Yingjun: Piyasa değeri bir yılda on milyardan az, düşük mü almalıyız?
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Xiangjiang ailesi, Eagle King'in (00041-HK) Luo ailesinin yaptığı gibi, başlamak için çoğunlukla gayrimenkule güvendi.
Si'de doğup Si'de büyüyen, onların net değeri ve piyasa değeri Hong Kong ile aynı kaderi paylaşıyor.
2019'un ikinci yarısından bu yana, Hong Kongun sosyal faaliyetleri turizm ve perakende sektörlerinde önemli bir düşüşe yol açtı. Bu yılın başından bu yana, yeni koroner pnömoni salgını Hong Kongun turizm ve hizmet sektörlerini bir çukurun içine sürükleyerek Merkezdeki üst düzey ofis mülklerini ve çok sayıda üst düzey oteli elinde tutuyor. Jun, düşen gelir ve kârın etkisinden kaçmak zor. Piyasa değeri, Mart 2019'un başında yaklaşık 27,68 milyar HK $ 'dan şu anda yaklaşık 16,36 milyar HK $' a düştü ve 11 milyar HK $ 'dan fazla bir düşüş oldu.
2019'da gelir ve kar düşüşü
Eagle'ın yeni açıklanan performansı, yılın ikinci yarısından bu yana piyasa ortamındaki kötüleşmeyi yansıtıyor.
Grup 2019 yılında yıllık% 9.1 düşüşle 9.237 milyar Hong Kong doları gelir kaydetti; faaliyet karı ise yıllık% 5.2 düşüşle 3.273 milyar Hong Kong doları oldu.
Eagle King'in, geçen yılın aynı dönemindeki 6.661 milyar HK $ 'lık kazanç ile karşılaştırıldığında, dönem boyunca yatırım mülklerinde 2.147 milyar HK $' lık gerçeğe uygun değer değişikliklerinde zarar kaydettiğini ve bunun da defter karının bir defaya mahsus gerçekleştirilmemiş projeler nedeniyle ciddi şekilde bozulmasına neden olduğunu belirtmek gerekir. Great Eagle, 2019 yılında hissedarlara atfedilebilir 338 milyon HK $ zarar kaydetti ve geçen yılın aynı döneminde 5.811 milyar HK $ kar elde etti.
Yatırım amaçlı gayrimenkullerin ve finansal varlıkların gerçeğe uygun değer değişikliklerinin dikkate alınmaması ve ana bağlı ortaklıklarının atfedilebilir gelirleri ile finansal varlıkların gerçekleşen kazanç ve kayıpları esas alındığında, özkaynak sahiplerine atfedilebilen vergi sonrası çekirdek kâr esasen esas alınır. Yıllık% 13,3 düşüşle 1,731 milyar Hong Kong doları veya hisse başına 2,45 Hong Kong doları çekirdek kar eşdeğeri.
Great Eagle hisse başına 0.5 HK $ nihai temettü ve hisse başına 0.5 HK $ özel nihai temettü açıkladı. 0.33 HK $ ara temettü ile birlikte, grubun yıllık temettü 1,33 HK $ oldu, bu önceki yılki 0,83 HK $ oldu.
Yılın ikinci yarısında performans önemli ölçüde kötüleşti
Yılın ikinci yarısı sosyal hareketlerden ciddi şekilde etkilendi, altı aylık gelir% 12.5 düşüşle 4.54 milyar HK $ oldu ve işletme karı yıllık% 8.9 düşüşle 1.616 milyar HK $ oldu. Yatırım amaçlı gayrimenkuller ve finansal araçlar üzerindeki gerçeğe uygun değer kazançları gibi tekrar etmeyen ödemeler ile değer düşüklüğü zararları ve diğer tekrar etmeyen ödemeler hariç tutulduğunda, Great Eagle'ın yılın ikinci yarısında vergi dışı karı yıllık% 5,7 düşüşle 2,347 milyar HK $ oldu (tahmin ediyorum).
Eagle King'in gelir ve varlık bileşimi
Great Eagleın varlıkları temel olarak dört bölüme ayrılmıştır: Champion Real Estate Investment Trust'ın (02778-HK)% 66,22'si, Langham Hotel Investment'ın% 63,45'lik öz sermayesi (01270-HK), Great Eagleın kendi varlıkları (Avrupa, Kuzey Amerika, Avustralya ve Yeni Zelanda) Ve Çin Anakarası'ndaki oteller, Great Eagle Center, Eaton Rezidansları ve diğer ticari gelirler) ve ABD emlak fonunda% 49,97 hisse payı.
31 Aralık 2019 itibarıyla Champion Real Estate Trust, aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi varlık değerinin yarısını oluşturmuştur.
2019'daki temel işletme işletme geliri açısından, Champion GYO'nun dağıtım geliri ve yönetim ücreti geliri, Great Eagleın toplam gelirinin yarısından fazlasını oluşturuyordu. Champion Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı fonudur.Yatırım portföyü esas olarak üç mülkten oluşur: No. 3 Garden Road, Central, Langham Place Office Building ve Langham Place Shopping Mall. 2019'da katkıda bulunan emlak geliri miktarı 1.375 milyar HK $ idi ( Bu, bir önceki yıla göre% 8,2'lik bir artış, 342 milyon HK $ (yıllık% 6,2'lik artış) ve 764 milyon HK $ (yıllık% 6'lık bir düşüş) oldu. 3 Numaralı Garden Road'un büyük kısmı kapladığı görülüyor.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kârlarının% 90'ından fazlasını fon sahiplerine dağıtır. Şampiyonlar, Hong Kong'daki yüksek kaliteli ofis ve perakende mülkleridir, bu nedenle istikrarlı ve önemli kira gelirine sahiptirler. Champion'un hakim hissedarı olan Great Eagle, dağıtım gelirinden doğal olarak yararlanabilir. Ek olarak, mülk yönetimi hizmetleri sağlayarak ilgili gelirden de yararlanabilirler.
2019'un ikinci yarısındaki sosyal aktiviteler, Hong Kong otel mülk portföyünün katkısında önemli bir düşüşe ve ofis doluluk oranlarında düşüşe neden oldu. Ancak, bu yılın başındaki salgının Hong Kong'un otelcilik, turizm sektörü ve hizmet sektörünü daha da çukurlara soktuğunu belirtmekte fayda var.Geçen yılın ikinci yarısında sosyal faaliyetlerin etkisi hiçbir şey olmadı. Ve yılın ikinci yarısındaki toplumsal hareket nedeniyle, bazı çok uluslu lüks markalar ve çok uluslu şirketler, Hong Kong'dan çekilmeyi düşünebilirler ki bu onların gelecekteki performanslarını etkileyebilir.
Böyle olumsuz faktörlerle karşı karşıya kalan Eagle King'in piyasa değeri tam anlamıyla düştü.
Ancak, Great Eagleın ana hissedarı Roche Family Trust, şirketin başkanı, Roche aile üyesi Dr. Lo Jiarui (kişisel hissedarlık) ve diğer aile üyeleri, hisse senetlerinde 25,6 HK $ 'dan 33,16 HK $' a kadar değişen bir artışla geçen yılın ikinci yarısından bu yana hisselerini artırmaya devam ettiler. arasında. Elbette bu, Roche'un yaşlı hanımı ile HSBC International Trust arasında, Dr. Lo Jiarui'nin lehine olan ve kişisel hissedarlığının aile güvenini geçersiz kılmasına neden olan davasıyla ilgili, ancak yüksek hissedarlık, Roche ailesinin kendi işine hala güvendiğini yansıtıyor.
Küçük yatırımcılar için, Eagle şu an 23,25 HK $ 'lık fiyatla düşük satın almaya değer mi?
23,25 HK $ olan cari fiyat, Eagle'ın 2019 yılında 2,45 HK $ olan hisse başına çekirdek kârının 9,49 katına eşittir ve bu, Hong Kong'daki diğer yerel emlak yatırım şirketlerinin değerlemesinden biraz daha düşüktür. Mevcut 28,40 HK $ fiyatına göre, Hysan Development (00014-HK) 'nin 2019 yinelenen temel fiyat-kazanç oranı 11,46 kattır.
Great Eagle 2019'da keyfi bir şekilde özel bir temettü dağıttı. Yıllık temettü hisse başına 1,33 HK $ 'a ulaştı. Mevcut 23,25 HK $ fiyatına göre, 2019 için temettü getirisi% 5,8, bu oldukça cazip.
Yazar, Great Eagle'ın gerçeğe uygun değerini segment toplamı değerleme yöntemi ile hesaplıyor.Bunlar arasında Champion GYO ve Langham'ın varlıkları piyasa fiyatlarından, Great Eagle varlıkları ve ABD fonları 31 Aralık 2019 itibarıyla net varlık değeri üzerinden hesaplanıyor. Net nakit düşüldükten sonra, Great Eagle'ın hisse başına gerçeğe uygun değeri 58,29 HK $ olabilir.
Champion GYO'nun cari fiyatının 4.54 Hong Kong doları olduğunu ve Great Eagle'ın atfedilebilir piyasa değerinin 17.656 milyar Hong Kong doları veya Great Eagle hissesi başına 24.92 Hong Kong doları eşdeğerinde olabileceğini belirtmekte fayda var ki bu, Great Eagle'ın 23.25 Hong Kong doları olan cari piyasa fiyatından daha yüksektir. Bu, Eagle'ın şu anki fiyatının pahalı olmadığını gösteriyor.
2020 yılında Great Eagle'ın otel işletmesi karı, kira geliri ve vakıf fonlarından ve otel portföyünden elde ettiği gelir, yılbaşındaki salgından kesinlikle olumsuz etkilenecek. Ancak, Great Eagle'ın emlak geliştirme projesi Baishijiao "Langtao" 2020'de teslim edilecek. Mülk geliştirme gelirinin Temmuz ayında teyit edilmesi bekleniyor ve birimlerin yarısından fazlası önceden satıldı.
Eagle tarafından sağlanan bilgilere göre, projenin metrekare başına geliştirme maliyeti 7 milyar HK $ (arazi fiyatı dahil) ve metrekare başına maliyet yaklaşık 9.577,63 HK $ olabilir. Geçen yılın Temmuz ayındaki açılış fiyatına bakıldığında, indirimli metrekare fiyatı 11446-16202 Hong Kong doları arasında olabilir ve tahmin etmek için medyan 13.824 Hong Kong doları alınır. Maliyet veya satış fiyatının% 69,28'i vergi öncesi kar oranının veya % 30.72'dir.
Yazar, projenin tüm birimlerinin 2020'de satılması ve rezerve edilmesi durumunda, gayrimenkul geliştirme işinin vergi öncesi kar olarak 3.1 milyar HK $ veya vergi sonrası kar için 2.592 milyar HK $ katkıda bulunabileceğini tahmin ediyor ki bu çok daha yüksek olan 3,66 HK $ hisse başına net kara eşittir. 2019 için hisse başına çekirdek kâr 2,45 HK $ idi. Bu, Eagle'ın 2020'deki performansının hala güçlü bir büyüme görmesinin beklendiğini gösteriyor.
Bununla birlikte, bu değerleme yöntemlerinin nihayetinde Great Eagle'ın mülk değerlemesine, özellikle de Guanjun'un Hong Kong mülküne dayandığına dikkat edilmelidir. Hong Kong emlak fiyatları salgın, sosyal sorunlar ve önemli bir ekonomik yavaşlama nedeniyle düştüğünde, mevcut değerlemesi garanti edilmeyecek, Champion ve Langham'ın piyasa değeri daha fazla baskı altına alınacak ve Great Eagle'ın mülk değerlemesi önemli ölçüde düşecek ve adil olacaktır. Değer kaybından dolayı, Eagle'ın değerlemesi, Hong Kong emlak piyasası ile oldukça ilişkilidir.Yatırımcılar, Hong Kong emlak piyasasının geleceği konusunda iyimser değillerse, bundan kaçınmaları tavsiye edilir.
Geçen yılın "En İyi 100 Hong Kong Hisse Senedi" seçiminde, Eagle King, kapsamlı gücü açısından ilk 10 orta ölçekli işletme arasında yer aldı. Bu yılki seçimin performansı ne olacak? Lütfen dikkat etmeye devam edin.
Yazar: Ting Mao
Editör: Peng Shangjing
