2019'da birinci hat düşük toparlandı, ikinci hat sabit kaldı ve üçüncü ve dördüncü hat geri aramaları baskı altındaydı
2018 yılında, tüm yıl için ticari konut işlemlerinin ölçeğinin geçen yıla göre bir miktar artması bekleniyor ve kentsel pazar yapısı da önemli değişiklikler geçiriyor. Özellikle, "şehre göre politika ve sınıflandırılmış düzenleme" nin aşamalı olarak uygulanmasıyla, birinci kademe, ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin piyasa farklılaşması daha belirgin hale geldi ve kentsel sıcak nokta rotasyonunun ivmesi yükselişte. İşlem yapısı açısından bakıldığında, ticari konut işlemlerinin hacminin% 69'unu oluşturan üçüncü ve dördüncü kademe piyasalar hala ana güçtür ve birinci kademe ve ikinci kademe şehirlerdeki işlem hacmi bir önceki yıla göre azalmaya devam ederken, yıl içindeki gelişme trendinden dolayı, yıllık işlem "önce arttı, sonra azaldı" , Mayıs ve Haziran aylarında küçük bir tepe oluştu, sıcak ikinci kademe şehirler "on bin kişi bir sayı çekti, bir ev bulmak zor", ancak Ağustos ayında pazar önemli ölçüde soğudu, "gündüz CD'si" artık yok ve proje satış oranı önemli ölçüde azaldı.
Son dönemdeki piyasa gerileme ve bekle-gör hissinin yayılması dikkate alındığında, bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler şimdiden fiyatları düşürdü ve kaçtı. 2019'da genel kentsel pazar işlem ölçeğinin düşmesi bekleniyor. Ancak, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arz artışı nedeniyle talep bol ve ödeme kabiliyeti nispeten yüksek , Birinci kademe düşük kalması ve toparlanması ve ikinci kademe genel olarak sabit kalması ve popülerliğin başlangıçta devam etmesi beklenmektedir.Geri arama baskısı temel olarak, aşırı mevduat ve yetersiz satın alma gücüne sahip bazı ikinci kademe ve çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yoğunlaşmaktadır.
2018 özeti
1. Pazara Genel Bakış: Toplam işlem ölçeği biraz arttı, ancak tüm yıl "önce arttı, sonra düştü" ve bazı üçüncü ve dördüncü kademelerin popülaritesi düştü
2018'den beri merkezi hükümet "konut ve konut spekülasyonu yapılmaması gerektiğini" yineledi ve şehirler kendi pazar özelliklerine göre politikalar uyguladı. Genel olarak, birinci ve ikinci kademe şehirler aşırı kilolu "dört kısıtlamaya" odaklanır ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirler farklı durumlara göre sınıflandırılmış düzenlemeler yapar. Örneğin, Xuzhou ve Huizhou gibi aşırı ısınmış pazarlara ve artan konut fiyatlarına sahip bazı şehirler, satış ve fiyatlara kısıtlamalar getirmiştir. politika. Bu bağlamda, pazar parçalanması daha ciddi hale geldi ve birinci kademe şehirlerdeki işlemler azaldı; Chongqing, Hefei, Zhengzhou ve Xuzhou gibi ikinci ve üçüncü kademe sıcak noktalar, güçlü talep nedeniyle hala yüksek seviyede; ancak, Haikou, Xiamen, Sanya ve diğer şehirler katı düzenlemelerden kaynaklanıyor. Sonuç olarak, pazar "dondu" ve işlem hacmi keskin bir şekilde düştü. Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerin çoğunluğunun politika ortamı hala nispeten gevşek olsa da, para kazanmanın sıkılaştırılması ve baraka reformlarının yeniden yerleşimi ile birleştiğinde satın alma gücü ile sınırlı olmasına rağmen, yılın ikinci yarısında proje satın alma durumu azaldı. İşlem kademeli olarak zayıfladı.
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından 2018 yılında açıklanan çeşitli enerji seviyelerindeki şehirlerdeki ticari konut satış verilerindeki değişikliklerden yola çıkarak, ilk kademe 4 şehirde ticari konut işlem alanı oranı% 2'den% 3'e yükseldi ve ardından% 2'ye düştü ve ölçek düşük olmaya devam etti; 32 ikinci kademe şehir Ticari konut işlem alanı oranı görece sabit olan yaklaşık% 30'da kaldı; geri kalan üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki işlem alanı oranı% 69'luk tarihi yüksekliğe yükseldi, ancak daha sonra pazar soğumaya devam etti ve satışların oranı% 67'ye düştü.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
2018'deki sıcak işlem alanları açısından, daha büyük işlem hacmine sahip şehirler, Doğu Çin, Güney Çin ve Ortabatı'daki üçüncü kademe şehirlerin bir kısmında ve ikinci kademede yoğunlaşmıştır. Belirli şehirler açısından, Chongqing tek bir şehirde yeni inşa edilen ticari konut işlemleri alanında bir önceki yıla göre% 11 artışla en üst noktayı başarıyla savundu. Pazar sıcak olmaya devam ediyor. Chengdu geçen yıl ikinci sıradan beşinci sıraya geriledi ve işlem hacmi geçen yılın aynı dönemine göre% 22 azaldı.Ayrıca Xi'an, Wuhan ve Changsha gibi orta ve batı Çin'deki ikinci kademe şehirler 2018'de sektör lideri oldu.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
2. Arz: Yeni arz istikrarlı bir şekilde arttı ve ön sertifikasyon kontrolünün gevşemesi ön cepheyi bir önceki yıla göre% 48 artırdı
Birinci kademe ve sıcak ikinci kademe şehirlerde satış öncesi sertifikaların kontrolünün kademeli olarak gevşetilmesi ile 2018'de yeni inşa edilen ticari konut binalarının yeni arzı nispeten yeterli olmuştur.Özellikle yılın ikinci yarısında arz önemli ölçüde artmıştır.Shenzhen örnek alırsak, Kasım ayında arz 1,31 milyon metrekareye ulaştı , Son on yılda yeni bir zirve yapıyor. Genel olarak, 60 önemli şehrin toplam yıllık yeni arzı bir önceki yıla göre% 21 arttı ve tüm enerji seviyelerinin tedariği genel olarak arttı. Birinci kademe artış% 48'e kadar yükseldi ve ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe büyüme oranları% 20 civarındaydı.
1. Arz yıl boyunca istikrarlı bir şekilde arttı ve 60 şehirde toplam arz bir önceki yıla göre% 21 arttı (ihmal edildi)
2. Birinci kademe büyüme oranı% 48'e kadar çıktı, ardından üçüncü ve dördüncü kademe büyüme yıllık% 22 ve ikinci kademe büyüme% 19 (göz ardı edildi)
3. Yeni arzı olan İLK10 şehirler yıldan yıla istikrarlı bir şekilde arttı ve Xuzhou'nun arzı önemli ölçüde arttı ve listeye ilk kez girdi (ihmal edildi)
3. İşlem: birinci kademe ve ikinci kademe yeni ev işlemleri ve ikinci el ev işlemleri düştü, üçüncü ve dördüncü kademe yeni konut işlemleri bir miktar arttı
Mevcut emlak piyasası fiyatı yüksek seviyelere çıkarken, konut sakinlerinin satın alma güçlerinde bir darboğaz yaşandı, özellikle yılın ikinci yarısında tüm kademeli şehirlerdeki projelerin satış oranları önemli ölçüde düştü. Genel olarak, toplam yıllık işlem hacmi önce yükseliş sonra düşme eğilimi gösterdi. Birinci ve ikinci kademe işlemler bir önceki yıla göre bir miktar gerilerken, üçüncü ve dördüncü kademe işlemler% 4 oranında hafif bir artış gösterdi. İkinci el konut piyasası açısından, ilk Kasım'da 13 tipik şehirde işlem biriktirdi. Alan bir önceki yıla göre% 10 azaldı ve bu düşüşün ilk satırındaki düşüş% 15'e ulaştı ve ikinci satır% 6 düştü.
1. Yıl boyunca, önce yükseldi, sonra düştü .. Birinci ve ikinci kademe yeni konut işlemleri bir önceki yıla göre bir miktar düşerken, üçüncü ve dördüncü kademe yeni konutlar hafif arttı.
CRIC istatistiklerine göre, 2018 yılının ilk Kasım ayında 68 tipik şehirdeki ticari konut binalarının işlem alanı, 2017 yılının aynı dönemiyle aynı şekilde 390,72 milyon metrekare olarak gerçekleşti. Birinci ve ikinci kademe şehirlerden biri Satışlar bir önceki yıla göre hafif düştü, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki satışlar% 6 oranında hafif yükseldi.
68 tipik şehrin yıllık işlem performansı 2 aşamaya ayrılabilir, İlk aşama, Ocak ayından Haziran ayına kadar yükselen dönemdir. Şubat ayındaki işlem hacmi, geçen yılın aynı dönemine göre% 21 düşüşle yılın en düşük seviyesindeyken, işlem hacmi Mart ayından Haziran ayına kadar kademeli olarak toparlanarak, 40 milyon metrekareyi aşan aylık işlem hacmi ile Mayıs ve Haziran aylarında en yüksek işlem dönemini oluşturdu. İkinci aşamanın ikinci yarısı , Proje satış oranı önemli ölçüde düşürüldü ve aylık işlemler önemli ölçüde düştü, geleneksel "altın dokuz gümüş on" satış sezonunda bile işlem de düştü. Kasım ayında, bazı emlak şirketleri "hacim için fiyat takası" yapmaya başladılar ve işlem yeniden canlandı, ancak genel yıllık işlem performansı "önce yükselip sonra düşüş" eğilimi gösterdi.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
Birinci kademe şehirlerdeki işlem alanı, yıllık% 7 düşüşle hafif düştü. Pekin'i örnek alırsak, Ocak-Kasım arasındaki işlem hacmi yıllık% 19 düşüşle sadece 3,45 milyon metrekare oldu. Şu anda, Pekin'de çok sayıda sınırlı rekabet evi pazara giriyor ve arz nispeten bol, ancak, uzak konum nedeniyle, çoğu müşteri grubu para birimi ile kenarda kalmayı tercih ediyor ve işlem durgun kalmaya devam ediyor. Şangay'ın ticaret hacmi, bir önceki yıla göre% 3 oranında hafif artmasına rağmen, iyimser değil. Daha iyi satılan bazı uygun maliyetli projeler dışında, dış banliyölerdeki yüksek fiyatlı ürünler pek ilgilenmiyor. İkinci kademe şehirlerdeki toplam işlem hacmi biraz% 1 düştü. Xiamen'in işlem alanı geçen yılın aynı döneminde yalnızca% 40 idi ve onu işlem hacminin% 40'ın üzerinde düştüğü Haikou izledi. Ayrıca Chengdu, Hangzhou, Dalian ve Shenyang'daki işlem hacmi de% 10'dan fazla düştü. Eliminasyon oranı önemli ölçüde düşürüldü. Şu anda, orta ve batı bölgelerde Zhengzhou, Lanzhou, Chongqing ve Xi'an gibi yüksek işlem heyecanı olan şehirler de var.İşlem hacminin tümü yıldan yıla artabilir ve pazar nispeten güçlü. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki işlem hacmi bir önceki yıla göre% 6 artarken, en çok Shantou, Sanya, Zhangzhou, Xianghe, Gu'an ve diğer şehirler, geçen yılın aynı döneminde yıllık% 50'den fazla düşüşle düştü ve pazar aşırı derecede daraldı. Aynı dönemde, Zhongshan, Xuzhou, Wuxi ve diğer şehirlerin tümü bir önceki yıla göre% 90'dan fazla arttı. Ayrıca Yangtze Nehri Deltası bölgesinde Xuzhou ve Wuxi hariç Kunshan, Taicang, Jiangyin, Wenzhou ve Huai'an gibi şehirlerdeki işlemler yıldan yıla yükselmeye devam etti ve pazar sıcak kaldı.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
Veriler, 24 önemli şehirde Aralık işlem hacmini tahmin ederek, birinci kademe şehirlerin Aralık işlem hacminin bir önceki aya göre% 46 arttığını ve yıllık kümülatif işlem hacminin bir önceki Kasım kümülatif işlem hacmindeki düşüşten 2 yüzde puan daha düşük olan yıllık% 5 düştüğünü gösteriyor. ; İkinci kademe şehirler de bir önceki aya göre% 14 arttı ve yıllık kümülatif işlem hacmi bir önceki yıla göre% 5 düştü; üçüncü ve dördüncü kademe şehirler Aralık ayında bir önceki aya göre keskin bir düşüş gösterdi, ancak geçen yıl üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki düşük işlem tabanı nedeniyle yıllık kümülatif işlem hacmi aynı yıl oldu Bir önceki Kasım ayının kümülatif işlem hacmine göre 6 puanlık bir artışla% 10 artış.
Genel olarak, pazar Aralık ayında birinci ve ikinci kademe şehirlerde iyileşmeye devam etti ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki işlem hacmi düştü.Konut fiyatlarının yüksek seviyelere çıkmasının ardından, özellikle ekonomik temelleri zayıf olan bazı üçüncü kademe şehirlerde, sakinlerin satın alma gücünün genel olarak zayıf olduğuna inanıyoruz. Dördüncü kademe şehirlerdeki pazar talebi açıkça zayıf. 2019'un ilk yarısında üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin zayıf eğiliminin devam etmesi bekleniyor.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
2. TOP10 şehirlerinin çoğunda satışlar bir önceki yıla göre düştü ve Chongqing, yıllık% 11'lik bir artışla (ihmal edildi) en üst sırayı başarıyla savundu
3. 13 şehirde ikinci el konut işlemlerinin alanı yıllık bazda% 10 düşerken, birinci kademe şehirlerde yaklaşık% 15'lik en büyük düşüş
CRIC istatistiklerine göre, 2018'in ilk Kasım ayında 13 tipik şehirde ikinci el konutların birikmiş işlem alanı 2017'nin aynı dönemine göre% 10'luk bir düşüşle 86,1 milyon metrekare oldu. Seviye 1 ve Seviye 2 şehirler İşlemler yıllık bazda düşüş eğilimi gösterdi, ilk satırda% 15'e kadar düşüş ve ikinci satırda% 6'lık hafif bir düşüş yaşandı.
Trendler açısından, 2018 yılında 13 tipik şehrin yıllık işlem performansı, özellikle işlem hacminin tek bir ayda 9,77 milyon metrekareye yükseldiği Mayıs ayında önce yükseliş ardından düşme eğilimi gösterdi. Ancak yılın ikinci yarısına girerken işlem hacmi net bir düşüş eğilimi gösterdi, özellikle Eylül ayından sonra düşüş hızı daha da hızlandı.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
Birinci kademe şehirlerde işlem alanındaki düşüş, yıllık% 15'lik düşüşle daha da belirgindi. Pekin, Şangay ve Shenzhen'deki işlem hacmi bir önceki yıla göre arttı, ancak Guangzhou'nun işlem hacmi, bir önceki yıla göre% 59 düşüşle önemli ölçüde düştü. Dokuz ikinci kademe şehirden altısı, geçen yılın aynı dönemine göre işlem hacminde bir düşüş gördü ve toplam işlem hacmi% 6 azaldı. İşlem alanında en büyük düşüşün yaşandığı şehir, geçen yılın aynı dönemine göre yalnızca% 56 işlem hacmiyle Xiamen oldu ve onu işlem hacminde düşüşle Hangzhou izledi Yaklaşık% 40. Ayrıca, Nanjing ve Qingdao'nun cirosu da yaklaşık% 30 düştü. Şu anda Suzhou, Hefei ve Chengdu gibi işlem heyecanı yüksek olan şehirler de var.İkinci el konut işlem hacmi bir önceki yıla göre sırasıyla% 52,% 37 ve% 24 arttı. İkinci el konut piyasası hala nispeten güçlü.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
4. Konut fiyatları: önceki çeyreğe göre istikrarlı büyüme ve sürekli büyüme ve büyüme oranı dördüncü çeyrekte daralmaya başladı
2018'den bu yana konut fiyatları yıldan yıla istikrarlı bir şekilde artmaya devam etti. Birinci kademe şehirlerdeki genel ortalama işlem fiyatı yüksek kaldı ve dalgalandı. İkinci kademe şehirlerde konut fiyatları bir önceki yıla göre yükseldi ve daha az düştü. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler farklılaşma ve uyum dönemine girdi. Ağustos ayında yüksek bir noktaya ulaştıktan sonra, yavaş yavaş geri dönüş yapmaya başladı ve konut fiyatlarındaki büyümenin dayanıklılığı biraz yetersiz ... Birinci kademe şehirler, geri arama genliği ve zamanı açısından ikinci ve üçüncü kademe şehirlerden daha erken ve şehir rotasyon etkisi belirgindir.
1. 70 şehirde konut fiyatları yıldan yıla istikrarlı bir şekilde yükseldi. Yılın ikinci yarısında, ikinci ve üçüncü katların yıllık büyüme oranı aydan aya artacak (ihmal edildi)
2. Dördüncü çeyrekte, konut fiyatlarında çeyreklik artış daralmaya başladı ve birinci kademe şehirlerdeki düzeltme ikinci ve üçüncü kademe şehirlere göre biraz daha erken oldu (ihmal edildi)
3. Yüksek fiyatlı şehirlerdeki işlemler nispeten istikrarlıdır ve daha büyük artışlar üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yoğunlaşmıştır
2018'in ilk Kasım ayında CRIC tarafından izlenen 78 önemli şehirdeki yeni ticari konut işlemlerinin ortalama fiyatına göre Shenzhen, metrekare başına 55.437 yuan'a ulaşan en yüksek konut fiyatına sahip şehir, ancak bir önceki yıla göre% 3 düştü.Sanya hariç yüksek konut fiyatları arasında , Fiyatları yaklaşık% 20 artan Guangzhou, Hangzhou vb. Diğer şehirlerdeki fiyatlar nispeten istikrarlıydı. 2017 yılına göre fiyat artışı açısından ilk 10 şehir açısından üçüncü ve dördüncü sıradaki şehirler 6'dan 7'ye, Zhangzhou ise 78 ile en büyük yıllık artışı gördü. %; Ayrıca Jiande, Changshu, Beihai, Taizhou, Luoyang ve Zhenjiang da yıllık% 20'den fazla artışla TOP10 konut fiyatı artışına girdi.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
Her şehrin enerji seviyesinden, Birinci kademe şehirlerdeki ortalama işlem fiyatı çok az dalgalanmaktadır. Pekin, Şangay ve Guangzhou yıllık bazda yükseldi. Guangzhou% 20'ye ulaşan en büyük artışı gördü, Shenzhen ise yıllık% 3 düşüşle yüksek seviyeden toparlandı; İkinci kademe şehirlerde konut fiyatları yükseldi ve daha az düştü. Sadece Wuhan Şehri yıllık% 4 düştü. Devam eden kontrol politikaları altında, Haikou, Kunming, Qingdao, Xi'an, Hefei, Chengdu ve Chongqing gibi yedi şehirdeki konut fiyatları yıllık% 20'nin üzerinde bir artış kaydetti. Bunların arasında, Haikou yıllık bazda en büyük artışı gerçekleştirerek% 31'e ulaştı. Buna ek olarak, ortalama fiyatı 20.000 yuan'ın üzerinde olan şehirler 2017'deki ile aynı ve hala Xiamen, Hangzhou, Nanjing ve Fuzhou. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler bir farklılaşma ve uyum dönemine girmişlerdir. 49 üçüncü ve dördüncü şehir arasında, 14 şehirde bir önceki yıla göre% 20'den fazla fiyat artışı yaşanırken, geri kalan şehirlerdeki fiyat dalgalanmaları% 20 içindeydi. Genel eğilime bakıldığında, 2017'de üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki genel yükselişin ardından, 2017'de düzenleyici politikaların kademeli olarak sıkılaştırılması, ekonomisi zayıf olan bazı şehirlerin kademeli olarak bir uyum dönemine girmesi, konut fiyatlarının baskı ile karşılaşması ve büyüme oranının daralması ile birlikte genel eğilime bakıldığında. dar. Zhangzhou, Zhangzhou'daki küçük konut fiyat tabanına bağlı olarak, yıllık bazda en büyük artışı gördü ve% 78'e ulaştı. Buna ek olarak, Wenzhou, Zhuhai, Huizhou, Xuzhou, Gu'an, Taicang ve Yancheng'in tümü yıllık bazda düştü ve Yancheng% 15 ile en büyük düşüşü yaşadı.
(Her şehrin ayrıntıları için lütfen makalenin sonundaki Ek 3'e bakınız)
5. Envanter: Şehirlerin% 70'i yılın başından beri arttı, ancak sindirim döngüsünün% 60'ı hala 12 ay içinde
2018 yılının üçüncü çeyreğinden itibaren emlak piyasasının yavaş yavaş soğumasıyla birlikte birinci ve ikinci kademe şehirlerde yeni açılan projelerin satış oranı düştü.Kasım ayı sonu itibarıyla yavaş işlemlerden etkilenen CRIC tarafından takip edilen 52 önemli şehrin% 70'i stoklarını yılbaşına göre artırdı . Bununla birlikte, tek tek şehirler haricinde, şehirlerin tüm enerji seviyelerinde genel envanter sindirim döngüsü hala 12 aydır ve pazar hala yetersizdir.
1. Birinci kademe şehirlerde% 31 artışla envanterdeki genel artış, ardından üçüncü kademe şehirlerde% 12 artış (ihmal edildi)
2. Sindirim döngüsü tüm enerji seviyelerindeki şehirlerde dalgalanır, ancak çoğunun ortadan kaldırılması için bariz bir baskı yoktur.
Emlak piyasasının genel olarak soğumasıyla birlikte, şehirlerin çeşitli enerji seviyelerindeki sindirim döngüsü dalgalanmaları arttı, ancak çoğu 18 ayın altında ve şimdilik ortadan kaldırılması için bariz bir baskı yok. Bununla birlikte, Pekin, Dalian, Xiamen, Shenyang, Shantou, Zhoushan, Yantai ve Yixing dahil olmak üzere 8 şehrin sindirim döngüsünün 18 aydan fazla olduğunu ve bu şehirlerin çoğunun art arda üç çeyrek boyunca 18'den fazla kimyasal döngüye sahip olduğunu belirtmek gerekir. Eylül ayında uzun vadeli stok baskısıyla karşı karşıya. Bunun ana nedeni, bu şehirlerde yeni konut arzının görece yüksek olmasıdır. 2018 yılının ikinci yarısından itibaren pazar kenarda kalmış ve yeni açılan projelerin satış oranı düşmeye devam etmiş, bu durumda sindirim döngüsü artmıştır.
Birinci kademe şehirler arasında yer alan 51 tipik şehrin konut sindirim döngüsündeki değişiklikler açısından, Şangay'ın sindirim döngüsü 2017 sonuna göre% 14 düştü, Guangzhou'nun sindirim döngüsü% 26 arttı ve Shenzhen'in sindirim döngüsü, 2017 sonuna göre ikiye katlanarak 17,2 aya çıktı. Haikou, Chongqing, Dalian, Xiamen, Nanjing, Chengdu, Hangzhou, Nanning, Shenyang, Changsha ve Qingdao dahil olmak üzere 11 ikinci kademe şehrin sindirim döngüsü, 2017'nin sonuna göre% 20'den fazla arttı. Dalian, ikinci kademe şehirler arasında en uzun sindirim döngüsüne sahip olan şehirdir ve Kasım ayı sonunda 38,9 aylık sindirim döngüsü 2017 sonundakinin iki katıdır. Shantou, Zhoushan, Yantai ve Yixing dışındaki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde envanter baskısı nispeten küçüktür ve uyarı çizgisinin altındadır. Shantou, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin sindirim döngüsünde birinci sırada yer alarak, 2017'nin sonundaki 7.0 aydan 32.3 ay daha genişledi.
2019 Birinci kademe düşük geri tepme, ikinci kademe genel olarak istikrarlı
2019 görünümü
1. Arz: Düzenlemenin gevşemesine yönelik beklentiler güçlenecek ve toplam arz 2019'da biraz artabilir
Mevcut pazarın soğuduğu göz önüne alındığında, proje satış oranı önemli ölçüde düşürüldü, Heze ve Zhuhai'de kısmi gevşemenin tetiklediği pazar kötümser beklentiler azaldı ve düzenleyici gevşeme beklentileri daha da güçlendirildi.
Birinci kademe şehirlerdeki yeni arzın önemli ölçüde artması bekleniyor. Bunun ana nedeni, emlak şirketleri tarafından istiflenen arazinin nispeten bir kısmının pazara girmemiş olmasıdır. 2018'de Pekin, Şangay, Guangzhou ve diğer şehirler arazi arzını artırdı ve arazi fiyatları nispeten daha düşüktü. Mevcut listelemelerin listesi önemli ölçüde artacaktır. Fiyatlar giderek daha gevşek hale geldi ve emlak şirketleri de pazara girişlerini hızlandıracaklar.
İkinci kademe şehirlerin genel arzı biraz arttı. Zhengzhou, Chongqing, Wuhan, Chengdu, Qingdao, Kunming, Jinan ve diğer şehirlerin 2018'de yeterli arazi rezervine sahip olduğu düşünüldüğünde, bu şehirler ildeki nüfus için daha cazip ve konut satın alma talebinin nispeten bol olduğu.Konut şirketleri de zamanla konut arzını artıracak. Arzın önümüzdeki yıl önemli ölçüde artması bekleniyor. Ancak, stokların hızla arttığı Dalian, Shenyang ve Haikou gibi şehirlerde, eleme döngüsü açıkça çok uzun ve beklenen talep artışı yetersiz, arz düşmeye mahkum.
Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki arz düştü ve ayrıldı. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin çoğunda konut fiyatları aşamalı yükseklere ulaştıkça, satın alma gücü zayıfladı, alıcıların bekle ve gör duygusu giderek arttı ve satış oranı önemli ölçüde azaldı.Gayrimenkul şirketlerinin yeni bir stok riskine düşmekten kaçınmak için inşaatın başlamasını önemli ölçüde hızlandırdığı göz önüne alındığında. Öte yandan, son iki yılda arazi işlemlerinin pazar payı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yoğunlaştı ve bunlar da 2019'da bir arz oluşturacak ve yeni arz hacmini en azından önümüzdeki yılın ilk yarısına kadar yapacak. Genellikle arttı. Ancak, beklenen politika gevşemesine rağmen, ciddi satın alma gücü eksikliği üçüncü ve dördüncü kademe işlemleri kısıtlayan en büyük engeldir.Üçüncü ve dördüncü kademe piyasaların çoğu hala derinlemesine bir ayarlama dönemine girmeye mahkumdur. Yeni arzın yılın ikinci yarısında yavaşlaması ve toplam hacmin düşmesi beklenmektedir. Genel olarak yeni arz yıl boyunca düştü ve farklı şehirlerin performansı farklılaştı.
2. İşlem: Yılın ilk yarısı baskı altındaydı, birinci ve ikinci katmanlar toparlanırken üçüncü ve dördüncü katmanlar düştü
Bu yılın dördüncü çeyreğinden bu yana, çoğu şehirde yeni açılan projelerin satış oranı önemli ölçüde düştü ve Chengdu, Hangzhou, Wuhan ve Wuxi gibi sıcak ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki işlem hacmi aydan aya azaldı. 2019 yılında da düşüşün devam etmesi bekleniyor. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arz artışı ve görece bol talep ve satın alma gücüyle birlikte piyasa işlem hacmi düşük bir seviyede toparlanacak, geri arama baskısı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yoğunlaşacak.
Birinci kademe şehirlerdeki işlem hacmi biraz artacak. Mevcut piyasa düşüşünün yılın ilk yarısında da işlemlerin düşük kalması veya hatta düşmesiyle devam etmesi bekleniyor. Kontrol politikasının gevşemesi muhtemel olduğundan, arz arttığında işlem hacmi düşük bir seviyeden toparlanacak ve tüm yılın temelde 2018'deki ile aynı olması veya biraz artması bekleniyor.
İkinci kademe şehirler, politika gevşemesi için en güçlü beklentilere sahiptir ve işlem performansı da en iyisi olacaktır. Kentsel temeller açısından, Chongqing, Wuhan, Chengdu, Qingdao ve diğer şehirler tarafından temsil edilen ikinci kademe şehirler yeterli arazi rezervine ve yeterli arza sahiptir ve bu şehirler iyi ekonomik ve endüstriyel temellere, güçlü nüfus adsorpsiyonuna, güçlü talebe ve işlemlere bağlıdır. Changsha, Yinchuan, Urumqi, Xining, vb. Gibi diğerleri nispeten düşük konut fiyatlarına, daha düşük ev satın alma eşiklerine ve sakinlerin güçlü satın alma gücüne sahiptir, bu nedenle işlem heyecanı devam edecektir. Envanter baskısının yüksek olduğu ve proje satışlarının yeterince güçlü olmadığı Haikou, Dalian, Xiamen ve Shenyang gibi şehirlere gelince, politikaların gevşemesi ve hatta teşvik edilmesi koşullarında işlemlerin hızla toparlanması ve bu da genel işlem hacminde önemli bir artışa neden olur.
Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki pazar daha parçalı hale gelecek ve genel işlem hacmi düşecektir. Bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde, konut fiyatları kademeli bir yüksekliğe yükseldi, satın alma gücü neredeyse tükendi ve para kazanmanın yeniden yerleşim oranı kademeli olarak azaldı, özellikle ekonomik temelleri zayıf olan üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ve geri kalmış sanayi gelişiminde işlem hacmi etkilenecek. İşlem keskin bir şekilde düşebilir; üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin başka bir kısmı, ana şehirlerin yayılma etkisinden (Foshan) veya güçlü iç talepten (Changzhou, Wuxi) veya elverişli planlama (Nantong, Xuzhou) nedeniyle etkilenebilir, işlem patlaması hala ataletlidir Zirvede kalmak. Genel olarak, 2019 yılında işlem hacminin düşüşe geçmesi ihtimali yüksek ancak yılın ikinci yarısında düzenleyici politikaların gevşetilmesi beklendiğinden düşüşün önemli olması beklenmiyor.
3. Konut fiyatları: birinci ve ikinci katmanlar "sabit" kelimesini ileriye taşıyacak ve üçüncü ve dördüncü katmanlar ayarlamaları başlatabilir
2019'da, arazi fiyatlarını dengeleme, konut fiyatlarını dengeleme ve beklentileri dengeleme genel tonu altında, birinci kademe şehirlerin genel politikalarının daha katı olmaya devam etmesi ve maliyet odaklı arazi fiyatları ve diğer maliyet etkenleri konut fiyatlarını desteklese bile, "fiyat limitlerinin" yaygın olarak uygulanmaya devam etmesi bekleniyor. Proje fiyatlarının keskin bir şekilde artması beklenmiyor, diğer yandan kısa vadeli piyasa işlemleri düşük olmaya devam etse ve proje satışları düşse bile, politika gevşemesinin güçlü olması bekleniyor ve emlak şirketlerinin hacim için fiyat takası yapmaya motive olmaması ve konut fiyatları keskin bir şekilde düşüyor. Genel olarak birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları yüksek kalacak ve dalgalanmalar çok büyük olmayacak.
Şehre göre politika kategorisine ayrılmış kontrol tonu altında, ikinci kademe şehirlerin politikalarını en çok gevşetmeleri bekleniyor. Güçlü ikinci kademe şehirlerin konut fiyatlarının güçlü olması ve hafif bir büyüme eğiliminin devam etmesi bekleniyor. Kunming, Qingdao, Xi'an, Hefei, Chengdu, Chongqing ve diğer şehirler tipik temsilcilerdir. Şu anda hala ek artış aşamasında ve konut fiyatları iyi yükseliyor Xiamen, Hangzhou, Nanjing ve Fuzhou gibi erken aşamada aşırı kredili şehirlerde konut fiyatları temelde yerel sakinlerin satın alma gücü sınırına yaklaştı ve konut fiyatları gelecekte bir düzeltme ile karşı karşıya kalacak.
2019 yılında üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyat artışlarının ivmesinin biraz yetersiz kalacağına ve yapısal farklılaşmanın daha belirgin olacağına inanıyoruz: bir yandan konut fiyatlarının çok hızlı yükseldiği ve piyasa talebinin aşırı gerildiği halka metropol bölgesinde üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki fiyat artışı temelde aşamaya geldi. Cinsel darboğaz, konut fiyatları temelde yöre sakinlerinin satın alma gücünün sınırına ulaştı ve bu da şüphesiz fiyatların artmasını engelleyecek; diğer yandan çekirdek olmayan şehirler hala rotasyon ve ek artışlar aşamasında ve hem hacim hem de fiyat en azından uzun süre artmaya devam edecek.
4. Kısa vadeli baskı, aşırı arazi arzı, yetersiz satın alma gücü ve yetersiz talep olan üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yoğunlaşmaktadır.
Arazi tuzdan arındırma döngüsü, ticari konut tuzdan arındırma, işlem eğilimleri, fiyat eğilimleri vb. Temel alan kapsamlı tahminler. Stresli şehirlerin enerji seviyesi dağılımı açısından, stres altındaki 18 şehrin 14'ü üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, kalan 4'ü ise ikinci kademe şehirlerdir.
Stres altındaki şehirler arasında önemli sayıda şehir, artan konut fiyatları ve Yixing, Zhoushan, Jiangmen, Zhangzhou ve Yancheng'de yoğunlaşan sınırlı satın alma gücünden kaynaklanıyor. Diğer kısmı ise, Dalian, Shenyang, Yantai, Pingdingshan, Lu'an, Chuzhou ve diğer şehirlerde yoğunlaşan arz fazlası ve görece yetersiz talepten kaynaklanıyor ve piyasanın ciddi bir şekilde aşırı arz olacağı öngörülebilir.
Ek olarak, Xiamen ve Haikou gibi bazı şehirler, düzenleyici politikalardan kaynaklanmaktadır. En tipik Haikou. Hainanın tüm ada çapında satın alma kısıtlama politikasına geçilmeden önce, Haikou her zaman ciddi bir yabancı yatırımcı kaynağı olmuştur. Satın alma kısıtlaması getirildikten sonra, pazar "Karlar Ülkesi" ve politika kısa vadede tamamen gevşeyecek gibi görünmüyor ve baskı hala var.
Yang Kewei, Qiu Juan, Yu Qianqian, Yao Zhengkang tarafından
