Negatif nüfus artışı ve düşen ikinci el konut fiyatları ile Pekin'deki çok yüksek emlak piyasasını kim devralacak?
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın
Önsöz:
Shell Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, 2018'de Pekin'de ikinci el konutların ortalama fiyatı bir önceki yıla göre% 3,3 düşüşle metrekare başına 60.925 yuan oldu.Bu aynı zamanda konut fiyatlarında 2008'den bu yana ilk yıllık düşüş.
2018 yılında Pekin'in ikinci el konut işlem hacmi, toplam konut işlem hacminin% 76'sını oluşturdu. Uygun fiyatlı konut kaldırılırsa, oran% 80'e ulaşacak. Pekin'deki emlak piyasası önemli ölçüde soğudu, bu durum yeni konut, ikinci el konut ve arazi piyasalarında açıkça görülüyor.
Pekin Belediye Parti Okulu, Çin Nüfus ve Kalkınma Araştırma Merkezi ve diğer birçok uzman tarafından yazılan "Pekin Nüfus Mavi Kitabı: Pekin Nüfus Gelişimi Araştırma Raporu (2018)", 2017 yılında Pekin'in kalıcı nüfusunun yaklaşık 20 yıldır ilk kez negatif olarak büyüdüğünü gösteriyor.
İki yıl içinde Pekin'in 3 milyondan fazla insanı azaltması gerekiyor
"Pekin Nüfus Mavi Kitabı: Pekin Nüfus Gelişimi Araştırma Raporu (2018)" (bundan böyle "nüfus raporu" olarak anılacaktır) şunları belirtir:
2017'de Pekin'in göçmen nüfusu ve kayıtlı nüfusu azaldı. Bunların arasında, Pekin'de 2017'de kalıcı ikamet eden nüfusu bir önceki yılın sonuna göre 22.000 düşüşle 21.707 milyon oldu ve 20 yılda ilk kez negatif büyüme sağladı.
"Pekin Şehri Master Planına (2004-2020)" göre, Pekin'in toplam nüfusu 2020'de 18 milyon olarak kontrol edilecek. Diğer bir deyişle, 2018'den 2020'ye kadar Pekin'in kalıcı nüfusunu 3 milyondan fazla azaltması gerekiyor.
Zorluğa rağmen, kalıcı nüfusun önümüzdeki iki yıl içinde sürekli olarak azalması büyük bir eğilim olacak.
Özellikle dikkat edilmesi gereken, yeteneklerin, özellikle de Pekin'de uzun süredir çalışmış ve daha yüksek gelirli olanların kalma istekliliğidir.Bu insanlar genellikle emlak piyasası işlemlerinde ana güçtür.
Bununla birlikte, 2017'den bu yana, yeni birinci sınıf şehirler sessizce insanları soymaya başladı.Wuhan, Nanjing, Chengdu ve diğer yerler, tercihli yerleşim yerleri ve ev satın alımlarında indirimler dahil olmak üzere çeşitli "insanları kapma" politikalarını yoğun bir şekilde uygulamaya koydu. Buna karşılık, hanehalkı kayıt kısıtlamaları, yüksek konut fiyatları ve yüksek kiralar nedeniyle Pekin'de çalışan yetenekler uzun vadeli kalmaya istekli değil.
"Nüfus Raporu" Pekin'de 320'den fazla bilimsel ve teknolojik yenilikçiye yönelik bir anket araştırması gerçekleştirdi ve şehrin genel deneyimi ve değerlendirmesi açısından şehrin yaşam standartlarından memnuniyetlerinin düşük olduğunu buldu. Uzun vadeli ikamet istekliliği açısından, teknolojik yenilik yetenekleri Pekin'de uzun süreli ikamet konusunda çok güçlü değil. Uzun süre yaşamayı seçenlerin sayısı ankete katılanların yarısını geçmiyor. Bunun yerine, ankete katılanların% 35,7'si bekle ve gör tutumuna sahip.
Ekonomik açıdan bakıldığında, yetenek kaybı kaçınılmaz olarak potansiyel alıcıların ve kiracıların sayısında bir azalmaya yol açacaktır ve bu şüphesiz Pekin emlak piyasasının refahına elverişli değildir. Aslında 2018'de, Pekin'deki ikinci el konutların işlem fiyatı yıllık bazda% 3,3 düştü, bu son on yıldaki ilk yıllık düşüş, negatif nüfus artışıyla ilişkili olabilir.
2018'de Pekin'in emlak piyasası önemli ölçüde soğudu
Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, Pekin emlak piyasasının toplam işlem hacmi, yıllık% 9,2'lik düşüşle yaklaşık 4,96 milyon metrekare işlem alanıyla 45.658 oldu.
Borsanın hakim olduğu bir gayrimenkul alım satım piyasası olan Pekin'in ikinci el konut piyasası fiyatları, piyasa koşullarındaki değişiklikleri ve eğilimleri analiz etmek için genellikle piyasa analiz kurumları tarafından değerlendirilir.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün açıkladığı verilere göre 2018 yılında Pekin'deki ikinci el konut işlem hacmi toplam konut işleminin% 76'sını oluştururken, uygun fiyatlı konutlar hariç tutulduğunda% 80'e ulaşacak. Aynı zamanda, ikinci el konutların yıllık ortalama fiyatı, bir önceki yıla göre% 3,3 düşüşle metrekare başına 60,925 yuan oldu. 2008'den sonra son on yılda ilk yıllık düşüş oldu.
Arazi piyasasında, Shell Araştırma Enstitüsü'nden alınan veriler, 2018'de Pekin'de planlanan konut arazisinin inşaat alanının sadece 6.245 milyon metrekare olduğunu ve 2017'ye göre yıllık% 35,6'lık bir düşüş olduğunu gösteriyor.
Ayrıca 2018'de, Pekin'deki arazi ihalelerinin prim oranı, 2017'ye göre 10 puanın üzerinde bir düşüşle% 15,4 oldu. Arazi ihalelerinin taban fiyatı, bir önceki aya göre% 5,1 düşüşle metrekare başına 23.499 yuan oldu ve arazi müzayedeleri fiyatları yedi yıl sonra yeniden ortaya çıktı. Düştü. Aynı zamanda, konut arazisinin planlanan inşaat alanı, son beş yılın rekor seviyesiyle 1.158 milyon metrekare oldu.
Ek olarak, Beijing Centaline Emlak Araştırma Merkezi'nden alınan verilere göre:
2018'de, Pekin'de yeni inşa edilen ticari konutların yeni arzı (çevrimiçi imza güncellemelerinin askıya alınması nedeniyle yeniden yerleştirme konutları hariç, veriler 31 Aralık'ı içermez, aşağıda aynı) 74.931 set. 2017 ile karşılaştırıldığında, yeni tedarik edilen ünite sayısı bir önceki yıla göre% 46,94 artarken, satılan ünite sayısı bir önceki yıla göre% 4,27 düştü. Pazardaki arz fazlası durumu ortaya çıktı ve alıcılar bekle ve gör tutumu sergiliyor.
Sadece bu değil, 2015'ten 2018'e kadar olan araştırma verileriyle karşılaştırıldığında, 2018'de Pekin'deki yeni ticari konut işlemlerinin sayısı dört yılın en düşük seviyesine ulaştı.
2017'den itibaren ticari konut envanteri artmaya başladı. 2018 yılında yeni inşa edilen ticari konut stoku sayısı 134.636 ile 2015'ten 2018'e yeni eklenen stok adetlerinin en yüksek değeri oldu.
2018 yılında Pekin emlak piyasasında yeni konut, ikinci el konut ve arsa piyasalarının genel olarak soğuk olduğu görülüyor ki bu da sıkı politika kontrolüne bağlıydı.
Bununla birlikte, soğuk konut piyasası daha çok, gerçek ihtiyaç duyulan hanehalklarını ortaya çıkarabilen, spekülatörleri piyasayı başlatmaya sevk edebilecek ve emlak fiyatlarını özüne döndürebilecek bir ayna gibidir.Bu, ulusal kontrol politikasının asıl amacıdır.
2019'da Pekin'in emlak piyasasına ulaşmak zor
2019'da, düzenleme politikalarının önemli ölçüde gevşetilmesi olası değildir ve Pekin'in emlak piyasasının temellerinin önemli ölçüde değişmesi zordur. Özellikle konut alıcılarının piyasa gerilemesine yönelik beklentileri oluşmuş ve konut alımlarına olan talebin daha da azalması söz konusu olabilir. 2018 seviyesinde emlak piyasası fiyatlarının yukarı ve aşağı dalgalanması bekleniyor.
Ticari konut piyasasının aksine Pekin, uygun fiyatlı konut alanını, özellikle de kiralık konut tedarikini artırıyor.
Pekin Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu verilerine göre 2018 yılında Pekin'de 54.500 yeni uygun fiyatlı konut birimi başlatıldı; 26.600 fiziksel konut olmak üzere 32.300 kamu kiralık konut birimi (hane) tahsis edildi ve pazara 5.700 yeni konut sübvansiyonu verildi. Aynı zamanda şu an itibariyle yaklaşık 7.600 konut birimi temin edebilecek 9 toplu arsa kiralık konut projesine başlanmıştır.
Şehrin kalıcı nüfusunun büyüklüğünün azalmasıyla birlikte, potansiyel satın alma talebi azalır Pekin zaten yüksek bir emlak arzı sürdürürse, kaçınılmaz olarak büyük bir konut envanterine neden olacaktır.
Pekin'in on milyonlarca gayrimenkulü ve konut fiyatlarında beklenen gerileme düşünüldüğünde, alıcıların ev alırken daha fazla düşüneceklerine hiç şüphe yok. Aynı zamanda çok sayıda kiralık konutun ortaya çıkması, potansiyel alıcılar için daha fazla seçenek sunmaktadır.
Uzun vadede, Pekin'in nüfus artışı durgunlaşırsa veya negatif büyüme yaşarsa, emlak piyasası güçlükle toparlanacaktır. Büyük envanteri hesaba katarsanız, emlak piyasasında hala birçok dezavantaj var.
Belki de herkesin bu kadar aşağı yönlü beklentileri olduğu içindir. 2019'da çok fazla insanın bir ev almak ve devralmak için öne çıkmasından korkuyorum. Çünkü en azından yatırım açısından bakıldığında, gerçekten uygun maliyetli değil.
Sonuç
2019'a, Pekin'deki Doğu Beşinci Çevre Yolu'nun dışında girerken, ikinci el konut pazarı geçmişte her zaman daha aktif bir yer olmuştur, ancak buradaki emlakçı mağazaları çok ıssız. Bazı mülk sahiplerinin hedef fiyatları% 5 düşürülmüş, hatta% 10'a ulaşmış olsa da, bunu iyileştirmek hala zor ve Pekin emlak piyasasının soğuk kışı hala devam ediyor.
Belki de talep azaldığında, fiyat düştüğünde ve devralma artık çok uygun maliyetli olmadığında, konut spekülasyonu yapılmazsa, "emlak piyasasını özüne döndürmenin" bize daha da yaklaştığını göreceğiz.
Yazar: Li Zhangxiang
Editör: Li Yuqian
