g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Longfor Commercial,% 7 geri dönüşün arkasındaki sermaye oyunu

Inshang

Giriş

Listenin onuncu yılında, Longfor küçük bir sürprizle sabit bir karne verdi.

Kaynak | Ticari emlak başlıkları (Kimlik: Dtoutiao)

Sektör analisti | Susan

Bilgi yardımı | Chen Anqi

Baş Resim Kaynağı | Longfor Group

"Çok iyi bir pazarın ille de müjdemiz olmadığına inanıyoruz. Yalnızca iyi ve kötü şirketin çeşitli yeteneklerini gösterebilir."

On yıl önce, emlak piyasasında 2008 yılının hüzünlü yılını geçtikten sonra, 2009'da "evrenin büyük tersine dönmesi" ni yakaladıktan sonra, en iyi öğrenci Longhu, 2009 yıllık raporunda bu cümleyi bıraktı.

O sırada Longhu, çayırlarda koşan vahşi bir at gibi hızla ilerliyordu. Ulusal genişleme stratejisi meyvelerini vermeye başladı Şirket Hong Kong'da halka açıldı ve satış miktarı ve alanı şirketin kuruluşundan sonraki 15 yıl içinde en iyi rekoru kırdı.

Yatırımcılar halka açılmadan önce Longfor'un kurucusuna sordu: Şirket önce daha mı büyük yoksa daha mı güçlü? Wu Yajunun yanıtı temiz ve düzenli: Önce büyüyün, sonra güçlenin, "daha büyük" doğal bir sonuçtur .

Bunu bir ders olarak alan Wu Yajun ve Longhu, başka bir "10 yıllık yolculuğa" başladılar ve bugün (24 Mart) listenin açıklanacağı gün. Longfor Groupun sözleşmeli satışları 2019 yılında yıllık% 20,9 artışla 242,55 milyar yuan ; Hissedarlara atfedilen net kar 18,34 milyar yuan Brüt kar marjı% 33,6'dır. Vergi sonrası çekirdek kar oranı% 15,5'tir.

Raporlama döneminde Longfor, ülke genelinde 10 AVM ve toplam 39 AVM açtı; ticari kiralar% 31,9 artarak 4.75 milyar yuan Aynı mağazadaki büyüme% 19'a ulaştı; alışveriş merkezi satışları 26,7 milyar yuan Yıllık ortalama günlük yolcu akışı yıllık% 25 artışla yıllık% 23 artışla 1.54 milyon oldu.

Kuşkusuz, listenin onuncu tam yılında, Longhu küçük bir sürprizle istikrarlı bir karne verdi.

0148 AVM, 6 milyar kira geliri destekleyecek mi?

Longfor Group performans konferansında 2020 yılında 9 alışveriş merkezi açılacağını belirtti. Bu hesaplamaya göre bu yıl sonu itibarıyla tüm açık alışveriş merkezi sayısı 48'dir.

Xixi Tianjie, Hangzhou

Bu hedefe ulaşmak için 2019 yılında 4,75 milyar yuan (vergi hariç) kira gelirine göre büyüme oranının% 26,3'e ulaşması gerekiyor.Bu büyüme oranı son birkaç yılın büyüme oranının altında ve standarda ulaşma ihtimali yüksek.

Longfor Group CEO'su Shao Mingxiao bugün (24 Mart), Longfor Commercial, 2020'de 6 milyar yuan + kira hedefine ulaşacak Salgın sırasında tüccarlar için kira indirimi yüksek olmasına rağmen, sonraki ticari operasyonlarla sindirilecektir.

İstikrarlı kira geliri elde eden 39 AVM açıldı

Raporlama döneminde ülke genelinde açılan toplam 39 AVM, 3,77 milyon m2'lik açık AVM taban alanı ve% 98,5 doluluk oranı ile gerçekleşti. Yıllık ortalama günlük yolcu akışı yıllık% 23 artışla 1,54 milyon oldu.

Açılış saatleri açısından bakıldığında 10 yaşın üzerinde 4 proje, 5 yaşın üzerinde 15 proje ve 1 yıl içinde 10 proje bulunmaktadır.Her fazın dağılımı görece dengelidir.Uzun bir zaman diliminde değişen pazarla baş edebilmek için zaman içinde ayarlanabilir. çevre.

Buna ek olarak, geçtiğimiz on yılda Longfor, 2015'teki en büyük artışla% 61,5'e varan yıllık% 20'nin üzerinde senkron büyüme oranını sürdürdü ve doluluk oranı% 95'in üzerinde sabitlendi.

Veri Kaynağı / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Satışa-kira oranı% 16'yı aşıyor ve tek daire kirasının artırılması gerekiyor

Longfor'un yüksek kira-satış oranı, marka üstünlüğü yeteneğini ve ticari ürün grubu performans değerlendirmesinin gücünü yansıtır.

Veri kaynağı / şirket duyuruları, CICC haritalaması / ticari emlak başlıkları

2016'dan 2019'a kadar Longfor'un kira-satış oranı% 16'nın üzerindeydi, ancak CapitaLand'ın% 20'sinden daha düşüktü. Ve bunu belirtmeye değer Sektör söz konusu olduğunda, Longforun tek daire kirası orta düzeydedir ve bu, ürün konumlandırmasıyla ilgili olabilir (çoğu bölgesel alışveriş merkezi) .

Kaynak / Huachuang Menkul Kıymetler Haritalama / Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Xingyuehui, 239.000 metrekare toplam inşaat alanına sahiptir ve kira% 5,9'dur.

Şu anda, Longfor'un üç ana ürün grubu vardır: orta gelirli yeni ortaya çıkan aileler için bölgesel bir alışveriş merkezi markası olan "Tianjie"; zarif ve çok yönlü bir alışveriş merkezi ve kaliteli yaşam için bir merkez olarak konumlandırılan "Xingyuehui"; "Homeyuehui" , Orta-üst düzey bir ev yaşamı alışveriş merkezi markası.

Longfor Xingyuehui, Şangay, Chengdu, Pekin, Chongqing, Xi'an, Ningbo, Wuxi ve diğer şehirlerde konuşlandırılmış olup, açılan projelerin toplam inşaat alanı 239.000 metrekaredir.

2019 mali yılında, Longfor Xingyuehui serisinin genel doluluk oranı% 98,8'e ulaştı ve kira geliri, bir önceki yıla göre% 23 artışla 280 milyon yuan'a yükseldi ve bu, 2019'daki alışveriş merkezleri toplam kira gelirinin% 5,9'unu oluşturdu.

Veri Kaynağı / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Şu anda, Xingyuehui çoğunlukla birinci kademe ve yeni birinci kademe şehirlerde yer almaktadır ve Belirgin olgun nüfusa ve tüketim gücüne sahip bölgeler için tercih . Winshang Big Data'ya göre, Xingyuehui projesi etrafında 1 kilometre yaşayan nüfustaki varlıklı insanların oranı, Xi'an Qujiang Mağazası ve Chongqing Chunsen Mağazası ile% 42.4 ve% 29.3'e ulaşarak sektör ortalamasından önemli ölçüde daha yüksek.

Yüksek gelirli hanelere göre, Star Joy Club'ın iş formatı Ev tüketimi, perakende formatlarının özelliklerini etkiliyor Bunlar arasında Chongqing Chunsen Xingyuehuinin perakende işi yalnızca% 2,7, eğlence ve eğlence% 42,8i oluşturdu.

Vanke'ye benzer şekilde, Longhu'nun topluluk ticareti de, boyutları ve şekli değişen, kutular ve bloklar kademeli olarak değişen, kendi büyük ölçekli yerleşim alanına dayanmaktadır.

02% 10 satış iadesi üst sınırdır, Mülk sahipliği üzerine bahis oynamanın "demir yasası"

Shao Mingxiao bir keresinde ticari gayrimenkulün bir sermaye maliyeti oyunu olduğunu söylemişti.

Shao Mingxiao, "Ölçek algımız, kiraları yıllık yaklaşık% 30 oranında artacak şekilde belirlediğimiz ve hedefe göre yavaş ilerlemede sorun olmadığı yönünde." Longfor'un getirisinin% 10'u mülkleri tutmak için üst sınırdır , "İstikrarlı ve tek tip iş büyümesi sağlamak için bu göstergelerin üzerinden geçmeyeceğiz."

Longfor'un kurucusu Wu Yajun ve CFO Zhao Yi de bu noktayla ilgili olarak farklı vesilelerle bundan defalarca bahsetti.

Veri kaynağı / yıllık rapor verilerine göre hesaplanmıştır Kartografya / ticari emlak başlıkları

Sektörün% 85'lik ortalama satış tahsilat oranı artı gerçeğe uygun değer değişikliklerinin etkisine dayalı olarak hesaplanırsa, Longfor'un son 10 yılda ticari fonlara yaptığı yıllık yatırım, temelde tahsilatın% 10'u standardının altında kalmıştır.

Bu standardın oluşturulması, proje düzeyinde bir nakit akışı dengesi aramak değil, Yatırım amaçlı gayrimenkul varlıklarını biriktirmek için şirket düzeyinden dağıtılabilir nakit akışını kullanın . Avantaj, yatırım amaçlı gayrimenkullerin risk rezervuarları olarak kullanılabilmesidir, ancak dezavantaj, genişleme ölçeğinin nispeten yavaş olmasıdır. Bu arka plana karşı, Longhu benzersiz bir iş yolu buldu:

Ticari gayrimenkul, bağımsız bir değerlendirme iş birimi

Ticari gayrimenkulün başarısının anahtarı, Şirket ticari gayrimenkulü bağımsız bir işletme birimi olarak ele alıyor mu? , Takımın performansının ticari gayrimenkul boyutunda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği.

Alışveriş merkezlerinde veya otellerde başarılar elde eden Longfor, China Resources ve Shimao gibi geliştiriciler yalnızca finansman maliyeti avantajlarından yararlanmakla kalmıyor, aynı zamanda ticari gayrimenkulleri yönetim açısından geliştirme işinden izole ediyor. Kısa vadeli proje nakit akışı bakiyesini kısa ve uzun tartışmak için kullanmayın .

Aksine, nakit akış dengesinin yakında sağlanacağını savunan ve birkaç yıl içinde boşuna bir piyasa oluşturmuş bir şirket, büyük olasılıkla sahip olduğu varlıklardan düşük orta-uzun vadeli getiriye sahip olacak ve işletme geliri finansman maliyetlerini azaltmaya yardımcı olamaz.

Kaynak / Şirket Duyurusu

Longfor Group, 2000 yılında Longfor'un ticari projelerinin işletilmesi, tanıtımı ve yatırım tanıtımından sorumlu olan Ticari Gayrimenkul Departmanını kurdu ve bölgesel genişlemeyle büyümeye devam ediyor. Şu anda, çeşitli bölgelerdeki ticari emlak departmanları bölge şirketinin başına ve grubun işinin başına rapor veriyor.

Longfor Commercial eksiksiz bir varlık yönetimi ve işletim sistemine sahiptir , Arazinin satın alındığı ilk günden projenin işletme aşamasına girmesine kadar, her düğümün tam bir değerlendirme veya değerlendirme mekanizması vardır.

Bu bağlamda, ticari gayrimenkul danışmanlığı sektöründeki üst düzey endüstri profesyonelleri, Longfor'un sektörde ender bir girişim olduğu yorumunu yaptılar, konut ve ticaret ayrı ayrı çıkarılırsa şirket olarak sayılabilir (paylaşım yoktur).

Genel olarak, ticari mülklerde yaygın olarak kullanılan getiri oranı göstergesi Ebitda Verim , Gayrimenkulün faiz, vergi, amortisman ve toplam yatırım öncesi karına eşittir.Bu, holding projesinin net işletme gelirinin yıllık getirisidir.Pay, işletme yönetimi departmanının operasyonel kabiliyetini, payda ise yatırım departmanı tarafından yatırım fırsatlarının kontrolünü ve kontrolünü yansıtır. pazarlık gücü.

Alışveriş merkezi varlık yönetimi ve Guosheng Securities araştırmasını birleştiren, genel olarak üçüncü yılın sonunda% 6'dan fazla FAVÖK Getirisinin uygun olduğu ve% 6,5'in mükemmel olduğu kabul edilmektedir. Bunun başlıca nedeni, işletme mülkiyeti kredisi faiz oranlarının% 4 ila% 6 civarında olmasıdır.

Longfor ve CapitaLand, NPI kalibresini benimsemelerine rağmen, benzer olan küçük amortisman, amortisman ve tahakkukları çıkarmaları bakımından Ebitda'dan farklıdırlar.

Anlaşılan budur ki Longfor'un katı KPI göstergeleri vardır, NPI Verimi genellikle% 6'nın üzerinde gerektirir . Kapsamlı gelişimi satan ve elinde tutan bazı şirketler için, dahili Getiri değerlendirmesinde, toplam yatırım muhasebe defter değerine değil, şirketin dahili maliyetine dayanır. Bu yöntemde, dahili değerlendirme KPI'sının sermaye piyasası ile uyumlu olmaması sorunu vardır.

Veri kaynağı / şirket performansı tanıtım materyalleri Haritacılık / ticari emlak başlıkları

Yukarıda görüldüğü gibi, Geçtiğimiz 6 yılda, Longforun alışveriş merkezi getiri oranları% 6'nın üzerinde kaldı ve genel eğilim artıyor . Bu bir dereceye kadar gösterir ki İş operasyonları ve yatırım yönetimi yetenekleri sürekli gelişiyor .

Finansal olarak rasyonel, borçlanma maliyetleri yıllarca% 5'in altında

Ölçek ve farklılaşma, Çinli emlak şirketlerinin iki büyüme yoludur. Birincisi, popülerleşme, hızlı genişleme ve düşük kâr ile karakterize edilen yüksek ciroya odaklanırken, yüksek büyümeyi sürdürürken, finansal güvenliğin alt sınırını orta derecede gevşetir; ikincisi, finansal istikrara odaklanır, üst düzey, yavaş genişleme, yüksek kâr marjları ve daha fazlasını peşinde koşar. Muhafazakar bir finansal güvenlik kar hanesi.

Longfor'un demir yasası, finansman maliyetlerini sürekli olarak düşürmektir ve kapsamlı borçlanma maliyeti şu anda özel konut şirketleri arasında en düşük seviyededir. , İkincisi, sadece merkezi şirketler olan Zhonghai ve China Resources için. Shao Mingxiao, Longfor'un sektörde standart dışı hiçbir zaman kullanmayan ve ön uç finansman yapmayan birkaç geliştiriciden biri olduğunu ve Longfor'un yıllarca net borç oranını% 60'ın altında tutmasını sağladığını ve derecelendirme kuruluşları ve sermaye piyasası tarafından kabul edildiğini söyledi.

" Gayrimenkul, esasen bir sermaye oyununun maliyetidir . "Longfor, yatırım amaçlı gayrimenkullerle uğraşmaya devam eden Simon Property ve Westfield gibi şirketlerin özelliklerinden birinin daha düşük sermaye maliyetine sahip olmaları olduğuna inanıyor. Çin'deki yatırım amaçlı gayrimenkullerin getiri oranı% 6 kadar düşük olabilir. Zaten çok iyi bir seviye ve sermaye maliyeti bu rakamdan önemli ölçüde düşük olmalı.

Veri Kaynağı / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları

ve Düşük finansman maliyeti, kıyaslama yapan şirketlerin ortak bir özelliğidir ve aynı zamanda yönetim ölçeğinde kaliteli büyüme elde etmenin eşiğidir. . Sektörün kira getirisinin nispeten düşük olduğu bir ortamda, Finansman avantajı, daha geniş bir yaşam alanı demektir .

Takip genellemesi yok, iş ortağı performansı tek bir projeyle bağlantılı değil

Bir emlak şirketi bir proje geliştirdiğinde, bir iştirak kuracak ve şirket projenin muhasebesini ve yönetimini gerçekleştirecek, bu proje şirketi. Buna dayanarak, çoğu gayrimenkul şirketi üç katmanlı bir yapıya sahiptir.Grup şirketleri, bölgesel (şehir) şirketleri ve proje şirketleri karmaşık organizasyon yapılarına sahiptir.

Son yıllarda bölge şirketleri çok fazla araziyi özgürce ele geçirdiler ve gizli tehlikeler var. Şirketin genel merkezi, bölgesel arazi edinimi üzerinde kontrolden çıkmışsa ya da yarı kontrolden çıkmışsa, sözde finansman işlevi sadece bir gösteri. Bununla birlikte, finansman fonksiyonları bölgeselleştirilirse, sermaye maliyeti büyük ölçüde artacak ve risklere direnme yeteneği zayıf olacaktır.

Bu bağlamda, sektörde en düşük finansman maliyetine sahip özel bir işletme olarak, Longfor Genel Merkezi bölgesel arazi edinimini veto etme konusunda güçlü bir yeteneğe sahiptir ve yatırımla genelleme olgusu yoktur.

Longhu · Nanjing Longwan Tianjie

Longfor, ortak yatırım ve ortaklık sisteminin tüm sektörde yaygınlaştırılması bağlamında, Kısıtlı stok teşvik planı .

Diğer şirketlerin aksine, Longfor ortakları evrişim katmanları aracılığıyla seçilir , Tek bir proje değerlendirmesi değildir ve sermaye katkısı ve takip yatırımını içermez, ancak net haklar ve sorumluluklar ve değerlendirme standartları ile şirketin genel performansıyla bağlantılıdır.

Esnek çalışan teşvik planı ile birleştirilen bağımsız değerlendirme, finansal rasyonellik Longhu 20 yıl boyunca iş hayatına adım atabilir ve başarısız olmadan birkaç döngüden geçebilir. Bazı yatırımcılar Longfor'un 2015 yılı civarında yetersiz arazi edinimi ve yetersiz kaldıraç artışı olduğuna inanmasına rağmen, kumar döngüsü için bir fırsatı kaçırdı.

Ancak Longfor için, bir işletmenin sürdürülebilir bir şekilde gelişme yeteneği, malların değerindeki geçici bir artıştan daha önemlidir ve iyi operasyonel yönetişim, bir defalık varlık değerinden yararlanmaktan daha önemlidir.

03 Kumsal kapmanın ikinci yarısında, TOD çoktan yolda

Çin'in ticari gayrimenkulleri ikinci yarıya girdi ve Hong Kong tarafından finanse edilen işletmeler, yerli markalarla rekabet etmek için en yüksek zeminden çekildi. Longfor, arazi kaynakları edinme, yatırım çekme ve fon kullanma becerisi ile ticari yolculuğunun üçüncü on yılına başladı.

Güzergah boyunca trafik düzenine dayalı demiryolu mülkiyeti, gelecekteki gayrimenkul yatırımının önemli bir alanı haline geldi . Demiryolu mülkünün inşası daha ileri olabilir Arazinin dikey kullanım oranını artırın, bir çekirdek metropol alanı inşa edin ve türetilen ticari kapsamlı geliştirme modeli TOD modelidir. Yani toplu taşımaya yönelik ticari komplekslerin gelişimi.

Bununla birlikte, TOD modelinin işleyişi basit değildir: faydalar örtüşür, geliştiricilerin, demiryolu taşımacılığı şirketlerinin ve hükümetin çıkarlarının dengelenmesi gerekir; alan örtüşmesi, proje inşaatının birçok teknik zorluğun üstesinden gelmek için metro inşaat düğümleri ile işbirliği yapması gerekir; işletme türü çakışması, farklı mekansal konumların nasıl koordine edileceği , Farklı formatlar yerleştirin.

Bu bağlamda Longfor Group, bu karmaşıklığın getirdiği testi açıklamıştır. "Chongqing Shapingba Longhu Lightyear TOD projesi yeraltında yedi kat ve yerden yedi kattan oluşuyor. Normalde, ticari bir projenin modelini yapmamız on gün sürüyor. Bu TOD modelini yaparsak, en az üç kat daha fazla çaba sarf edecektir."

Chongqing Longhu Lightnian'ın beklenen başarıya ulaşıp ulaşamayacağı ve Longfor'un gelecekte Chongqing dışındaki bölgelerde arazi edinimini nasıl genişleteceği bir testtir.

Ayrıca, son yıllarda ticari gayrimenkul çevreleri varlık-ışık stratejilerini tartıştı ve bunların çoğu proje düzeyinde yönetim çıktıları. Ve şu anda Longfor'un varlık-ışık yolu, işbirliğine dayalı bir geliştirme modelidir Ortak, rolü üstlenen bir finansal yatırımcıdır.

2014 yılının sonunda, Longfor ve Kanada Emeklilik Fonu Yatırım Şirketi (CPPIB), Suzhou Shishan Tianjie kompleks projesinin geliştirilmesine yatırım yapmak için ortak bir girişim şirketi kurdu ve gelecekte yeni işbirliği projeleri başlatıldı. Longfor, şu anda ticari projeler yürüttüğünü açıkladı Hala tamamen sahip olunan holdinglere ve operasyonlara dayanmaktadır ve gelecek, finansal yatırımcıların devam eden tanıtımını dışlamayacaktır. .

Longfor, on yıllık listenin ardından dalgaların arasından geçti, ancak gelecekle ilgili daha fazla sürpriz var. 60.95 milyar yuan nakit ile, her zaman ani başarının genellikle en az on yıllık sıkı çalışmaya bağlı olduğuna inanır. Çünkü zamanın arkadaşı olarak, sonunda hala ön planda durabilirsiniz.

Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.

Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma

Geçen yıl ülke genelinde 127 AVM'nin satışı sizin için "kazıtıldı"!

Parası olmayan yemek şirketi nihayet bu sefer sermayeye "boyun eğiyor" mu?

Tüketimi canlandırmak için yerel yönetimler de kalplerini kırdı