Arazi satıldı ve işlem yarıya indirildi. Bu emlak piyasası ayarlamasında Guangzhou'nun ev fiyatları ne kadar düştü?
Wen | Kaifeng
Emlak piyasası ayarlamalarının her turunda, piyasa her zaman anlaşmazlık içindedir.
Bazıları konut fiyatlarının hala yükseldiğini söylüyor, bazıları emlak piyasasının aşağı yönlü bir kanala girdiğini söylüyor, bazıları ise konut fiyatlarının hareket etmediğini söylüyor. Aynı pazarda, tamamen farklı olan üç sonuç çıkarıldı.
Emlak piyasası insanlara her zaman sisin içinde çiçek görme hissi verir. Politikalar hızla değişiyor, pazar belirsiz ve beklentiler daha da çiti. Resmi veriler gecikmeli ve bozuktur ve üçüncü taraf verileri neredeyse hiç bilimsel değildir. Aynı pazarda ve aynı verilerde bile, farklı kişilerin ulaştığı sonuçlar çok farklıdır.
Öyleyse istiyorum Emlak piyasası hakkındaki gerçeği anlamak için, piyasanın kendisine dönmeniz gerekir. Bu sefer, Kaifengjun, emlak piyasası ayarlamalarının bu turunda konut fiyatlarının ne kadar düştüğünü görmek için Guangzhou'yu örnek alarak pazara adım attı?
Ağustos 2018'de, çoğu insan hala "on bin insanın evi soyuyor" çılgınlığına dalmışken, Kaifengjun emlak piyasasının bir konsolidasyon yoluna gireceğini tahmin etmişti.
Bu tahmin hemen doğrulandı.
Eylül 2018'de yeni konutlarda indirim yapıldığı, ikinci el konut satışlarının keskin bir şekilde düştüğü ve arazi müzayedelerinin başarısız olduğu bildirildi. Bu, emlak piyasası ayarlamalarının bu turunun başlangıç noktasıdır. Guangzhou, Xiamen ve Hangzhou tarafından temsil edilen birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki emlak piyasaları düşmeye devam etti. Bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler aynı şeyi yaptı ve kapsamlı bir emlak piyasası ayarlaması başladı. (Ayrıntılar için bkz. "Yeni evlerin fiyatları düşüyor, ikinci el evler düşüyor, arazi müzayedeleri başarısız oluyor ve emlak piyasasının zorlukları hayal gücünün ötesinde")
Ağustos 2018'den günümüze, emlak piyasası yaklaşık altı ay ve altı ay boyunca uyum sağladı. Geçtiğimiz altı ayda Guangzhou'nun konut fiyatları ne kadar düştü?
Kaifengjun'un Guangzhou'daki en temsili gayrimenkullerden birkaçını seçmesi, lüks evler, sıradan konutlar ve dereceli konutlar dahil merkezi şehir ve banliyöleri kapsayan yerinde teklif verme ve üçüncü şahıs işlem fiyatları ile birlikte analiz etmesi birkaç hafta sürdü.
Önce bak Zhujiang New Town'da lüks evlerin muzaffer yeni dünyası . 2018 ortalarında, Triumph New World'ün ortalama işlem fiyatı bir zamanlar 100.000 yuan'ın üzerine çıktı ve genellikle yaklaşık 90.000 yuan'a düştü.Bazı ilk projelerin ortalama listelenen fiyatı sadece 85.000 yuan. Genel düşüş yaklaşık% 10'dur . Aracıya göre, teklifi hala izleyen çok kişi var ama işlem donma noktasına geldi.
Guangzhou'ya bak Dongfeng Plaza, derece konutlar için referans gayrimenkul olarak bilinir , Ünlü Guangzhou Dongfeng East Road İlköğretim Okulu tarafından desteklenen Dongfeng Plaza'nın konut fiyatları geçtiğimiz yıl fırladı. 2018'de Dongfeng Plaza'nın işlem fiyatı 90.000 yuan'a çıktı ve şu anki ortalama listelenen fiyat sadece yaklaşık 80.000 yuan. % 10'dan fazla düşüş .
Şehrin merkezindeki sadece ihtiyaç duyulan gayrimenkullere bakalım. Tianhe Bölgesi pazarını ele alalım Ascot kraliyet yarışı Örnek olarak, 2018 ortasındaki en yüksek ortalama işlem fiyatı 53.000 yuan kadar yüksekti.Şu anda, çoğu gayrimenkulün işlem fiyatı 45.000 yuan ile 45.000 yuan arasındadır. Düşüş yaklaşık% 15 . Aracıya göre, son aylarda emlak alıcılarının sayısı önemli ölçüde azaldı ve işlem daha da zayıfladı.
Merkez şehirden banliyölere, fiyat düzeltmesi daha da büyük oldu.
Bulunacak Xintang, Zengcheng'deki Country Garden Phoenix City Örnek olarak, Zengcheng, Guangzhou'da alımların kısıtlanmadığı iki büyük alandan biri ve aynı zamanda yeni evlerin ve ikinci el evlerin satıldığı önemli bir alandır.Konut fiyatları piyasa dalgalanmalarına daha duyarlıdır. 2018 ortalarında, Phoenix'teki Fengxin Garden'ın en yüksek işlem fiyatı 27.000 yuan'a kadar yükseldi ve şu anda 20.000 yuan'ın altına düştü. Düşüş% 20 kadar yüksekti.
Sonra bulundu Nansha Bölgesi'nde yeni bir disk Örneğin, 96 yatak odalı, üç yatak odalı bir birimin fiyatı 1.8 milyon yuan'dan fazladır.Ocak 2019 itibarıyla, aynı konumdaki tek fiyatlı bir birim yalnızca 1.5 milyon yuan'dır ve bu, 19.000'den 16.000 yuan'ın altına bir ortalama fiyat düşüşüne eşdeğerdir. Düşüş yaklaşık% 20 .
gözle görülür, ne olursa olsun Merkez şehir mi Yine de kenar mahallelerde, ister bir derece konut isterse lüks bir ev olsun, Guangzhou'daki konut fiyatları genel olarak ayarlandı, ayarlama aralığı yaklaşık% 10-% 20'dir. Banliyölerle karşılaştırıldığında, merkezi kentsel alan ve derece konutlar genellikle% 5-10 oranında azalmıştır.
Lüks evlerin fiyatı düşürüldü, konut derecesi artık güçlü değil, banliyölerdeki sıcak pazar keskin bir şekilde düştü ve promosyon için yeni evlerin fiyatı düşürülmek zorunda. Bu, Guangzhou emlak piyasasının son altı aydaki gerçek pazarı.
Önceki keskin artışlarla karşılaştırıldığında% 10 veya% 20'lik düşüşe bakılmaksızın, zar zor bir ince ayar olarak kabul edilebilir.
Bununla birlikte, fiyat ayarlamasından daha ciddi olan şey, fiyat büyük ölçüde düşürülse bile, kimsenin siparişi almamasıdır. Diğer bir deyişle, ikinci el konut piyasasının likiditesi, en ölümcül olan donma noktasına düştü.
Bu, en çok işlem hacminde belirgindir. Sunshine Family Data'ya göre, Guangzhou'nun ikinci el konut işlem hacmi Mayıs 2018'de zirveye ulaştı ve ardından Aralık 2018'e kadar düşmeye başladı. İşlem hacmi, yıllık zirvenin yarısından azdı. Yarıdan kes Hiç de abartı değil.
içinde Ağır yapı pazarının düzenleme ve kontrol politikasının yokluğunda, işlem hacmindeki ani düşüş, pazar dönüşünün önemli bir işaretidir. .
Emlak piyasası ayarlamaları genellikle önce miktarı, önce fiyat hareketlerini ve daha sonra fiyat hareketlerini içerir. İşlem hacmi hızla düştü ve konut fiyatlarını yüksek seviyede tutmanın bir anlamı yok. Paha biçilemez Durum uzun süre zor olacak ve er ya da geç fiyatlar gevşeme ile karşı karşıya kalacak.
Hem hacim hem de fiyat düştüğünde, emlak piyasasının resmi olarak bir ayarlama yoluna girdiği anlamına gelir.
2018 boyunca, yılın ilk yarısında bile, çılgın ev telaşına rağmen, Guangzhou'nun yıllık işlem hacmi hala yeni bir düşük seviyeye ulaştı.
Centaline Property'ye göre, 2018'de Guangzhou'da kayıtlı ikinci el konut işlemi sayısı, geçtiğimiz beş yıldaki işlemlerde düşüşün ilk yılını işaret ederek, bir önceki yıla göre% 23,2'lik (133.157) keskin bir düşüşle 102.199 oldu.
Her bölgeye özgü. Baiyun'un cirosu% 42,2 ile en büyük düşüşü yaşadı ve neredeyse yarı yarıya azaldı. Benzer şekilde, merkezi kentsel alanlar olan Tianhe, Yuexiu, Haizhu ve Liwan, hacim olarak% 30'dan fazla düşüş gösterdi.
İkinci el konutların işlem hacmi azaldı, bu da pazarın bekle ve gör anlayışının hiç bu kadar güçlü olmadığı anlamına geliyor. İster katı talep ister yatırım olsun, temelde "Bozuk paraları tutun ve bekleyin ve görün" Sahne, "Nakit kraldır" Konsept, gerçekte eşi görülmemiş bir şekilde uygulandı.
Bu tur emlak piyasası ayarlaması 2008 ve 2014'ü anımsatıyor.
Aradaki fark, 2008'de Guangzhou konut fiyatlarının keskin bir düşüş göstermesi ve bir yıldan kısa bir süre içinde yaklaşık% 30 oranında düşmesidir.Bunun arkasında hızla gelen ve giden küresel mali krizin etkisi yatmaktadır. 2014 yılında, Guangzhou'daki çoğu gayrimenkulün fiyatı% 10-% 20 oranında düşürüldü.O zamanlar, pazar genellikle kenarda, gelip tamirde yavaştı.
Bu sefer genel piyasa durumu 2014'e daha çok benziyor. Aradaki fark, bu sefer daha fazla belirsizlik olması, bu da makro su tahliyesi için alan üzerinde belirli kısıtlamalara yol açması ve su tahliyesinin etkisinin azalan marjların kısıtlanmasıyla karşı karşıya olmasıdır. Ek olarak, ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı daha büyük ve altı cüzdan, konut sakinlerinin artan kaldıraç oranının son turunda ciddi şekilde sıkıştırıldı.Hane sektörünün kaldıraç oranını artırmaya devam etmesini istiyorsanız, korkarım daha büyük zorluklarla karşılaşacaktır.
ve bu yüzden, Karar vericiler "üç istikrar" politikasını öne sürdüler: İstikrarlı arazi fiyatları, ev fiyatları ve emlak piyasası . Uygulamada, Heze, Shandong'dan başlayarak, bazı yerel yönetimler, düzenlemenin alt sınırını test etmek için birbiri ardına kısıtlamaları serbestleştiriyor. Aynı zamanda para politikasına da alan açıldı, bu yıl ilk RRR indirimi uygulandı ve daha büyük bir gevşeme yolda. (Bkz. "2019'da emlak piyasası nereye gidiyor? Bu analiz yeterli")
Açıkçası, bu politikaların yoğunlaşması hala istikrarı korumayı hedefliyor. Piyasanın emlak piyasasına olan güvenini yeniden tesis etmek ve piyasa işlemlerini yeniden canlandırmak için, korkarım regülasyonun daha fazla gevşetilmesi ve para biriminin gevşetilmesi gerekiyor.
Daha sonra, büyük şehirler pazarı sağlamlaştıracak ve konut fiyatları keskin bir şekilde düşmeyecek ve şimdilik keskin bir şekilde yükselmeleri zor olacak. Bir sonraki adımda alım ve krediler üzerindeki kısıtlamalar gevşemeye başlarsa ve faiz indirimleri gibi daha büyük parasal genişleme ortaya çıkarsa, durağandan yükselmeye gitmek imkansız olmayabilir.
