Boşluk oranı ve konut fiyatı balonu hakkında tartışmaya gerek yok
Boşluk oranı ve konut fiyatı balonu hakkında tartışmaya gerek yok
Avustralya Sosyal Bilimler Akademisi'nden bir akademisyen ve tanınmış bir ekonomist olan Singapur'daki Nanyang Teknoloji Üniversitesi'nde profesör olan Huang Youguang, geçtiğimiz günlerde Çin'deki boşluk durumunun çok yaygın olması gerektiğini ve boşluk oranının çoğu ülkeden daha yüksek olduğunu belirtti. Ancak ciddiyet abartılmış gibi görünüyor. İstatistiklere göre Çin'in boş alanı 1 milyar metrekareye ulaştı. Bu ciddi bir şekilde küçümsenen bir rakam değilse, toplam alanın% 2'sini geçmediği için boşluk oranının yüksek olmadığını gösterir.
Raporlara göre, State Grid'in boşluk oranı anketinin sonuçları, "2017'de büyük ve orta ölçekli şehirlerin boşluk oranının% 13,1, küçük ve orta ölçekli şehirlerin boşluk oranının% 13,8 ve kırsal evlerin boşluk oranının% 14,3 olduğunu" gösteriyor. Southwestern Finans ve Ekonomi Üniversitesi tarafından yapılan bir başka analiz, Çin'in konut boşluk oranının% 21,4'ün üzerinde olduğuna inanıyor ve bu genellikle daha gerçekçi kabul ediliyor. Tahminlere göre 2017 yılında Çin'in kentsel konut pazarındaki toplam boş ev sayısı 65 milyondu.
Raporlara göre Amerika Birleşik Devletleri'ndeki boşluk oranı% 1 ile% 3 arasında. Hong Kong'da konut boşluk oranı% 5'in altındadır. AB'nin konut boşluk oranı% 9,5. Japonya'daki boşluk oranı% 13.1'dir. Tayvan'da konut boşluk oranı% 17,6'dır. Çinli hanelerin ev sahipliği oranı% 92,8'e, ticari konutların boşluk oranı ise% 20'nin üzerine çıktı. Çin'deki aşırı yüksek boşluk oranının nedenleri, konut fiyatlarının her geçen yıl artması, bir ev satın almak bir yatırımdır ve yatırımın para kazanma zihniyetinin Çin halkının kalplerinde derinden işlemesi vardır. Diğer bir neden de koruma bağlantısında maliyet olmaması, yani emlak vergisi olmamasıdır. Üçüncü neden, boşluk vergisinin olmaması, bu da boşluğun hiçbir maliyeti olmadığı ve para kazanmak için fiyatın yükselmesi olgusunu yaratıyor.
Emlak piyasasında bir balon var mı? Bu daha basit olamayacak basit bir soru, Birincisi konut fiyatları ile maliyetlerin karşılaştırılması, eğer konut fiyatları çok yüksekse ve maliyet yüksek değilse balon ciddidir. Bazıları konut fiyatlarının yüksek olmasının sebebinin arsa maliyetinin çok yüksek olması olduğunu söylerken, yüksek konut fiyatlarının arsa fiyatları ile hiçbir ilgisi olmadığı söylenemez. Ancak, dürüst olmak gerekirse, konut fiyatlarındaki artışın asıl nedeni arazi fiyatları değildir.Genellikle gördüğümüz arazi krallarının hepsi geliştiriciler tarafından speküle edilmektedir.Önceki yıllardaki prim oranı% 200'den fazla olabilir. , Geliştiricilerin bu kadar cesur olmasının nedeni nedir? Yüksek arazi maliyetleri geliştiriciler için elverişli olmamalı mı? Geliştiriciler neden arazi fiyatlarını yükseltir? Konut fiyatlarının fiyatlandırma gücü geliştiricilerin elinde olduğundan, yüksek konut fiyatları için en iyi açıklamanın yüksek arazi fiyatları olduğu teorisine sahiptirler. Ancak o zaman un ekmekten daha pahalı olacak ve ev fiyatları ilk aşamada ilk aşamaya göre artacaktır.
İkincisi, ev fiyatlarının gelire oranı ... Bazıları, Çin'in yüksek konut fiyatlarının Çinlilerin esas olarak ücret gelirinden değil, ev satın almasından kaynaklandığını söylüyor. Bazıları ücret gelirinin Çinlilerin gerçek mali kaynaklarını yansıtmadığını söylüyor. Bu durum var.Gri gelir ve siyah gelir birçok insanın gözünde normal gelir. Maaş geliri nedeniyle bir ev satın almak gerçekten zor, ancak ücret gelirinin ev almak için kullanılmaması gerektiği söylenemez. Bazı insanların gri geliri vardır ve bazılarının siyah geliri vardır, ancak herkes maaş gelirine güvenmeden ev satın alamaz. Bu yüzden Çin'de ev satın alan insanlar her zaman oluyor ve evi olmayanların ev satın alması gittikçe zorlaşıyor.
Bazı uzmanlar, siyah gelir ve gri gelir olmadan, altı cüzdanlı bir ev satın alınabileceğini öne sürdü. Bir kişi bir ev satın alır ve altı ailenin cüzdanlarını boşaltmak zorunda, emlak piyasası devam edebilir mi? Bu toplum sağlıklı olabilir mi?
Ulusal olarak tanınan makul konut fiyatı-gelir oranı 3-6 aralığındadır. Bununla birlikte, 50 şehrin konut fiyatı-gelir oranının 2018'deki sıralamasından, Shenzhen'de standart boyutlu bir ev satın almak 34,2 yıl, Şangay'da 26,1 yıl ve Pekin'de 26,1 yıl sürmektedir. 25,4 yılda, bu bakış açısına göre, konut fiyatları gerçekten çok yüksek, uluslararası makul standartları büyük ölçüde aşıyor.
Bazıları, bu tür birinci kademe şehirlerdeki konut fiyat-gelir oranının uluslararası standartları çok aşmasına rağmen, bazı şehirlerdeki konut arzının her zaman yetersiz olduğunu, evler satılabildiği sürece balon olmadığını söylüyor. Bazı insanlar, Çin emlak piyasasında bir balon olsa bile, balonun hala kırılmaz bir çelik balon olduğunu söylüyor. Bir başka kaynak, her yıl 20 milyon insanın şehre girdiğini, ancak her yıl 1,5 milyar metrekare konut satıldığını söyledi. Bu, uzman verileriyle eşleştirilebilir.Sadece 100 şehrin 450 milyon metrekarelik bir stoğu var.Çok sayıda orta ve batı şehir ve ilçe sayılırsa, bunun sadece 10 aylık bir envanter olduğu düşünülürse, o zaman emlak piyasası gelecekte Daha fazla baskı taşıyacak. Bir şehirde emlak balonu olup olmadığını belirlemek için konut fiyatı-gelir oranı en güvenilir göstergedir. [Bu makale "Ma Yuecheng" 20190414 hesabı tarafından yayınlandı]
