Ailemin gelirinin on milyarlarca doları aşmasını ve aracılık işindeki büyümenin yavaş olmasını ve bu da genişleme için kaldıraç oranını artırmasını seviyorum.
Beşinci halkada yer alan gençleri sevgiye ve nefrete dönüştüren emlak ajansı köklü değişikliklere uğruyor.
2017'nin sonunda, ikinci milenyum, ailemi seviyorum, A hisseli Kunbaida şirketini sattım, sermaye piyasasına girişte liderlik yaptım ve sonunda zinciri kazandım. O kadar coşkuluydu ki, eski başkan yardımcısı bizzat mahkemeden çıktı ve tüm sektörle korkusuzca yüzleşti.
8 Nisan akşamı, ailemin yeniden yapılanmadan sonra ilk yıllık raporu yayınlamasını seviyorum, ancak durum pek iyimser değil.
2018 yılında performansın bel kemiği olan aracılık işi% 7'nin altında büyüdü ve ikinci el konut satışlarından elde edilen aracılık gelirinin büyüme oranı sadece% 3,2 oldu ve neredeyse durgunlaştı. Pekin Seviyorum ailem, kâr amacı gütmeyen kuruluşların düşülmesinden sonra 650 milyon yuan net kar elde etti ve performans taahhüdünü tamamlamak için çizgiye adım attı.
Ağır baskı altında, ailemin 3 yıl içinde 10.000 mağaza, 100.000 komisyoncu ve 100 ev varlık yönetimi ile işini 70 büyük ve orta ölçekli şehre genişleteceğini iddia eden bir "üç yıllık plan" önermesini seviyorum. Milyon setler.
Diğer bir deyişle, ailemin ikinci ve üçüncü kademe şehirleri beşinci çevre yolunun dışındaki geniş pazara hızla konuşlandırmasını seviyorum.
01
Komisyonculuk işinin büyümesi zayıf
Ailemi seviyorum ve hayat o kadar kolay değil.
8 Nisan gecesi geç saatlerde, Evimi Seviyorum (Kunbai Üniversitesi) 'nin yeniden düzenlenmesinin ardından ilk yıllık rapor gecikti.Şirket, yıllık% 710,91 artışla 10.692 milyar yuan işletme geliri elde etti; net kar 631 milyon yuan, yıllık% 765.69 artış.
Büyüme verileri şüphesiz çok güzel görünüyor, ancak bunun nedeni şirketin patlayıcı performansından değil, Beijing Wo Ai Wo Jia Real Estate Agency Co., Ltd.'nin (bundan böyle "Beijing I Love My Home" olarak anılacaktır) konsolide performansından kaynaklanıyor.
Yeniden yapılanmadan önce (2016 verilerine dayanarak), Beijing Wo Ai Wo Ailesi'nin net varlıkları borsada işlem gören şirketinkini aştı ve işletme geliri ikincisinin 4 katıydı. Bu nedenle, 2018 yılının tamamı için işletme verilerinin konsolide edilmesinin ardından, borsaya kote şirketlerin performansı patlayıcı bir büyüme yaşadı.
Konsolide etki hariç tutulduğunda, sadece Beijing I Love My Family'nin performansını karşılaştırdığımızda durum oldukça farklı.
2018 yılında Beijing I Love My Home, yıllık bazda% 12'den daha az bir büyüme oranı ile 9.135 milyar yuan işletme geliri elde etti; net kar 669 milyon yuan, yıllık% 26 artışla son üç yılın en düşük büyüme oranı oldu.
Büyüme oranındaki düşüşün ana nedeni, aracılık işindeki gerilemedir. Yıllık rapora göre, aracılık iş geliri yarıdan fazlasını oluşturuyordu, ancak büyüme oranı yalnızca% 6,75 idi ve bu, genel gelir artışını ciddi şekilde aşağı çekti.
Komisyonculuk işi iki bölümden oluşur: ikinci el konut satışı ve leasing. 2018 yılında, şirketin ikinci el konut komisyonculuğu iş geliri yaklaşık 4 milyar yuan idi ve bu, aracılık iş gelirinin yaklaşık% 80'ine katkıda bulundu, ancak büyüme oranı yalnızca% 3,2 idi.
Listelenen şirket şöyle dedi: Bu, esas olarak piyasadaki düşüşten kaynaklanıyor. 2016'nın sonundan günümüze kadar düzenlemenin etkisi altında, ulusal ikinci el konut piyasası durgun olmaya devam ediyor ve şirketin ikinci el konut komisyonculuğu işinin neredeyse durgunlaşmasına neden oluyor.
Sorun şirketin kendisinden de kaynaklanıyor olabilir. 2018 sonu itibariyle, borsaya kote şirketlerdeki satış personeli (yani komisyoncular) sayısı 43.000 idi ve Beijing Wo Ai Wojia bir zamanlar 50.000'den fazla komisyoncuya sahip olduğunu iddia etti. Komisyoncular, emlak aracılarının temel rekabet gücüdür. Bir yılda yaklaşık 10.000 broker kaybedildi. İş büyümesinin zayıf olması şaşırtıcı değil.
Bu şartlar altında, Pekin seviyorum evimi neredeyse çizgiye adım attı ve performans vaadini yerine getirdi. Yeniden yapılandırma performans taahhüdü düzenlemesine göre, 1 Ocak 2017'den 31 Aralık 2018'e kadar, Beijing Wo Ai Wojia'nın kâr amacı gütmeyen kuruluşların düşülmesinden sonra birikmiş net karı 1,1 milyar yuan'a ulaşmalıdır. 2018 yılında, kar amacı gütmeyenlerin düşülmesinden sonra ana şirkete atfedilebilen net karı, 2017 yılında 650 milyon yuan artı 507 milyon yuan olup, taahhüt edilen miktarın% 10'undan daha az olan toplam 1.157 milyar yuan idi.
02
Beşinci yüzüğün dışına koş
Bir yıllık yeniden yapılanmadan sonra, ailemin büyük değişikliklerle karşı karşıya kalmasını seviyorum.
Dahili olarak, başlangıçtaki başlangıç ekibi paraya çevirdi ve yönetim ekibi çalkantılıydı.
Beijing I Love My Home, aslen Lin Jie, Liu Tian, Zhang Xiaojin ve Li Bin tarafından müştereken kontrol ediliyordu. Dördü, bu yeniden yapılanma yoluyla nakde çevirdikten sonra, borsada işlem gören şirketin hisse senedinin sadece küçük bir kısmını elinde tutarak piyasayı tamamen terk etti.
Ağustos 2018'de, Pekin'den yöneticiler, Hu Jinghui ve Cao Xiaohang, ailemi seviyorum, birbiri ardına ayrıldı. Hu Jinghui'nin istifası hala oldukça tatsızdı ve bu, bir zamanlar tüm sektöre güçlü bir düzenleyici ilgiye neden oldu. Üst düzey değişiklikler, broker sayısındaki yukarıda belirtilen azalmanın nedenlerinden biri olabilir.
Dışarıdan, eski rakip Lianjia yaklaşık 150.000 aracılık kaynağına sahiptir ve aynı zamanda, çabalarını üç ana platform (kabuk ev arama), aracılık (Lianjia) ve uzun vadeli kiralık daire (özgürlük) alanında yürütmektedir. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki emlak aracı piyasası neredeyse ezicidir. Cinsel zafer.
Borsa şirketleri, ağır baskı altında, büyük hedefleri olan "üç yıllık bir plan" öne sürdüler.
Yıllık rapor, ailemin 70 büyük yerel şehirde, 10.000 mağaza, 100.000 komisyoncu ve yönetim altındaki 1 milyon konut varlığıyla üç yılını ticari kapsama almak için kullanmayı sevdiğimi gösteriyor.
Şimdiye kadar, şirketin faaliyetleri Pekin, Tianjin, Şangay, Nanjing, Hangzhou ve Suzhou dahil olmak üzere başlıca 17 büyük birinci ve ikinci kademe şehri kapsıyor. CBN'nin 2018 seçim sonuçlarına göre, tüm birinci ve ikinci kademe şehirlerin toplamı 40'tan fazla.
bu nedenle Ailemin üçüncü ve hatta dördüncü kademe şehirlere genişlemesi ve beşinci çevre yolunun dışındaki geniş pazara girmesi gerektiğini seviyorum.
2017'den beri Country Garden, Pinduoduo ve Qutoutiao gibi kara atlar, Beşinci Çevre Yolu'nun dışında gerçek bir Çin pazarı olduğunu bize defalarca hatırlattı. Bundan önce, ister evimi ister Lianjia'yı sevmiş olsam da, işin odak noktası birinci kademe ve çok az ikinci kademe şehirdi. Günümüzde Çin'in gayrimenkulleri envanter çağına girmiştir.İkinci ve üçüncü kademe şehirler, ikinci el konut satışlarını artırmıştır ve emlak acenteleri için batma fırsatı yaklaşmaktadır.
Öte yandan, ailemin uzun yıllardır birinci kademe şehirlerde Lianjia tarafından bastırılmasını seviyorum, ancak ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde herkes gönülsüz. Ailemin Beşinci Çevre Yolu'nun dışına çıkmasını, zincir ailesinin kenarından kaçınmasını seviyorum, aynı zamanda akıllıca bir seçim, belki gerçekten rüzgara karşı geri gelebilir mi?
Yıllık rapor, listelenen şirketlerin 2018 yılında, çoğunlukla Nanning, Langfang, Changzhou, Wuxi ve diğer yerlerde bulunan 15 yeni yan kuruluş kurduğunu ve eylemin çoktan başladığını gösteriyor.
03
M&A İleriye Doğru Büyük Atılım
Bayrak oluşturuldu, geriye kalan soru nasıl tamamlanacağı.
Yeni sahibi Xie Yong'un stratejisi çok açık: sermaye operasyonu.
Bu, Xie Yong'un kişisel deneyimiyle uyumludur. Özgeçmişine göre, Xie Yong finans okudu ve ilk işi ünlü Çin Ekonomik Gelişmesiydi. Bu, "327 Hazine Bonosu Olayı" nda Çin menkul kıymetlerinin gelişimini etkileyen ana katılımcı ve tek kâr sağlayan partiydi. Çin Ekonomik Gelişmesinden sonra, Xie Yong'un iş deneyimi esas olarak yatırım, varlık yönetimi ve diğer alanlar etrafında dönüyor ve şüphesiz kıdemli bir sermaye oyuncusu.
Yıllık rapor, borsada işlem gören şirketlerin ölçek genişletmeyi başarmak için "intansiyon geliştirme + harici birleşme ve satın alma genişletme" araçlarını benimseyeceğini gösteriyor. 2018'deki "çağrışım geliştirme" sonuçlarından yola çıkarak, "harici birleşmeler ve satın almaları genişletme" ana yöntem olabilir ve giderek daha hızlı sürecektir.
Beijing I Love My Home'un satın alınmasından bir yıldan daha kısa bir süre sonra, borsaya kote şirketler, biri büyük bir varlık yeniden yapılanmasını, diğeri ise büyük bir varlık yeniden yapılanmasını teşkil edebilecek dört ardışık birleşme ve satın alma başlattı.
29 Aralık 2018'de şirket, büyük bir varlık yeniden yapılandırma planını açıkladı ve Zhonghuan İnternet'in% 100 özsermayesini satın almayı planladı.İkincisi, franchise modelini benimseyen ve Nanchang, Changsha, Wuhan, Taiyuan, Chengdu ve Urumqi dahil 17 şehirde bulunan bir emlak acentesidir. 2.400'den fazla franchise mağazası.
Ailemin eski başkan yardımcısı Hu Jinghui'yi seviyorum, bir keresinde ailemin franchise modelini sevdiğimi ve Zhonghuan Internet'in bu eksikliği telafi edebileceğini kamuya açıkladı. Alt metin şudur: listelenen şirketlerin bu birleşmesi tek kelimeyle mükemmel.
Bununla birlikte, planda tasvir edilen birleşme ve satın alma hedefleri bazen filtrenin altındaki güzellikten daha az güvenilirdir. Yukarıdaki planın açıklanmasından sonra, hem denetim hem de medya bu konuda şüpheler uyandırdı; bunlardan biri, son iki yılda sağduyunun ötesine geçme hızıydı. Aileme olan sevgime göre şekillendirilmiş gibi görünen bu mükemmel hedef sonunda geldi ve takibi henüz test edilmedi.
Zhonghuan Internet'in satın alınması hala yapım aşamasındadır ve ailemi seviyorum ve aceleyle büyük etkinlikler için planlarını duyurdum.
25 Şubat 2019 akşamı şirket, İnternet yeni ev alım satım platformu Blue Ocean'ın hisselerinin% 100'ünü nakit olarak almayı planladığını ve büyük bir varlık yeniden yapılanması oluşturup oluşturmayacağından emin olmadığını açıkladı. Nedeni çok basit ve kaba: Şirketin iş düzenini mükemmelleştirmek ve şirketin stratejik hedeflerinin gerçekleştirilmesini hızlandırmak.
Sermaye piyasasında, büyük varlık yeniden yapılanmaları olağan hale geldi, ancak aynı anda iki büyük varlık yeniden yapılanmasını yürütmeye cesaret eden savaşçılar nispeten nadirdir.Yönetim başkanı Xie, büyük sahneyi görmeyi hak ediyor.
İlginç bir ayrıntı, şu ana kadar Zhonghuan Internet'in% 100 öz sermayesinin değerlendirme raporunun yayınlanmaması ve işlem fiyatının belirlenmemesi, ancak borsada işlem gören şirketin yeniden yapılandırma planının iki versiyonunu yayınlamasıdır.
Başkan Xienin birleşme konusundaki hevesi ortada.
04
Karşıt artı kaldıraç
Bir süre için birleşmeler ve satın almalar iyiydi ve birleşmeler ve satın almalar oldukça iyiydi. Soru şu ki, para nereden geliyor?
2018 sonu itibariyle ailemin parasal fon bakiyesinin 2,2 milyar yuan olmasını seviyorum ki bu oldukça fazla görünüyor.
Fonların kaynağını analiz ettikten sonra, piyasa, şirket tarafından kiracıdan toplanan depozitoyu ve varlık yönetimi işinde (topluluk) mal sahibine devredilmemiş kirayı da içermesi gerektiğini buldu. Yeniden yapılanma sırasında açıklanan verilere göre, fonların bu iki kısmının toplamı şimdiden 2 milyar yuan'ı aştı. Buna ek olarak, şirketin hala yaklaşık 50 milyon yuan sermaye kısıtlaması var.
Uzun vadeli kiralık dairelerin kiracı depozitolarını kullanamayacağına dair bir düzenleme olmamasına rağmen, şirketin bazı kiracıların depozito iadesi ihtiyaçlarını da hesaba katması gerekebilir.Kullanılabilecek gerçek miktar muhtemelen defter fon bakiyesinden daha az olacaktır.
Aynı zamanda, kısa vadeli krediler ve cari olmayan borçların bakiyesi, şirketin hesaplarında bir yıl içinde vadesi 2.173 milyar yuan oldu. Bu borçların da bir yıl içinde geri ödenmesi gerekiyor.
Nakit ödemeleri içeren yaklaşan iki büyük ölçekli birleşme ve devralmada, mağazalar ve iş genişletme için insan gücü büyük miktarda gerçek para ve gümüş gerektirecektir.
Para harcayacak çok fazla yer var ve finansman zorunludur.
8 Nisan akşamı, ailem, 2 milyar yuan'ı geçmeyen ve vadesi 5 yıldan fazla olmayan kurumsal tahvil ihraç etmeyi planlayan bir tahvil planını duyurdu. Buna ek olarak, borsada işlem gören şirketler, 2.236 milyar yuan kümülatif garanti tutarı ile Beijing Wo Ai Wojia için borç finansman garantilerine 1.436 milyar yuan eklediler.
Açıkçası, tüm piyasa hala ardışık borç krizleri yaşarken, ailemin işleyişini bir kaplan gibi seviyorum ve aykırı ve kaldıraç yoluna çıktım.
Kaldıraç başlangıçtaki günah değildir, ancak radikal genişleme ve borç krizleri genellikle el ele gider ve bu, değişkenlerle dolu bir yol olmaya mahkumdur.
Daha eğlenceli sermaye hikayeleri keşfetmek istiyorsanız, halka açık hesap piyasasına da dikkat edebilirsiniz (ID: ishijie2018)
