g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Emlak yönetimi endüstrisi hakkında derinlemesine rapor: sermaye piyasasının yeni sevgilisi

Raporu almak için lütfen www.vzkoo.com adresini ziyaret edin.

Emlak yönetimi endüstrisi

Değişen bir endüstri - mülklerin yapabileceği birçok şey var

Geçmişte uzun bir süre geleneksel bir hizmet sektörü olarak gayrimenkul yönetimi sektörü emek-yoğundu, endüstri standartlarının eksikliği, tek bir model, düşük kurumsal karlar gibi sorunlar vardı, bu nedenle az ilgi gördü ve sermaye piyasasına bağlıydı. Derecesi de çok küçük. Bununla birlikte, son yıllarda kentleşmenin sürekli ilerlemesi ile gayrimenkul piyasası, emlak sektörü için geniş bir gelişme alanı sağlayan stok çağına yavaş yavaş girmiştir.

Mülk yönetiminin konumlandırılması geçmişte kalamaz.Mülk yönetiminin içeriği artık konutların ve destekleyici tesislerin basit bakımı ve yönetimi ile sınırlı değildir ve anlamı sürekli genişlemektedir. Modern hizmet endüstrisinin liderliği altında, mülk yönetimi endüstrisi yavaş yavaş emek yoğun sektörden yoğun, otomatik, akıllı ve birbirine bağlı; temel mülk hizmetleri sağlayıcısından bir toplum yaşamı hizmet platformuna kaymıştır. Ek olarak, geliştiricilerin ve topluluk sakinlerinin çok seviyeli ihtiyaçları da katma değerli hizmetlerin geliştirilmesini teşvik etti. Gayrimenkul şirketleri, gayrimenkul endüstrisi zincirine dikey olarak müdahale edebilir veya topluluk yaşam kaynaklarını yatay olarak entegre edebilir ve tek bir mülk hizmetinden çeşitlendirilmiş bir işletmeye gelişerek şirkete yeni büyüme noktaları getirebilir. Yatırım amaçlı gayrimenkul endüstrisinin önemli bir mantığı olan mülklerin yapabileceği birçok şey vardır ve aynı zamanda döngüsel olmayan özelliklerdeki yüksek büyümenin de sebebidir.

Sermaye piyasasının yeni sevgilisi, gayrimenkul sektörünün yeni gücü

Color Life (1778 HK), Haziran 2014'te Hong Kong'da listelendi ve listelenen ilk emlak şirketi oldu. O zamandan beri, giderek daha fazla emlak şirketi sermaye piyasasına girmeyi seçti. Şubat 2018'de Narada Properties (603506 CH), Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nın ana yönetim kurulunda listelendi ve ilk A hisseli mülk oldu. Sermayenin yönlendirdiği sektörün dikkati hızla artmış, entegrasyon hızlanmış, konsantrasyon önemli ölçüde artmış ve endüstri hızlı bir gelişme aşamasına girmiştir.

Şu anda Hong Kong borsasında listelenen 20 büyük emlak şirketi bulunmaktadır, bunlara Country Garden Services (6098 HK), Elegant Life (3319 HK), Poly Property (6049 HK), Greentown Services (2869 HK) ve China Overseas Property (2669 HK) dahildir. , Piyasa değeri veya likidite, Hong Kong borsa emlak sektörünün ilk basamağı haline gelerek liderlik ediyor. İkinci kademe, esas olarak büyük ve orta ölçekli geliştiricilerle ilişkili emlak şirketleridir.Geç bir başlangıç nedeniyle ölçek ilk kademeden daha küçüktür.Ancak son birkaç yılda kardeş geliştirme şirketlerinin düşük tabanı ve hızlı satış büyümesi ile ikinci kademenin büyüme oranı, Kafalar arasında yer alacak güce sahip olun. Bazı bağımsız üçüncü şahıslar ve küçük geliştiricilerin emlak şirketleri üçüncü kademeyi oluşturur, ancak piyasa değeri, büyüme ve likidite açısından açıkça zayıftırlar. Çoğu emlak şirketi, sermayenin yardımıyla bir sıçrama geliştirmeyi başarmıştır.Sektörde giderek sertleşen rekabet durumunda, geliştiriciler için emlak hizmeti şirketlerini listeleme için ayırma eğilimi haline gelmiştir.Emlak sektörünün büyümeye devam edeceği ve daha büyük listelenen mülklerin ortaya çıkacağı öngörülebilir. İlk kademe olan işletme sayısı artmaya devam edecek.

Emlak iş modeli - sadece mülk yönetiminden daha fazlası

Şu anda, emlak şirketleri için iki temel kar modeli vardır: Biri, temel mülk yönetimi hizmetleri sağlayarak mülk yönetim ücretlerini toplamaktır. Ana içerik, "dört garanti ve bir hizmet", yani güvenlik, temizlik, çevre dostu bakım ve bakımdır. Ve müşteri hizmetleri, yarattığı değer esas olarak konut ekipmanının korunması ve takdir edilmesinde yatmaktadır.

İkincisi, topluluk O2O, uzay operasyonları, konut komisyonculuğu, toplum finansmanı, temizlik hizmetleri ve yaşlı bakımı hizmetleri vb. Dahil olmak üzere topluluk sakinleri için toplum katma değerli hizmetler dahil olmak üzere katma değerli hizmetler sunma yoluyla ücret toplamaktır; ve esas olarak kalkınma için gayrimenkul endüstrisi zinciriyle ilgili Satış vaka yönetimi, mülk öncesi danışmanlık, mühendislik hizmetleri ve yeni ev satış acentesi dahil olmak üzere işletmenin sahibi olmayan katma değerli hizmetleri.

En büyük 100 emlak şirketinin raporuna göre, 2018 yılında, ilk 100 emlak şirketinin temel emlak hizmetleri, gelirin% 80,5'ini ve kârın% 55,7'sini oluşturuyordu.Emlak sektörünün kar modeli, katma değerli hizmetler ile desteklenen temel mülk hizmetlerine dayanmaktadır. Bununla birlikte, katma değerli hizmetlerin gelir ve kâr oranı her geçen yıl artmış ve önemli bir kâr kaynağı haline gelmiştir.Bunların arasında, katma değerli hizmet gelirlerinin% 50'sinden fazlasını toplum katma değerli hizmetler oluşturmaktadır.Bu nedenle, madencilik topluluk işleri, yönetim alanını genişletmenin yanı sıra şu anda en önemli emlak şirketidir. görev. Bununla birlikte, endüstri hala büyük ölçekli gelişme aşamasındadır.Temel emlak hizmetleri hala emlak şirketleri için ana iş ve büyümenin ana kaynağıdır ve yönetim alanı sermaye piyasasının en endişeli göstergesi haline gelmiştir.

Kâr marjları açısından, ilk 100 şirketin net kar marjı temel emlak hizmetleri için% 5,6, katma değerli hizmetler için% 18,5 ve kapsamlı genel kar marjı% 8,2'dir. Katma değerli hizmetlerin kar marjı, temel mülkiyet hizmetlerinden önemli ölçüde daha yüksektir ve olgun topluluklarda hızla çoğaltılabilir.Bu, katma değerli hizmetlerin kar katkısının sürekli artmasının nedenlerinden biridir ve emlak şirketlerinin katma değerli hizmetler geliştirmesinin temel itici gücüdür.

Sektör lideri olarak, borsada işlem gören emlak şirketleri, çeşitli katma değerli hizmetleri aktif bir şekilde yürütmek için devasa yönetim ölçeğine ve kaynak avantajlarına güvenirler.Katma değerli hizmetler sektöre öncülük etmektedir.Aslında, katma değerli hizmetler de borsada işlem gören emlak şirketleri için önemli bir gelir ve kâr kaynağı haline gelmiştir. Büyük kardeş geliştirme şirketlerine güvenen bazı emlak şirketleri, başlangıç aşamasının ölçeği büyük olmadığında, ilgili sahibi olmayan katma değerli hizmetler yoluyla hızlı bir büyüme elde ettiler. Bazı büyük emlak şirketlerinin geniş yönetim alanı nedeniyle, katma değerli hizmet gelirinin oranı, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinden daha küçük olacaktır, ancak katma değerli hizmetlerin mutlak ölçeği hala bariz avantajlara sahiptir. Ek olarak, büyük mülk şirketlerinin proje kapsamı daha geniştir ve ekonomik olarak gelişmiş alanlarda proje yoğunluğu daha derindir, bu da toplum katma değerli hizmetlerin geliştirilmesine yardımcı olur. Ek olarak, büyük emlak şirketleri genellikle büyük satış ölçekleri olan kardeş geliştirme şirketlerine güvenirler ve bu da gayrimenkul geliştirme ile ilgili sahip olmayan katma değerli hizmetler geliştirmeyi kolaylaştırır.

Brüt kar katkısı perspektifinden bakıldığında, Greentown Services, Poly Property, Yongsheng Life ve Ya Life'ın katma değerli hizmetleri, mal sahibi olmayanlar ve topluluk katma değerli hizmetleri de dahil olmak üzere, brüt kara% 50'den fazla katkıda bulunmuştur. Bunlar arasında, Ya Life'ın katma değerli hizmetleri en yüksek brüt kâr oranını, yaklaşık% 60'ını oluşturdu ve sahip olmayanların katma değerli hizmetleri brüt kârın neredeyse yarısına katkıda bulundu. Bununla birlikte, ölçek geliştirme aşamasında, katma değerli hizmetlerin aşırı yüksek kar oranı, temel temel özelliklerin büyümesinin nispeten yavaş olduğu anlamına gelebilir, katma değerli hizmetler ile büyümenin desteklenmesi, ölçek geliştirmenin sona ermesinden sonra büyüme mantığının bir sonraki aşaması olmalıdır. Ek olarak, katma değerli hizmetlerin karlara oranının yüksek olması, karlarda kısa vadeli dalgalanmaları da artıracaktır.

Kentleşme, stok penetrasyonu, topluluk ticareti, üç motor endüstri gelişimini hızlandırıyor

Mülkün iş modelinden, mülk yönetimi pazarının temel olarak iki ana iş segmentinden, temel mülk hizmetleri ve katma değerli hizmetlerden oluştuğu görülebilir. Temel mülk hizmet sektörü, daha sonra stok mülk hizmetleri ve artan mülkiyet hizmetleri olarak alt bölümlere ayrılabilir.Kma değerli hizmetler, topluluk katma değerli hizmetler ve sahip olmayan katma değerli hizmetler olarak bölünebilir. Her bölümün, endüstrinin gelişimini ortaklaşa teşvik etmek için kendi itici faktörleri vardır. Çin Malzeme Bilimi ve Teknolojisi Enstitüsü tarafından yayınlanan "2019 Emlak Hizmeti İşletme Geliştirme Endeksi Değerlendirme Raporu" na göre, 2018 sonu itibarıyla ulusal emlak yönetimi sektörünün işletme geliri son beş yılda% 11,5 bileşik büyüme oranıyla 704,4 milyara ulaştı. Kentleşme, stok penetrasyonu ve topluluk ticaretinin şu anda endüstrinin gelişimini yönlendiren üç ana faktör olduğuna inanıyoruz.

Mevcut mülklerin fiyatını artırmak zordur ve temel mülk hizmetleri artışlara dayanır

Hisse senedi emlak hizmetlerindeki büyüme, esas olarak emlak ücretlerindeki artıştan kaynaklanmıştır. 2014 yılında Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, il fiyat yetkililerinin uygun fiyatlı konut, konut reformu konutları, eski yerleşim toplulukları ve erken aşama mülk yönetimi hizmetleri dışındaki garantisiz konut için tüm fiyat kontrollerini veya rehberliği kaldırmasını gerektiren "Belirli Hizmet Fiyatlarının Serbestleştirilmesine İlişkin Görüş Bildirisi" ni yayınladı. politika. Bu, emlak sektöründe piyasa bazlı fiyatlandırma için politika desteği sağlar. Ancak aslında emlak şirketlerinin emlak ücretlerini artırması hala çok zor. Yönetmeliklere göre, geliştiriciler ve emlak şirketlerinin, hükümet ayarlamaları dışında tek taraflı olarak fiyatları artırmalarına izin verilmiyor. Arttırmak istiyorsanız, bir mal sahipleri toplantısı düzenlemelisiniz ve artış ancak mal sahiplerinin rızası ile yapılabilir. Önceki mülk hizmet sözleşmesi sona ererse, ancak maliklerin toplantısı kurulmazsa, maliklerin yarısından fazlası tarafından kararlaştırılmalı ve mülk şirketi ve mal sahipleri, yayınlanan kılavuz fiyat aralığı dahilinde yeniden düzenlemelidir. Konut mülk sahipleri genellikle artan emlak ücretlerine karşı dirençlidir.Eğer emlak şirketleri, personel maliyetlerindeki artışı dengelemek veya kârı artırmak için mülk ücretlerini artırırlarsa, bunların yerini daha düşük ücretli emlak şirketlerine bırakmaları muhtemeldir. Bu nedenle, çoğu emlak şirketi önce maliyet tarafı kontrolünü güçlendirmeyi ve ardından emlak ücretlerini biraz artırmayı seçecektir. Hisse senetlerinin fiyatının yükseltilmesi zor olduğunda, temel emlak hizmetleri sektörü, büyümeyi sağlamak için esas olarak artan büyümeye dayanır.

Artımlı özelliklerin kaynağı 1: Mevcut mülklerin penetrasyon oranını artırın

Hisse senedi gayrimenkul penetrasyon oranının artması, hisse senedi gayrimenkulün ilk kez piyasa odaklı bir gayrimenkul şirketi işe alması anlamına gelir ve bu da artan bir gayrimenkul yönetiminin önemli bir kaynağıdır. Tipik bir örnek: 2016 yılında, Devlet Konseyi ve Maliye Bakanlığı Devlet Mülkiyetli Varlık Denetleme ve İdare Komisyonu, aile alanlarının su, elektrik, ısıtma ve mülk yönetimi işlevlerini devlete ait işletmelerden ayıran "Kamu İktisadi Teşebbüslerinin Aile Alanlarında" Üç Arz ve Bir Sanayi "nin Ayrılması ve Devri Hakkında Yol Gösterici Görüşler yayınladı. Yönetim, profesyonel sosyal birimler tarafından yürütülmektedir ve devlete ait işletmeler artık çalışanın aile alanındaki "üç malzeme ve bir endüstri" için ilgili masrafları hiçbir şekilde karşılamamaktadır. 2017 yıl sonu itibarıyla üç tedarik ve bir sektör in% 80'i ayrıştırma veya devir anlaşmasını tamamlamıştır. 2018 yılı sonuna kadar, ülke çapındaki kamu iktisadi teşebbüslerinin üç tedarik ve bir sanayi nin ayrılması ve devri temelde tamamlanacaktır. 2019'dan bu yana, devlete ait işletmeler artık çalışanın aile alanındaki "üç malzeme ve bir endüstri" için ilgili masrafları hiçbir şekilde karşılamayacak. "Üç tedarik ve bir endüstri" ayrımına ek olarak, gelecekte daha fazla kamu inşaat projesinin yönetim için üçüncü taraf profesyonel emlak şirketlerine kademeli olarak devredilmesini bekliyoruz. Şu anda, Country Garden Services, Poly Property, China Overseas Property ve Ya Life, kamu inşaat projelerinin mülk yönetimini üstlenmeye başladı. Mülk yönetimi endüstrisinin standardizasyonunun, profesyonelliğinin ve popülaritesinin sürekli iyileştirilmesiyle, endüstrinin tüm stok konutlarına penetrasyon oranının arttığına inanıyoruz. Kademeli olarak artacak ve ardından emlak yönetimi endüstrisinin pazar boyutunu genişletecektir.

Artımlı mülklerin kaynağı 2: Kentleşme yeni evlerin tamamlanmasını getiriyor

Emlak yönetimi, gayrimenkul geliştirmenin bir aşağısıdır.Her yıl yeni evlerin tamamlanması, emlak yönetimi endüstrisine doğrudan büyük artışlar getirir. Bunun arkasındaki ana itici güç, Çin'deki kentleşmenin gelişmesidir. 2018 itibariyle Çin'in kalıcı nüfusunun kentleşme oranı% 59,6'dır. Gelişmiş ülkelerin% 80 seviyesi ile karşılaştırıldığında, Çinde kentleşme hala gelişme aşamasındadır. İleride tamamlanan alanın 1 milyar metrekarenin üzerinde kalacağı tahmin edilmektedir. Özellikle 2018 / 19'da yüksek satış ve düşük tamamlama durumunda 2020/2021 yılında tamamlanması beklenmektedir. Hacim önemli ölçüde toparlanacak ve bu da alt kısımdaki emlak yönetimi endüstrisini canlandıracaktır. Kentleşme, artan konutları beraberinde getirir ve bu da, temel emlak hizmetlerinin büyümesinin ana büyüme itici gücü olan mülk yönetimi için daha fazla talep getirir.

Dikey iş genişlemesi: gayrimenkul geliştirmede iş fırsatlarından yararlanma

2019 yılında ülke çapında gayrimenkul geliştirme yatırımı 16.0 trilyon yuan satışla 13.2 trilyon yuan'a ulaştı. Gayrimenkul geliştirme ve satış süreci de emlak şirketleri için iş fırsatları sağladı. Şu anda, emlak şirketleri esas olarak gayrimenkul geliştiricilerine ön emlak danışmanlığı ve satış alanı mülk yönetimi sağlıyor ve bazı emlak şirketleri, kardeş geliştirme şirketleri için kademeli olarak yeni ev satış acentesi hizmetleri sağladı. Genel olarak, büyük ölçekli geliştiriciler tarafından desteklenen emlak şirketleri tarafından sahipsiz katma değerli hizmetlerin geliştirilmesi daha hızlı ve sorunsuz olacaktır. Bununla birlikte, işin bu kısmı açıkça emlak döngüsünden etkilenir ve piyasanın bu iş için belirli bir değerleme indirimi vardır.

Topluluk girişinde ustalaşın: topluluk trafiğinin gerçekleştirilmesi

Kişi başına harcanabilir gelirin sürekli artmasıyla birlikte tüketim bir bütün olarak yükseliş eğilimi göstermiştir ve bu uzun vadeli bir eğilimdir. Tüketim yapısında hizmet tüketiminin oranı giderek artmıştır. Çin'in toplum ekonomisi henüz emekleme aşamasında ve toplumdaki şehir sakinlerinin ihtiyaçları iyi karşılanmıyor, bu da "topluluk ekonomisinin" gelişimi için alan yaratıyor. Topluluk devasa bir çevrimdışı trafik girişi ve emlak şirketi doğal olarak bu girişi kontrol ediyor ve topluluk sakinlerine fiziksel mesafe en yakın olanıdır, bu da bariz doğal avantajları vardır. Emlak şirketleri, topluluk perakende satışı, topluluk eğitimi ve ev kiralama dahil olmak üzere çevrimdışı fiziksel hizmetler sağlayabilir.Ayrıca, topluluk O2O ve İnternet teknolojisine dayalı özel e-ticaret geliştirebilirler. Temel mülk hizmetleri ve mülk sahibi olmayan katma değerli hizmetlerle karşılaştırıldığında, topluluk katma değerli hizmetler gayrimenkulün döngüsel dalgalanmalarından kurtulur ve daha fazla büyüme ve hayal gücü ile tüketime yaklaşır, bu nedenle bu işin değerlemesi nispeten daha yüksektir.

Emlak yönetimi endüstrisinin ölçeğinin 2021'de trilyonlara ulaşması bekleniyor

2018 sonu itibariyle, ulusal emlak yönetim alanı 27,9 milyar metrekare, işletme geliri 704 milyar yuan, emlak şirketlerinin sayısı 127.000 ve çalışan sayısı 9.84 milyon oldu. Gelecekte sektörün büyüklüğünü hesapladık. İhtiyatlı bir şekilde, 2023 yılına kadar, yılda ortalama 2,3 milyar metrekare yeni eklenen yönetim alanı, emlak ücretlerinde ortalama yıllık% 3 artış ve katma değerli hizmetlerde yıllık ortalama% 15 büyüme olacağı varsayılmaktadır. 2021'de, sanayi pazarı trilyonlara ulaşacak ve yıllık bileşik büyüme oranı% 10'un üzerinde olacaktır. .

Konut dışı pazar, borsaya kayıtlı emlak şirketleri için yeni geliştirme alanı

Tahminimize göre, konut dışı emlak hizmetleri, konut mülkleriyle karşılaştırılabilir bir pazar olacaktır. Konut dışı emlak hizmetlerinin 2021'de trilyonların 440 milyarına ulaşacağı tahmin ediliyor. Şu anda, listelenen emlak şirketlerinin çoğuna, konut dışı alanlarda daha az yerleşim ile konut mülkleri hakimdir. Konut emlak hizmetleri pazarında giderek artan şiddetli rekabetle birlikte, borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin çoğu, konut dışı emlak hizmetlerini genişletmeye başladı. Bunun borsaya kayıtlı emlak şirketleri için yeni bir büyüme alanı olacağını düşünüyoruz. Konut dışı sektör, daha yüksek ücret seviyeleri ve proje istikrarı ile konut sektöründen daha profesyoneldir.Ayrıca konut dışı sektördeki borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin genişlemesine de dikkat edilmesi önerilir.

Sektör durumu - ne kadar güçlü olursa o kadar güçlü

Sektördeki Matthew etkisi arttı

Gayrimenkul sektörünün başlangıç ölçeğiyle birlikte, gayrimenkul yönetimi sektörünün gelişimi hızlanmaya başlamış ve ilgi artmaya devam etmiş, aynı zamanda sürekli sermaye girişi sektör konsolidasyonunu yoğunlaştırmıştır. Mülk yönetimi, endüstriyel iyileştirme (geleneksel hizmet sektöründen modern hizmet sektörüne geçiş) ve tüketim yükseltmesi (yerleşik tüketim yükseltmesi) ile uyumlu, dönüşüm geçirmekte olan bir sektördür ve hisse senedi gayrimenkulleri için önemli bir yatırım fırsatıdır. Şu anda, Çin'in kentleşmesi hala hızlı bir gelişme aşamasındadır ve endüstrinin büyümesi için hala çok büyük alan vardır. Sektör açısından bakıldığında, gayrimenkul endüstrisi normları başlangıçta şekillendi, profesyonellik etkili bir şekilde geliştirildi ve kentsel kamu hizmetlerindeki rolü daha belirgin hale geldi. Bu bağlamda, büyük ölçekli geliştiriciler tarafından desteklenen önde gelen emlak şirketleri, kalkınma şirketlerini bağımsız olarak faaliyet göstermeye başlamış ve hızlı bir büyüme dönemine girmiştir.Sektörde Matthew etkisi giderek artmış ve konsantrasyon artmaya devam etmiştir.

Yoğunlaştırılmış entegrasyon, daha rasyonel birleşmeler ve satın almalar

Ölçek geliştirme aşamasında, birleşme ve satın almalar genişlemenin en doğrudan yoludur.Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, birleşme ve satın almalar patlama eğilimi gösterdi. Birleşme ve devralmalardaki deneyim biriktirdikten sonra, mevcut sektör birleşmeleri ve satın almaları rasyonel olma eğilimindedir ve birleşme ve devralmaların etkisi daha iyidir. Bir sonraki bölümde emlak şirketlerinin birleşmelerini ve devralmalarını ayrıntılı olarak tartışacağız. Büyük emlak şirketleri, kardeş geliştirme şirketlerinin birleşme ve satın alma ve taahhüt projelerine ek olarak üçüncü taraf projelerinin genişlemesini güçlendirmiş, marka bilinirliğini ve pazar rekabet gücünü artırmış ve kardeş geliştirme şirketlerine olan bağımlılıklarını azaltmıştır.

Konut dışı mavi okyanusa uzanmak

Birçok büyük emlak şirketi, kamu inşaat projeleri ve ticari projeler de dahil olmak üzere işlerini konut dışı mülk yönetimine doğru genişletmeye başladı.Bu, borsaya kayıtlı emlak şirketleri için bir başka yeni büyüme alanı olacak. Bununla birlikte, konut dışı projelere genişleme, grubun kaynaklarını ve ilgili geçmişini gerektirir.Devlete ait emlak şirketleri kamu inşaat projelerinde avantajlara sahipken, ticari gayrimenkul geliştirme ile uğraşan kardeş geliştirme şirketlerine sahip emlak şirketleri ticari mülk yönetimi konusunda daha fazla deneyime sahiptir. .

Sorumluluk ne kadar büyükse değer o kadar büyük

2020'nin başında salgının önlenmesi ve kontrolünde, mülkiyet şirketlerinin rolü çok açıktır. Mülk yönetiminin değerini topluluk korumasında, topluluk personel yönetiminde, hükümet politikalarının uygulanmasında vb. Yansıtmışlardır ve gelecekte kamu yönetimi hizmetleri için daha fazla sorumluluk üstleneceklerdir. , Sektörün önemi ve ilgisi bir adım daha atacak.

Borsaya kayıtlı sektörün statükosu - değerleme artmaya devam ediyor ve pazar, kalkınma sektöründen farklı

Geliştirme sektöründen farklı olan pazardan çıkın

Gayrimenkul geliştirme ve mülk yönetimi yukarı ve aşağı yönde olmasına ve emlak şirketlerinin gelişimi esas olarak geliştirme şirketlerine bağlı olmasına rağmen, iki sektör güçlü bir pozitif korelasyona sahip olmalıdır, ancak emlak sektörünün performansı, özellikle geçen yıl son 3 yılda önemli ölçüde daha iyi olmuştur. Gelişme sektöründen farklı olarak piyasa dışında trend çok güçlü.

Yüksek kaliteli şirketler birbiri ardına listelenir ve sektörün kalitesi önemli ölçüde artmıştır

Gayrimenkul sektörünün daha iyi performans göstermesinin nedeni, değerlemede sürekli iyileştirilmesidir. (1) Yukarı akış emlak geliştirme şirketleri ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul şirketleri hafif varlıklar, düşük gelir riski, istikrarlı nakit akışı, anti-döngü vb. Avantajlara sahiptir ve iyi savunma ve istikrara sahiptir. Aynı zamanda, gayrimenkul düzenlemesi altında, kalkınma sektörünün büyümesi yavaşladı, ancak emlak sektörü hala yüksek büyüme gösterebiliyor. Bu nedenle, gayrimenkul yukarı doğru döngüsünde, mülklerin değerlemesi daha hızlı artmıştır. Düşüş döngüsünde, mülk daha iyi bir esnekliğe ve daha güçlü risklere karşı direnme yeteneğine sahiptir; (2) Önde gelen emlak şirketleri birbiri ardına listelendiğinden, sektörün kalitesi önemli ölçüde artmıştır ve liderin sektörün genel değerlemesi üzerinde açık bir itici etkisi vardır; (3) Ayrıca, Gayrimenkul sektörü büyümeye devam etmekte, likidite ve yatırım hedeflerinin sayısı önemli ölçüde artmış, savunma gücü ve yüksek büyüme dikkate alınarak, küçük döngüsel dalgalanmalarla gayrimenkul sektörüne daha fazla kaynak tahsis edilebilmekte ve sektörün değerlemesi artmaya devam etmektedir.

Sektör görünümü-kısa vadeli maliyet performansı, lidere uzun vadeli bakış

Şu anda, mülk yönetimi endüstrisi, ölçeğin yönlendirildiği ve alanın en önemli olduğu ve Matthew etkisinin açık olduğu bir gelişme aşamasındadır. Gayrimenkul yönetimi, dönüşüm geçirmekte olan bir sektördür, endüstriyel iyileştirme (geleneksel hizmet endüstrisinden modern hizmet endüstrisine geçiş) ve tüketimin yükseltilmesi (konut topluluklarında artan tüketim) ile uyumludur Mevcut gayrimenkul için önemli bir yatırım fırsatıdır. Makro açıdan bakıldığında, Çinde kentleşme hala gelişme aşamasındadır.Gelecekte tamamlanan alanın 1 milyar metrekarenin üzerinde kalması beklenmektedir.Özellikle 2018/19 sezonunda yüksek satış ve düşük tamamlama olması durumunda 2020/21 yılında tamamlanma hacminin olması beklenmektedir. Sırasıyla aşağı havza emlak sektörünü canlandıran önemli toparlanma. Sektör perspektifinden bakıldığında, gayrimenkul sektörü düzenlemeleri başlangıçta oluşturulmuş, profesyonellik etkili bir şekilde geliştirilmiş ve kentsel kamu hizmetlerindeki sosyal rolü daha belirgin hale gelmiştir. Büyük ölçekli geliştiricilere güvenen emlak şirketlerinin, (1) kardeş şirketlerin geliştirme projelerini üstlenmek, (2) üçüncü taraf projeleri elde etmek için grup avantajlarını kullanmak ve (3) dahil olmak üzere, sektörün üzerinde büyüme sağlamak için kardeş geliştirme şirketlerinin kaynaklarını kullanabileceği konusunda iyimseriz. Birleşme ve devralmalar için güçlü mali güç. Büyük ölçekli halka açık emlak şirketlerinin önümüzdeki 2-3 yıl içinde ortalama% 30'un üzerinde bir büyüme oranını hala koruyabileceğine inanıyoruz. Şu anda, sahibi olmayan katma değerli hizmetler hala ağırlıklı olarak kardeş geliştirme şirketlerinin desteğine dayanmaktadır.Kâr marjı yüksek ve kar katkısı açık olsa da, işin bu kısmı işlemle ilgili olabilir ve kar aktarımı şüphesi vardır ve işletme gayrimenkul döngüsündeki dalgalanmadan etkilenir. Sahiplerin katma değerli hizmetleri, konferansın aşırı bir bölümünü oluşturdu ve bu, kazançların kalitesi üzerinde olumsuz bir etkiye sahipti. Ancak, sahibi olmayan katma değerli hizmetlerin değerinin küçümsenemeyeceğine inanıyoruz. Geliştirme şirketi için masrafların bir kısmı gerekli masraflardır. Makul bir piyasa fiyatı olduğu sürece, ücretin bu kısmının üçüncü şahıslara vermektense ilgili emlak şirketlerine verilmesi daha iyidir. Emlak şirketlerinin yukarı akış geliştirme ve satış bağlantısına katılımı, 13 trilyon pazarın bir bölümünü kazanan yeni bir iş genişlemesidir, temel mülk yönetimi işini ve topluluk katma değerli hizmetlerini etkilemez, ancak erken aşamada projeye müdahale ederek sonraki aşamada mülk yönetimi sözleşmelerinin satın alınmasını artırır. Mümkün. Mülk sahibi olmayanlar için katma değerli hizmetler, emlak şirketleri için bir iş bağlantısı ve rekabet gücünün bir tezahürüdür. Toplum katma değerli hizmetler, emlak şirketleri için yavaş yavaş yeni bir kâr büyüme noktası haline geldi. Hayal gücü için büyük bir alan var. Toplum katma değerli hizmetlerin geleceği konusunda iyimseriz, ancak pazarın da risklere dikkat etmesi gerekiyor. Toplum katma değerli hizmetler gelişiyor olsa da, hala büyük ölçekli olgun bir iş modeli yoktur ve emlak şirketlerinin mülk dışı sektördeki diğer profesyonel şirketlerle rekabet etmeleri gerekmektedir ve belirsizlik hala mevcuttur. Çeşitli alt toplulukların katma değerli hizmetlerindeki büyük farklılıklar ve emlak şirketlerinin geliştirmeyi tercih ettiği farklı projeler nedeniyle, topluluk katma değerli hizmetlerdeki çeşitli emlak şirketlerinin avantajlarını ve dezavantajlarını yatay olarak karşılaştırmak zordur. Buna ek olarak, bazı yeni işletmeler hala gelişimin erken aşamalarındadır ve gelir ve karlar hala istikrarsızdır, bu da toplum katma değerli hizmet sektöründeki kısa vadeli dalgalanmaları artırmıştır. Bu nedenle, pazarın çeşitli alt topluluklarda katma değerli hizmetlerin sürdürülebilirliğine dikkat etmesi ve kâr marjlarına çok fazla önem vermemesi gerektiğine inanıyoruz.İşletme büyümesi kar marjlarından ve hatta kısa vadeli kârlardan daha önemlidir. Toplum katma değerli hizmetlerin geliştirme alanı, özellikle ekonomik olarak gelişmiş alanlarda, esas olarak yönetim genişliği ve yoğunluğundan gelir. Ancak proje kapsamı ve proje yoğunluğu belirli bir boyuta ve derinliğe ulaştığında bölgede kümelenme ve ölçek etkileri üretilebilir ve çeşitli katma değerli hizmetlerin geliştirilmesi elbette söz konusu olabilir. Bir yerleşim bölgesinde sadece bir mülk yönetim şirketi olduğu için, bir gayrimenkul şirketinin katma değerli hizmetlerinin başka bir emlak şirketi tarafından yönetilen bir toplulukta yürütülmesi zordur.Ayrıca, katma değerli hizmetlerin yeniden üretilebilirliği güçlüdür ve ilk hamle avantajı ve benzersizliği açık olmayabilir. Geç gelen şirketler, daha düşük deneme yanılma maliyetleri ve küçük bir temel sayı ile mevcut uygulanabilir modelleri hızla kopyalayabilir ve bu da daha hızlı büyüme sağlar. Bu nedenle, bu aşamada toplum katma değerli hizmetlerin ölçeğine ve oranına çok fazla dikkat edilmesine gerek olmadığına inanıyoruz.İlk olarak kalkınma alanı yaratılmasına vurgu yapmalı ve ekonomik olarak gelişmiş alanlardaki kapsama ve gayrimenkul projelerinin seviye konumlandırmasına dikkat etmeliyiz. İyi bir proje ve müşteri tabanı ile, topluluk katma değerli hizmetlerinin hızlı büyümesi yalnızca bir zaman meselesidir. Topluluğun katma değerli hizmetleri, özellikle erken aşamada büyük miktarda sermaye yatırımı gerektiren ve uzun bir geri dönüş süresi olan işletmeler için çok fazla bahis, genel performans üzerinde belirli bir etkiye sahip olabilir.

Sektörün ve borsada işlem gören belli başlı emlak şirketlerinin temelleri gelişirken, sektörün temelleri ve borsada işlem gören çoğu büyük emlak şirketi gelişirken, sektörün temel risklerinin yüksek beklentiler ve yüksek değerlemeler olduğuna inanıyoruz. Performans gerçekleşti. Salgının önlenmesi ve kontrolünde, temelde salgından etkilenmeyen temel emlak hizmetleri gelirinin güçlü dayanıklılığı ile birlikte gayrimenkullerin değeri öne çıkmış, bu nedenle sektörün değerlemesi kısa vadede hızla artmış ve hisse senedi fiyatı olağanüstü performans göstermiştir. Ancak, salgının emlak şirketleri üzerindeki etkisi konusunda piyasanın fazla iyimser olabileceğini düşünüyoruz. Emlak hizmet geliri gerçekten çok esnektir, ancak emlak şirketlerinin kârının büyük bir kısmı toplulukların ve mülk sahibi olmayanların katma değerli hizmetlerinden gelir ve katma değerli işletmeler açıkça salgından etkilenir. Mülk sahibi olmayanlar için katma değerli hizmetler arasında, daha büyük kasa yönetimi satış merkezinin kapanmasından etkilenecektir. Toplum katma değerli hizmetler arasında, çoğunlukla çevrimdışı hizmetler olan toplum eğitimi, ev hizmetleri ve ikinci el konut komisyonculuğu gibi işletmeler de geçici olarak normal bir şekilde çalışamazlar. Bu nedenle, katma değerli hizmetlerin 1Y20'deki büyümesinin yavaşlayarak genel performans artışını aşağı çekeceğini tahmin ediyoruz.

Daha büyük ölçekli emlak şirketleri halka açılmayı seçtikçe, sektör içindeki sermaye tahsisi değişebilir. Kısa vadeli öneriler, çeşitli şirketlerin değerlemesinin göreceliğine dikkat eder ve en uygun maliyetli, en esnek ve yeniden değerleme fırsatlarını bulur. Ayrıca şirketlerin farklı kota pencereleri ve farklı nakit rezervleri olduğundan, Hisse başına net nakit hariç tutulduktan sonra F / K oranının mevcut kurumsal değerlemeyi daha iyi yansıtabileceğine inanıyoruz.

Şirket değerleme farklılıklarının esas olarak aşağıdaki beş noktadan kaynaklandığına inanıyoruz:

(1) Ölçek. Gayrimenkul şirketlerinin ölçeği, esas olarak yönetim altındaki ve sözleşmeli alanı ifade eder veya rezerv alanı ölçeği, özellikle rezerv alanı önümüzdeki birkaç yıldaki büyümeyi temsil eder. Aynı zamanda kantarın kalitesi de garanti edilmelidir. Stok ve artımlı projelerin bölgesel dağılımı, iş formatları, konumlandırma ve en önemlisi, istikrarlı kârların sürdürülüp sürdürülemeyeceği dahil, temel mülkiyet hizmetlerinin gelir ve kar ölçeği, yönetim alanının ölçeğine uygun olmalıdır;

(2) Şirketin geçmişi. Brother Development Company'nin satış ölçeği ve kaynak eğilimi, emlak şirketlerinin geliştirilmesinde güçlü bir öncü role sahiptir. Brother Development Company'nin hızlı satış büyümesi ve pazar payındaki artış, emlak şirketlerinin daha fazla pazar artımlı kek elde edebileceği anlamına geliyor. Aynı zamanda, emlak şirketleri, kardeş geliştirme şirketlerinin ilgili işlerine katılma ve sahipsiz katma değerli hizmetlerin hızlı büyümesini gerçekleştirme konusunda daha fazla fırsata sahip;

(3) Gelir ve kâr yapısı. Gelir ve kârda, temel mülk hizmetlerinin, mülk sahibi olmayan katma değerli hizmetlerin ve topluluk katma değerli hizmetlerinin oranı, kazançların kalitesini etkileyecektir. Temel emlak hizmetlerinden elde edilen kar yüzdesinin düşük olması, karların diğer iki katma değerli hizmetten daha fazla etkilendiği ve katma değerli hizmetlerin dalgalanmasının daha büyük olduğu ve bu da genel kar oynaklığını artırdığı anlamına gelir. Sahip olmayan katma değerli hizmet karlarının aşırı yüksek bir oranı, kârların kalitesini etkileyecektir, ancak aşırı düşük bir oran, özellikle gayrimenkulün yukarı doğru döngüsü durumunda, kar katkısını zayıflatacaktır. Ölçek geliştirme aşamasında ve katma değerli hizmetlerin istikrarlı bir şekilde artmasıyla birlikte, emlak şirketlerinin gelirleri ve karları hala temel mülk hizmetlerine odaklanıyor, bu da ölçek büyümesi için ivmenin hala güçlü olduğu ve topluluk katma değerli hizmetlerin büyümesi için yeterli alan olduğu anlamına geliyor;

(4) Genişletme modu. İçsel büyüme minimum maliyetle sağlanırken, birleşme ve devralmalar, sınırlı sürdürülebilirlikle kısa vadeli kar büyümesini sağlamak için yapılan sermaye harcamalarıdır. Bu nedenle, büyümeyi esas olarak birleşme ve devralmalar yoluyla gerçekleştiren emlak şirketlerinin yüksek değerlemeler elde etmeleri zordur. Bununla birlikte, bazı büyük ölçekli birleşme ve satın almalar kısa vadede ölçek ve karları büyük ölçüde canlandırabilir, beklenenden daha yüksek büyüme sağlayabilir ve hisse senedi fiyat artışları için katalizör olabilir.Bu nedenle, Country Garden Services, Ya Life ve Poly Properties gibi mevcut nakit zengini emlak şirketlerine dikkat edilmesi önerilir;

(5) Performans büyüme oranı. Bazı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri, listelendikten sonra gelişimlerini hızlandırdılar.Küçük ölçekleri ve düşük tabanı nedeniyle, kısa vadeli büyüme oranı nispeten yüksek olacak. Ek olarak, bu düşük taban, birleşme ve devralmaların faydalarını da artırabilir. Bu, esas olarak, ölçek olarak büyük olmayan ancak Yongsheng Life ve Xinchengyue gibi büyük ölçekli geliştirme şirketleri tarafından desteklenen ikinci katmandaki emlak şirketlerini ifade eder.

Emlak yönetimi endüstrisindeki yükseliş eğiliminin uzun vadeli olduğuna ve sakinlerin kaliteli emlak hizmetlerine olan talebinin tam olarak serbest bırakılmadığına inanıyoruz. Salgından sonra emlak yönetimi sektörünün değeri daha belirgin hale gelecek ve daha fazla konut sakininin ihtiyaçlarını karşılayacaktır. İyi markalara ve iyi hizmetlere sahip emlak şirketleri daha fazla pazar kazanacaktır. Sektördeki yoğunlaşmanın artmaya devam etmesine rağmen, geleceğin pazarında sadece birkaç lider şirketin olmayacağına inanıyoruz.Sektörün yükselme eğiliminde, önde gelen emlak şirketleri uzun vadeli konuşlandırmaya değer. Kısa vadeli dinamik P / E oranları perspektifinden bakıldığında, önde gelen emlak şirketlerinin yüksek değerlemeleri, hızlı büyümeleri, güçlü kesinlikleri ve bariz endüstri avantajları vardır.Yatırımcıların daha uzun vadeli bir bakış açısına sahip olmaları gerekir. Bireysel emlak şirketlerinin karları dalgalanma gösterse de, esas olarak işletme yapısı ve kar yapısının getirdiği kısa vadeli etkiden kaynaklanmaktadır. Ölçek büyüme eğilimi değişmemiştir ve uzun vadeli iyileşmenin temelleri değişmemiştir. Bu nedenle, nispeten büyük bir düşüş olmuştur. Satın almak için iyi zaman. Emlak yönetimi sektörü büyümeye devam edecek ve yatırımcıların daha fazla tahsis etmeye devam etmesi faydalı olacaktır.

Temel Mülk Yönetimi - Dönüşen Şehir Servis Sağlayıcısı

Mülk yönetimi-konut proje türü çekirdek, konut dışı bir sonraki mavi okyanus olacak

Mülk yönetimi projeleri, kullanım özelliklerine göre konut mülkleri (konutlar, apartmanlar, villalar vb.), Ticari mülkler (ofis binaları, ticaret merkezleri, sanayi parkları vb.), Kamu mülkleri (kamu alanları, okullar, hastaneler vb.) Ve diğer mülkler olarak sınıflandırılır. (Endüstriyel tesisler, depolar vb.).

Çin Malzeme Derneği tarafından yayınlanan "2019 Emlak Hizmeti İşletme Geliştirme Endeksi Değerlendirme Raporu" na göre, 2018 yılında ilk 500 şirketin yönetim alanı 11,9 milyar metrekareye ulaştı ve toplam sanayi alanının% 43'ünü (27,9 milyar metrekare) oluşturdu. Fortune 500 şirketlerinin yönetim alanı içinde yer alan konut alanı 7,55 milyar metrekare olup,% 63,5'lik paya sahip olup, gayrimenkul yönetimi formatında lider konumda yer alırken, ikinci olarak ticari gayrimenkullerde ofis binaları, ticaret merkezleri ve sanayi parkları sırasıyla% 9,2,% 5,8 ve% 6,2'dir. %, toplam oran% 20'den fazladır.

Konut projeleri en geniş alanı oluştursa da, mülk ücretleri tüm projeler arasında en düşük olanıdır. 2018 yılında, ilk 500 şirketin ortalama emlak ücreti 3.08 yuan / kare / ay oldu. Ticari merkez ve hastane mülk ücretleri nispeten yüksektir, hem 6.19 yuan / kare / ay, ardından ofis binaları 5.94 yuan / kare / ay ile ve konut mülkü ücretleri 2.10 yuan / kare / ay ile en düşük seviyededir.

2018 yılında, ilk 500 şirketin temel mülk yönetimi işletme geliri 225,7 milyar yuan idi. Konut projelerinin alanı% 60'tan fazlasını oluştursa da, gelir toplam temel emlak ücreti gelirinin yarısından azını oluşturuyordu. Ofis binaları ve ticaret merkezleri, yüksek ücretler nedeniyle gelirlerinin yaklaşık% 30'unu oluştururken, sanayi parkları ile birlikte toplam gelir% 35,1'i oluşturdu. Buna ek olarak, kamu mülkleri, okullar ve hastaneler dahil olmak üzere kamuya ait inşaat projeleri, gelirlerinin yalnızca% 12'sini oluştursa da, hükümet sahibi olarak daha istikrarlı karlara ve sözleşme yenilemelerine sahiptir. Bu nedenle, konut dışı emlak piyasası da önemli bir pazar ve borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin genişlemesinin odak noktasıdır.

Proje ödeme oranları açısından, ilk 500 emlak şirketinin her bir projesi için ortalama ödeme oranı% 94,6'dır. Konut emlak ücretlerinin aşırı tahsilinden dolayı, ödeme oranı düşüktür, ancak hala% 91,2'dir. Bu nedenle, emlak sektörünün gelir riski nispeten küçüktür ve benzer bir kamu hizmeti sektörünün özelliklerine sahiptir.

Sektörde lider bir grup olarak ilk 100 şirket, borsada işlem gören emlak şirketlerinin yoğunlaşması ve sermaye piyasasının kilit odak noktasıdır. İlk 100 şirketin yönetiminde olan projeler yüksek kalitede.Her emlak projesi tarafından alınan ücretler endüstri ortalamasının üzerinde.Ortalama ödeme oranı% 98'in üzerinde tutulabilir ve sözleşme yenileme oranı% 94'te tutulabilir. Genel operasyon iyi. Ücretlendirme sistemi ve toplu ödeme sistemi - karışıklık oranı

2003 yılında, ulusal "Mülk Yönetim Yönetmeliği" ilan edilmiş ve uygulanmış ve mülk yönetimi için iki ücretlendirme yöntemi olduğu belirlenmiştir: sözleşme sistemi ve ücret sistemi. Şu anda, Çin'deki çoğu topluluk mülk ücretleri için toplu ödeme sistemini benimsiyor. Bunun ana nedeni, çeşitli bölgelerde kurulan mülk komitelerinin oranının yüksek olmaması ve mal sahibinin aktif yönetim farkındalığının ve yönetim seviyesinin düşük olması, toplu ödeme sisteminin ise hesap denetimleri gibi karmaşık yönetimi ortadan kaldırmasıdır. Çalışın, böylece daha fazla topluluk sözleşme sistemini seçecek. Ek olarak, toplu ödeme sistemi altında, emlak şirketleri maliyet tarafını kontrol ettikleri sürece daha esnek karlara sahip olacaklar.

Genel olarak konuşursak, aynı topluluktaki ücretlendirme sisteminin geliri, sözleşme sisteminden çok daha düşük olacaktır. Halihazırda, borsaya kote emlak şirketleri genellikle ücret sisteminin oranını gelir oranı olarak açıklamaktadır, ancak yönetim alanındaki ücret sisteminin oranı nadiren açıklanmaktadır. Ücretlendirme sistemi, geliri, toplanan mülk ücretlerinin mutabık kalınan oranına göre çekip ödediğinden, brüt kar oranı% 100'e yakındır.Dolayısıyla, aynı ücretler ve maliyetler altında, bölgedeki ücret sisteminin oranı ne kadar yüksekse, kurumsal gelir o kadar küçük, ancak kar marjı o kadar yüksek . Ücretlendirme sisteminin mülk gelirinin% 1'ini oluşturduğu, ancak ücret sisteminin yönetim alanının% 10'u aştığı durumlar olacaktır. "Mülkiyet hizmeti geliri / yönetim altındaki alan" ücret seviyesini hesaplar ve karşılaştırır veya her bir emlak şirketinin konumunu ve karlılığını ölçmek için brüt kar oranını kullanır ideal olmayabilir.

Mülkiyet-insan gücünün maliyeti en büyük maliyettir ve insan verimliliğini artırmak anahtardır

Temel mülk yönetimi hizmetlerinin (güvenlik, temizlik, yeşil bakım, bakım ve müşteri hizmetleri) dört teminatı ve bir hizmeti esas olarak çok sayıda insan tarafından gerçekleştirilir. Bu nedenle, işçilik maliyetleri, işletme maliyetlerinin en büyük kısmıdır. 2018 yılında ilk 100 şirketin personel giderleri, toplam işletme maliyetlerinin% 58'ini oluşturdu. Artan işgücü maliyetleri karşısında, emlak şirketleri esas olarak kişi başına verimliliği artırmak ve maliyetleri düşürmek için dış kaynak kullanım oranını orta derecede artırmak için teknolojiye dayalı mülk yönetimini kullanıyor. Genel olarak açıklanan işgücü maliyetleri esas olarak çalışanları işe almanın maliyetine atıfta bulunur ve dış kaynak kullanımı maliyetleri "temizlik maliyetleri", "çevreye duyarlılaştırma maliyetleri" ve "bakım maliyetleri" olarak hesaplanır.

Temel mülk yönetiminin brüt kar marjında neden bir fark var?

Borsaya kayıtlı emlak şirketleri arasında temel emlak hizmetlerinin brüt kar marjındaki fark, esas olarak yönetilen projelerdeki farklılıklardan kaynaklanmaktadır.

(1) Daha önce gösterildiği gibi, ücretlendirme sisteminin brüt kar marjı% 100'e yakın olduğundan, ücretlendirme sisteminin oranındaki artış genel brüt kar marjını önemli ölçüde artıracaktır;

(2) Ticari projeler gibi konut dışı bazı projelerin mülk yönetimi için daha yüksek gereksinimleri olduğundan, ücretler ve kar marjları konut projelerinden daha yüksek olduğundan, yönetilen projelerin yapısı genel kar marjını etkileyecektir;

(3) Yeni tamamlanan mülkler Topluluktaki yeni donanım ve ekipman, düşük bakım maliyetleri ve yeni projelerin uygun fiyatlandırılması nedeniyle, kar marjı genellikle eski mülk projelerine göre daha yüksektir.Bu nedenle, yönetim projesindeki daha fazla yeni proje, daha iyi genel kar marjını hesaba katar;

(4) Orta-üst düzey projelerin mülk ücretleri ve ücret esnekliği, düşük kaliteli mülklerden daha yüksektir ve kar marjı daha büyük olacaktır. Ayrıca, Country Garden Hizmetleri için, bir dizi büyük hacimli konut projesini yönetir.Aynı ücretler altında, büyük hacimli mülkler maliyet oranında belli bir avantaja sahiptir;

(5) Ek olarak, bazı işçilik maliyetleri satış maliyetine dahil edilmeyebilir, ancak yönetim giderlerine dahil edilebilir ve işçilik maliyetleri işletme maliyetlerinin en büyük kısmını oluşturur.

Brüt kar marjı en önemli faktör değildir

Brüt kar marjı seviyesi, şirketin işletme yeteneklerinin seviyesini temsil etmez. Örneğin, Greentown Service, şirket mülk hizmet kalitesini temel rekabet gücü olarak alıyor, üst düzey emlak hizmetleri yaratıyor ve mal sahibinin bağlılığını artırmak ve pazar genişletme yeteneklerini geliştirmek için düşük maliyetli ve yüksek kaliteli iş stratejileri benimsiyor. Greentown Services, seçilen altı emlak şirketi arasında en düşük brüt kar marjına sahip olsa da, şirketin brüt kar marjı aşağı yönlü risklerinin çok sınırlı olduğuna ve iyi bir esnekliğe sahip olduğuna inanıyoruz. Özellikle üçüncü taraf pazar genişlemesinde, Greentown hizmetlerinin avantajları ve rekabet gücü daha belirgin hale gelecektir.

Emlak şirketlerinin karları, özellikle temel emlak hizmetleri için üst üste getirilir.Kurumsal karlar, yönetim altındaki çeşitli projelerin karlarının toplamıdır. Yönetim yarıçapından bağımsız olarak, yeni projeler genellikle mevcut projelerin karlarını etkilemeyecektir.Ne kadar çok proje üstlenilirse, kar yığını o kadar büyük olur. Yeni projelerin kar marjı, mevcut projelerin kar marjının altındaysa, genel brüt kar marjı düşürülse de, üst üste binen kar büyümesi üzerinde yine de olumlu bir etkisi olacaktır. Örneğin Ya Life, bazı kamu inşaat projelerini üstlenmeye başladı.Hükümetin maliyet kontrolü nedeniyle kar marjı yüksek olmayabilir ve hatta genel brüt kar marjını düşürebilir.Ancak, bu tür projelerin yenilenmesi ve ödenmesi konut binalarından daha iyi ve kar amacı gütmeyenleri genişletti. Konut pazarı.

/ * 1-3