g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Salgından sonra ev fiyatları yükseldi mi, düştü mü?

Metin | Xie Jiu

Salgının ekonomi üzerindeki etkisi her yerde ve gayrimenkul endüstrisi bundan muaf değil.

Bu yılın ilk iki ayında yurt içi ticari konut satış alanı bir önceki yıla göre% 40 azaldı ve birçok şehirde Şubat ayında sıfır işlem gerçekleşti. Nakit akışı kırıldıkça, çok sayıda geliştirici iflas etmeye başladı. Halk Mahkemesi Duyuru Ağı'ndan edinilen bilgiler, yılın başından bu yana yaklaşık 100 geliştiricinin iflas ettiğini gösterdi. Emlak geliştiricileri için bu, bir kabusun sadece başlangıcı olabilir. Geçen yıl Temmuz ayında, Çin Uluslararası Ekonomik Değişim Merkezi başkan yardımcısı Huang Qifan, "Çinli emlak geliştirme şirketlerinin sayısının önümüzdeki on yıl içinde üçte ikiden fazla azalacağını" açıkladı. 2020'ye girerken, gittikçe daha fazla geliştirici iflasın kaderinden kaçamayacak.

Şekil | Görsel Çin

Geliştiriciler için mevcut en büyük baskı nakit akışıdır. Gayrimenkul yüksek borçlu bir sektördür.Çoğu şirketin borç oranı% 80'in üzerindedir.Emlak şirketleri çok az kendi fonlarıyla geliştirme projelerine başlarlar. Bu yüksek kaldıraçlı özellik, geliştiricilerin iki yeteneğe sahip olmasını gerektirir; biri satış ve ödemeyi hızlı bir şekilde gerçekleştirmek, diğeri ise güçlü finansman yeteneklerine sahip olmaktır, aksi takdirde sermaye zincirini kırma ve iflas riskiyle karşı karşıya kalacaklardır.

Geçtiğimiz yıllarda, Çin evleri satış konusunda hiçbir zaman endişelenmedi. Satıcı pazarı çağında, birçok gayrimenkul "ikinci ışıkta" açılıyor ve geliştiriciler için hızlı bir şekilde geri ödeme yapmak çok kolay, ancak şimdi giderek daha zor hale geliyor. Bu yılın ilk iki ayında, ticari konut satışları, büyük ölçüde salgın sırasında ev teftişlerine gitmenin rahatsızlığı nedeniyle% 40 oranında düştü.Salgın istikrar kazandıktan sonra, satış durumunun ilk iki ay kadar aşırı değil düzelmesi gerekiyor. Ancak bu, emlak piyasasının temel eğilimini değiştirmeyecektir.

Hatta 2019 yılından itibaren yurt içi ticari konut satış alanı negatif büyüme göstermeye başladı. Satışlarda devam eden negatif büyüme emlak piyasasına önemli bir sonuç getirdi, yani emlak piyasasının envanteri bir dönüm noktası göstermeye başladı. İstatistik Bürosu, emlak piyasasının envanter durumunu gözlemlemek için önemli bir pencere olan satılık ticari konut alanı olarak adlandırılan bir göstergeye sahiptir. Çin'in emlak piyasası envanteri 2015 yılında zirveye ulaştı ve satılık ticari konut alanı 720 milyon metrekareye ulaştı. Yüksek envanter baskısı altında, Merkezi Finans ve Ekonomi Öncü Grubu, yıl sonunda gayrimenkul envanterini çözmek ve gayrimenkul sektörünün sürdürülebilir kalkınmasını teşvik etmek için açıklamasını yaptı. Bu başlangıçtan itibaren, iç emlak piyasası büyük ölçekte stok eritmeye başladı. Özellikle 2016 yılında emlak piyasasının en çılgın yılından sonra, emlak piyasası envanteri büyük ölçüde sindirilmiş ve 600 milyon metrekarenin altına düşmüş, sonraki yıllarda emlak piyasası soğumasına rağmen stok eritme eğilimini korumuştur. Miktar azalıyor.

Ancak geçen yılın sonunda, stokları kaldırma eğilimi aniden bir dönüm noktası olarak ortaya çıktı. 2019 yılı sonunda ticari konut satış alanı Kasım ayı sonuna göre 6 milyon metrekare arttı.Bu, son birkaç yıldır satılık alanda ilk artış oldu. Bu yıl salgının patlak vermesinin ardından emlak piyasasındaki stok baskısı güçlendi Şubat ayı sonunda satılık ticari konut alanı 2019'un sonundan itibaren 31,84 milyon metrekare artışla toparlanmaya devam etti.

Emlak piyasası envanterindeki artış çok önemli bir sinyaldir, bu da emlak piyasasının birkaç yıl süren stok eritme döngüsünün sona ermiş olabileceği ve iç emlak piyasasının arz ve talebinin tersine dönmeye başladığı anlamına gelir. Arzın artması ve talebin azalmasıyla birlikte, emlak piyasası yavaş yavaş satıcının pazarından alıcının pazarına kaymıştır.

Yurt içi emlak piyasasının en önemli göstergesi olan Pekin açısından bakıldığında, emlak piyasasındaki yükselişin 2016 turunda, politika teşviklerinin yanı sıra, arz ve talep arasındaki çelişki de yükselen konut fiyatları için önemli bir temel oluşturmaktadır. O zamanlar, Pekin'de yeni inşa edilen ticari konut envanteri, üç yılın en düşük seviyesi olan 60.000 birimin altındaydı. Dahası, Pekin çok sayıda kuzeyden kaçan kişiyi cezbetti ve bu da emlak piyasası için büyük talep yarattı. Bu nedenle, uzun bir süre, Pekin konut fiyatları "sadece yükseldi ama düşmedi." Birçok insanın sağlam bir inancı haline gelin.

Ancak aslında Pekin emlak piyasası bile arz-talep ilişkisinin etkisinden kaçamaz. 2016'daki yükselişin ardından Pekin emlak piyasasının arz-talep ilişkisi köklü değişikliklere girmeye başladı.Arz açısından son yıllarda çok sayıda yeni konut listelendi. 2019 itibariyle Yıl sonunda Pekin'de yeni inşa edilen ticari konut envanteri 5 yılın en yüksek seviyesi olan 75.000 adede ulaştı. Ancak aynı zamanda Pekin'in nüfusu kademeli olarak azalmaktadır. 2017'den beri Pekin'in kalıcı nüfusu arka arkaya üç yıl boyunca negatif büyüme yaşadı. Gittikçe daha fazla insan Pekin'i terk ettiğinde, bu aynı zamanda emlak piyasasına olan talebin de ortadan kalkacağı anlamına geliyor. Arz-talep ilişkisinin tersine dönmesiyle, Pekin'de ikinci el konutların konut fiyatları son birkaç yıldaki yüksek noktadan yaklaşık% 20 düştü.Konut fiyatlarının sadece yükselip düşmeyeceği inancı, en güçlü Pekin'de ilk paramparça olan oldu.

Resim | Fotoğraf Ağı

Emlak piyasasında gittikçe daha fazla hisse senedi olmasıyla, emlak şirketlerinin satışları iyileştirmesi gittikçe daha zor hale geliyor.Yüksek kaldıraçla dans eden geliştiriciler için sermaye zincirinin kırılma riski artıyor, bu da geliştiricilerin fiyatları düşürmesini ve getirisini gerektiriyor. paragraf. Ancak geliştiriciler için, fiyat düştüğünde, bir dizi zincirleme reaksiyonu tetikleyecektir, bu nedenle fiyat indirimi her zaman son seçenektir. Fiyatları düşürmek istemiyorsanız, geliştiricilerin güçlü finansman yeteneklerine sahip olmaları ve dış finansman yoluyla sürekli bir sermaye zincirini sürdürmeleri gerekir.

Ancak, "spekülasyonsuz yaşamak için konut" ana tonu altında, son yıllarda geliştiricilere yönelik finansman kanalları daralmıştır. , Bankalardan borsalara, bonolardan tröstlere geleneksel finansman kanalları tamamen sıkışmış durumda. Geçen yıldan bu yana, denizaşırı finansman önemli bir trend haline geldi.Çoğu gayrimenkul şirketi geçen yıl yurtdışında tahvil ihraç etti. Finansman maliyetleri çift haneli rakamlara kadar yüksekti.Bu kadar yüksek finansman maliyetleri neredeyse tefecilik olarak kabul edilebilir.

Salgının küresel salgınından sonra, bu denizaşırı finanse eden emlak şirketleri ağır kayıplar getirecek. Küresel finans piyasası son zamanlarda düştü, yalnızca borsa değil, ABD Hazineleri de dahil olmak üzere geleneksel güvenli liman varlıkları düşüyor. Güçlü olan tek şey ABD doları. Küresel pazar, nadir bir dolar sıkıntısına neden olan ve ABD doları endeksi keskin bir şekilde yükselen güvenli sığınak için ABD doları almaya koşuyor , Renminbi karşısında ABD doları da yeni bir yükseliş yaşadı. Yurtdışına ABD doları borç ihraç eden gayrimenkul şirketleri için bu, borç geri ödeme maliyetleri ve finansman maliyetlerinin keskin bir şekilde arttığı anlamına geliyor. Ve 2020, emlak şirketleri için borç geri ödemesinin zirvesi olacak İstatistikler, bu yıl vadesi gelen borcun 1,4 trilyon yuan kadar yüksek olduğunu gösteriyor.

Resim | Fotoğraf Ağı

Geliştiriciler için, satış tahsilatı yavaşladığında ve finansman kanalları daraldığında ve borç geri ödeme baskısı arttığında, iflas etmek istemiyorlarsa, fiyat indirimi neredeyse tek çıkış yolu. Tabii ki, birçok geliştirici, esas olarak hükümetin pazarı kurtarmasını bekledikleri için ölmeyi tercih ediyor. Geçmiş tarihsel deneyimlerden yola çıkarak, geliştiriciler, 2008 mali krizi ve 2013'teki soğuk konut piyasası gibi birçok ölüm kalım anıyla da karşılaştı. Sonunda, hükümet piyasayı kurtardı ve emlak piyasasında bir toparlanma getirdi. Israr eden geliştiriciler son kahkaha attı. .

Şimdi, geliştiriciler yaşam ve ölüm anını başlattılar, bu sefer kurtarmayı bekleyebilirler mi? Mevcut emlak piyasasının en büyük geriliminin emlak piyasası düzenlemesi yönünde olduğu söylenebilir. Hükümet piyasayı tekrar kurtarırsa, geliştiriciler fiyatları düşürmeme cesaretine sahip olacaklar. Son birkaç hükümet kurtarma, konut fiyatlarında muazzam bir artışa neden oldu.Hükümet konut piyasasını tekrar harekete geçirdiğinde, birçok insan hızla yükselen konut fiyatlarının tarihinin kendisini tekrar edeceğine inanacak. Bu inanç nihayetinde emlak piyasasında kendi kendine gerçekleşecektir.

Salgından vurulduktan sonra, Çin ekonomisi muhtemelen ilk çeyrekte negatif büyüme yaşayacak. Bu yılın ekonomik ve sosyal kalkınmasının, çok yönlü bir şekilde orta derecede müreffeh bir toplum inşa etmek ve GSYİH'yi 2010'a kıyasla ikiye katlamak gibi ulaşılması gereken birçok temel hedefi var. Bu bağlamda, gayrimenkul düzenlemesinin yeniden gevşetilip gevşetilmeyeceği ise hala şüpheli.

Resim | Fotoğraf Ağı

Politika eğilimlerini tahmin etmek zor olsa da, tarih özetlenebilir. 2014'teki gayrimenkul kurtarma, önümüzdeki iki yılın tarihindeki en çılgın konut fiyat artışına yol açtı, ancak bunun ekonomi üzerindeki etkisi açık değildi. 2015'te Çin'in GSYİH'si% 7'nin altına düştü. Çin'in ekonomik büyümesi yıldan yıla yavaşladı.

Gayrimenkulün en son canlandırıldığı anda en büyük fayda sağlayanların sadece müteahhitler ve emlak spekülatörleri olduğu söylenebilir.Real ekonomi için konut fiyatlarındaki artış arazi, kira ve işçilik maliyetlerini beraberinde getirerek aslında birçok şirketin yaşam alanını sıkıştırdı. Reel ekonomiye daha büyük zarar verdi. Bu sefer eski yola geri dönerseniz, sonuç sadece geçen seferden daha kötü olacaktır.

Resim | Fotoğraf Ağı

Bununla birlikte, mevcut gerçeklerden yola çıkarak, salgının patlak vermesinden sonra Çin'in ekonomik büyümesi yavaşladı, sakinlerin gelirleri düştü, borsa serveti azaldı ve insanların geleceğe olan güvenleri yetersiz, bu da emlak piyasası üzerinde daha büyük bir aşağı doğru baskı yaratacak. Konut fiyatları öteki uca giderse ve büyük bir düşüş yaşanırsa, bu aynı zamanda Çin ekonomisinin kaldıramayacağı bir durumdur. Şu anda, Çinli hanelerin mülklerinin% 70'i gayrimenkulde yoğunlaşmıştır ve konut fiyatlarındaki keskin düşüş, çok sayıda hanenin küçülmesine neden olarak Çin ekonomisinin tüketim kapasitesine zarar verecektir. Konut fiyatları% 30'dan fazla düştüğünde, bazı evler negatif öz sermaye haline gelir ve bazıları arzı terk etmeyi seçer ve sonunda kötü banka borçları haline gelir ve finansal krizin kaynağı olur.

Mevcut Çin ekonomisine gelince, konut fiyatlarının yükselip yükselemeyeceği, düşemeyeceği veya düşemeyeceği söylenebilir .. Sözde kaçırılma hissi muhtemelen aynıdır.

Yazar dosyası