Strateji, kentsel yenilenmenin tonunu belirliyor. Eski reform neden Ar-Ge'nin "kalın toprağı" oluyor?
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Bir an önce ünlü olmak için, bu cümle R&F Properties (02777-HK) koymak için doğru.
1994 yılında kurulan R&F Properties, Guangzhou'da eski bir yenileme projesi olarak başladı ve 2005 yılında Hong Kong Borsasında başarıyla listelendi. O zamanlar, R&F Properties en iyi manzaraya sahipti ve "Güney Çin Beş Kaplanları" nın zirvesi olarak selamlandı.
Zaman uçup gidiyor, 20 yıldan fazla süren geliştirmeden sonra, R&F olgun ve kapsamlı bir emlak şirketi haline geldi. İster eski reform işi, ister konut geliştirme, ister ticari gayrimenkul olsun, güçlü bir marka iziyle hepsi kendilerine aittir.
Mevcut durum göz önüne alındığında, 2020'de kentsel yenileme işi olarak da bilinen eski reform işine yeniden odaklanacak olan, modern bir ticari atmosfere sahip bu emlak şirketidir. Arazi rezervi esas olarak eskiden reforma dönüştürülecektir.
Piyasa, Ar-Genin oyununu anlayabilir mi?
R&F eski reform sahasının yoğun konuşlandırılması için hangi cephaneye sahip?
R&F, Shigecangın eski iş reformunda çok derine gizleniyor.
Şirket, eski reformlar alanında çoktan asker konuşlandırdı ve 2019'da birçok bölgede kentsel yenileme grupları kurdu.
Kamulaştırma sürecinde, Ar-Genin satın alınması ve genişletilmesi çoğu zaman şaşırtıcı hamleler yapmasına rağmen, bunun arkasında, kentsel yenileme işi her zaman Ar-Genin "iyi kalbi" olmuştur.
R&F, 2019 yılında üç kentsel yenileme projesinde 1,79 milyon metrekare arazi rezervini dönüştürdü. 2019 performans raporunun yayınlanmasıyla birlikte şirket, sektörün gıpta ettiği eski reform projelerinin bol rezervine sahip oldu.
2019 yılı sonu itibarıyla R&F, planlanan toplam inşaat alanı 70 milyon metrekareden fazla ve satılabilir alan 40 milyon metrekareden fazla olan 70'ten fazla kooperatif kentsel yenileme projesine imza attı.
Bunlar arasında, kısa vadeli hedef dönüşümü 200 milyar yuan satılabilir değere eşit olan 10 milyon metrekareyi aşıyor Temsili projeler arasında Guangzhou Chentian Köyü'nün eski yenileme projesi, Guangzhou Bi Köyü'nün eski yenileme projesi ve Xi'an Tumen Köyü'nün eski yenileme projesi yer alıyor.
Borsada gayrimenkul şirketlerinin farklılaşması kaçınılmazdır. Birinci ve ikinci kademe yüksek enerjili şehirleri savunun ve emlak şirketleri için en istikrarlı hareket haline gelin. Ancak aynı zamanda, büyük şehirlerdeki arazi kaynakları kıttır ve arazi edinim maliyetleri yüksektir.
Kentsel yenileme işi, R&F için bir kısayol sağlar. Arazi rezervlerinin kentsel yenileme yoluyla elde edilmesi, genellikle teklifler, açık artırmalar ve iktisaplar gibi arazi edinimlerinden daha düşük maliyetlere ve daha yüksek kar marjlarına sahiptir.
Bu şekilde, R&F "stokta kalmamak" ve eski işletmeyi yeniden yapılandırarak büyük şehirlerde konuşlandırmak için düşük maliyetli bir fırsat elde etmek istiyor.
R & F'nin "mühimmat" hazırlaması açısından bu hedefe sessizce ulaşıldı. Şirketin imzalanan kooperatif kentsel yenileme projelerinin% 92'si birinci ve ikinci kademe şehirlerde ve% 60'ı Büyük Körfez Bölgesi'nde bulunmaktadır.
Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki bu eski yenileme projeleri, kıt toprak rezervlerini Ar-Ge'ye getirdi. Sektördeki farklılaşmayla, R&F lider konumunu ilk hamle avantajları ile pekiştirebilir.
"Krala eskiyi" yeniden yapın, kentsel alanı derinleştirin
Eski reform "pistinde", Ar-Ge'nin bir hikayesi var.
20 yıldan daha uzun bir süre önce, yeni kurulan R&F, Guangzhou Azot Gübre Fabrikası personel yurdunun arazisini satın aldığında eski reform alanında yapılacak çok şey olduğunu keşfetti.
O zamanlar, Guangzhou'daki çok sayıda şirket, eski şehrin dönüşümü nedeniyle taşınmak zorunda kaldı ve boşaltılan eski fabrikaların geniş alanları, konut amaçlı gayrimenkul için düşük maliyetli arazi edinimi için bir fırsat haline geldi.
Bu nedenle, R&F, Guangzhou'nun eski şehrinin dönüşümünde önemli bir rol oynadı. Şirket, Liwan Jiabang Kimya Fabrikası'nın eski yenileme projesinde ilk altın potunu yapmakla kalmadı, aynı zamanda Guangzhou Bakır Malzeme Fabrikası gibi ondan fazla eski fabrika yenileme projesini kazandı.
Öyle ki endüstri şaka yaptı, "Guangzhou'daki her baca düşer, R&F'in bir katkısı vardır."
Bin yıllık Guangzhou şehrinde, R&F ayrıca "Liede" nin eski reform modelini oydu. Bu, uzun süredir yok olan bir şehir köyü ile modern bir süper ticari kompleks arasındaki ışık ve gölge alışverişidir.
Eski reform işinde, Ar-Ge, kimsenin ikinci olmaya cesaret edemediğini iddia ediyor.
Eski reformlarda pek çok deneyim biriktiren R&F, eski reform stratejilerini şehir ihtiyaçlarına göre ayarlayarak ve ülke çapındaki büyük şehirlerde kentsel reform izleri bırakarak aynı zamanda millileştirme sürecindedir.
20 yıldan fazla süren geliştirmeden sonra, R&F bir kez daha eski ve yenilenmiş bahar esintisine "biniyor", bu da genel çevre tahminine dayanıyor. Çin'in emlak piyasası yirmi yıldan fazla bir süredir çılgınca büyümüş ve borsaya girmiştir.
"Spekülasyon olmadan yaşanacak konut" koşulu altında, emlak piyasasına yönelik talep, özellikle sektörün yüksek profilini taşıyan konut satışları için zayıftı. Emlak şirketlerine bir zamanlar büyük karlar getiren bu "inek" tavana ulaşmış görünüyor.
Çin'de çözülemeyen bir sorun yok gibi görünüyor. Toplumun gelişmeye ihtiyacı var, insanların yaşam kalitesine ihtiyacı var ve Çin toplumunun sürekli artan ekonomik düzeyi, kentleşmenin ve kentsel yenileme işlerinin gelişmesini zorladı.
Eski reformlar gibi iyileştirilmiş konutlar bir kez daha tavanı deldi ve endüstri için büyüme alanı açtı. Şu anda, R&F akıllıca bir hareket olan "parçayı" değiştirmeyi ve geliştirmeyi seçti.
Aynı zamanda, R&F perspektifinden, eski reform işini sindirmek ve cilalamak da bir tür "içselleştirme" dir. Bu, şirketin ilk iki yılda tutkulu bir satın alma ve genişleme yaşadıktan sonra "ılımlı" olmaya başladığı anlamına gelir.
Bu aynı zamanda sektörün zorluklarındaki potansiyel risklere karşı bir önlem olarak da görülebilir.
2019'un ikinci yarısında kaldıraç oranını azaltın
Son yıllarda büyük çaplı bir açılım yapan R&F, sektördeki yüksek büyümenin son anına koşuyor. Bunlar arasında, R & Fnin Wang Jianlin ile yaptığı Wanda Hotel anlaşması, dış dünyanın R & Fnin cesaretine ve cesaretine yakındı.
Büyük genişleme aynı zamanda Ar-Ge'nin borcunu da artırdı. Emlak şirketleri, sprint ölçeği nedeniyle genellikle birleşme, devralma veya arazi edinimlerinde borçlarını artırırlar. Ancak, ara hedeflerin tamamlanmasıyla birlikte şirketler, kaldıraç oranını düşürmek ve borç yapısını optimize etmek için inisiyatif alacak.
R&F Properties istisna değildir. Rüzgar verileri, 2016'dan 2019'a kadar şirketin aktif-pasif oranının% 80 civarında korunduğunu gösteriyor.
Borç oranının performansı nispeten istikrarlı olsa da, iş haritası oluşturuldu ve R&F şu anda "derin işlemeyi" parlatmaya başladı.
2019'un ikinci yarısında, R&F kaldıraç oranını düşürmeye başladı.
Piyasa, 2019'un ilk yarısında istikrarını korudu. Şirket, 550 milyon ABD doları tutarında krediler ve 300 milyon ABD doları kıdemli senetler dahil olmak üzere, vadesini erken kullandı veya uzattı.
R&F, yılın ilk yarısında kısa vadeli borçların çoğunu aktif olarak ele aldığından, gayrimenkul sektörünün finansman politikasının yılın ikinci yarısında sıkılaştırıldığı yılın ikinci yarısında geri satılması gereken yerli kurumsal tahvilleri sakin bir şekilde halledebildi.
Finansman açısından, R&F "ılımlı" bir taraf gösterdi. Şirket, ilk kez hisse senedi yerleştirme yoluyla 3,735 milyar HK $ topladı. Uzun vadeli öz sermaye finansmanının artırılması, finansal istikrarın iyileştirilmesine yardımcı olacaktır. Aynı zamanda, yerleştirmeye yaklaşık 6 kat daha fazla abone olunması, kurumsal yatırımcıların Ar-Ge'nin gelecekteki gelişimine olan güvenini yansıtıyor.
Yükün aktif olarak azaltılması altında, Ar-Ge'nin sermaye maliyeti sağlığa döndü. 2019 yılında şirketin yeni finansmanının ortalama finansman maliyeti% 6,6 oldu.
Borç yapısını optimize etmeye ek olarak, R&F, çeşitli işletme risklerine dayanacak kadar yeterli nakde sahiptir. 2019 yılı sonu itibariyle şirketin nakit bakiyesi 38,44 milyar yuan idi ve yaklaşık 120 milyar yuan banka kredisi kullanılmadı.
100 milyar yuan satış ölçeğinin arkasında, arazi rezervlerinin değeri 745 milyar yuan
Ar-Ge'nin finansal güveni 100 milyar satış ölçeğinden geliyor.
2019 yılında şirketin hisse senedi satışları 2018'e göre% 5 artışla 138,2 milyar yuan'a ulaştı. Gayrimenkul sektörünün dönüm yılında, R&F satış gücünü sürdürdü.
Dönem boyunca, ülke genelinde 26 il ve şehirde satışta olan 210 proje, metrekare başına ortalama 11.000 yuan satış fiyatı ile Ar-Ge'ye sürekli satış katkısında bulundu.
Şirketin geliri ve karı, satışların ölçeğiyle büyüdü.
2019'da, Ar-Ge'nin geliri 90,81 milyar yuan oldu, yıllık bazda% 18 artış ve gelir ölçeği yıldan yıla arttı. Şirketin net karı, yıllık% 16 artışla 10.09 milyar yuan kaydetti.
Cömert temettü geleneğini sürdüren R & F'nin yönetim kurulu, 2019'da hisse başına 0,86 yuan nihai temettü ve 4 milyar yuan'dan fazla toplam temettü ve% 40'lık bir ödeme oranı ile hisse başına 1,28 yuan'lık tam yıllık temettü çözümünü çözdü.
Arazi rezervleri açısından, R&F, 2019'da finansman sıkılaşmasının son dakikasına koştu.
Şirket, 122 milyar yuan yeni öz sermaye değeri ve 9,39 milyon metrekarelik bir alana sahip 32 şehirde 38 arsa parseli satın aldı; yeni edinilen arazinin ortalama arazi fiyatı metrekare başına 2.600 yuan olup, mükemmel bir maliyet avantajı göstermektedir.
2019 sonu itibariyle, Ar-Ge'nin öz kaynak arazi rezervinin değeri 745 milyar yuan'ı aştı ve yaklaşık 57,9 milyon metrekarelik satılabilir alan, esas olarak ekonomik merkez ve yüksek değerli alanlarda, önümüzdeki dört ila beş yıl içinde iş gelişimini desteklemeye yetecek kadar dağıtıldı.
sonuç olarak
Stratejik hedeflerin kentsel yenileme işine uyarlanması ve arazi rezervlerinin eski reformlara dönüştürülmesi, emlak şirketleri tarafından dikkate alınmaya değer bir stratejidir.
Özellikle salgının endüstri satışlarında ciddi bir gerilemeye neden olduğu anda. Günümüzde emlak sektörü artık "cesur" değil ve emlak şirketlerinin yüksek kaliteli gelişimi düşünmesinin zamanı geldi.
Ar-Genin 2020 satış hedefi olan 152 milyar yuan, 2019'daki gerçek sözleşmeli satışlara göre yaklaşık% 10'luk bir artışla çok düşük. Aynı dönemde, şirketin satılabilir kaynakları, yıllık satış hedefine ulaşılmasını sağlamaya yetecek kadar 270 milyar yuan'a ulaştı.
R & F gerçekten de "denetlendi".
Bu tür olgunlaşmış büyük ölçekli emlak şirketi için, satış ölçeği artık rekabetin nihai anlamı değildir. Eğer şehir derinlemesine işlenirse ve girişimin toplum için değerini en üst düzeye çıkarırsa, mevcut kaynakların nasıl "bitirileceği", Ar-Ge'nin düşündüğü ve peşinden koştuğu şeydir.
Yazar: Li Ying
Editör: Peng Shangjing
