g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

90 günde 30 milyar! Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'de yabancı PE çılgın ticari projeler satın alıyor

Inshang

Giriş

Kuzey Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'de yabancı sermayeli PE pazarlık avı.

Kaynak | PropTech Araştırma Enstitüsü (Kimlik: cv_seal)

Yazar | Ellie

Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'de yabancı PE pazarlık avı

Abartmak gerekirse, Çin sermayesi satış yapmazsa, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki ticari ofis binaları yabancı PE tarafından satın alınacak.

Yalnızca 2019'un ilk üç ayında, uluslararası özel sermaye devi Blackstone liderliğindeki alıcılar çoktan piyasaya sürdü. 20 milyar Yeniden sahiplenme.

Blackstone, Amerikan ticari emlak devini ilk olarak 480 milyon dolara satın aldı Taubman'ın Xi'an, Zhengzhou ve Güney Kore'deki üç alışveriş merkezi % 50 öz sermaye;
7.023 milyar HK $ karşılığında yeniden satın alındı HNA Gayrimenkul Geliştirme İştiraki Hong Kong Uluslararası İnşaat Yatırım % 69.54 hisse;
Son zamanlarda 1,5 milyar ABD doları satın almayı planladığı ortaya çıktı Shanghai Changtai Plaza .

Sadece Blackstone satın almak, satın almak, satın almak değil, CapitaLand, Gaw Capital Onlar aynı zamanda ana akım alıcılardır.Şangay Pufa Binası ve Shanghai MixC gibi A sınıfı birkaç ofis binası yeni satın alındı.

Evlerini geri almak için Çin'e giren yabancı PE, lüks alıcılar arasında "para harcama" tavrı var.

27 Mart 2019 itibarıyla Çin Ana Karasındaki yabancı kuruluşların büyük gayrimenkul işlemleri 8 , Kümülatif işlem tutarı 30 milyardan fazla yuan . Bunların arasında, tek bir Light Blackstone kurumu, toplam işlem tutarının% 60'ından fazlasını oluşturan yaklaşık 20 milyar yuan sattı.

Neden bu dönemde yerli ve yabancı oyuncular "altını almak" için pazara giriyor?

"Büyük ev ortamı artan piyasadan borsaya kayıyor. Bu, konutlar ve hatta ticari gayrimenkuller için geçerli. Birinci kademe şehirlerin çekirdek bölgelerinde arazi yok ve birçok eski bina nispeten uzun. Çeşitli nedenlerden dolayı faaliyet gösteriyorlar. Verimlilik yüksek değil. Ancak bu hisse senedi varlıklarının kendileri büyük bir değere sahiptir, bu nedenle fon mantığını gelecekte fon bazlı operasyonlarla satın alma ve çıkış yapmak için kullanacağız. Sino-Ocean Capital genel müdür yardımcısı ve gayrimenkul yatırım işinin genel müdürü Zhou Yue, PropTech Araştırma Enstitüsüne verdiği demeçte.

Çin'deki yabancı yatırım, dipten satın almak için hisse senedine giren anakara emlak piyasasının arka planından ayrılamaz. Ama aslında, ticari ofis binaları satın almak ve satmak için Çin'de yabancı yatırım yeni değil.

2004 gibi erken bir tarihte, yerli ticari gayrimenkuller entegre edilmeye ve birleştirilmeye başlandı. 2005 yılında 10'dan fazla birleşme ve satın alma ile zirveye ulaştı.Şangay Plaza ve Shanghai World Trade Tower gibi önemli binaların tümü 2005 yılında Morgan Stanley tarafından satın alındı.

Ancak, iyi günler uzun sürmedi .. 2006 yılından bu yana, hükümet bir dizi yabancı emlak spekülasyonu kısıtlaması çıkardı ve edinilen mülklerin sayısı düştü.

Ancak, on yıl sonra, 2015 yılında "Dış Kısıtlama Emri" resmen gevşetildi ve yurt dışından yerli mülk edinme sayısı artış eğilimi göstermeye başladı. 2018 yılına gelindiğinde, yabancı birleşme ve satın almalarda önemli bir artış oldu.

Politika toparlandıktan sonra yabancı yatırım rüzgarın ardından geldi.

En kapsamlı envanter Yabancı kısıtlamalar gevşetildi, en çok yabancı PE arenaya giriyor

DTZ'den alınan verilere göre, Çin anakarasındaki ticari gayrimenkule yapılan toplam yatırım 2018'de 296 milyar yuan'a ulaştı ve yabancı sermaye, toplam işlem hacminin% 32'sini oluşturdu. onların arasında,

Pekin'in toplu mülklerinin satın alınmasına katılan yabancı fonlu kurumların miktarı 16.9 milyar yuan'a ulaştı ve Pekin'in toplu mülklerinin toplam işlemlerinin% 30'unu oluşturdu;
Şangay'ın toplu mülklerinin satın alınmasında yer alan yabancı kurumların miktarı 64 milyar yuan'a ulaştı ve Şangay'ın toplu mülk işlemlerinin% 60'ını oluşturdu.

Kara Taşlar, yerel ticari gayrimenkul üzerinde "hareket etmek üzere olan" yabancı fonlu tek kurumlar değil.

Eksik istatistiklere göre 27 Mart 2019 itibarıyla 16 yabancı kurum Anakara ticari ve ofis binalarında "dip satın alma" faaliyetlerine katılın. Dünyanın en büyük yatırım bankalarına ek olarak Blackstone Grubu Ayrıca şunları içerir: CapitaLand, Link, Ascendas, Gaw Capital Ve diğer tanınmış gayrimenkul yatırım fonları.

Aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi, PropTech Araştırma Enstitüsü, son yıllarda ana akım yabancı kurumların katıldığı Çin Anakarası'ndaki büyük ölçekli emlak işlemlerini sıraladı:

(Büyük resmi görmek için tıklayın)

Yukarıdaki öğeleri taradığımızda şunu bulduk -

Yurt içi ticari gayrimenkullerin yabancı kuruluşlar tarafından satın alınması 2004 yılında başladı. Esas olarak birinci ve ikinci kademe şehirlerin temel alanlarında yoğunlaştı , Satın alınan varlıkların konusu, Ofis binaları, alışveriş merkezleri ve kompleksler ,Dahil olmak üzere Hedeflerin% 35'i çoktan çıktı .

(Resim, yerli mülklerin yabancı tarafından edinilmesi için zaman çizelgesini göstermektedir)

(1) Elde edilecek hedeflerin zaman dağılımına bakıldığında, yurtiçi ticari gayrimenkul birleşme ve devralmaları 2004'te başladı ve 2005'te zirveye ulaştı. 10'dan fazla birleşme ve satın alma oldu. Shanghai Plaza ve Shanghai World Trade Tower gibi önemli binalar 2005 yılında satın alındı. Morgan Stanley'in emri altında geliri var.

2006 yılından bu yana, hükümet bir dizi "yabancı emlak spekülasyonu üzerinde kısıtlama" düzenlemesi çıkardı ve edinilen mülklerin sayısı hızla düştü. 2015 yılında "Yabancı Kısıtlama Emri" nin resmi olarak yayımlanmasıyla birlikte, yurt dışından yurtiçi mülk edinme sayısı artış eğilimi göstermeye başladı. 2019 yılından bu yana yabancı yatırımcılar tarafından yurt içinde 8 ticari gayrimenkul edinimi gerçekleşti.

(Resim, yabancı yatırımın coğrafi dağılımını göstermektedir)

(2) Coğrafi dağılım açısından, edinilen mülkler esas olarak Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf dört şehir , Sorumlu % 90'a yakın . Şangay, satın alınan en fazla mülke sahip. 29 saate kadar , Ülkenin yarısını kaplar. Pekin'deki satın alma hedeflerinin sayısı ikinci sırada yer alıyor ve bu da Pekin'in kılavuz niteliğindeki Beşinci Çevre Yolu içinde yeni otel ve ofis binalarının yasaklanması politikasından ayrılamaz.

(Resim mülk tipini gösterir)

(3) Elde edilen hedefin özellikleri açısından, Her ikisi de yabancı yatırımcılar tarafından en çok tercih edilen "binalar" arasında yer alan ofis binaları ve alışveriş merkezlerini ayırt etmek zor. Kompleks, ofis binaları ve alışveriş merkezlerinin birleşiminden oluşuyor ve sonraki aşamada yönetimi zor, ancak son yıllarda yabancı yatırımcılar tarafından aranıyor.

Şangay'da yabancı yatırımcılar tarafından satın alınan 29 projeyi inceledikten sonra, PropTech Araştırma Enstitüsü ofis binalarının, alışveriş merkezlerinin ve komplekslerin sırasıyla 18, 7 ve 4 koltuk oluşturduğunu buldu. Şangay ofis binalarının yabancı yatırımcılar tarafından en çok tercih edilen yatırım hedefleri olduğunu ve tüm işlem pazarının 1 / 3'ünden fazlasını işgal ettiğini bulmak zor değil.

(Resim, edinilen mülkün miktarını göstermektedir)

(4) Edinme miktarı açısından, Hedef birleşme ve devralmaların yarısının değeri 2 milyar yuan'ın altındadır ve hedef birleşme ve devralmaların% 80'inden fazlası 5 milyar yuan'ın altındadır. Yalnızca çok az sayıda hedef birleşme ve devralma 7 milyar yuan'ı aştı.

Bunlar arasında, en yüksek miktarda birleşme ve satın alma işlemi, Shanghai Twin Towers Starport Uluslararası Merkezi'nin CapitaLand Singapur Devlet Yatırım Şirketi tarafından 12.786 milyar yuan karşılığında satın alınmasıydı. İşlem tutarındaki ikinci ve üçüncü hedeflerin tamamı Blackstone tarafından elde edildi.Bunlardan Blackstone Group, Shanghai Changtai Plaza ve Shanghai VivoCity'yi sırasıyla 1,5 milyar ABD doları ve 1,2 milyar ABD doları karşılığında satın aldı.

(Resim çıkış durumunu gösterir)

(5) Elde edilen hedefin çıkış durumuna bakılırsa, % 35'i oluşturan 17 hedef zaten çıkmış durumda . Bunların arasında 17 hedeften 13'ü Şangay'da, 2'si Pekin'de ve Guangzhou ve Shenzhen'de birer koltuk bulunuyor. Şangay, satın alınan en büyük mülk sayısına sahip ve Şangay'ın ortalama çıkış oranı da çok ileride. 29 işlemin neredeyse yarısı şimdiden çıkış yaptı.

(Resim mülkün mülkiyetindeki değişikliği göstermektedir)

(6) PropTech Araştırma Enstitüsü verileri taradı ve şunu buldu: Şangay bölgesindeki bazı mülkler, Shanghai Gaoteng Binası ve Shanghai Plaza gibi sık sık mülkiyet değiştiriyor . Özellikle Gaoteng Building'de, her alıcı için ortalama elde tutma süresi sadece üç yıldır.

PE yeniden ele geçirmenin kazanç mantığı Blackstone'u örnek olarak alın

Yabancı sermayenin piyasaya girme eğilimi var Yabancı PE böyle hareket ediyor Ev satın almak iyi bir iş denebilir mi? Mülk sahibi olan yerel varlıklar ondan çekilebilir mi?

Sino-Ocean Capital genel müdür yardımcısı ve gayrimenkul yatırım işinin genel müdürü Zhou Yue, PropTech Araştırma Enstitüsü'ne şunları söyledi: Yabancı yatırımcıların ticari gayrimenkul satın alması gibi nadir bir pencere dönemi olduğunda, erken çekmeyi de seçeceğiz, ancak bir anda geri çekilmeyeceğiz. Sino-Ocean Capital, her yıl yeni satın almalar ve her yıl yeni çıkışlarla uzun vadeli bir strateji uygulamaktadır. "

Peki farklı proje türlerinin yatırım getirisi nedir?

Zhou Yue, işlemsel gayrimenkulün yatırım stratejilerini dört kategoriye ayırdı: Çekirdek türü, çekirdek kazanç türü, katma değerli tür ve fırsat türü.

Çekirdek türü, konumu ve nakit akışı iyi olan varlıklara odaklanır, ancak bu tür projelerin getirisi düşüktür ve IRR yaklaşık% 8-% 10'dur.
Çekirdek kazanç türü, iyileştirme için belirli bir alanı olan varlıklara odaklanır ve kira sözleşmelerinin iyileştirilmesi yoluyla projenin kira gelirini artırır.İRO yaklaşık% 10-% 12'dir.
Katma değer türü, varlıkların dönüşüm yoluyla güçlendirilmesine yardımcı olur ve varlıkların bazı büyük ölçekli dönüşümlerini gerçekleştirir ve IRR yaklaşık% 12-% 15'tir.
Fırsatçı tip esas olarak sorunlu varlıkların yatırımına odaklanır ve IRR genellikle% 18'in üzerindedir.

Öyleyse PE el koyma işi para kazanmak için tam olarak nasıl oynanmalıdır?

Kuşkusuz, Blackstone bu yönün yaratıcısıdır ve aynı zamanda bu işte en çok para kazanan en iyi PE'lerden biridir.

Blackstone, dünyanın en büyük 4 gayrimenkul PE fonu olarak 1985 yılında kurulmuştur ve dünyanın en büyük alternatif varlık yönetimi şirketlerinden biridir. Blackstone Group'un işi beş bölümden oluşmaktadır: özel sermaye, gayrimenkul, kredi, hedge fonlar ve finansal danışmanlık.

2018 sonu itibariyle, Blackstone Groupun yönetim altındaki varlıkları 472,2 milyar ABD dolarına ulaştı ve bu miktarın Gayrimenkul fonlarının varlık ölçeği, özel sermaye ve kredi işlerini geçerek yaklaşık 136,2 milyar ABD Dolarıdır ve Blackstone Grubu tarafından yönetilen en büyük işletme haline gelmiştir.

Şekil: Blackstone'un 2018'deki dört ana iş segmentinin varlık yönetiminin ölçeği

Kaynak: Blackstone Yıllık Raporu

Blackstone Groupun emlak yatırımı işi 1991 yılında başlamıştır ve şu anda 12 fırsatçı gayrimenkul fonu, 1 çekirdek artı emlak fonu ve 4 gayrimenkul borç yatırım platformunu yönetmektedir. Yatırım hedefleri konutlar, ofis binaları, oteller, depolama merkezleri ve gayrimenkulde yoğunlaşmıştır. Şirket sermayesi vb.

Blackstone'un Asya gibi gelişmekte olan finans piyasalarına yatırımı 2008 finansal krizinden sonraydı.

2008'de Blackstone, Blackstone'un Çin Anakarasında satın aldığı ilk ticari gayrimenkul projesi olan Shanghai Channel1 Alışveriş Merkezi'ni 1 milyar yuan karşılığında satın aldı. 2011 yılında, mülkü üç yıl boyunca elinde tuttuktan sonra, Blackstone onu 1.46 milyar yuan'a başarıyla sattı ve yaklaşık 400 milyon yuan nakde çevirdi. Mülkün elde tutulduğu üç yıl boyunca, Blackstone kira oranını% 90'ın üzerine çıkardı.

Resim: tadilattan sonra channel1 alışveriş merkezi

Ön ayak Channel1 alışveriş merkezini satar satmaz, arka ayak "arka karabina" yı vurdu. 2012 yılında Blackstone ve Tayvan'ın Ting Hsin Group, Huamin Dihao Binası'nın ofis binasını 2.3 milyar yuan karşılığında satın aldı. Binanın Şangay'ın merkezinde yer aldığı bildirildi.Ofis binasının satış alanı 47.500 metrekare, birimin ortalama işlem fiyatı yaklaşık 48.400 yuan / metrekare, bu da 60.000 yuan / metrekare dış fiyat teklifinden çok daha düşük.

2013'te Blackstone, Shenzhen Uluslararası Yatırım Ticari Gayrimenkul Grubu'nun (daha sonra SCPG olarak değiştirildi)% 40 hissesini satın almak için 400 milyon ABD Doları harcadı. 2016'da Vanke, SCPG'yi tamamen satın aldı ve ardından Blackstone çekildi.

Blackstone, geçtiğimiz iki yılda Asya pazarlarında, özellikle de Çin'deki yatırımlarını kademeli olarak hızlandırdı ve Daha önceki "bitmemiş binalar" edinme tarzından farklı olarak, daha çok metropollerin merkezindeki alışveriş merkezleri ve ofis binalarına yönelmiştir.

Blackstone Group, 2018'de Singapur'un Mapletree Group ticari projesi Shanghai VivoCity'yi ve bitişik ofis binalarını 1,2 milyar ABD Doları (yaklaşık 8,275 milyar RMB) karşılığında satın aldı. Mapletreenin resmi web sitesine göre, Shanghai VivoCity, Mapletreenin Çindeki en büyük tek yatırım projesidir ve toplam yaklaşık 5 milyar yuan yatırımla Mayıs 2017de resmen açılmıştır.

Resim: Şangay VivoCity

Geçtiğimiz Şubat ayında Blackstone Group, Xi'an, Zhengzhou ve Güney Kore'deki üç alışveriş merkezinin% 50'sini Taubman yönetiminde 480 milyon ABD Doları karşılığında satın aldı. Bunların arasında Xi'an ve Zhengzhou Xidigang alışveriş merkezleri şehrin MİA iş merkezi bölgesinde yer alıyor ve 2018'deki satış miktarı 1 milyar yuan'dan fazla.

Yatırım stratejisi açısından, Blackstone her zaman "Al-Düzelt-Sat" yatırım felsefesine inanmıştır. Yani, mülkün değerini artırmak için varlık yönetimi yoluyla düşük değerli mülklerin edinilmesi ve ardından satış ve çıkış. Blackstone'un en meşhur vakası kuşkusuz Hilton Hotels'in satın alınmasıdır .. Blackstone, satın alımdan tam çıkışa kadar 11 yılda 14 milyar ABD doları kar elde etti.

Grafik: Blackstone fonlarının yatırım getirisi

Kaynak: Blackstone Yıllık Raporu

Yatırım getirisi açısından, Blackstoneun en son mali raporuna göre, BREP Avrupa Fonu Vnin brüt iç getiri oranı (GIRR) % 29'a kadar , Net İç Getiri Oranı (NIRR) 18'e kadar% , BREP Global Fund II'nin brüt iç getiri oranı (GIRR) da % 9 , Net İç Getiri Oranı (NIRR) 8'e kadar% .

PE eline geçme gerçekten iyi bir iş gibi görünüyor.