7 ülkedeki yüksek konut fiyatları tuzağı çökebilir ve küresel emlak spekülatörleri "potu destekliyor" mu?
Son yıllarda "konut spekülatörleri" terimi ortaya çıktı. Dünyanın pek çok köşesine ve farklı şehirlere yayılmış olan bu yatırım grubu, nereye giderse gitsin, neredeyse her yerde yerel konut fiyatlarında şiddetli bir artış başlatmış ve spekülatörler bir servet yapmış gibi görünüyor. . Bununla birlikte, yarısı alev ve yarısı buzuldur. Küresel emlak piyasasının bu dalgasında, erken müdahale eden kar arayanlar çoktan sona ermiş olabilir. Ancak, daha sonraki dönemde piyasaya büyük ölçekte giren bazı yatırımcıların şansı o kadar da iyi olmayabilir, sadece konut fiyatlarını yüksek tutmazlar, hatta birçok ekonomi için kazara potu geri alabilir ve halefi olabilirler. .
Bu "pot", tam da dünyadaki pek çok ülkenin yabancı yatırımcıları kendi ekonomilerini geliştirmek veya kendi borç risklerini devretmek için konut satın almaya şiddetle çektiği "pot" tur. ". Yerel sakinlerin ve ev alıcılarının yerel emlak piyasasının likiditesini desteklemek için yeterli olmadığı bazı ülkelerde, geçmişte ev alıcılarını çekmeye yönelik önlemlerin sıklıkla alındığını biliyoruz. Avustralya, Yeni Zelanda ve Kanada'nın tipik bir örneğidir. Örnek olarak Avustralya'yı ele alalım: 1990'dan bu yana, Avustralya ekonomisi 27 yıldan fazla bir süredir sürekli büyümektedir ve ülke ekonomisini destekleyen önemli motorlardan biri, denizaşırı gayrimenkul yatırımlarıdır.
UBS analizine göre, Avustralya emlak piyasasında boğa piyasasını yarım yüzyılı aşkın bir süredir artıran şey, 1990'lardan beri uzun vadeli düşük faiz oranı politikasıdır. Bank for International Settlements'ın bir önceki raporuna göre, Avustralya konut fiyatları son 55 yılda yükseldi. % 6556 ve aşağıya doğru bir döngü olmaksızın yukarı doğru bir döngü içindedir (Uluslararası Ödemeler Bankası, konut fiyatlarının en az üç yılda bir veya daha fazla arttığını ve düştüğünü hesaplamaktadır). Ekonomist, yabancılar tarafından yönlendirilen emlak piyasasının bayramıyla ilgili olarak, Avustralya'yı dünyadaki en fazla değerli konut fiyatlarına sahip ekonomi olarak listeledi. Aynı zamanda, Fed'in faiz oranlarını artırma hızından hareketle, RBA faiz oranlarını artırma hızına yaklaşıyor.Birçok analist, Avustralya'nın on yıllardır süren boğa piyasasının sona erebileceğine inanıyor.
Ya da Avustralya, ülke emlak piyasasının gizli tehlikelerinin farkında olduğu için, birkaç yıldır yabancı yatırımcılardan para kazandıktan sonra, Avustralya son zamanlarda denizaşırı alıcılara baskı yapmaya başladı. Örneğin, Batı Avustralya, yabancıların yerel konut satın almaları için yeni bir vergi ekledi; Yeni Güney Galler'deki konut projelerine uygulanan ek vergi de iki katına çıktı.Ayrıca, Victoria ve Melbourne, Yeni Güney Galler'deki konut projelerinin satın alınmasına yeni bir vergi ekledi. Yukarıdaki evler, konut krizinin üstesinden gelmeye yardımcı olmak için her yıl toplam konut fiyatının% 1'i oranında ek vergi almaktadır. Bulmak bizim için zor değil Avustralya'ya küresel olarak yatırım yapan katı olmayan insanlar için, geçen yıl pazara girmeleri, tamamen halefi oldukları anlamına gelir, aynı zamanda artan vergilendirmeleri de Avustralya için "potu destekler". .
Aynı sahne Yeni Zelanda ve Kanada'da da yaşandı. Yeni Zelanda, denizaşırı spekülatörleri dizginlemek için yabancılara ikinci el konut satışını yasakladı. Geçen yıldan bu yana Kanada Toronto, denizaşırı alıcılara% 15 "yerleşik olmayan spekülasyon vergisi" uyguladı, artan konut kiraları üzerindeki düzenleyici kontrolleri genişletti ve konut fiyatlarındaki hızlı artışı durdurmak için bir konut boşluk vergisi uyguladı. Vancouver kısa süre önce yabancılar için vergiyi% 15'ten% 20'ye yükseltti ve ikinci bir ev satın alındığında daha yüksek bir vergi getirmeyi planlıyor, ailenin gelirinin ana ekonomik ayağı denizaşırı ülkelerden geliyor ve ev fiyatı 3 milyon Kanada dolarını aşıyor. Diğer bir deyişle, ani vergi artışları veya normal olarak satılamayan ikinci el konut satışları söz konusu olduğunda, dünyadaki birçok spekülatör bir zamanlar yatırım yapmayı düşündükleri bu "sıcak noktalara" sıkışıp kalıyor. .
Görüntü kaynağı scmp
Nitekim, son yıllarda, derin borç sorunu yaşayan bazı ekonomiler de Avustralya ve Kanada'nın yabancıları kendi borç açığı risklerini üstlenmek için konut alımlarına yatırım yapmaya çekme yollarını izlediler. "Avrupa Domuzu Beş Ülkesi" olarak bilinen Yunanistan, İspanya ve Portekiz'de Avrupa borç krizinin patlak vermesinden sonra, yabancıların ev satın almaları ve oturma izinlerini değiştirmeleri için arka arkaya önlemler aldılar. . Örnek olarak Yunanistan'ı ele alalım, Yunanistan'daki 10 yıllık ekonomik durgunluk sırasında, en düşük noktada, Yunanistan'daki genel konut fiyatları% 43 düştü, ancak Yunanistan Yatırım Teşvik Ajansı CEO'su Elias Afanacio şunları söyledi: Yabancıların konut satın alma tedbirlerinin 2013 yılında uygulamaya konmasının ardından, şimdi Yunan hazinesine 1,5 milyar avrodan fazla para getirdi. Portekiz Profesyonel Komisyoncular Birliği başkanı Luis Lima da, ülkenin emlak piyasasındaki satış artışının esas olarak yabancı yatırımcılardan kaynaklandığını söyledi. Avrupa Merkez Bankası'nın geçtiğimiz günlerde tahvil alımlarını yıl sonundan önce sonlandıracağını açıklaması, euronun yakında faiz oranlarını yükselteceğinin sinyalini verdi. Birçok analist, Avrupa Merkez Bankası'nın 2019 baharında faiz oranlarını artıracağını tahmin ediyor. Diğer bir deyişle, küresel emlak spekülatörleri Yunanistan ve diğer ülkeler için borçları "devraldıktan" sonra, ağır borçlarla karşılaşabilirler. .
Okuyucular, bunun sadece gelişmiş ekonomiler olmadığını da unutmamalıdır. Son yıllarda, düşük dış rezerv ve yüksek dış borçlara sahip bazı gelişmekte olan piyasalar , Aynı zamanda küresel emlak spekülatörlerinin psikolojisini hedefliyordu ve yabancı yatırımcıları ev satın almaya çekerek ülkenin borç açığı riskini aştı. Bunların arasında Vietnam ekonomisi çok açık .
Resim kaynağı AFP
BBC raporuna göre Vietnam'ın Ho Chi Minh City ve Nha Trang gibi şehirlerdeki düşük emlak fiyatları (binlerce yuan) dünyadaki birçok orta sınıf insan tarafından yatırım hedefi haline geldi. Aslında, üç yıl önce Vietnam, yabancıların ev satın alma koşullarını rahatlattı ve birçok kısıtlamayı kaldırdı. Bazı analistler, bunun arkasında Vietnam'ın ekonomisini geliştirmek ve borç açığını kapatmak için dünya parasını kullanması için bir tuzak olabileceğine inanıyor. .
Vietnam Maliye Bakanlığı tarafından yayınlanan kamu borç bilgisine göre, Vietnam'ın toplam kamu borcunun üç yıl önce 2000 trilyon VND'ye veya yaklaşık 94 milyar ABD dolarına ulaşarak GSYİH'nın% 61'ini ve GSYİH'nın% 65'ine yakın olduğunu belirtmekte fayda var. Tehlike hattı. Vietnam'ın yukarıda belirtilen borcun oluşumunu açıklamasının, ülkenin yabancıların konut satın alma koşullarındaki gevşemesiyle aynı zamana denk geldiğini lütfen unutmayın. HSBC bir raporunda, Vietnam'ın 2019'da ülkenin GSYİH'nın% 65'i olan anayasal borç sınırına yaklaşabileceğinden, ülkeyi Güneydoğu Asya'da finansal konsolidasyona en çok ihtiyaç duyan ülke olarak sıraladığını söyledi.
İster geleneksel olarak emlak piyasasında yabancı yatırımı çeken Avustralya, Yeni Zelanda ve Kanada, ister gelişmekte olan pazarlarda Yunanistan, İspanya, Avrupa'da Portekiz veya Vietnam olsun. Belki de bu 7 ülke, küresel emlak spekülatörleri için daha önce "güzel görünüyor" beklentisi sunmuşlardır, ancak, yerel ekonomik stratejiler hakkında gerekli bilgi eksikliği nedeniyle, sadece ihtiyacı olan değil, sadece finansal spekülasyon için olan bazı yatırımcılar çok umut verici. Finansal bir tuzağa düşen bu tuzak, kesin olarak geçmişte kalan düşük faiz oranları ve birçok merkez bankasının emlak piyasası değerlemesi beklentileridir. Ancak, Fedin uzun vadeli faiz artırımı devam ederken, birçok kırılgan piyasa bu artışı takip etmek zorunda kalabilir. Görünmez bir şekilde, küresel emlak spekülatörleri yüksek ev fiyatları tarafından tuzağa düşürülmüş ya da çökmüş durumdadır ve gerçekleştirilemez ya da bu ekonomilerden pırasa kesilmesi ile karşı karşıya kalırlar ve aynı zamanda alıcılar ve "potu geri alırlar". . (Bitiş)
BWC Çince web sitesinin orijinal çalışmaları, bu makale çıkarılamaz, çoğaltılamaz veya herhangi bir şekilde video, ses vb. Biçimlere dönüştürülmez, suçlular araştırılmalıdır.
