g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Ticari gayrimenkuldeki son 8 trend, yetişemezseniz utanç verici!

Inshang

Giriş

Yön doğruysa çabalar boşa gitmez!

Kaynak | Mingyuan Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (ID: mydcyjy)

Yazar | Tian Tian

Wanda'nın Wanda Alışveriş Mağazası'nı satması, endüstrinin ticari gayrimenkulün geleceği hakkındaki düşüncelerini ateşledi. Sonuçta, perakende ticaretin ruhu. Şimdi ruh kaos içinde görünüyor ve yeni perakende daha zorlanıyor. Ticari gayrimenkul utanç verici bir durumda!

Ancak veri açısından bakıldığında, ticari gayrimenkulün de sıcak bir pazarı var. Ticari emlak piyasası 2020'ye kadar trilyonlara ulaşacak . Geçtiğimiz 2018, gayrimenkul için zor bir yıl olarak adlandırılsa da, yerçekimi verilerine göre Ocak-Kasım 2018 arası, Yaklaşık 90 büyük ticari gayrimenkul işlemi Bunlar arasında, gayrimenkul şirketleriyle ilgili işlemlerin sayısı 51'e ulaştı ve yaklaşık% 60'ı aktif performans gösterdi.

Önceleri sıcak bir pazar var ve sonrasında sonsuz bilinmeyenler var ama bilinmeyen gibi görünüyor aslında ipuçlarından bazı ipuçları elde edebilirsiniz. Ticari gayrimenkulün nereye gitmesi gerektiği sorununu ancak resme bakarak kabaca anlayabilirsiniz.Ming Yuan bazı gerçek durumlardan bahsedelim. 2019'daki ticari gayrimenkul trendleri.

Tüketici grupları: Daha genç yaş gruplarının ortaya çıkışı

Ming Yuanjun'un gözlemine ve doğrulamasına göre, pek çok yerde 95'ler ve 2000'ler sonrası pazarın ana tüketici haline geldiğinden bahsedilecektir. , Yüksek kaliteli tüketim, güzellik, tıp ve sağlık alanlarında genç yaş trendi daha belirgindir .

Pek çok makale Pinduoduo mucizesini savunsa da, küçük ve büyük şehirlerdeki tüketiciler kişiselleştirilmiş ve yüksek kaliteli tüketim peşinde koşma eğilimindedir. Mingyuanjun'un üçüncü ve dördüncü satırlardaki sınıf arkadaşları, arkadaş çevresinde genellikle birinci ve ikinci satırdakilerle neredeyse aynı olan en son Dior rujlarını, Chanel parfümlerini ve MK çantalarını yayınlar.

Bir kurucu Xu Husheng, Lüks mallar, 2018'de ticari gayrimenkul sektörünün üst kademelerini işgal etmeye devam ediyor , Ve hatta bazı yükselen lüks markalar bile on milyarlarca dolara kadar piyasa değerine sahip ve düşük yaşlarda yüksek kaliteli tüketim eğilimi gösteriyorlar.

Mingyuanjun Weibo'da bir konu görmeden önce, 95'ler sonrası ve 2000'ler sonrası hangi kozmetik ürünleri kullanıyor? Netizens'in fotoğrafları arasında La mer, SK-2, Chanel ve diğer üst düzey markaların yanı sıra "eski erkek arkadaşı yüz maskesi" yer alıyor. Merhamet yok ve harcama gücü görülebiliyor, 90'lar sonrası yaşlı teyzesi 10.000 puan hasar gördüğünü söyledi.

00 sonrası makyaj masası

"My Girlfriend" adlı varyete şovunu izledikten sonra, Wu Xin'in şişe ve teneke kutularda her türlü sağlık ürününü yeme sahnesini unutamayabilirsiniz ve şok oldu. Aslında sağlığın korunması ve sağlık hizmetlerine odaklanmak toplumda genel bir trend haline geldi.İnsanların sağlık bilincinin gelişmesiyle birlikte sağlık sektörü hızlı bir büyüme dönemine girmiş ve sağlık sektörünün tüketici grupları genç nüfusa yayılıyor.

Swisse'in 2019'da Çin pazarı için açıkladığı yeni stratejiden, Çin'deki güzellik ürünlerinin hepsinin 30'lu ve 40'lı yaşlardaki ünlüler değil, 20'li yaşlarındaki ünlüler olduğu görülüyor.Bu, gençleşmeye stratejik odaklandığını gösteriyor.

Alışveriş merkezlerinin bu tüketim trendine özel önem vermesi, düşük yaş grubunun üst düzey tüketim ve sağlık hizmeti tüketiminin ihtiyaçlarına yanıt olarak mağaza ve marka tanıtması, alan tasarımı ve hizmet deneyiminde gençliğin ve bireyselliğin özelliklerini yakından takip etmesi gerekiyor. Ve şimdi bazı alışveriş merkezleri bu özelliği yakaladı.Örneğin, China Resources City Vientiane World, ürünlerini tam olarak sergilemek ve çok sayıda insanı çekmek için geçen yılın sonunda bloğunda bir Chanel kırmızı fabrika sergisi kurdu.

Biçim yeniliği: Evcil hayvan ekonomisi ve çocuk ekonomisi ivme kazanıyor

Bu yıl, Bay Mingyuan, çocuğunuz yoksa ve evcil hayvan yetiştirmiyorsanız, sosyalleşmenin zaten zor olduğunu derinden hissediyor. Sonuçta diğerleri nasıl çocuk yetiştirileceğini tartışıyor. Başkaları bebeklerin tadını çıkardığında kedilere, diğerleri çocuklarla övündüğünde köpeklere dokunabilirsiniz! Kedi veya köpek oynamazsanız ve çocuğunuz yoksa, sorunlu bir genç adam olduğunuzdan şüphelenilirsiniz!

Şaka bir şaka, ama aynı zamanda gerçek toplumun tüketim gücünü de yansıtıyor, ancak gerçek tüketici talebine odaklanarak pazar kazanabilir. Örnek olarak evcil hayvan ekonomisini, yan evcil hayvan güzellik salonları, hayvan otelleri, köpek bakım merkezleri, evcil hayvan cenazeleri, evcil hayvan plastik cerrahisi, evcil hayvan hastaneleri ve diğer hizmetleri ele alalım. Yetkili verilere göre, 2018'de Çin evcil hayvan endüstrisinin pazar ölçeği 170,8 milyar yuan'a ulaştı ve çocuk ekonomisi pazarı trilyon bir pazara ulaştı.Çocuklar ve evcil hayvan ekonomisi gerçekten de küçümsenemeyecek bir tüketici gücü. .

Şehirlerin pazar potansiyeline bağlı olduğu ticari projelerde bu iki tür ekonomik form nasıl kullanılır? Evcil hayvan sahiplerinin portrelerine bakılırsa, bu insanların çoğu, yüksek tüketim seviyelerine ve hatırı sayılır gelire sahip beyaz yakalı çalışanlara sahip birinci ve ikinci kademe şehirlerde. Öyleyse düşünün Evcil hayvan işini birinci ve ikinci kademe işletmelerde konuşlandırın , Sadece birinci ve ikinci kademe alışveriş organlarının homojenliği ciddi ve evcil hayvan işi formatı yenilikçi bir iş düzeni olarak kullanılabilir.Bunlardan CapitaLand ve Joy City gibi hassas alışveriş merkezleri suyu test etmeye başladı.

Üçüncü ve dördüncü aşama "ikinci çocuk çağı" na girdi. Bir veriye göre, Çin'de 0-3 yaş arası yaklaşık 4,5 milyon çocuk birinci kademe şehirlerde, 5,4 milyonu ikinci kademe şehirlerde ve 38 milyonu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ve ilçe kasabalarında bulunuyor. Township. Dahası, 80'li ve 90'lı yıllarda doğan üçüncü ve dördüncü nesil nesiller, bir sonraki neslin yetiştirilmesinde ana güç haline geldi ve çocukları için para harcamaya istekliler.

Bu nedenle Ming Yuanjun, evcil hayvan ticaretinin birinci ve ikinci kademe ticari projelerde konuşlandırılabileceğine, üçüncü ve dördüncü kademe ticari gelişimin ikinci çocuk temettü elde etmeye odaklanabileceğine inanıyor.

Uzay devrimi: Kültürel alanın güçlü kutsaması

Geleneksel ticaret merkezleri, endişe verici bir oranda telafi edilemeyecek şekilde azalmaktadır. Gençler bireysel ifadelerin peşinde koşar ve niş markaları benimserler.Anneler internetten alışveriş yapmaya başlar ve gün geçtikçe daha az insan bir öğleden sonrasını alışveriş merkezlerinde geçirir.

Aynı zamanda geleneksel alışveriş merkezleri de bir ikilem içine düşecek, niş markaları kucaklamak müşterileri kavramakta zorlanacak, e-ticaret ile rekabette rekabet edemeyecekler. Mağaza ne satarsa satsın hemen hemen hepsi aynı ürünler daha ucuza alışveriş sitelerinde bulunabilir.

Saf alışveriş işlevlerine sahip alışveriş merkezleri çıktı ve ticari gayrimenkuller "anti-alışveriş merkezi" çağına doğru hızlanıyor. İyi yapılmış ticari gayrimenkul artık bir alışveriş yeri değil, kültürel bir yer ve sosyal bir alandır .

2018'den bu yana, çeşitli ticari gayrimenkuller kültürel alanı desteklemeye başladı.Örneğin, 2018'in son ayında, Shenzhen'in Vientiane şehrinde açılan düşük anahtarlı bir kültür alanı olan "Qianyan YAN" China Resources New Building'in bahar bambu çekimlerinin yanında. China Resources'ın ticari sektörüne ait. Kamp projesi.

Aynı zamanda, Eslite Life Shenzhen mağazası China Resources'ın Vientiane World'de açılmış olan Sisifree Kitabevi ile birlikte açıldı. China Resources üç tür kültürel alan formu denedi: tek bir kitapçı, kültürel bir estetik alan (öngörü) ve kültürel ve yaratıcı bir mağaza merkezi (Eslite Life).

Eslite yaşamında kültürel ve yaratıcı ürünler

COFCO Joy City, China Resources'dan farklı olarak, Pekin'deki Chaoyang Joy City'deki Gao Xiaosong'un "Xiaodao" sunu, Şangay'daki Joy City'deki Mofang 166 ve Shenyang'daki Joy City'nin Dört Buçuk'u gibi IP temalı kültürel alanlar yaratmaya odaklanıyor. Bir (Shenyang'daki Dangdang mağazası) tüketicileri daha memnun edecek işler.

Akıllı deneyim: Yeni perakende altında mağazaların daha akıllı hale gelmesi gerekiyor

Yeni perakende 2017'de başladı ve 2018'de hızla gelişti. 2019'a girerken, yeni perakendenin hızına ayak uyduramadıysanız ve akıllı ticareti kucakladıysanız, zamanlardan uzaklaşacaksınız.

Yeni perakende nedir? Mingyuan Jun, Zhihu'nun cevabının daha kısa ve net olduğuna inanıyor: çevrimdışı mağazalar ayrıca lojistik satın alabilir ve ürünleri çevrimiçi olarak teslim edebilir, verileri paylaşabilir, çevrimiçi ve çevrimdışı trafik çekebilir ve genel olarak iyileştirmek için teknolojiyi kullanabilir. Perakendenin operasyonel verimliliği, kullanıcının alışveriş deneyimini güncellerken.

Bunlar arasında, operasyonel verimlilik ve alışveriş deneyimi yeni perakendenin dayanak noktalarıdır, bu nedenle yeni perakende altında teknolojik araçların aktif kullanımı özellikle önemlidir. Şimdi, Alibaba, JD.com, Suning, vb. Gibi bazı internet şirketleri sık sık fiziksel işletmelere sızmakta ve onları dönüştürmektedir. Bu durumda, ticari proje operatörleri aktif olarak katılmalı ve teknolojiyi benimsemeli ve "temizlenmek" için bekleyemezler. Bunu başarmak için, ticari mağazaların daha akıllı olması ve insanların, ürünlerin ve pazarların geçmesine izin vermesi gerekir.

Qinchengli'nin merkez ekranı, merkezdeki insanların akışını ve mağaza ailesinin canlılığını gösteriyor.

Geçtiğimiz yıl, Balayı Tatlısı ve Alibaba tarafından yaratılan akıllı restoran Ali Qinchengli ve geçen yıl ortaya çıkan Hailiilao akıllı restoran hepsi faydalı girişimler.Özellikle Ali Qinchengli, yeni perakende için bir "test alanı".

iş modeli: Büyük mağazalar alışveriş merkezlerine gidiyor

Wanda'nın Wanda Mağazalarını satması, tüm taraflar arasında büyük mağaza sektöründe nereye gidecekleri konusunda tartışmalara yol açtı. Bir sektör içerisinden birisine göre, büyük mağaza sektörünün şu anda iki ana satış noktası var: biri kendi kendine tedarik ve kendi kendine çalışma oranını artırmak, diğeri ise büyük mağazaları alışveriş merkezlerine dönüştürmek. Mingyuan Jun, Çin'de olgun bir alıcı sistemi olmadığına ve onu kurmak için bir günlük çaba olmadığına, kendi kendine toplama ve serbest mesleği arttırmanın zor olduğuna inanıyor. Büyük mağaza alışveriş merkezi iyi bir seçimdir .

Mingyuanjun ziyareti sırasında bazı alışveriş merkezlerinde yemek, çocuk ve deneyim formatlarının eklenmesinin yanı sıra, daha önce eleştirilen ödeme deneyimi de gelişti. Örneğin, Shenzhen'deki bir mağazada, mağaza makbuzunu ödemek için mağazanın genel kasiyerine götürme ve ardından ödeme makbuzunu mağazaya götürme gibi zahmetli bir prosedür yerine, kasiyer doğrudan mağazadadır.

Yabancı bir perspektiften bakıldığında, Japonyanın köklü büyük mağazası Takashimayanın "departmansızlaştırma" dönüşümü daha kapsamlıdır. 2018'de Takashimaya yepyeni bir alışveriş merkezi olan Nihonbashi Takashimaya S.C.

Birincisi, yiyecek içecek oranını artırın, hazır giyim işini% 30'a ve ikram hizmetini% 40'a indirin.
İkincisi, yatırım çekme yeteneğini artırmak için ekipleri değiştiriyor. Yu Liang, son dahili e-postasında, dönüşüm sırasında yerel halkın büyük para kazanmaya ve küçük para kazanmalarına izin vermeye alıştığını, bu nedenle insanları değiştirmek gerektiğini söyledi. Benzer şekilde, Takashimaya da orijinal mağazanın iş ekibinin yerini aldı ve şirketin profesyonel alışveriş merkezi ekibini yatırım promosyonundan sorumlu olarak seçti ve bu da dikkate değer sonuçlar elde etti.
Son olarak, gençlerin sevdiği marka portföyünü sunun, deneyim mağazalarını, İnternet ünlü mağazalarını artırın ve müşteri birim fiyatlarını düşürün.

İşletim modeli: Hisse senedi varlık dönüşümünün gelgiti geliyor

İlgili istatistiklere göre 2018 yılında, temelde 2017'de olduğu gibi 2018'de yenilenen 30'dan fazla ticari proje (süpermarketler, büyük mağazalar, alışveriş merkezleri yeniden adlandırılıp yeniden açıldı, yükseltildi ve ayarlandı ve dönüşüm) vardı ve bu projeler ağırlıklı olarak kentsel çekirdek iş çevrelerinde yoğunlaştı. Ayrıca REID raporuna göre 2018 yılı itibarıyla Çin'de 10 yıldan fazla süredir faaliyet gösteren 498 proje var ve 219 proje 15 yıldan fazla süredir faaliyet gösteriyor. .

Bu projeler genellikle kentin ana iş bölgelerinde yer almaktadır.Yüksek mali baskı ve giderek zorlaşan arazi edinimlerinin mevcut koşulları altında, bu projeleri atları gözlemek yerine ticari canlılıkla canlandırmak için dönüştürmek daha iyidir. Ayrıca, yeni tüketici eğilimleri ve estetik tercihler altında, bazı projelerin marka ve büyüklük açısından eksiklikleri vardır ve yeni rekabet ortamına uyum sağlamak için verimliliği artırmaları gerekir. Kısacası, her tür ticari hisse senedi acil dönüşüme ihtiyaç duymaktadır.

Hisse senedi varlıklarının dönüşümü söylemesi kolay, ancak bunu yapmak için para gerekiyor.Ancak, gayrimenkulün soğuk kışında finansman büyük bir sorun ama yabancı tecrübeye göre, Varlık menkulleştirme, hisse senedi dönüşümü için bir sermaye silahı olarak adlandırılabilir . Ayrıca, kentsel dönüşüm bağlamında, ulusal finans politikası sürekli olarak serbestleştirilmiştir.Şu anda, alışveriş merkezleri ve ofis binaları gibi ticari mülkleri temel varlık olarak kullanan CMBS ürünleri, sürekli atılımlar gerçekleştirmiştir.

Ayrıca bu, ticari gayrimenkulün "ağır" dan "hafif" e doğru gelişme eğilimiyle de uyumlu ... Tabii ki bu, gayrimenkul şirketlerinin gelişim düşüncelerini değiştirmelerini, operasyonel düşünceyi aktif olarak benimsemelerini ve kendi yönetim ve operasyon yeteneklerini geliştirmelerini gerektiriyor.

Proje stratejisi: Pazara liderlik edebilecek kıyaslama yapan işletmeler var

Yukarıda bahsedildiği gibi, pazar rekabeti şiddetli ... Temel olarak her geliştirici yeni bir şehirde veya bölgede ticari bir gayrimenkul projesi geliştirdiğinde yerel ticari tüketim pazar payını yutacak ve projeniz ne kadar iyi işliyor olursa olsun daha fazlası olacaktır. Birçok avcı toplandı.

Bu saf pazar rekabet ortamında, Geliştiriciler, acımasız rekabetin önünde kalmak için referans projeler oluşturarak yayla bilinci oluşturmalı ve giriş engellerini yükseltmelidir. .

Bir kıyaslama olmasının nedeni, vücudunda bölgesel projenin en yüksek yüksekliği, benzersiz yapı malzemeleri ve ekonomik itici güç gibi birçok etikete sahip olması olmalıdır. China Resources, Wanda, Sunac, Longfor ve Joy City gibi önde gelen şirketlerin bir şehre veya bölgeye giren ticari projelerine bakılırsa, yerleşim planlarının başlangıç noktası neredeyse her zaman farklı bir ticari dönüm noktası oluşturmaktır.

Örnek olarak China Resources Shenzhen Bay International Business Center'ı ele alalım.

Proje, Nanshan Bölgesi, Shenzhen, Houhai Körfezi'nde yer almaktadır ve toplam 20 milyar yuan'dan fazla yatırım ve 1,2 milyon metrekareden fazla toplam hacme sahiptir.İnşaatın birinci ve ikinci aşamalarından sonra, "Shenzhen Houhai Bölgesi Genel Operatörü" olmuştur. Bunlar arasında, China Resources Building'in "Chunsun" u, 250 metrenin üzerinde birim alan başına en az çelik malzeme miktarına sahip bina ve mevcut süper yüksek yapıdaki en fazla sayıda çelik sütuna sahip tek bina gibi birden fazla benzersiz etikete sahiptir.

Artık Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi planlandığından, China Resources, Shenzhen Körfezi'nin iki büyük uygulamasıyla yeni bir aşamaya girdi ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin yüksek potansiyelli bölgesinde bir "Houhai Bölge Operatörü" oldu. Sağlam dur.

Sanayi yapısı: Ticari emlak piyasası birleşme ve devralmaları

Şu anda, Çin'deki konut amaçlı gayrimenkullerin pazar payı temelde "28-sekiz model" gösteriyor: gayrimenkul şirketlerinin% 20'si performansın% 80'ini üretiyor, ancak ticari gayrimenkul bu yoğunlaşmadan uzak. Hongyang Commercial Group'un başkan yardımcısı Zhu Lin'e göre, Çin'deki birçok ticari gayrimenkul şirketi büyüme için yeterli alana sahip.

Yetkili istatistiklere göre, ülkede 30.000 metrekareden fazla 8.000 alışveriş merkezi var ve tanınmış lider marka Wanda Plaza aslında pazarın% 5'inden azını oluşturuyor.

Ancak aynı zamanda emlak sektörü geriliyor ve ticari projeler üzerindeki mali baskı yüksek. Bu sektöre yeterince hazırlıklı olmayan veya iyimser olmayan şirketler, çok sayıda ticari projesini satacak, ancak güçlü geliştiriciler için bu fırsatı, pazar için son derece önemli olan bazı geçici düşük fiyatlı projeleri satın almak için kullanabilirler. olumlu.

CapitaLand bu konuda liderdir. 2018'in başında 20 alışveriş merkezinin tek seferde satışının aksine, 2019'un başında CapitaLand Çin, bir aydan kısa bir sürede 58,5 milyar yuan harcadı ve 4 Edinme, bir dizi eylem fırtına gibidir. Emlak piyasasındaki gerileme bağlamında, CapitaLandın büyük çabalarının eğilimi bozduğu ve ölçek avantajlarını ve Çinin beş ana şehir kümesi olan Pekin, Şangay, Guangzhou, Chengdu, Wuhan ve çevresindeki şehirlerdeki iş düzenini güçlendirdiği söylenebilir.