkesin yaşam kalitesi için daha yüksek gereksinimleri vardır ki bu da gayrimenkulün ikinci yarısının temel özelliğidir.
Ve iyi bir yaşam, yaşam kalitesi ve yaşam tarzı tek bir şeye bağlı olmalıdır:
Emlak hizmeti ve yönetimi.
2
Emlak hizmetleri ve yönetimi sadece yaşam kalitesini değil, aynı zamanda evin değerini de belirler.
Zhongzhi Enstitüsü'nden elde edilen veriler, 2016 yılında ülke çapında en iyi 100 emlak yönetimi şirketi tarafından yönetilen evlerin ortalama ikinci el konut fiyatının, çevredeki alanlardan% 11.45 daha yüksek olduğunu gösteriyor. Daha yüksek olmanın anahtarı, ilk 100 arasında daha iyi emlak hizmeti ve yönetimidir.
Kapsam ilk ona ve en üste daraltılır, boşluk daha da belirgindir.
2016 yılı sonunda, ülke genelinde 15 büyük ve orta ölçekli şehirde yaklaşık 15.000 metrekare ve 10 yıldan fazla olan konut projelerinin örnek bir araştırması, aynı tür, zaman ve açılış fiyatındaki projeler arasında Vanke mülklerinin% 98,3'ünün yönetim altında olduğunu gösterdi. Konut fiyatları çevredeki projelerden daha yüksek ve genel prim% 26.77'ye kadar çıkıyor.
Yüksek kaliteli mülklerin priminin arkasında, Çin mülklerinin genel düzeyini iyileştirme acil ihtiyacı var.
Çin'in konut fiyatları dünyadaki en yüksek seviyededir, ancak emlak hizmetlerinin genel seviyesi, orta gelişmiş olanları bile yakalayamaz. Konut kıtlığı çağında, geliştiricilerin ve alıcıların odak noktası evin kendisidir ve hizmetler genellikle ikincil bir konuma yerleştirilir.
Ancak yıllar geçtikçe, geliştiricilerin ve alıcıların ortak gelişimi, emlak hizmetlerini gittikçe daha önemli hale getirdi. Vanke gibi ileri görüşlü geliştiricilerin liderliğinde, iyi mülkler ile kötü mülkler arasındaki fark giderek daha belirgin hale geldi ve fark değer haline geldi.
Değerdeki bu fark devam ettiğinde ve konut fiyatlarına yansıdığında, geçmişte mülklere yeterince dikkat etmemiş geliştiriciler bile dikkatli bir şekilde bir sorunla yüzleşmek zorundadır:
Mülkiyet nasıl iyileştirilir ve evi nasıl daha değerli hale getirilir.
3
Çin'in emlak yönetimi şirketi esas olarak iki bölümden oluşmaktadır: biri geliştirici tarafından inşa edilen mülk yönetimi şirketi, diğeri ise geliştiriciden bağımsız emlak yönetimi şirketidir.
Her iki durumda da, mülk yönetimi değerinin yeterince açık olmadığı ve karlılığın doğası gereği eksik olduğu bir ortamda, şirketlerin büyük çoğunluğu nispeten pasif bir şekilde faaliyet göstermekte ve bu nedenle, sektörün genel seviyesi alt sınırda kalmaktadır ve oldukça bölünmüş durumdadır.
2016 İlk 15 Ulusal Mülk Yönetim Şirketi
Ancak son yıllarda durum önemli ölçüde değişti.
Bir dizi veri, 2013 yılında ülkedeki en büyük 100 gayrimenkulün pazar payının yalnızca% 16,28 iken, 2016 sonunda bu rakamın% 29,44'e yükseldiğidir. Üstelik ilk 100 şirket arasındaki kafa etkisi de artıyor.Son 10 yılda, ilk 100 şirketin yönetimindeki alanın ortalama büyüme oranı% 10 iken ilk 10'un ortalama büyüme oranı% 38'e kadar çıkmıştır.
Değişimin arkasında, lider şirketlerin inisiyatifi var.
Örneğin Hong Kong borsasında işlem gören Color Life, China Overseas Property ve Greentown Services'in de aralarında bulunduğu beş şirket, birleşme ve satın almalarını değişen derecelerde hızlandırdı. Vanke Property, öz sermaye işbirliği, tam komite ve diğer modeller aracılığıyla, Vanke'nin kendi mülk yönetiminden sorumlu olmaktan, diğer geliştiricilere mülk yönetimindeki eksikliklerini telafi etmelerine yardımcı olacak hizmetler sunmak için bağımsız adımlar attı.
Bu lider şirketlerin çabaları, mülk yönetiminin değerini de geliştirici düzeyinde daha belirgin hale getirdi.
En iyi 100 yerli geliştiricinin ve ilk 100 emlak şirketinin ilgili verileri, rekabet gücü kazanmak için ürünlerine gerçekten güvenen geliştiricilerin (istatistikler ilk 100 geliştiriciyle sınırlıdır), arkasında olgun mülk yönetimi şirketlerinin olduğunu göstermektedir.
Yüksek kaliteli geliştiriciler, marka değerini ve kar marjlarını artırmak için mülk yönetimi avantajlarına güvenirken, bir grup geliştirici mülk yönetimi nedeniyle değer kaybına uğrar. Bazı analistler şunu belirtti: Birkaç büyük yerel geliştiricinin itibarı, ölçekleri ve statüleriyle son derece uyumsuzdur ve bu, gelecekteki gelişimlerini kısıtlayan gizli bir tehlike haline gelmiştir.
Zayıf itibarına yol açan anahtar faktör, mülk yönetimi eksikliğidir.
Bununla birlikte, geliştiriciler de bu eksiklikten mağdur oluyor, çünkü uzmanlıkları ve hatta sorumlulukları sadece evi inşa etmektir. Daha sonraki sahiplerin ihtiyaçları, topluluk kültürü, tesis bakımı ve onarımları vb. Hepsi mülkiyet işi, ancak birçok geliştirme projesi Mülkiyet şirketi geliştiricinin kendisine ait değildir.
Ancak sahipler bunları umursamayacak ve topluluk tarafından ortaya çıkan kötü isimler sonuçta geliştirici tarafından karşılanacaktır.
Geçmişte rezillik de meşhurdu, evler satılır, para kazanılırdı. Şimdi, rezillik gayrimenkulün değerini, geliştiricilerin kârını ve hatta can damarını doğrudan etkiliyor, bu da geliştiricilerin daha fazla dikkat etmesini gerektiriyor.
Geliştiriciler tarafından yönetilen bir mülk yönetimi devrimi de meydana geldi.
Devrimin özü, geliştiricilerin yüksek mülk tahsisinde büyük bir yükseltme başlatmasıdır: ya kendi emlak şirketlerinin mülk yönetim düzeyini iyileştirmek ya da kendilerine daha iyi uyması için daha yüksek standartlara sahip bir mülk yönetimi şirketi seçmek.
Halihazırda yolu açan Vanke, China Shipping ve Poly gibi yüksek kaliteli mülk yönetimi şirketleri, bu nedenle benzeri görülmemiş bir fırsatı başlattı.
4
Vanke gibi liderlerin önüne yerleştirilen iki trilyon düzeyli pazar:
"Çin Emlak Endüstrisinin Orta ve Uzun Vadeli Gelişimi için Dinamik Model" e göre, önümüzdeki dört yıl içinde ulusal emlak yönetimi alanı en az 23,5 milyar metrekare olacak. Bu, sektördeki ortalama mülk hizmet ücretine göre, Tek başına temel emlak hizmetleri 1,2 trilyon yuan gibi büyük bir pazar oluşturacak. Konut binalarına ek olarak ticaret, sanayi parkları, ofisler ve kamu tesisleri gibi yüksek mülk hizmet bedeli projelerine olan talep de eş zamanlı olarak artacaktır.
Mülk yönetimi şirketleri, temel mülk hizmet gelirine ek olarak, topluluk katma değerli hizmetlerini de doğrudan kontrol eder. 2017'de, ulusal topluluk katma değerli hizmetler pazarı yaklaşık 450 milyar yuan idi. Son üç yıldaki ortalama% 28'lik büyüme oranına göre, pazar büyüklüğü 2020'de bir trilyon yuan'ı ve hatta emlak hizmeti gelirini aşacak.
Vanke'nin temsil ettiği lider şirketler de büyük fırsatları kanıtlamak için performanslarını kullanıyor.
Vanke Property, 2015'te pazar odaklı faaliyetlerine başladı ve 2016'da 5 milyar ciro elde etti; 2017'de gelir 8 milyara çıktı. Daha da önemlisi, Kasım 2017 itibariyle, üç yıldan kısa bir süre içinde, Vanke Property'nin ülke çapında yönetilen 2.287 projesinin% 52'si Vanke Property tarafından geliştirilmedi ve% 26'sı konut projeleri değildi. Bu aynı zamanda Vanke'ye güvenerek büyüme yörüngesine tamamen veda ettiği ve 2 trilyon pazarın okyanusuyla birleştiği anlamına geliyor.
Ulusal geliştiricilerin konut sektöründeki eksiklikleri gidermelerine yardımcı olmanın yanı sıra, Vanke Property, Savills ve diğer uluslararası "beş büyük" şirketlere kurumsal genel merkezler ve üst düzey ticari ofis binaları gibi alanlarda sık sık saldırılar başlattı. Ali, JD, BGI ve Huawei dahil olmak üzere bir dizi ağır müşteri.
Gayrimenkul sektöründeki üstün performansına güvenen Vanke, yeni konumuna bir "yaşam hizmeti sağlayıcısı" ekleyebilecek güvene sahip ve Yu Liang, bir geliştirici olarak Vanke döneminin geçtiğini ilan edecek güvene sahip.
Vanke Property, 2015 yılında piyasa faaliyetine başladığında bile, Yu Liang bir iç toplantıda şunu açıkladı: "Vanke Property'nin beklentisi umut verici. Halka açıldığında, piyasa değeri kesinlikle Vanke Property'den daha büyük olacak."
5
Vanke Property, Vanke Property'den daha değerlidir ve daha fazla geliştiricinin Vanke Property'yi seçeceği temel alınarak inşa edilmelidir. Sadece Vanke değil, China Shipping, Poly Property vb. De böyle bir fikir üretiyor.
Neden geliştiriciler bunu kendileri yapmıyor ama Vanke ve diğer işbirliğini seçmiyorlar? Mülk yönetimi gerçekten bu kadar zor mu?
İçeriden gelen cevap: Yetersiz mülk yönetimi yeteneklerine sahip geliştiriciler için, Vanke Property gibi profesyonel bir yönetim şirketini seçmek, bunu kendiniz yapmaktan daha uygun maliyetli ve çok uygun maliyetli.
Bunun nedeni sadece profesyonel bir şirketin kendinizi daha endişesiz hale getirmesi ve sahiplerinin daha iyi bir yaşam sürmesine izin vermesi değil, aynı zamanda evinizi sattığınızda müşterilerinize şunu söyleyebilmeniz içindir: Topluluğumuz Vanke Property tarafından yönetilir ve bu nedenle daha yüksek değer elde eder.
Sıradan geliştiriciler için, Vanke Property'ni kopyalamak ve kopyalamak için ellerinden geleni yapmış olsalar bile, tüketicilerin mülklerine Vanke Property gibi davranması çok uzaktadır. şey.
Pek çok otel sahibinin kendi otel yönetim ekiplerini kurmak yerine Marriott ve Hilton'u işbirliği yapmak için seçmesi gibi: ne zaman Hilton kadar iyi ve değerli olacaklar? Ve işbirliği, hemen yapabilirsiniz.
Ayrıca, iyi bir mülk yönetimi gerçekten kolay bir iş değildir.
Gerçekler de bunu doğruluyor: geliştiricilerle işbirliği yapan birçok başarılı profesyonel ve yüksek kaliteli emlak şirketi var, ancak kendi mülklerini yapmaya çalışamayan birkaç başarılı geliştirici vakası var.
Öyleyse neden daha endişesiz bir ev inşa edip kendinize odaklanıp gerisini Vanke Property gibi profesyonelliğini ve marka değerini kullanarak kendinize değer katacak bir şirkete bırakmayasınız? Bu aynı zamanda marka değerini artırmak için giderek daha fazla geliştiricinin fikir birliği haline geldi.
6
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, birkaç büyük geliştirici emlak hizmetlerini şiddetle yeniden organize ettiklerini bildirdiler, ancak kazançlar çoğunlukla tatmin edici olmadı. Tencent dahil birçok İnternet ve teknoloji devi de sınır ötesi eylemler gerçekleştirdi, ancak sonuçlar başarılı kabul edilmedi ve hatta kendi mülkleri profesyonel şirketlere devredildi.
Bunun nedeni, mülk yönetiminin son derece zaman birikimine ve deneyim birikimine bağlı bir sektör olmasıdır.İster Vanke, China Shipping, ister Longfor, Jinke ve diğer emlak yönetimi şirketleri olsun, yerinde durmaları 20 yıldan fazla zaman oldu.
Örnek olarak tanınmış endüstri lideri Vanke'yi alın. Rekabetin önündeki engeller 1991'de Wang Shi, bir grup çalışanı paspaslayarak Vanke topluluğundan sigara izmaritleri almaya yönlendirdi. İnşa etmeye başladı. Bu aynı zamanda teknoloji şirketleri için sınır ötesi mülk yönetiminin yetersizliğinin anahtarıdır - büyük veri ve yapay zeka, sahiplerin çeşitli ihtiyaçlarını gerçekten karşılamak zordur.
Geç gelenleri daha da umutsuz kılan şey, yetişmeye başladığınız zaman liderlerin de daha yüksek bir eşik belirlemesidir.
Örneğin, Vanke Property şu anda endüstrinin genel teknolojik gelişimini desteklemek için mobil İnternet, büyük veri ve diğer yeni teknolojileri birleştiriyor ve grubun başkan yardımcısı ve Vanke Property'nin CEO'su Zhu Baoquan, Wang Shi'nin sigara izmaritlerini toplaması gibi savaşı bizzat denetliyor. Vanke Property'den her yıl işletme gelirinin% 1,5'ini Ar-Ge ve inovasyona ayırmasını istedi ve bu tahmine dayanarak şirket, son iki yılda yaklaşık 200 milyon Ar-Ge fonu yatırdı.
Günümüzde Vanke Emlak Genel Merkezi üyelerinin yarısı BT teknisyenleridir.Bu teknik ekip, FM sistemi, savaş harita sistemi, "burada canlı" APP ve "burada yardım" içeren devasa bir bilgi platformu-Rui Hizmeti oluşturdu. APP ve muhasebe sistemi dahil olmak üzere eksiksiz bir İnternet uygulama sistemleri setinden oluşur.
Sistem izleme ve veri işleme yoluyla, Vanke Property, günün 24 saati dikkat çekmeye değer bilgileri kesintisiz olarak kontrol etti ve aktif müdahale ile birleştirilen pasif muhakeme yoluyla verimli çalışma ve hassas hizmetler elde etti. Vanke, desteğiyle "Live Here" APP aracılığıyla sahiplerin neredeyse tüm sorunlarına zamanında yanıt verebiliyor ve başa çıkabiliyor.
Sadece Vanke değil, aynı zamanda hırslı mülk yönetimi şirketleri de teknolojik dalgaya ayak uyduruyor ve akıllı topluluklar oluşturuyor. Bu teknolojik devrim aynı zamanda endüstriyi tamamen iki kampa ayırdı. Liderlerin hizmet verimliliği ve iş gücü maliyetleri düşmeye devam ediyor, ürünler ve katma değerli hizmetler gelişmeye devam ediyor ve geride kalanlar hayatta kalmak için artan bir baskı ile karşı karşıya.
Ev sahiplerinin hayatları da kamp nedeniyle kutuplaşıyor. Yüksek kaliteli endüstriler tarafından yönetilen bir toplulukta yaşamak ve diğer topluluklarda yaşamak, tamamen zıt iki deneyim haline geldi.
7
Piyasanın mülk yönetimine ilişkin değer keşfi ve emlak hizmetlerine yönelik tüketici talebindeki keskin artış, geliştiricileri daha profesyonel emlak şirketlerini seçmeye sevk etti. Bu aynı zamanda birçok emlak şirketini kaybetme riskine ayak uyduramayacak hale getiriyor.
2016 yılında, en iyi 100 emlak yönetim şirketinin ortalama geliri 630 milyon yuan idi (bu, birçok ilk 100 şirketin 600 milyon yuan'dan daha az gelire sahip olduğu anlamına geliyor), ancak ortalama teknoloji yatırımı, gelirin% 1'inden daha azını oluşturan yalnızca 4,78 milyon yuan idi. Aynı zamanda, ilk 100 şirket arasında, lisans derecesi ve üstü olan çalışanların oranı sadece% 9,25 ve lise altı çalışanların oranı% 51,88'e kadar çıkmaktadır.
Görülebilir ki Büyük pazar fırsatları karşısında, ilk 100 şirketin çoğu bile ölçek, güç, sermaye, teknoloji ve yetenek açısından büyük eksikliklerle karşı karşıyadır. İlk 100'ün dışında daha da düşünülebilir.
Sanayi devrimi dalgası vurduğunda, sermaye, teknoloji ve yetenek sektörün başında toplanmak için hızlanıyor, eğer bu şirketler gerektiği gibi değişemezler ve rekabet güçlerini güçlendiremezlerse, karıştırılmaları sadece an meselesi olacaktır.
Bir yandan, geliştiriciler giderek daha fazla profesyonel ve kaliteli emlak markalarını seçme eğiliminde olacaklar ve mülk yönetimi değerlerini artırarak emlak piyasasının ikinci yarısında daha fazla değer çipi kazanacaklar; bir yandan rekabete uyum sağlayamayan çok sayıda küçük ve orta ölçekli emlak şirketi piyasadan çıkacak. Bakanlığın hızlanan genişlemesi profesyonel firmalar güçlü, güçlü kalacaktır.
Bu dalganın nihai olarak başaracağı şey, yalnızca mülk yönetimi endüstrisinin on milyarlarca, yüz milyarlarca endüstri hegemonu doğurması değil, aynı zamanda mülk yönetiminin ve şehrin yaşam kalitesi ve çevresinin genel olarak iyileştirilmesidir.
Üstelik bu geri dönüşü olmayan bir eğilim.
İster müteahhitler ister mülk yönetimi şirketleri olsun, bu konuya daha üst seviyeden dikkat etmezlerse, korkarım bir üst seviyeye çıkamayacaklar.
Alıcılar, ister kendi işlerini yapsınlar ister yatırım yapsınlar, hayat birikimlerini harcamak zorundadırlar ve hatta büyük bir fazla para çekmeden önce, daha ciddi düşünmeleri gerekir Bir evin yanı sıra, nasıl bir yaşam kalitesi satın alabilirsiniz? Nasıl bir yaşam ortamı ve hatta nasıl bir gelecek?
Sadece evimin mülkten dolayı değer kaybetmesinden pişmanlık duymamak için değil, aynı zamanda her gün kötü yaşam ortamına katlanmak için.
--SON--
Resimler internetten
Çin İş Stratejilerine dikkat etmeye, dünyadaki insanlar hakkında bilgi edinmeye ve stratejinin efsanelerini okumaya hoş geldiniz.
Tüm hakları saklıdır, özel olarak yeniden basmak yasaktır!
