10 yıl içinde kaç ev terk edilecek? Elinizdeki iki süiti satmak ister misiniz? Uzmanın cevabına bakın
Geçenlerde mülk idaresi yapan bir arkadaşımdan bir mesaj gördüm.
Onun topluluğu 70.000 metrekarelik bir alanı kaplar ve 1.700 haneye sahiptir. Mülkiyet şirketinin tüm personelinin maliyeti yıllık 2.8 milyondur. Bu, asansör dış kaynak kullanımı, çöp ve kanalizasyon temizleme, nakliye, değiştirme ve bakım ekipmanı ve malzemeleri için bakım ücretini içermez. Ücretler ve diğer çeşitli öğeler.
Mesele şu ki, gözlemlerine göre bu kadar yüksek bir harcamayla bile bu topluluğun doluluk oranı en fazla% 30. Çoğu yalnız yaşayan yaşlılar, 20 yıl sonra bu yaşlılar ölürlerse topluluğu boş bırakacaklar. Aynı zamanda, büyük bakım maliyeti düşmeyecek.
Kısacası, bu evleri gelecek nesillere bırakmak servet değil, yük olarak adlandırılabilir.
Bu sözler de beni çok duygusal hissettirdi ... Son yıllarda birçok küçük ve orta büyüklükteki şehirde, çevremizde insandan daha fazla ev olgusu yaşanıyor, bu endişe verici değil, soğuk bir veri değil, birçok insanın tanık olduğu statüko.
Bu soruyu veri perspektifinden cevaplamaya çalışıyoruz: 10 yıl içinde kaç topluluk terk edilecek?
Sözde "terk", evin boş olması veya evin terk edilmesi, arzın kesilmesi gibi nedenlerle boş olması anlamına gelir.
Her şeyden önce, on yıl sonra boşluk oranı nedir?
Boşluk oranını hesaplamanın formülü şu şekildedir: boş alanın son üç yıldaki kümülatif tamamlanmış gayrimenkul alanına oranı.
2015 yılında, Tencent tarafından başlatılan "Mayıs 2015 Ulusal Kentsel Konut Piyasası Araştırma Raporu", Çin'in büyük şehirlerindeki genel konut boşluk oranlarının% 22 ile% 26 arasında olduğunu gösterdi.
Southwestern Finans ve Ekonomi Üniversitesi Çin Aile Finansmanı Araştırma Merkezi tarafından 2018 sonunda açıklanan veriler, konut boşluk oranının% 21,4 olduğunu gösterdi.
Görünüşe göre, büyük kurumlar tarafından araştırılan emlak piyasasındaki mevcut boşluk oranı çoğunlukla% 20 -% 25 arasında.
Ardından önümüzdeki 10 yıldaki boşluk oranının büyüme oranını hesaplayın.
Tarihsel verilere bakıldığında, 1998'deki konut reformundan bu yana, boşluk oranındaki artış aslında pek değişmedi. 2008'den önce yaklaşık% 10'luk düşük bir seviyeyi korumak dışında, aslında son on yılda% 15 -% 20 arasında oldu.
Bu nedenle kişi başına düşen yaşam alanı büyüme oranını referans almak isteyebiliriz.
Daily Economic News'te geçen yılın sonunda yayınlanan bir habere göre, son 40 yılda şehir ve ilçelerde kişi başı konut alanı 4,5 kat artarak 6,7 metrekareden 36,9 metrekareye çıktı.
40 yılda 4,5 kat artacak ve bir yıl içinde muhtemelen ikiye katlanacak Bu açıdan önümüzdeki on yıldaki büyüme oranı da ikiye katlanabilir.
Ancak kişi başına düşen yaşam alanı artışı boşluk oranının yerini alamaz, bunlar tamamen farklı iki kavramdır çünkü insanlar büyük evlerde yaşamaya alışkın olabilir ama artık büyük evlerde yaşamayacakları anlamına gelmez.
Dolayısıyla 10 yılda% 20 -% 30 arasında bir büyüme oranı da alabiliriz Hesaplamadan sonra sonucu alabiliriz: 10 yıl sonra boşluk oranı yaklaşık% 30 olacaktır.
İkincisi, on yıl içinde toplam konut hacmi neye ulaşacak?
İstatistik Bürosu tarafından 2017 yılında yapılan bir araştırmaya göre Çin'deki toplam kentsel konut stoku 26,1 milyar metrekare, bunun kentsel alanlarda toplam konut alanı 14,59 milyar metrekare, kasabalarda ise 11,54 milyar metrekare.
Toplam metrekareyi 90 metrekarelik bir evle komple set sayısına dönüştürdüğümüzde, tüm kentsel evlerin toplam miktarı yaklaşık 280 milyon birimdir (2018 hariç).
Geçtiğimiz yıl yeni başlayan gayrimenkul alanı 1,8 milyar metrekare, satış alanı ise yaklaşık 1,7 milyar metrekare oldu.Ortalama değeri 1,75 milyar metrekare olan konut halen 90 metrekarelik bir konuttan oluşuyor.Yılda yaklaşık 19 milyon konut eklendi.
Bu şekilde hesaplanan toplam konut sayısı şu anda 290 milyon adet ... Önümüzdeki 10 yıl içinde 1,75 milyar metrekarelik yeni inşaat alanı kullanılırsa, toplam konut sayısı on yılda 480 milyon adede ulaşacak.
Boşluk oranı ve toplam ev sayısı ile sonucun hesaplanması kolaydır: 10 yıl sonra, yaklaşık 144 milyon boş ev olacaktır.
Diğer bir deyişle gelecekte 140 milyon evin "yıkılması" mümkündür. Bunun ancak "mümkün" olduğunu unutmayın.
Bu önermeyle, başka bir soruya bakalım: Terk edilmiş ev sayısı artacağına göre, şu anda elinizde iki ev varsa, satmanız gerekir mi?
Öncelikle uzmanların cevaplarına bir göz atalım.
Ekonomist Jiang Chao, Nisan ayında yayınlanan bir makalesinde, son birkaç yılda para biriminin her yıl% 15-20 oranında büyüdüğünü, herkesin para biriminin her yıl% 15-20 değer kaybettiğini varsaydığını belirtti. Para basılabilse de, özellikle bu kadar çok arazinin olduğu birinci ve ikinci kademe şehirlerde evler basılamıyor, bu da% 15-20 kur artışını ev satın almanın potansiyel gelir artışı olarak değerlendirebileceğimiz anlamına geliyor.
Bununla birlikte Jiang Chao, birinci kademe şehirlerdeki mevcut fiyat-kira oranının ortalamanın 60 katı kadar yüksek olduğuna dikkat çekti ve bu, Tencent ve Alibaba'nın P / E oranından daha pahalı. Önümüzdeki on yıl içinde, paranın büyüme oranı nominal ekonomik büyüme oranının yaklaşık% 8'i civarında kontrol edilecek, bu da bir ev satın almanın potansiyel gelirinin büyüme oranının% 15-20'den% 8'e düşeceği anlamına geliyor.
% 8'lik bir düşüş, bir ev satın almanın artık karlı olmadığı anlamına gelir.Gelecekteki emlak vergisi, boşluk vergisi ve diğer faktörler dikkate alındığında, birden fazla mülkün azaltılması gerekir.
Uzmanın cevabı açıktır ve bundan iki sonuç çıkarabiliriz.
Birincisi, birinci ve ikinci kademe şehirlerde sadece iki ev var, satmayın.
Jiang Chao, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arazinin sınırlı olduğunu, önümüzdeki on yıl içinde genişlese bile, merkez şehrin çekirdek konumunun değişmeyeceğini, dış banliyölerde fiyatların dalgalanabileceğini ancak metro, ticaret, okul ve hastaneler gibi önemli kaynaklara odaklandığını söyledi. Şehrin topraklarının genişlemesi ile şehrin konumu değişmeyecektir.
Hangi birinci ve ikinci kademe şehirler? Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'e ek olarak, her yıl piyasaya sürülen yeni birinci sınıf şehirlerin listesine başvurmak ve referans için ilk ondaki nüfus ve ekonomik toplamları almak isteyebilirsiniz.
İkincisi, ne tür bir şehir olursa olsun, ikiden fazla ev varsa, varlıklarını azaltmayı düşünün.
Bazı insanlar, eğer durum buysa, birinci ve ikinci kademe şehirlerde daha fazla ev sahibi olmanın daha iyi olmaz mıydı?
Şimdi bakıldığında, bu cümlede yanlış bir şey yok, elbette, ne kadar iyi olursa o kadar iyi, sonuçta kimse zengin "yerel zorbaları" durduramaz.
Ancak, satış kısıtlaması, satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması gibi tedbirler çeşitli şehirlerin düzenleme ve kontrolünün "standart ekipmanı" haline geldiğinde, konut fiyatları "istikrar kazanıyor ama azalıyor" eğilimine girmiş ve gayrimenkulün likiditesi daha da kötüleşecektir.
Azalan likidite, Chengdu, Hangzhou, Suzhou, Nanjing, Xi'an ve Zhengzhou'da en yüksek ilgiyle evlerin "fiyatlara sahip olacağı ancak pazar olmayacağı" anlamına gelir.
Üçüncü çizginin altındaki emlak piyasasından bahsetmiyorum bile. Veriler, 2009 ve 2013 yılları arasında, Çin'in belediye şehirlerinin yerleşim alanının, 50 yeni Luoyang şehrinin inşasına eşdeğer olan 9700 kilometre kare arttığını göstermektedir (2013 sonu itibariyle Luoyang yerleşim alanı Alan 191,85 km2'dir. Kentsel inşaat arazisinin alanını hesaplarsanız, sonuç daha da şaşırtıcı olacaktır.
Dolayısıyla elinizde iki ev varsa önce konuma bakmalı, sonra şehre bakmalı sonra ev satma konusunu düşünmelisiniz.Elinizde iki veya daha fazla ev varsa ve hala büyük bir kaldıraç taşıyorsanız, emlak indirimi şu şekildedir: En rasyonel seçim.
