Hükümetin emlak piyasasını düzenlemesinin amacı, hızlı artıştan ziyade konut fiyatı büyümesini stabilize etmektir.
Yazar Xu Quansheng, Çin'de tanınmış bir finans köşe yazarıdır.
Bu yılın başından bu yana, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki emlak fiyat artışları üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere yayıldı ve hatta eyalet düzeyinde fakir bir ilçe olan Linquan, Anhui bile emlak kontrol ekibine katıldı. Yönetmelik "yüz çiçek açtığını" gösteriyor ve şimdi birinci ve ikinci kademe sıcak şehirlerin tüm "patentleri" değil.
Yoğunlaştırılan düzenleme, gayrimenkulün yerel piyasa fiyat skalasından saptığını gösteriyor. Şu anda, Çin'deki birinci ve ikinci kademe şehirlerde yaşayanlar, konut hayallerini gerçekleştirmek için onlarca yıllık toplam hane gelirine ihtiyaç duyarken, gelişmiş ülkelerde toplam hane geliri genellikle yaklaşık 5 yıldır. Tabii ki, konut fiyatlarındaki sapma derecesini ölçmenin başka bir yolu var, yani konut kirasının satışa oranı, kullanılabilir alan metrekare aylık kira ile inşaat alanı metrekare başına konut fiyatı arasındaki oran, yani konut kiralanmışsa, Yatırımı 200 ay içinde geri almak, konutun yatırım değerine sahip olduğunu, yatırımı geri kazanmanın 300 aydan fazla sürmesi olası bir balonun olduğunu gösterir.
Ancak Çin'deki bazı şehirlerin kira-satış oranı bu veriyi ciddi şekilde aşmıştır.Son istatistiklere göre Shenzhen'de kira-satış oranı 732 ay, Xiamen 718 ay, Tianjin 556 ay, Jinan 415 ay ve hatta Sichuan Chengdu'nun yatırımını geri kazanması 332 ay sürüyor.Çin emlak piyasasının kira-satış oranı açısından köpüklü olarak nitelendirilebileceği görülebiliyor. Tabii ki, gayrimenkul balonu patladığında, zamanla patlamayacak çünkü finans, bankacılık ve ulusal politikalar gibi balonu geciktirecek bazı önlemler içeriyor ama uzun vadede tarihsel ortalamadan uzun süre sapan varlık fiyatlandırması askıya alınmalıdır. Kafasına bıçak.
Çin'de emlak şirketleri yüksek riskli ve yüksek getirili sektörlerdir ve gayrimenkul şirketlerinin işletme koşulları için ödeme yapma kabiliyetini doğru bir şekilde kavramak zordur, bu nedenle emlak şirketleri genellikle bankalardan kredi başvurusunda bulunurken bazı kısıtlamalara tabidir. Ancak, gayrimenkulün arazi devri yerel yönetimler için en önemli mali gelir kaynağıdır, bunlardan biri değil.
Konut fiyatlarının tekrar tekrar yükselmesi, bankalara emlak sektörünün en karlı olduğu sezgisini de veriyor. Bu nedenle, Çin emlak piyasasında sık sık politika mücadeleleri yaşanıyor.Konut fiyatı çok hızlı yükseldiğinde, merkezi hükümet yerel bankaların emlak şirketlerine verilen kredileri kontrol etmesini istiyor.Ancak, yerel yönetimler arazi finansmanı nedeniyle merkezi yasağı kırmak için her yolu denediler. Yerel yönetimin tekel niteliği, gayrimenkul işletmeleri ile yerel yönetim arasındaki yakın ilişki, diğer gayrimenkul dışı işletmelerin kredi değerliliğinin daha yüksek olduğunu düşünmektedir.
Sonuç olarak, yerel yönetimler, bankalar ve emlak şirketleri dikkat çekiciydi ve gayrimenkul şirketlerini gizlice tutmak için bazı bilanço dışı finansal yönetim kanallarını kullandılar. Tabii ki, banka finansmanının yüksek faiz oranları ve emlak şirketlerinin yüksek karları sonunda konut tüketicilerine aktarılacaktı. Bu süreç Aynı zamanda kabarcık iletiminin önemli bir parçasıdır. Son zamanlarda Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu tarafından yürütülen özel yönetişim, çünkü finansal yönetim bankaların düzenleyici göstergelerle arbitrajdan kaçınmasını sağladığından, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu bazı bankaların kanalları kötüye kullandığına ve ulusal makro kontrol politikalarını ihlal ettiğine inanıyor.
Bununla birlikte, mevcut gayrimenkul düzenleme ve kontrol düzeyine bakıldığında, 14 şehir satın alma ve kredi kısıtlamalarından mevcut satış kısıtlamasına doğru gelişmiştir ve emlak piyasası keyfi genişleme için bir politika aracı haline gelmiş gibi görünmektedir. Aslında, çeşitli mahalleler daha önce, evler iki yıllık bir süre içinde satılırsa, sıradan evlerin toplam konut fiyatının% 5'i kadar bir işletme vergisi ödemesi gerektiğini, ancak bazı yerlerin iki yıl sonra muaf tutulabileceğini öngörmüştü. Bu politika aynı zamanda emlak spekülasyonunu azaltmak için de o dönemde tanıtıldı. Ancak günümüzde konut fiyatları o kadar hızlı yükseliyor ki, konut satışlarına yönelik vergi ve ücret politikaları durumun gelişmesine yetişemiyor, bu nedenle yerel yönetim aceleyle satışlara bir başka kısıtlama getirdi.Kısıtlama süresi çeşitli bölgelerde iki ila beş yıl arasında değişiyor. Bu politikanın amacı, yerel yönetimin emlak spekülatörleri fikrini tamamen ortadan kaldırmak istemesidir.
Aslında özüne bu politikalar olgusuyla bakıldığında, yerel yönetim, gayrimenkulün orijinal değerine geri dönmesinden ziyade konut fiyatlarının istikrarını beklemektedir.Esas olarak, merkezi politikalar veya merkez bankasının ek para basmasını beklemek için, konut fiyatlarını mevcut yüksek fiyat aşamasında idari yollarla sürdürmek istemektedir. Konut sakinlerinin ortalama gelirini artırın ve yüksek fiyatlı konut fiyatlarından kurtulmak için insanların gelirini kademeli olarak mevcut yüksek konut fiyatlarına adapte etmek için parasal artışları kullanın.
Tıpkı 1980'lerde ve 1990'larda Pekin'deki konut fiyatının metrekare başına 2.000 ila 3.000 saat olduğu gibi, Halkın Günlüğü, Pekin'in konut fiyatlarını çok yüksek olmakla eleştiren bir makale yayınladı. O zamanlar Pekin sakinlerinin geliri genellikle ayda birkaç yüz yuan civarındaydı. O dönem halkın satın alma gücü açısından Pekin'in konut fiyatları da ulaşılamaz durumdaydı. Bununla birlikte, ülke büyük miktarda para çıkardıkça, insanların geliri giderek arttı.O zaman bir ev satın aldıysanız ve şimdi artan geliri önceki ipoteği geri ödemek için kullandıysanız, o zaman kesinlikle iyi bir anlaşma olur.
Ancak bu fenomenin özü şudur: mevcut kişisel konut ipotek kredisi, bankalar için en hızlı büyüyen kredi türü haline geldi. 2016'da, yeni konut ipotek kredisi 4,96 trilyon yuan idi ve şehir sakinlerinin konut satın almak için yaptığı harcamalar, o yıl şehir sakinlerinin harcanabilir gelirini oluşturuyordu. Toplam kredinin% 23'ü ve sanayi, tarım, Çin ve inşaat kredilerinin% 60'ından fazlası konut ipotekleridir. Bu fenomen, insanların renminbi'nin satın alma gücüne ilişkin ileri yargılarından kaynaklanmaktadır.Erken tüketim, merkez bankasının para basımının neden olduğu para birimindeki değer kaybını telafi etmeye eşdeğerdir.
Ancak yerel yönetimler sorunlara merkez bankası perspektifinden bakmıyor. Ek para ihracı iki ucu keskin bir kılıçtır.Yüksek konut fiyatlarının baskısından geçici olarak kurtulabilse de, daha fazla piyasa parası enflasyonu kolayca tetikleyebilir ve emlak balonunu daha da büyütebilir. 26 Mart'ta Zhou Xiaochuan, Asya için Boao Forumu'nda ev sahibinin para politikasının derecesine ilişkin sorusuna cevap verdi ve uzun yıllar niceliksel gevşeme para politikasını uyguladıktan sonra mevcut politika döngüsünün sona erdiğini, yani para politikasının artık eskisi gibi olmadığını söyledi. Bu gevşek. Bu bilgi emlak sektörü ve yerel yönetimler için bir şoktur.
Başkan Ogawa'ya göre, gelecekte konut fiyatlarının düşme olasılığı yüksek. Bu nedenle, yerel yönetimler şu anda emlak satışlarını aşırı derecede sıkı bir şekilde kontrol etmekte, bu tür bir sıkı kontrolün sadece konut fiyatlarındaki artışı engellemekle kalmayıp aynı zamanda konut fiyatlarındaki düşüşü de kontrol altına alacağına inanıyorlar, çünkü aynı anda alıp satmanın zor olması ve ev akışı yok. Gerçek talebi yargılamak zor, tabii ki ev hükümetin belirlediği fiyatta istikrarlı olacak.
Emlak spekülatörlerini bloke etmeye yönelik bu "istikrar koruma" tarzı satın alma kısıtlama politikası, aslında sadece geçici olarak orada konut talebini donduruyor. Bu nedenle, bu yöntem uzun vadeli bir çözüm değildir.Emlak piyasasını düzenlemek için parasal ve finansal araçlar gibi bazı piyasa odaklı yöntemler izlenmelidir.Çinin emlak vergisi politikasını tanıtmak zor olsa da, tabi ki emlak vergisi de vazgeçilmez önemli bir düzenleme aracıdır. , Emlak vergisinin mevcut yerel yönetim gelir kaynağını yok edecek olan balonu hızla deleceğine dair toplumsal mutabakat, politika yapıcılar tarafından tereddüt ediyor.
Ancak gayrimenkulün insan konutunun özüne dönmesini sağlamak için, emlak vergisi düzenlemesi emlak spekülatörlerinin gerçek kabusu. İdari kontrol önlemleri, gayrimenkul sektörünü sadece durgun bir havuza çevirecek ve bu da gayrimenkul piyasasının sağlıklı gelişmesine yardımcı olmayacaktır.
