Qingke ve Eggshell halka açıldı: ölçek büyümesi yüksek, kiralar hala baş aşağı asılı duruyor, uzun vadeli kiralık dairelerde gök gürültülü fırtına olacak mı?
Görüntü kaynağı @Visual China
Metin | Futu Araştırma, Yazar | Zaman ve Editör | Sylvie
Son zamanlarda piyasaya giren birçok ikinci ev sahibi var: Wework'dan uzun vadeli kiralık dairelere kadar, bunlar esasen verimlilik ve hizmetler sağlayan işletmelerdir ve talep ettikleri şey, ev sahibi ile kiracı arasındaki fiyat farkıdır. Bununla birlikte, ikinci ev sahipleri arasında yaygın olan tepetaklak kiralar, büyük kayıplar ve sık fırtınalar gibi mevcut sorunlar çözülemez.
Tek boynuzlu at Wework birkaç aksilik yaşadıktan sonra, değerleme kesildi ve kesildi ve hala halka açıklanamadı. Yatırımcılar bile ağır kayıplar yaşadı. Hayır, 6 Kasım'da SoftBank Grubu, 14 yılın ilk üç aylık faaliyet zararı olan üçüncü çeyrek raporunu açıkladı. Üçüncü çeyrekte, SoftBank'ın Uber ve WeWork gibi şirketlere yaptığı yatırımlarla ilgili gerçekleşmemiş zararlara 537,9 milyar yen dahil ettiği ve bunun tek başına WeWork'ün 497,7 milyar yen yatırım zararı olduğu bildirildi.
Ancak Qingke Apartmanı, finansman ölçeğinde bir küçülme geçirdikten sonra 5 Kasım akşamı Nasdaq'a başarıyla indi ve ilk uzun vadeli kiralık daire hissesi oldu ve aynı gün% 3,76 oranında kapandı. Ek olarak, ikinci uzun vadeli kiralık daire stoğu da yolda .. Eggshell Apartments, 28 Ekim'de Amerika Birleşik Devletleri'nde listelenmek için geçici kod "DNK" ile resmi olarak bir broşür sundu.
Halka açılamayan wework, daha zor bir duruma düştü ve umutsuzca hayatta kalmaya başladı. Başarılı Qingke Apartmanları, listelenmeyi bekleyen yumurta kabuğu apartmanları ve daha fazla ikinci ev sahibi için hangi yeni zorluklar yaşanıyor?
Konut kiralama, ülke ekonomisi ve insanların geçim kaynağı ile ilgili önemli bir alandır, devlet buna büyük önem veriyor, politikalar olumlu ve tüm sermaye kaynakları da pay almak istiyor. Endüstri, pek çok sorun ve fırsatla hala görece "vahşi bir büyüme" aşamasındadır.
Geleceğe bakıldığında, leasing sektöründe kesinlikle büyük şirketler ortaya çıkacaktır. Ancak günümüze geri dönersek, kiralar alt üst ve sık fırtınalar artık uzun dönemli kiralık apartman dairelerinde önlenemeyecek konular ... Piyasaya kamu sermayesi getirilerek çözülemeyen sorunlar nelerdir?
1. Sanayi: Büyüme için mantık ve alan var
- 1. Kiralama platformunun varoluş mantığı
Şu anda, kiralama piyasası çoğunlukla çeşitli uzun vadeli kiralık daireler tarafından işletilmektedir. Konut kiralama için güçlü talebe rağmen, Çinin geleneksel konut kiralama pazarı parçalanmış ve verimsizdir ve bireysel mal sahipleri ve kiracılar birçok sorunla karşı karşıyadır. Bu, uzun vadeli kiralık daire platformları için büyük bir fırsat sağlar.
Özellikle kendi evlerini kiralayan ev sahiplerinin başlıca acı noktaları şunlardır:
1) Dekorasyon, mobilya ve bakım maliyetleri ihtiyacı;
2) Temsilciler ve potansiyel kiracılarla uğraşmak çok zaman ve çaba gerektirir;
3) Sözleşme sona erdikten sonra boşluk döneminde zarar meydana gelecektir.
Kiracı tarafındaki başlıca sorun noktaları şunlardır:
1) Büyük dairelerin paylaşımı, oda arkadaşlarının bileşimi ve güvenilirliği;
2) Ev sahibi / emlakçı (kara kalpli ev sahibi) ile sözleşme müzakereleri ve müteakip anlaşmazlıklar;
3) Özel ev sahipleri genellikle hizmet bilincinden yoksundur ve bakım hizmetlerinden yoksundur.
Uzun vadeli kiralık daire platformu, verimsiz kiralama piyasası için kurumsal çözümler sunar. Çok sayıda apartman birimini merkezi olarak yönetiyorlar, büyük ölçekte kiralıyorlar ve bunları standartlaştırılmış ve yenilenmiş birimlere dönüştürürken verimli işlem prosedürleri ve kiralama sonrası hizmetler sağlıyorlar. Bu sayede ortak yaşam platformu, kiracıların ve mal sahiplerinin acısını çözüyor.
- 2. Uzun vadeli kiralık daire pazarının büyüme alanı
Çin'deki konut kiralama pazarı çok büyük ve hızla büyüyor. 2018'de Çin'de yaklaşık 200 milyon kişi kiralık konutlarda yaşıyordu ve toplam kira gelirinde 1.8 trilyon yuan'a tekabül ediyordu. İResearch'ten alınan verilere göre, bu pazarın 2023 yılına kadar 3.0 trilyon RMB'ye çıkması bekleniyor.
Aktif ekonomilere, yoğun nüfusa ve daha yüksek konut fiyatlarına sahip birinci ve ikinci kademe şehirler, ülkedeki toplam kira pazarının% 67'sini oluşturuyordu. 2018'de, birinci ve ikinci kademe şehirlerin toplam kira geliri 1,2 trilyon yuan ile 2,0 trilyon yuan'a yükseldi.
Uzun vadeli kiralık apartman sektörünün büyüme mantığı, aşağıdaki gibi "kiralama pazarında yüksek büyüme" + "kurumsallaşmış uzun vadeli kiralık daire platformlarının penetrasyon oranındaki artış" şeklindedir:
1) Kentleşme ilerlemeye devam ediyor ve nüfus, birinci ve ikinci kademe çekirdek şehir kümelerinde giderek yoğunlaşıyor
Şu anda, Çin'in kentleşme oranı yaklaşık% 60 ve gelişmiş ülkelerin% 80-% 90'ı için hala biraz yer var. 2030 yılına kadar Çin'in kentleşme oranının% 70'in üzerine çıkacağı tahmin ediliyor, bu da kentsel nüfusun 170 milyon artacağı ve birinci ve ikinci kademe şehirlerde daha yoğunlaşacağı anlamına geliyor.
2) Fiyat-gelir oranının yüksek olmasıyla ev alma isteği azalır ve ortalama ev alma yaşı yükselir.
Konut fiyatı insanların gelirini aştığında, aynı kira ve satın alma hakkı gibi politikaların desteği altında, bir zamanlar vazgeçilmez olan ev satın alma seçeneği yavaş yavaş terk ediliyor. İResearch'ten alınan verilere göre, 2018 yılında gençlerin yaklaşık% 43'ü mülk sahibi olmak yerine süresiz olarak ev kiralama fikrini kabul etti.
Ayrıca ev almakta ısrar edenler bile satın alma zamanını uygun şekilde geciktirmişlerdir. İResearch'ten alınan verilere göre, birinci kademe şehirlerde ilk kez ev satın alanların yaş ortalaması 2013'te 30'dan 2018'de 35'e çıktı, bu da beş yıllık bir ilave kiralama süresi.
3) Konut kiralarında artış hızlanıyor
Son yıllarda, Çin'deki ortalama konut kiralarının artış hızı, konut fiyatlarından çok daha yavaş oldu. İleriye bakıldığında, özellikle talebin güçlü olduğu birinci ve ikinci kademe şehirlerde konut kiraları daha hızlı artacaktır.
4) Uzun vadeli kiralık apartman platformlarının artan penetrasyon oranı
Uzun vadeli kiralık apartman platformu, politikalar ve fonların desteğiyle dağınık kiralamaların birçok sorununu çözdüğünden, büyümek ve büyümek kaçınılmaz bir eğilimdir. Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya'nın tecrübesine göre, kurumlar tarafından işletilen uzun dönemli kiralık dairelerin pazar payı sırasıyla yaklaşık% 57 ve% 80'dir. 2018 sonu itibariyle, Çin'deki kurumlar tarafından işletilen uzun vadeli kiralık daireler, konut amaçlı kiralık mülklerin yalnızca% 2'sini oluşturuyordu ve büyüme için hala çok yer var.
İkincisi, rekabet ortamı
Geleneksel aracılar dışında, uzun vadeli kiralık daireler "konut-işletme daireleri", "merkezi daireler" ve "merkezi olmayan apartmanlar" olarak ikiye ayrılabilir.
Bunlar arasında gayrimenkul işletmeleri pazara geç girmelerine rağmen önemli sermaye ve kaynak avantajlarına sahipler ve çok hızlı bir şekilde faaliyetlerini genişletiyor ve açıyorlar. Kerrey'in verilerine göre 2018 sonu itibarıyla Vanke Park Residence, Longhu Crown Residence ve CIFI Leading Residence, 230.000, 100.000 ve 50.000'lik kümülatif genişleme ile 2018'de ilk üç gayrimenkul şirketi arasında yer aldı.
Dağıtılmış apartman işletmecileri, erken giriş ve daha esnek genişletme yöntemleri (çeşitli topluluklara dağılmış) nedeniyle şu anda en büyük açılış ölçeğine sahip şubelerdir. 2018 sonu itibarıyla Ziru, Xiangyu ve Eggshell Apartments sırasıyla 800.000, 700.000 ve 400.000 konutla ilk üçe girdi. (Not: Kerrey'in üçüncü taraf verileri prospektüsle tutarsızdır; burada Kerrey verileri kullanılarak karşılaştırılması gerekir)
Buna karşılık, sermaye ve kaynak kısıtlamaları nedeniyle, merkezi apartman genişletme ölçeği çok daha yavaştır Mevcut konut listeleri listesinde ilk üç sırayla Mofang Apartmanı, World Union Red Pu ve Lehu Apartmanı'dır. 70.000, 35.000 ve 30.500 odası var.
3. Yumurta kabuğundaki gençlerin uzun vadeli kiralık dairelerine baktığımızda: yüksek ölçekte büyüme, kiralar hala baş aşağı asılı ve fırtına riski azalıyor
- 1. Ölçekte yüksek büyüme ve yüksek doluluk oranı
Bu sefer listelenen Eggshell ve Qingke Apartmanı, daha büyük ölçekli ve hızlı genişlemeye sahip merkezi olmayan operatörler. Bunlardan Eggshell Apartmanı 2015 yılında kurulmuştur. 2015 sonu itibarıyla yönetimindeki daire sayısı 2434, 2018 sonu itibarıyla 23.600 adet olup yıllık bileşik büyüme oranı% 359,7 olmuştur. Eggshell'in yönettiği daire sayısı 30 Eylül 2019 itibarıyla 40.700'e ulaştı.
Boşluk oranı açısından bakıldığında, 2017 yılında büyüme hızının arttığı Eggshell Apartmanları'nın doluluk oranı önemli ölçüde düştü. Ancak markanın kurulması ve pazarın olgunlaşmasıyla birlikte yumurta kabuklu apartmanların doluluk oranı son üç yılda kademeli olarak artarak Eylül 2019 itibarıyla% 86,90'a ulaştı.
Qingke, daire kiralama işine 2012 yılında başladı. İzahnameye göre, 2018 sonu itibarıyla Qingke, 2017 sonuna göre% 99,40 artışla 96.529 daireyi yönetti; 30 Haziran 2019 itibarıyla Şanghay, Suzhou ve Suzhou'da 97.621 daire bulunuyordu. Hangzhou, Nanjing, Wuhan ve Beijing dahil beş şehir.
Geçtiğimiz üç yılda Qingke Apartmanlarının doluluk oranı% 90 civarındaydı ve bu görece yüksek bir düzey. Bir yandan Qingkenin genişleme hızı yumurta kabukları kadar radikal değil, öte yandan Qingkenin hedef kitlesinin yeni üniversite mezunları, giriş seviyesi beyaz yakalı işçiler ve sanayi işçileri dahil olmak üzere daha geniş olması ve ortalama aylık kira 2.000 yuan'ın altında olmasıdır. .
Şiddetli uzun vadeli kiralık daire kaosunda, Eggshell ve Qingke liderler arasında yer alıyor ve son birkaç yılda, ölçek olarak hızlı bir genişleme elde ettiler ve yüksek doluluk oranlarını korudular.
- 2. Baş aşağı kiralayın
Bununla birlikte, mevcut tüm uzun vadeli kiralık daire platformlarının karşılaştığı bir sorun, kiraların tersine dönmesi, ölçek genişlemesi, gelir artışı ve artan kayıplardır.
2018 yılında Eggshell Apartments, satış, dekorasyon, yönetim ve diğer işletme maliyetleri dahil 1,725 milyar yuan ve faiz giderleri dahil olmak üzere kira maliyetleri 2,172 milyar yuan olan toplam 2,675 milyar yuan kira + hizmet ücreti geliri elde etti ve faiz giderleri 163 milyon yuan oldu. Net zarar 13,70 milyar yuan oldu. Milyar.
Qingke Apartmanı'nın durumu benzer. 2018 mali yılında (Eylül 2017-Eylül 2018), işletme geliri 797 milyon yuan, kira maliyetleri 665 milyon yuan, diğer işletme maliyetleri ve giderleri 652 milyon yuan ve faiz giderleri 77 milyon yuan idi. Net zarar 500 milyon yuan idi.
Oran perspektifinden, net yumurta kabuğu ve Qingke kaybının mutlak değeri, gelirin% 50'sinden fazlasını oluşturuyordu. Bu, 150 yuan yatırımın yalnızca 100 yuan gelirle takas edilebileceği anlamına gelir. Öyleyse, 150 yuan maliyet girdisinin iyileştirilmesi için herhangi bir olasılık ve yer var mı?
Değişen trendler açısından bakıldığında, hem yumurta kabukları hem de Qingke henüz ölçek etkisinin etkili olduğu noktaya ulaşmış değil ve ana maliyet kalemleri son yıllarda hala artmaktadır. Özellikle, kira maliyetleri en büyük orana sahipti Son üç yılda, Eggshell ve Qingke Apartments'ın kira maliyetleri, gelirde önemli bir artışa neden oldu. Eggshell daireleri 2017'de% 77.91'den Eylül 2019'da% 89.01'e yükseldi; Qingke daireleri 2017 mali yılında% 79.20'den 2019'un ortasında% 80.10'a yükseldi. Kira maliyetlerindeki artış açısından Qingke'nin durumu yumurta kabuğundan daha iyidir.
İkinci olarak, ikincil dekorasyon ve ev mobilyalarının amortisman maliyeti de yüksektir. 2017, 2018 ve 2019'un ilk Eylül ayında yumurta kabuklarının amortisman ve amortisman giderleri sırasıyla gelirin% 15.07,% 13.95 ve% 15.81'ini oluşturdu; Qingke Bu maliyetin oranı daha yüksektir ve gelirin yaklaşık% 17'sini oluşturur.
Kira ve dekorasyon maliyetlerine ek olarak, uzun dönemli daire kiralamalarına ilişkin bazı önemli giderler şunları da içerir: satış giderleri, idari giderler ve araştırma ve geliştirme giderleri. Artan rekabetle birlikte satış tarafındaki yatırım da artmaktadır. 2019'da yumurta kabukları ve Qingke'nin satış giderleri 2017'dekinden çok daha fazlaydı. 2019'da yumurta kabuklarının satış giderleri -794 milyon yuan,% 15.88; Qingke'nin 2019 mali yılının ilk üç çeyreğinde satış giderleri 1.02 idi. 100 milyon yuan,% 11.37'ye tekabül ediyor.
İdari maliyetler açısından, merkezi olmayan uzun vadeli kiralık dairelerin özellikleri, yüksek yönetim maliyetlerini belirler ve ölçek büyütme işleminden sonra verimliliği artırmak zordur. Yumurta kabuğunun son idari maliyeti% 7,92, Qingke ise% 8,47'dir.
AR-GE harcamaları erken APP inşaat döneminden geçtikten sonra, yalnızca çok ölçekli bir etki konusu olan güncelleme ve onarım maliyetlerini karşılamaları gerekir. İster yumurta kabuğu isterse Qingke olsun, araştırma ve geliştirme harcamalarının gelir içindeki oranı düşüyor.
- 3. Satış tarafı, kiracılar aracılığıyla ultra yüksek kaldıraçtan yararlanıyor
"Platform boşalıyor ve kiracı, ev sahibi tarafından konuttan çıkarılıyor, ancak yine de finans kurumlarına kira kredisi borçlu." Son zamanlarda, bu tür olayların sıklığı arttı. Uzun vadeli kiralık daireler, kiralama endüstrisi ortamının iyileştirilmesinde de bir lider haline geldi. Sıradan kiracıların kafasında bir dolandırıcılık grubu.
Bu orijinal günah nasıl ortaya çıktı ve neden uzun vadeli kiralık apartman platformu bunu yapmak için motivasyona sahip? Büyük yatırımlar, daha büyük kayıplar ve büyük ölçekli büyüme para gerektirir Büyük miktarda sermaye nereden geliyor? Uzun vadeli kiralık daireler, satış tarafı artı kaldıraç oranını seçer.
Şu anda en yaygın yöntem, kiracıları kira imtiyazı ve diğer yöntemlerle taksitli kira ödemeleri için tüketici kredilerini kullanmaya yönlendiren tüketici kredileridir. Sonuç olarak, kiracı platform ile bir kira ilişkisi ve bir finans kurumu ile bir kredi ilişkisi kurarken, yıllık kirayı bir kez geri almaya eşdeğerdir.
Bu, kiracının aylık kira ödeme kredisi aracılığıyla finans kurumlarından ön finansmana eşdeğerdir. Bu, hızlı ölçek genişletme peşinde koşan platformlar için önemli bir finansman kaynağıdır. Kiracılar için, aylık kira ödemenin ve hatta kira tavizlerinin keyfini çıkarmanın daha uygun olduğu görülüyor ki bu da iyi bir seçim.
Halen konut ve hizmet sağlayan ve aylık olarak kiralanan biri. İşin özü, fark yaratan ikinci bir ev sahibinden, temel varlıklara dayalı bir finansal ürüne dönüştü. Huzurlu görünüyor, platform kiraları önceden geri kazanıyor, finans kurumları kar marjları sağlıyor ve kiracılar kira indirimlerinin ve aylık ödemelerin rahatlığından yararlanıyor.
Ancak bu durumda platformun fiili kaldıracı çok yüksektir.Satış performansı düştükten ve sermaye cirosu sağlanamadığında platform sermaye zinciri kırılacaktır. İkinci ev sahibinin platformu fırtınalar yaşarken, ev sahibi, kira tahsil edilmediğinde evi geri alma hakkına sahiptir. Finans kurumu ile kiracı arasındaki kredi ilişkisi hala kurulur. En dezavantajlı kiracı, haklarını korumak için borç geri ödenirken evden çıkarılır. Konunun yalnızca uzun zamandır ortadan kaybolan bir platformu var.
2019'dan bu yana sık sık fırtınalar meydana geldi ve kira kredilerinin oranı düştü. İzahnameye göre, 2017, 2018 ve 30 Eylül 2019'da sona eren dokuz ayda Eggshell Apartments'ın etkin kira sözleşmelerinin% 91,3'ü,% 75,8'i ve% 67,9'u nakit kredi kullandı. Haziran 2019 itibarıyla Qingke Apartments'ın geçerli sözleşmelerinin% 65,2'si nakit kredi kullanıyor.
sonuç olarak:
Uzun vadeli kiralık apartman dairelerinin uzun vadeli vizyonu oluşturulmuştur, ancak yukarıdaki sorunların kısa ve orta vadede nasıl çözüleceği en önemli önceliktir.
Mevcut iş düzeyinde, bir yandan, satış tarafındaki kira, ev sahibi ile kararlaştırılan kira maliyetlerindeki artışı aşarak yükselmiş, gelir tarafını aşarak kira ters çevirmesini ortadan kaldırmıştır. Bu, esas olarak piyasa yoğunlaşmasındaki artışa ve kiracıların kiralamaya yönelik ekonomik ve psikolojik dayanıklılığına bağlıdır. İkinci olarak, satış, yönetim, dekorasyon, vb. Maliyetlerini düşürmektir. Yukarıdaki verilerden, şu anda hala zordur.
Diğer bir fikir, çok sayıda kiracı kaynağı için katma değerli hizmetler sağlamaktır; bu, bir mülk yönetim şirketinin rolüne eşdeğerdir. Ancak, Eggshell ve Qingke gibi dağınık uzun vadeli kiralık daireler için bu çok manevra kabiliyetine sahip değildir.
Son olarak, listeleyerek hangi sorunlar çözülebilir? En kesin olanı marka desteğinin iyileştirilmesi ve finansman kanallarının genişletilmesidir.Nakit kredilere alternatif olarak çok daha güvenli ve orijinal günahlardan arındırılmıştır.
[Risk ve sorumluluk reddi hatırlatıcısı: Yukarıdaki içerik, yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil eder, Futu'nun herhangi bir konumunu temsil etmez ve Futu ile ilgili herhangi bir yatırım tavsiyesi teşkil etmez. Yatırımcılar, herhangi bir yatırım kararı vermeden önce, yatırım ürünleri ile ilgili risk faktörlerini kendi koşullarına göre değerlendirmeli ve gerektiğinde profesyonel yatırım danışmanlarına danışmalıdır. Futu ayrıca yukarıdaki içeriğin gerçekliğini, doğruluğunu ve orijinalliğini doğrulayamaz ve Futu herhangi bir garanti veya taahhütte bulunmaz.
Daha heyecan verici içerik için Titanium Media WeChat ID'yi (ID: taimeiti) takip edin veya Titanium Media Uygulamasını indirin
