Gerçekten "konut, barınma, spekülasyon yok" uygulayan örnek bir şehir: Changsha
14-16 Aralık 2016 tarihleri arasında, Merkezi Finans ve Ekonomi Öncü Grubu ilk olarak Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda "konut ve konut, spekülasyon değil" önerisinde bulundu.Sonuç olarak, standart olarak "sınırlı satışlar" ile yeni bir ulusal emlak piyasası düzenlemesi turu resmen başlatıldı. Başlamak.
Ancak, geçen yılın Aralık ayından bu yana, birçok şehir baskıya dayanamadı ve sessizce kontrollerini gevşetmeye başladı. Heze, Shandong, "satış kısıtlamasını" iptal etmede başı çekti, Guangzhou ve Shenzhen ipotek faiz oranını düşürdü ve Zhuhai, satın alma kısıtlamalarını sessizce gevşetti. Hunan Changsha, eğilimi destekledi ve yerel emlak piyasası düzenlemelerini ve kontrol politikalarını sıkılaştırdı .
15 Nisan'da Hunan Eyaleti Maliye Bakanlığı, Eyalet Vergilendirme İdaresi, Hunan Eyalet Vergilendirme Bürosu ve Hunan İl Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Dairesi, "Çangşa Şehrindeki İkinci Konut İşlem Bağlantıları Seti için Tapu Vergisi Politikasının Ayarlanması Hakkında Bildirim" yayınladı. 22 Nisan'dan itibaren Çangşa Şehir, aileler için iyileştirilmiş ikinci konut seti için tapu vergisinin tercihli vergi oranını uygulamayı durdurdu, yani, bireyler tarafından ikinci iyileştirilmiş konut setinin satın alınması için tapu vergisi% 4 oranında alınacak.
Daha önce, 17 Şubat 2016 tarihinde, Maliye Bakanlığı, Eyalet Vergilendirme İdaresi ve İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'e ek olarak, "Emlak İşlemlerinde Tapu Vergisi ve İşletme Vergisi için Tercihli Politikaların Ayarlanması Hakkında Bildirim" yayınladı. 90 metrekare veya daha az taban alanına sahip ikinci bir iyileştirilmiş ev grubu satın alan kişiler% 1 oranında azaltılacak ve 90 metrekarenin üzerindeki kişiler için% 2'lik indirimli bir tapu vergisi alınacaktır.
Ülke çapında 300'den fazla şehir, Changsha hükümeti tarafından tek taraflı olarak feshedilen ikinci konut grubu için imtiyazlı tapu vergisi politikasını uyguluyor.
Bu, ülkede ilk ve şimdiye kadarki tek sefer.
Changsha neden zaten sıkı olan yerel emlak piyasasını aniden tekrar sıkılaştırdı?
Changsha, konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak için Ağustos 2017'de Changsha Şehrindeki Konut Arazileri için "Ev Fiyat Limitleri ve Arazi Fiyatı Rekabetçi Fiyatının Pilot Operasyonu için İşletme Kuralları (Deneme Uygulaması için)" yayınladı ve pilot konut arazileri için araziyi şart koşmak için bir "çift oda limiti" politikası getirdi. Maksimum fiyat ve satışlar için maksimum fiyat, yani arsa satıldığında konut fiyatının kilitlendiği anlamına gelir. Arazi müzayedesi şiddetliyse ve fiyat limitine ulaşılırsa sigorta yapılır ve kazanan çekilişle belirlenir.
Bu yılın ilk çeyreğinden bu yana, Changsha'da başlatılan konut arazileri temelde sabit fiyatlı arazilerdir, ancak Dawangshan ve Yüksek Hızlı Demiryolu Yeni Şehri'nin sabit fiyatlı arazi fiyatları haricinde, Changsha'nın diğer bölgelerindeki sabit fiyatlı evlerin fiyatları sürekli artmaktadır. Yenilendi ve piyasa tarafından iyi karşılandı ve fiyat sınırlayıcı arazi işlemleri temelde önceden patlatıldı.
Çangşa Şehri Hükümeti, tomurcuklanan durumundaki konut fiyatlarındaki toparlanma ivmesini tamamen bastırmak için emlak piyasasının yeniden harekete geçmeye hazır olduğunu gören Changsha Şehri Hükümeti, bir katil hamlesi daha yaptı.
Ancak Changsha'nın konut fiyatlarında toparlanma işaretleri olsa bile, kontrol çabalarını artırmaya devam etmenin gerekip gerekmediği konusunda hala bir soru işareti var Sonuçta Changsha'daki konut fiyatları komşu büyük şehirlere göre çok düşük ve il kaybeden bir şehrin "yüzü" var.
China House Price Market istatistiklerine göre, bu yılın Nisan ayında Changsha'daki yeni listelemelerin ortalama birim fiyatı 10,913 yuan oldu ve ülkede 63. sırada yer aldı. Changsha çevresindeki eyalet başkentlerinin konut fiyatları Guangzhou'da 33,231 yuan; Wuhan'da 18,270 yuan; Chengdu'da 15,691 yuan; Chongqing'de 12,677 yuan; Nanchang'da 12,592 yuan; Taiyuan'da 12,333 yuan; Nanning'de 11996 yuan ve Guiyang'da 9,897 yuan.
Gayri safi yurtiçi hasılası ve nüfusu Changsha'dan çok daha düşük olan ve biraz daha ucuz olan Guiyang dışında, çevredeki diğer tüm büyük şehirlerdeki konut fiyatları Changsha'dan çok daha yüksek.
Ev fiyatlarının mutlak değeri açısından, Changsha'nın ev fiyatları vicdani fiyatlardır; ev fiyatları ve yerel gelirin göreli değeri açısından, Changsha'nın ev fiyatlarının lahana fiyatı olduğu söylenebilir.
Konut fiyatı-gelir oranı, toplam konut fiyatının hanehalkının harcanabilir gelirine oranını ifade etmektedir. Sıradan hane halkı için bir ev almanın ne kadar zor olduğunu, yani bir evi yemeden ve içmeden satın almanın kaç yıl sürdüğünü ölçer.
E-House Araştırma Enstitüsü, bu yılın Nisan ayında "201850 İlde Konut Fiyat-Gelir Oranı Raporu" nu yayınladı. 2018 yılında 50 şehrin konut fiyatı-gelir oranı sıralamasına göre ilk beş şehir, 34,2, 29,8, 26,1, 25,4 ve 22,5 konut fiyat-gelir oranları ile Shenzhen, Sanya, Şangay, Pekin ve Xiamen oldu. Changsha'nın konut fiyatı-gelir oranı 6.8 ile listenin son sıralarında yer alıyor ve 50 şehirde konut fiyatı-gelir oranı 7'nin altında olan tek şehir.
Bu tür konut fiyatları "bunalımlardan" daha fazlasıdır, sadece havzalardır!
Konut fiyatları bu kadar düşükken, Changshanın son yıllarda ekonomisi başarısız mı oluyor yoksa nüfus akıp gidiyor mu?
2005 yılında, Changsha'nın toplam ekonomik hacmi sadece 152 milyar yuan idi. 2018'de 110.34 milyar yuan'a sıçradı. 14 yılda, Changsha'nın toplam ekonomik hacmi şaşırtıcı bir şekilde% 624 arttı. Toplam ekonomik hacim, 2005'teki ulusal sıralamada 28. sıradan 2018'de 14. sıraya yükseldi. Sıralamalar, ülkedeki en büyük artış. İl düzeyinde 300'den fazla şehir arasında GSYİH'si bir trilyonun üzerinde olan 14. şehir olan Changsha, bölgesel ekonomik kalkınma için bir "karşı-saldırgan" haline geldi.
Nüfus çekiciliği açısından, Çangşa gerçekten de coğrafi faktörlerden dolayı baskı altındadır. Güneyde Pearl River Deltası, kuzeyde Wuhan, batıda Chengdu-Chongqing ve doğuda Yangtze Nehri Deltası var.Yüksek hızlı tren sadece dört veya beş saattir ve Changsha arada sıkışmış. Basıncı tahmin edebilirsiniz. Bununla birlikte, "güçlü komşularla" Changsha uzun yıllar boyunca net bir nüfus girişini sürdürdü. 2010'dan 2018'e kadar Changsha'nın kalıcı nüfusu toplam 1.263.100 artarak 8.154.700'e yükseldi. Bunların arasında, son dokuz yılda yeni nüfusun% 40'ı ülkedeydi. Şehrin "kapma savaşları", iki yılda 509.500 artışla özellikle 2017 ve 2018 yıllarında şiddetliydi. Net giriş nüfusu ülkenin en üst sıralarında yer alıyor. Bunlar arasında 2017'de dördüncü, 2018'de dokuzuncu sırada yer aldı.
GSYİH bir trilyon yuan, ülkede 14. ve ülkede birinciyi kırıyor. Nüfus akmaya devam ediyor. Ülkede ilk on eğitim kaynakları, tıbbi kaynaklar ve endüstriyel kaynaklardır. Ancak, konut fiyatları birçok üçüncü ve dördüncü kademe şehir ile aynı seviyededir. "Spekülasyon" un en iyi örneği Changsha'dır.
Ancak Changsha'daki ev fiyatları ateşlenmedi.
8 Nisan 2015'te, Devlet Konseyi'nin onayı ile Hunan Xiangjiang Yeni Bölgesi, 12. ulusal yeni bölge ve orta bölgedeki ilk eyalet düzeyinde yeni bölge oldu. Sonraki iki yıl içinde, Xiangjiang Yeni Bölgesi'nin geliştirilmesi ve inşası ile, kendi yetki alanına giren Meixi Gölü, Binjiang ve Yanghu Sulak Alan Parkları birbiri ardına yükseldi ve bu da Changsha'nın konut fiyatlarını "5" ten doğrudan yönlendirdi. "9" öneki öneke çekilir.
Ağustos 2016'da Changsha medya çevresine "Hefei Emlak Spekülatörleri Meixi Gölünü Süpürüyor" hakim oldu.Ülkenin dört bir yanından emlak spekülatörleri gayrimenkulü soymak için uçtu ve Changsha vatandaşları paniğe kapıldı.
Hemen Changsha Belediye Hükümeti söylentileri yükseltti ve kamuoyunu yatıştırmak için rapor verdi ve "Emlak spekülatörlerine kararlılıkla diren" sloganını yayınladı ve "emlak karşıtı spekülasyon savaşı" resmen başlatıldı.
Changsha, 2017'den bu yana, sıcak emlak piyasasına yanıt olarak "3 · 18", "5 · 20" ve "9 · 23" gibi bir dizi emlak piyasası kontrol politikasını yoğun bir şekilde uygulamaya koydu. Bunların arasında, "5 · 20" ve "9 · 23" satın alma kısıtlamaları, dışarıdan gelenler için neredeyse tüm emlak spekülasyon kanallarını kısıtladı.
Bununla birlikte, yabancı emlak spekülatörlerinin yönlendirdiği piyasa duyarlılığı, yerel halkın emlak spekülasyon patlamasına katılmasına da izin verdi. Aynı zamanda, fiyat sınırlama politikası altındaki geliştiriciler, mülklerini isteksizce satma fırsatından yararlandılar.Fiyatlarını aşırı yükselten geliştiriciler, lisansları önceden satmak zorunda kaldılar. Tüm pazar bir zamanlar gergin bir konut kıtlığı atmosferindeydi.
2018 yılına gelindiğinde, ülke çapındaki emlak spekülatörleri, sahte evlilikler, kayıtlı şirketler ve diğer yöntemleri kullanarak "konut fiyatı düşüşü" nde bir pot altın kazmaya çalışmak için hala pes etmediler.
25 Haziran'da Çangşa buna dayanamadı ve tarihin en sıkı kontrol politikasını ilan etti. Açıkça "1 yıllığına yerleşti ve bu şehirde istikrarlı bir iş sahibi oldu veya bu şehirde 24 ay boyunca kişisel gelir vergisi (veya sosyal sigorta) ödedi. 1 set ticari konut alımı dahilinde sınırlıdır. " Ayrıca yeni düzenlemelerde, boşanmadan sonra taraflardan biri 2 yıl içinde ticari konut satın alırsa, çiftin sahip olduğu birim sayısının, boşanmadan önce ailedeki toplam birim sayısına göre hesaplanacağına da açıklık getirildi.
Politika açısından, Changsha, işletmeler, reşit olmayan evler, boşanmış evler ve yerleşik evler tarafından yapılan ev satın almadaki boşlukları tamamen kapatmak için satış süresini 2 yıldan 4 yıla çıkardı.Arz açısından, Changsha arzı büyük ölçüde artırdı ve fiyat kısıtlamaları getirdi; Talep açısından, yerel katı talebin sağlanması için neredeyse tüm spekülatif ve yatırım alımları bastırıldı, şimdi ikinci konutun satın alma maliyeti artırıldı.
Changsha'nın emlak piyasasındaki kontrol önlemleri, birinci kademe şehirlerdekinden daha katıdır. Örneğin yeteneklerin satın almadan önce yerleşmeleri bir yıl sürüyor; örneğin yerel talebi iyileştirme ihtiyacı var yani ikinci setteki kısıtlama çok ölümcül ve evi değiştirmek, ya ilk seti satıp satın almak ya da ilk setin alınmasını beklemek mümkün. İkinci set gayrimenkul sertifikası ancak 4 yıl sonra satın alınabilir.
Politikanın katı önlemleri altında, Changsha'nın acele konut fiyatları durma noktasına geldi. Geçtiğimiz yıl, Changsha'daki ana akım konut fiyatları metrekare başına 10.000 ila 12.000 yuan arasında dalgalandı ve 2016'da keskin bir artış olmadı.
Changsha hükümetinin yerel katı talebi sağlama, spekülatif kiracılara karşı mücadele etme ve "spekülasyon değil konut ve konut" a yanıt verme çabalarının tüm Çin'de benzersiz olduğu söylenmelidir. Kararlılığı takdire şayan, gücü müthiş ve eylemleri inandırıcı. .
Changsha hükümeti bize gerçek kontrol etkileriyle, konut fiyatları kontrol edilecekse% 100 kontrol edilebilir olduğunu söylüyor.
Bu yıl 11 Ocak'ta, Changsha Belediye Başkanı Hu Zhongxiong, hükümetin çalışma raporunda, emlak karşıtı spekülasyon savaşının aşamalı bir zafer kazandığını ve konut fiyatlarında gecekondu avantajını sürdürmeye devam ettiğini belirtti.
Çoğu şehir yüksek konut fiyatlarını yerel ekonomik refahın bir sembolü olarak gördüğünde ve hatta bazı üçüncü ve dördüncü sınıf küçük şehirler, arazi satışlarından elde edilen geliri artırmak için şehrin konut fiyatlarını adım adım ayarlamayı planladığında, yalnızca Çangşa daha düşük konut fiyatlarına sahip. Gurur duyuyorum ve emlak spekülatörlerini Qiu Yu olarak görüyorum.
Geçtiğimiz yıl 16 Ekim'de Changsha Belediye Başkan Yardımcısı Qiu Jixing, Beşinci Çin Uluslararası Lojistik Geliştirme Konferansı basın toplantısında, düşük konut fiyatlarının Changsha'nın bir avantajı olduğunu, bunun Çangşa'da bir iş kurmaya ve düşük istihdam maliyetlerine neden olacağını belirtti. Önemli iş ortamı oluşturur. Şu anda bir trilyonun üzerinde GSYİH'ye sahip şehirler arasında, Changsha, 10.000 yuan'ın altında konut fiyatına sahip tek şehir ve Changsha'nın gurur duyduğu başkent burası.
Changsha'daki düşük konut fiyatlarının nedenlerine gelince, Qiu Jixing'in görüşüne göre, zamanında hükümet düzenlemesi faktörlerden biridir.Changsha'nın gayrimenkul düzenleme politikası, ülkenin genel düzenlemesinden daha önce getirilmiş ve sıkı bir şekilde uygulanmıştır.
Geçen yıl 10 Kasım'da, Changsha Belediye Başkanı Hu Zhongxiong, şehrin emlak piyasası düzenleme ve kontrol çalışma konferansına başkanlık etti ve "katı talebi koruma, konut fiyatlarını stabilize etme ve anti-spekülasyon" hedef gerekliliklerine uygun olarak, insanların katı ihtiyaçların satın alması ve karşılayabileceği evler olması için yineledi. , Changsha ev fiyatlarının nispeten istikrarlı kalmasına izin verin, Changsha'nın "emlak spekülatörleri" için bir pozisyon olmasına asla izin vermeyin ve Changshanın düşük konut fiyatları avantajının reel ekonominin gelişimi ve yüksek kaliteli kalkınma için sürekli bir itici güç haline dönüşmesini hızlandırın.
Tabii ki, Changsha emlak grubuna bu kadar kararlı bir şekilde Hayır demeye cüret etti, çünkü Changsha'nın gayrimenkule bağımlılığı çok düşük ve gayrimenkul yatırımı sabit varlık yatırımının sadece% 20'sinden daha azını oluşturuyor. Kentsel endüstriyel yapısına hiçbir zaman gayrimenkul hakim olmadı ve esas olarak, bir vicdan olarak tanımlanabilecek yüksek konut fiyatlarının belasını bastırmak için "büyük miktarda arazi arzı" kullanıyor.
Changsha için konut fiyatlarını düşük tutmak sadece bir vicdan meselesi değil, aynı zamanda ilgi alanı. Bir önceki makale Changsha nüfusunun sürekli akınından bahsediyordu: Bu, Changsha Şehir Hükümeti'nin servetin dağıtılmasının ve toplanmasının sonucundan başka bir şey değildir.
Farklı zaman dilimlerindeki nüfus girişlerine bakıldığında, Changsha'nın kalıcı nüfusunun 2010-2015 yılları arasında 6 yılda 391.100 arttığı, yıllık ortalama 65.000 arttığı ve 2016'dan 2018'e 3 Bir yılda Changsha'nın kalıcı nüfusu, yıllık ortalama 291.000 artışla 872.000 arttı.
Temel olarak, 2016'dan sonra, çevredeki büyük şehirlerdeki konut fiyatlarının genel olarak keskin bir şekilde arttığı ve Changsha'nın "konut fiyatları düşüşünün" şehre yaklaşık bir milyon yeni insanı getirdiği söylenebilir.
Neden "ayaklarıyla oy kullanan" gençler Çangşa'ya oy verdi?
Bazı girişimciler tarafından verilen cevap çok basit, çünkü Changsha'da "bir ev satın alabilir, bir eş bulabilir ve iyi çocuklar yetiştirebilir."
- İletişim kutusundaki anahtar kelimeleri yanıtlamak için Qin Shuo Moments'ı (qspyq2015) izleyin "Konut kızartılmamış" , Daha fazla gayrimenkul araştırma makale bağlantısı görüntüleyin.
- Yazarın son çalışmaları:
- Ev fiyatında% 50 indirim ve aylık maaş 10.000'in üzerinde, nasıl seçersiniz?
- Çinliler ne kadar savaşabilir?
