"Kira artış fırtınası" ndan "iflas fırtınası" na, uzun vadeli kiralık dairelerin başkent kaosuna bakın!
27 Ağustos'ta, Shenzhen İnternet Finans Kurumu, doğrudan "kiralık kredilerin" risklerine işaret eden "İnternet Finansmanı ile İlgili" Uzun Vadeli Kiralık Daireler "Risklerinin Önlenmesine İlişkin Hatırlatma" (bundan sonra "Risk Uyarısı" olarak anılacaktır) yayınladı. "Risk Uyarısı", son zamanlarda piyasadaki bazı uzun vadeli kiralık apartman aracı hizmet sağlayıcılarının "kira kredisi" işi yapmak için İnternet finans platformlarına, finans kuruluşlarına ve diğer kredi kuruluşlarına katıldığını belirtti. Ülkeyi uzun vadeli kiralık apartmanların gelişimini teşvik etmek adına desteklemek adına, bu iş modeli, başkalarının mallarını yasa dışı bir şekilde zimmetine geçirme, bir sermaye havuzu oluşturma ve vade uyumsuzluğu, yüksek kaldıraç ve yüksek risk özelliklerine sahiptir.
Resim açıklaması: Shenzhen, "Risk Uyarısı" nın bazı ekran görüntülerini yayınladı
Konut kiralama sektörü, kamuoyundan hiçbir zaman şu anda olduğu kadar geniş bir ilgi görmemiştir. Son yıllarda uzun vadeli gayrimenkul mekanizmasının temel içeriklerinden biri olarak "eşzamanlı kira ve satış" olarak tanımlanmış, uzun vadeli kiralık apartmanların gelişimini teşvik edecek politikalar getirilmiş, emlak acenteleri, müteahhitler ve finansal sermaye, konut kiralama piyasasına büyük ölçekte müdahale etmeye başlamıştır. Geçtiğimiz yıl, uzun vadeli kiralık apartmanların gelişimi bir patlama yarattı. Uzun vadeli kiralık dairelerin mevcut işletim modeline göre, basitçe bağımsız ve bağımsız olmayan iki türe ayrılabilir. Birincisi, Vanke Boyu ve Longhu Guanyu gibi tipiktir; ikincisi, Ziru ve Rubik Küpü gibi tipiktir. Ancak bunu kaos da takip etti.
Capital "Happy Enclosure": Ne pahasına olursa olsun konut kapmak ve kiraları artırmak
17 Ağustos'ta, ailemi seviyorum eski başkan yardımcısı Hu Jinghui, birinci kademe şehirlerdeki kiralardaki keskin artışla ilgili açıklamalarda bulundu, Ziruo ve Eggshell Apartments'ın temsil ettiği uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin piyasa fiyatından% 20 ila% 40 daha yüksek olduğuna inanıyordu. Fiyatın% 'si konut için rekabet ediyor, yapay olarak konut fiyatını yükseltiyor, normal konut kiralama piyasasını yok ediyor. Bu cesur sözler kamuoyunda büyük bir kargaşaya neden oldu ve aynı zamanda kendini bir istifa krizine sürükledi.
Aslında mezuniyet sezonu yaklaşıyor ve birinci kademe şehirlerdeki kiralama pazarı yılın en sıcak sezonunu başlattı ... Olağandışı olan bu yıl kiralama pazarının aşırı derecede sıcak olması. Pekin'i örnek alırsak, çeşitli kaynaklardan alınan veriler kira fiyatlarının çılgınca arttığını gösteriyor.Çin Emlak Derneği'nin verilerine göre, bu yıl Temmuz ayında Pekin'deki ortalama kira 92.33 yuan / ay / metrekare, bir önceki aya göre% 2.63 ve yıllık% 21.89 artışla gerçekleşti.
Son yıllarda devlet destekli kurumların hakim olduğu leasing piyasası hızla gelişti ve aracılar sermaye piyasasından büyük miktarda finansman elde edebildi. Halka açık bilgiler, bu yılın başından bu yana, Warburg Pincus, Sequoia Capital Çin Fonu ve Tencent liderliğindeki 4 milyar yuan A tur finansmanının 20 milyar yuan'dan fazla bir değerle tamamlandığını duyurduğunu gösteriyor. Haziran ayında, Eggshell Apartments, Tiger Global Fund liderliğindeki Seri B + finansmanında 70 milyon ABD Doları'nın tamamlandığını duyurdu ve B Serisi'ndeki altı yatırımcının tümü aynı şeyi yaptı.
Fotoğraf başlığı: Tianyancha Eggshell Apartmanı ve Ziruo'nun finansman durumunu gösteriyor
Fonlar devreye girdikten sonra, piyasayı çabucak işgal etmek birincil görev haline gelir, bu nedenle kurumlar arasında "at koşma ve çitleme" olgusu öne çıkar. Daha önce, Pekin Tiantongyuan'ın bir ev sahibi, Shuimu topluluğunda ayda 7.500 yuan fiyatına bir ev kiralamayı planladığı haberini verdi, Ziruo ise 9.000 yuan'dan 8.500 yuan ve yumurta kabuğu daire teklif etti.Konaklama için rekabet etme sürecinde fiyatı serbestçe 500 yuan artırdı. Eggshell Apartments boyutlarını artırdı ve sonunda evi ayda 10,800 yuan fiyatla kaptı.
Pazarı ne pahasına olursa olsun işgal etmek İnternet ekonomisinin en büyük özelliğidir. Aslında, bu operasyon dalgasına çok aşina olduğumuz söylenmelidir.Son birkaç yılda, çevrimiçi araba selamlama savaşları, paylaşılan bisiklet savaşları vb. Hepsi böyle oldu. Bununla birlikte, çevrimiçi araç çağırma ve paylaşımlı bisikletlerin sıradan kullanıcıları, başlangıçta pazar için rekabet etmenin avantajlarından yararlanmaya devam edebilir.
Talebin arzı aştığı "satıcı pazarı" nda konut en önemli kaynaktır. Kiracılar nihayetinde aracıların konut için rekabet ederken harcadıkları ekstra parayı ödeyecekler. Ancak, piyasayı büyük bir marjla işgal etmek için sermaye avantajına güvenerek bir tekel etkisi oluşturulabilir, tekel etkisi oluştuğunda, kiracıların aracıdan ev kiralamaktan başka seçeneği kalmaz ve prim yeteneği tamamen kaybolur.
Maliyetsiz ve kar sağlamanın "kiralık kredisi" modunda: Dingjianın 4000 kiracısı zarar görüyor
20 Ağustos'ta, Hangzhou Dingjia Network Technology Co., Ltd. adlı uzun vadeli bir kiralık daire "patladı". İnsanlar, aracının uzun dönemli kiralık dairelere müdahalesinin sadece kiraları artırmakla kalmayıp aynı zamanda piyasanın finansal risklerini de artırdığının farkındadır. Dingjianın iflasının yaklaşık 4.000 kiracısının zarar gördüğü ve 6 çevrimiçi kredi platformunun işin içinde olduğu anlaşılıyor. Kredi modeli, kiracıların banka kartlarını Ai Shang Street gibi uygulamalara bağlamaları, kirayı Dingjia'ya toplu olarak ödemeleri ve ardından ilgili tutarı her ay kredi uygulamasına iade etmeleridir. Bugünlerde Dingjia kolayca iflas eder. Kiracı depozitonun peşin olarak ödenmemesinin yanı sıra yine de her ay zamanında Aishang Caddesi'ne geri ödemek zorunda kalır ve ev sahibi Dingjia'dan sonraki kirayı almadı. Bazı ev sahipleri çoktan hazırladı. Evi kapat.
Fotoğraf başlığı: Hangzhou Dingjia Network Technology Co., Ltd. bir ambar patlama bildirimi yayınladı
Aslında Dingjianın yaklaşımı tipik bir "kira kredisi" dir. 27de yayınlanan bir belgede, Shenzhen Mutual Finance Associationın "Risk Uyarısı" ayrıntılı bir tanım yaptı: kiracılar, üçüncü taraf finans kurumlarından veya P2P ağı kredi platformlarından kredi kredileri için başvuruyor ve kurum, hizmete bir yıllık kiraya eşdeğer bir toplu ödeme yapacak. Hizmet sağlayıcı, bir sermaye işgali oluşturan tüm fonları ev sahibine vermez, görünüşte kiracı kirayı aylık olarak öder, ancak aslında krediyi her ay ödünç veren kuruma geri öder.
Dingjianın iş modelinin özü, kiracının kredisini kendisine genişleme fonları sağlamak için kullanmaktır; bu, leasing şirketinin kendisi için "sermaye ve kar yok" olduğu söylenebilir. Şu anda, diğer birçok aracı da bu yöntemi bir ödeme yöntemi olarak kullanıyor ve bu da kurumsal fonların geri dönüşünü hızlandırabilir. Eksik istatistikler, Ziru, Xiangyu, Eggshell Apartmanı, Xiaojialianhang, Qingke Apartmanı, Big Bear Apartmanı, Ai Apartmanı gibi uzun dönemli kiralık daire markalarının tümü kiralık kredi hizmeti vermektedir.
Ziruo müşterisindeki kira sözleşmesinde Ziruo'nun kredi kalemlerinin yalnızca Ziruike özel taksit ve Ziruobaitiao kullanıcıları için geçerli olduğunu ve her ikisinin de ödeme yönteminde "kredi" kelimesi ile işaretlendiğini bulmak zor değildir. Freedom kiracıları için, aylık Freedom kirası taksitle veya beyaz çubuklarla ödenirse daha ucuz olmayacak, bunun yerine yaklaşık 100 yuan'a kadar çıkacak.
Xiaojialian Bank'ın çalışma şekli, kiracı ile bir kira sözleşmesi imzaladıktan sonra, Xiaojialian Bank'ın kiracıların taksitle üçüncü şahıs kredi platformunu bağlamasına yardımcı olmasıdır.Kiracılar kulübe taksitle kredi verir ve bir yıllığına kira tutarını Xiaojialian'a taksitle öder. Kürek çekmek.
Buna ek olarak, Hangzhou Dingjia'nın ülkede kırılmış sermaye zincirine sahip ilk uzun vadeli kiralık daire olmadığını belirtmekte fayda var. Qixinbao'nun istatistiklerine göre, geçen yılın Şubat ayından bu yana yalnızca bir buçuk yıl içinde, ülke çapında 8 ebeveynin daire kiralama acentesi konumlarını patlattı. Bunlar GO Wo Apartmanı, Renkli Daire, Haoxijia Apartmanı, Good Rent Habitat, Aşk Daireler, mükemmel kiracılar, Kaixin Asia ve Dingjia Apartmanları. Yukarıda bahsedilen uzun vadeli kiralık daireler Shenzhen, Guangzhou, Şangay, Changsha ve diğer yerlerde bulunmaktadır ve çoğu kötü yönetim nedeniyle mali krizde.
Sonsuz bir ABS ürünleri akışı: tartışmalı ve belirsiz
Buna ek olarak, kendi kendine sahip olmayan uzun vadeli kiralık apartman dairelerinin ilgili işletme şirketleri, başarılı bir şekilde varlık menkul kıymetleştirme yoluna başladılar. Uzun vadeli kiralık daireler, ABS'nin temel varlıkları olarak oldukça rağbet görmektedir: Bir yandan yatırımcıların risk ve getiri beklentileri ile uyumluyken, diğer yandan uzun vadeli kiralama piyasasının gelişimi için önemli bir destek haline gelmiştir.
10 Ocak 2017'de Mofang Apartments, resmi olarak listelenen ve 20 Şubat'ta Şangay Borsası'na devredilen "Mofang Apartments Trust Faydalanıcı Varlık Desteği Özel Planı" nı başarıyla oluşturdu. Bu, Çin'in ilk daire menkul kıymetleştirme ürünüdür. 11 Ekim 2017'de, Xinpai Apartment resmi olarak "Xinpai Apartmanı için Hisse Senedi Tröstü Varlık Desteği için Özel Plan" aldı. Ziru, 15 Ağustos 2017 tarihinde, kiralama piyasasında ilk konut kiralama taksitli ABS ürününü de başarıyla piyasaya sürdü - "CITIC Menkul Kıymetler-Ziru 1 Numaralı Kira Taksitli Faydalanıcı Varlık Destekli Özel Planı" ve 29 Eylül'de resmi olarak yayınladı. Şangay Menkul Kıymetler Borsasında listelenmiştir. Tek ABS ürünü, 500 milyon yuan ihraç ölçeği ve iki yıllık bir süre ile plan yöneticisi ve sigortacı olarak CITIC Securities tarafından sunulmaktadır.
Ancak sorun şu ki, ister finansman, ister kira kredisi isterse de ABS ihraç ediyor, bunlar aslında kaldıraçlı finansmanla konut için rekabet ediyorlar, bu da kiracıların daha fazla ön ödemeli kira toplamasına ve daha sonra daha fazla konuta yatırım yapmasına izin veriyor. Bunların arasında kira geliri dönen fonların kaynağıdır.Yeni evlerin düzenli bir akışını üstlenecek kadar kiracı yoktur.Evlerin boşluk oranı belli bir yüzdeye ulaşırsa sermaye zincirinde sorunlar çıkacaktır.
Aynı zamanda erken dönemde iyi bir getiri olmazsa yatırımcıları nasıl çekebilir? Uzun süreli kiralık bir daire olarak kiradan daha iyi bir gelir var mı? Sonuç olarak, kira artışları yeniden kaçınılmaz hale geldi.
Yazar: Zhang Mingyuan
Editör: Li Lulu
