Konut amortisman oranı% 4, ipotek faiz oranı% 6 ... 2021'den itibaren "istifçiler" yavaş yavaş ortadan kalkacak mı?
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, "istifçiler" tartışmalı bir grup oldular. 22 yıl önceki konut reformundan bu yana emlak piyasasındaki patlamadan zevk aldılar ve 2008, 2012, 2015 ve 2016'daki konut fiyat artışının temel "düğümlerinden" faydalandılar. Servet yavaş yavaş orta sınıfa yayıldı.
Veriler, ev fiyatı ne kadar yüksek ve ne kadar çok ev olursa, eldeki servetin o kadar hızlı genişleyeceğini ve bu işe adanmış ofis çalışanlarının çok ötesinde olacağını gösteriyor.
Hurun Raporu, orta sınıfı birinci kademe şehirlerde yıllık 300-1,5 milyon ve yeni birinci kademe şehirlerde ve diğer şehirlerde 200-1,5 milyon hane geliri olan kentsel sakinler olarak tanımlıyor.
Sonuç olarak, Ağustos 2018 itibarıyla Çin anakarasındaki orta sınıf sayısının 33.214 milyon olduğu ortaya çıktı. Pekin% 17.54 ile en yüksek orana sahiptir; onu% 17.35 ile Guangdong takip eder; üçüncü sırada% 15.19 ile Şangay yer alır.
Beishangguang, ülkedeki varlıklı insan sayısının büyük çoğunluğunu oluşturuyor ve herhangi bir topluluğun piyasa değeri birkaç yüz milyondur, bu da gayrimenkul değerinin gücünü yansıtır.
Ancak gelecek yıldan itibaren "istifçiler" grubu yavaş yavaş ortadan kaybolabilir.
1. Gelecek trendi: Ne kadar çok ev olursa, o kadar yüksek maliyet.
Geçmişte, üç, beş veya hatta bir düzine ev satın almak neredeyse hiçbir şeye mal olmuyordu. 2010'dan 2013'e kadar olan dönemi ele alalım, ipotek faiz oranı yine de düşebilir. Mülk olsun, mülk değerlenme oranıyla karşılaştırıldığında Gayrimenkul işlemlerinden kaynaklanan ücretler, amortisman ücretleri ve vergi ve harçlar neredeyse yok denecek kadar azdır ve alıcılar el değiştirirlerse ücretleri de ödeyebilirler.
Ancak emlak vergisi avansının yolu netleştikçe gayrimenkul elde tutmanın maliyeti geçmişten farklı olacaktır.
En tipik performans, sürekli artan konut amortisman oranı ve ısrarla yüksek mortgage faiz oranıdır.
Zhongtai Menkul Kıymetler Araştırma Enstitüsü,% 3 kira getirisi oranı,% 5 sermaye maliyeti ve% 4 konut amortisman oranına dayalı olarak mevcut (yerel) şehirlerin en az yarısının gayrimenkul sahibi olarak para kaybetmeye başladığını belirten bir rapor yayınladı. Hesaplandığında, ev sahibi şehirlerin yarısından fazlası "kayıp" oldu.
Konutların yenilenmesinin hızlanmasıyla birlikte yıllık ortalama% 4'lük konut amortisman oranı kaçınılmaz olarak artmaya devam edecek, konut fiyatı% 5'in altında yükseldiğinde gayrimenkul değeri de indirimi hızlandıracaktır.
Aynı durum ipotek faiz oranları için de geçerli İlgilenenler, 2011 ve 2014 yılları dışında, ardı ardına 6 yıldır ipotek indirimleriyle karşılaşmadığımızı görebilirler.
Bunun nedenleri çok karmaşık: Hem banka mevduatlarının gösterge faiz oranı düşmedi, hem faiz marjlarını koruma ihtiyacı, hem de merkez bankasının "spekülasyon yapmayan konut ve konut" etkisi.
Dahası, 2020'de hisse senedi ipoteklerinin LPR'ye çevrilmesi için yeni düzenlemeler var. Önümüzdeki yıl 1 Ocak'ta çok sayıda ipotek yeniden fiyatlandırması olduğu için, bu, önümüzdeki yıldan başlayarak, ipotek faiz oranının% 6'ya yakın olduğu zaman, değer kaybı oranının artacağı anlamına geliyor. Eğilim gittikçe daha belirgin hale geliyor.Elbette, bir veya iki süitte yaşamanın hiçbir etkisi olmayacak, ancak "istifçilerin" maliyeti bir "kartopu" gibi daha da artacak, bu olursa, bu grup doğal olarak tamamen ortadan kalkacak.
2. Ana alıcıların nüfusu gittikçe küçülüyor ve alıcılar olmadan istifçiler "hayatta kalamaz".
Çin'deki ana ev alıcıları temelde 20-50 yaşlarında yoğunlaşıyor. 20'li yaşlarındaki gençler evli evler satın almak istiyor ve 30-40 yaş arası orta yaşlılar okul bölgesi evleri satın almak ve evleri iyileştirmek istiyor. İronik olarak, 50 yaşında, Çocuklarım için bir düğün odası hazırlamayı düşünmeye başladım.
Görünüşe göre bu zincir kusursuz görünüyor ve emlak piyasasının satın alma gücünü sağlamak için devam ettirilebilir.
Bununla birlikte, evlerin ana alıcıları gittikçe azalıyor.
Uluslararası olarak, 15-64 yaş grubu genel olarak işgücü olarak adlandırılır.Bu gösterge 2013 gibi erken bir dönemde düşüş eğilimi göstermiştir ve gelecekteki durum daha da iyimser değildir.
Minsheng Menkul Kıymetler Araştırma Enstitüsü daha önce 2021'den 2025'e kadar işgücünün her yıl 3,75 milyon kişi azalacağına ve 2025'ten 2030'a kadar işgücünün her yıl 5 milyon kişi azalacağına işaret eden bir rapor yayınladı. 2030'dan 2035'e kadar her yıl 9,6 milyon insan azalacak.
Diğer bir deyişle, gelecek yıldan başlayarak, işgücü temettü ne kadar az olursa, insanların ilk evlerini satın alma ihtiyacı o kadar az olacak ve okul bölgesi konutları, banliyö gayrimenkulleri ve batı tarzı evler için uygun alıcılar bulmak zor olacak.
Dikkat edilmesi gereken iki nokta daha var: Bu yıl ülke, ev istifçileri için elverişli olmayan iki yeni politika yayınladı.
1. Eski toplulukların yeniden inşası.
21st Century Business Heraldın 20 Mart tarihli haberine göre, muhabir özellikle düzenleyici makamların yakın zamanda 2020 yılının tamamı için özel borcun arazi rezervi ve hangar reformu gibi gayrimenkulle ilgili alanlarda kullanılmayacağını açıklığa kavuşturmak için şartlar çıkardığını öğrendi. Sıhhi tesisler ve eski kentsel toplulukların yenilenmesi gibi alanlardaki projeler.
Lütfen şu anahtar kelimeye dikkat edin: eski topluluk yenileme.
Aslında, geçen yıl Temmuz gibi erken bir tarihte, eski reformlar hızlandı. Henan, Anhui, Hunan ve Guangdong, eski reformları gündeme getirdi. Üst düzey ekonomik toplantı ve Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın geçen yılın sonundaki özel toplantısında, merkez bankası Çalışma toplantısında, hepsi açıkça eski topluluğun dönüşümünün ilerlemesini hızlandırmayı önerdi.
Kamuya açık verilere göre, Çin'de yaklaşık 4 milyar metrekarelik inşaat alanına sahip, yaklaşık 42 milyon haneyi kapsayan ve ülkenin konut stokunun yaklaşık% 12'sini oluşturan yaklaşık 170.000 eski topluluk var. Bina enerji tasarrufu, eskiyen güçlendirme, akıllı şehir inşaatı vb. Düşünürseniz, mevcut tüm toplulukların yaklaşık üçte birinin güçlendirilmesi gerekir.
Eski topluluğun büyüklüğü görülebiliyor Yenileme aşamalı olarak başladığında, bu, istifçilerin elinde ne kadar çok ev olursa, değer indirimi o kadar büyük olacak, çünkü pazarda dolaşan konut ürünleri daha güçlü olacak. Son yıllarda yüksek fiyatlardan alınan yeni evlerin rekabet gücü doğal olarak azalacak.
2. Yeni altyapı.
Son zamanlarda, "yeni altyapı" terimi insanların dikkatini defalarca çekmiştir. Geleneksel altyapı inşaatı esas olarak demiryolları, otoyollar ve hava limanları alanlarında yoğunlaşmıştır. Bu nedenle, "demir kamu uçağı" olarak da adlandırılır.
"Yeni altyapı", daha çok teknolojik yenilik alanındaki altyapının yanı sıra bu yılki politikanın da öne çıkan konularından biri olan eğitim ve sağlık hizmetleri gibi başlıca geçim kaynakları alanlarına odaklanıyor.
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun müdür yardımcısı Zheng Jian, 21 Mart'ta üst düzey bir basın toplantısında, 5G, yapay zeka, endüstriyel İnternet ve Nesnelerin İnterneti dahil olmak üzere yeni altyapının yüksek kaliteli gelişimini hızlandırmanın gerekli olduğunu söyledi.
Alibaba'nın Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO'su Zhang Yong, 20 Mart'ta Halkın Günlüğü'nde şunları söyledi: Gelişmekte olan bir endüstri olarak yeni altyapı bir uçta büyük yatırım ve talebe bağlı ve diğer ucuyla bağlantılı. Sürekli yükselen tüketici pazarı, kesinlikle gelecekte Çin'in ekonomik ve sosyal refahı için önemli bir destek olacaktır.
Açıkçası, 2020 ekonomik kalkınma modelinin dönüşümü için bir dönüm noktasıdır. Gelir artışını sağlamak için kentsel inşaatı ve gayrimenkulü desteklemek için arazi satış gelirine güvenmek artık sürdürülebilir değil. Ev istifçileri için gayrimenkul refahı yok ve önümüzdeki yıldan itibaren kaçınılmaz olarak yokuş aşağı gidecek. ".
Yazar, yükselen gayrimenkul elde tutma maliyetleri ve arz fazlası eğilimi altında, eski reformların, yeni altyapının ve diğer faktörlerin etkisiyle birleştiğinde, daha "elverişsiz" olacak iki tür insan olduğuna inanıyor.
1. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki çoklu süit sahipleri.
Şehir ne kadar küçükse, istifçilerin gelecekte hayatta kalması o kadar zor olacaktır. Yukarıda bahsedildiği gibi, çok sayıda genç ve büyük bir işçi nüfusunun olduğu yerlerde, buna karşılık gelen "alıcılar" da daha bol olacaktır. Küçük şehirlerde çok sayıda aile evi ve yaşlı insan vardır. Cemaat eski reformlara dahil edildikten sonra, ilçelerde ve vilayetlerde çok genç yok, ne kadar çok ev varsa, satılmama ihtimali de o kadar artıyor. Zaman geçtikçe spekülatörler ve istifçiler kaçınılmaz olarak tamamen yok olacaklar. .
2. Son iki yılda evleri yüksek mevkilerde istifleyenler.
2018'den günümüze konut satın alan gruplar bir yandan% 25'in üzerinde rahatlıkla yükselebilen ipotek faiz oranını öncekilere göre çok daha yükseğe taşımak zorunda kalırken, diğer yandan şehirlerde ve küçük ilçelerde bile son 20 yılda dağın tepesindeki konut fiyatlarını üstlenmek zorunda. Gayrimenkuller 1 milyondan fazla değere sahip, maaşlı çalışanlar için aylık 5.000'den fazla ödeme ile bir ev satın alma baskısı düşünülebilir.
Böyle bir ortamda ev satın almak iyidir, sonuçta kendi işini yapma talebine dayanır.Yaşamınızı iyileştirmede yanlış bir şey yoktur.Son iki yıl içinde bir evi istiflemek amacıyla yüksek kaldıraçlı ve düşük peşinatlı bir ev alırsanız, ileride evi daha düşük fiyata satmak dışında 2. Madde olmayacaktır. Yol gidebilir.
