Zhongliang, kurumsal yapısını basitleştirerek ve temel olmayan işleri sorunsuz bir şekilde halka arz etmek için ortadan kaldırarak hangi pazar zorluklarıyla karşılaşacak?
İzahnamenin sunulması ve zilin Hong Kong'a çalmasıyla birlikte, Zhongliang'ın resmi web sitesinde de değişiklikler var.
Görüş endeksine göre, Zhongliang Real Estate Group un orijinal resmi web sitesi Zhongliang Holding Group olarak değiştirildi. Aynı zamanda "Çin'in En İyi 20 Gayrimenkul Şirketi" promosyon etiketi de eklendi. Bununla birlikte, ilgili içerik hala ayarlanmakta olduğundan, resmi web sitesi hala yapım aşamasındadır.
"Zhongliang Real Estate" ten "Zhongliang Holdings" e, Yang Jian 25 yıl geçirdi ve bu Wenzhou işletmesini 100 milyardan fazla varlığı olan bir taşıyıcıya başarıyla dönüştürdü.
Çin'deki tüm borsa dışı emlak şirketlerinin en yüksek satış sıralaması olan Zhongliang, her zaman listelemeyi dört gözle bekledi. Mayıs 2018'in başlarında, Zhongliang Real Estate bir halka arzın resmi olarak başlatıldığını duyurdu. CFO Luo Jun'un istifasını deneyimlememe rağmen, listeleme hızı etkilenmiş gibi görünmüyordu.
Kasım ortasında, Zhongliang'ın listeleme planı nihayet en son ilerlemeyi getirdi. İzahnameye göre, Zhongliang halka açılmadan önce bir dizi yeniden düzenleme ve yapısal düzenleme gerçekleştirdi. Nihai kaynak yaratma miktarı ve hisse sayısı açıklanmamasına rağmen, Zhongliang Real Estate'in kurucusu Yang Jian ve eşi Xu Xiaoqun'un şirketin hakim hissedarları olduğu ve Zhongliang Holdings'in Zhongliang'ın listeleme platformu olacağı görülüyor.
846 sayfalık prospektüs, yalnızca Zhongliang'ın halka açılma arzusunu emanet etmekle kalmıyor, aynı zamanda bu Wenzhou girişiminin üç yıl içindeki sıçrama gelişiminin sırlarını ve hızlı büyümeye eşlik eden geliştirme zorluklarını da piyasaya açıklıyor.
3 yılda üç varlık
İzahname, Zhongliang Holdings'in 2015'teki toplam varlığının 13.899 milyar yuan olduğunu ve 30 Haziran 2018 itibariyle son iki buçuk yılda toplam varlıklarının 100 milyar yuan'ı aşarak 2015'e kıyasla 134.726 milyar yuan'a ulaştığını göstermektedir. Üç katına çıkan% 869,32 artış.
Bu tür hızlı gelişme, Zhongliang'ın geçmişte aktif düzeniyle alakasız değildir. İzahname, 31 Ağustos 2018 itibariyle Zhongliang Holdings'in Yangtze Nehri Deltası Ekonomik Bölgesi, Ortabatı Ekonomik Bölgesi, Bohai Rim Ekonomik Bölgesi, Boğaz Ekonomik Bölgesi'nin Batı Kıyısı ve Pearl Nehri Deltası Ekonomik Bölgesi'nin beş ana ekonomik bölgesinde bir proje yerleşim planına sahip olduğunu göstermektedir. 22 il ve ilde 110 il farklı gelişme aşamasındadır. 2015 yılında Zhongliang'da sadece 3 şehir vardı.
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü, fikir endeksi harmanlaması
Buna ek olarak, 31 Ağustos 2018 itibariyle Zhongliang Holdings'in yaklaşık 35 milyon metrekarelik toplam atfedilebilir emlak bankasına karşılık gelen 316 projesi vardı ve bunların yaklaşık 30,2 milyon metrekaresi yan kuruluşlar tarafından geliştirilmiş ve yaklaşık 4,8 milyon Metrekare, ortak girişimler ve bağlı şirketler tarafından geliştirilmektedir. Yukarıda belirtilen arazi rezervlerinden yaklaşık 18,2 milyon metrekarenin veya yaklaşık% 52,0'inin Yangtze Nehri Deltası Ekonomik Bölgesi'nde yer aldığına dikkat edilmelidir.
Zhongliang Holdings'in ülke çapında çeşitli ekonomik bölgelerdeki yerleşimi (ortak girişimler ve ortak girişimler dahil)
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü
Yeterli yiyecek ve ot, Zhongliang'ın sözleşmeli satışlarının kara at büyümesine ulaşmasına da izin verdi. Fikir endeksi tarafından izlenen verilere göre, 2013 yılında Zhongliangın sözleşmeli satışları yalnızca 10 milyar yuanı aşmaya başladı. 2015 yılında satışlar 16,8 milyar yuana ulaştı. 2016da 33,7 milyar yuandı. 2017nin son yılında Zhongliang 75,8 milyar yuan satış gerçekleştirildi. Diğer bir deyişle, 2018'den önce Zhongliang 100 milyar emlak şirketi arasında yer almıyordu.
Bakış Açısı Endeksi tarafından yeni açıklanan "Ocak-Kasım 2018 Satış Miktarında İlk 100 Çinli Gayrimenkul Şirketi" listesinde Zhongliang, 128,99 milyar yuan ile 20. sırada yer aldı. "100 milyar" eşiğini geçmek yalnızca bir yıl sürdü.
Ülke çapındaki "at yarışı muhafazası" Zhongliang Holdings'e virajlarda geçme fırsatı verdi. Elbette 35 milyon metrekarelik bir kara bankasına sahip olan orta kiriş, yıllar içinde sermaye taramasında oldukça aktif olmuştur.
2015 yılında Zhongliang Real Estate, bir dizi finansal kurumla stratejik işbirliği anlaşmaları imzaladı ve sözleşmeler finansal destek olarak en az 20 milyar yuan aldı. Kurumsal tahvillere gelince, Haziran 2016'da Zhongliang Real Estate ilk kez kurumsal tahvil ihraç ederek 5 yıllık bir dönem için% 6,8 kupon oranı ve AA kredi notu ile 1,35 milyar yuan fon topladı.
Ek olarak, Zhongliang güven ve kredi kullanımında da çok aktiftir. Mart 2018'de Zhongliang ve Huarong International Trust, Wanxiang Trust, Shaanxi Provincial International Trust ve diğer banka dışı finans kurumları stratejik bir ortaklığa ulaştı. Aynı zamanda Zhongliang, beş büyük devlete ait banka ve sekiz büyük ticari anonim banka için kademeli olarak bir kredi sistemi kurdu ve Jiujiang Bank, Huishang Bank ve Xiamen Bank gibi yerel ticari bankalarla işbirliği yaptı.
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü, fikir endeksi harmanlaması
Yatırım kurumlarının cömert bağışları Zhongliang'a genişlemesi için daha fazla cesaret verdi. Geçtiğimiz 2015-2017'de Zhongliang, sırasıyla 9 lot, 63 lot ve 119 lot satın aldı. 31 Ağustos 2018'de sona eren sekiz ayda, Zhongliang zaten 183 parsel araziye sahipti, bu da Zhongliang'ın ortalama 1,3 günde bir arazi parçası aldığı anlamına geliyor.
Elbette varlıklar üç yıldan az bir sürede üçe katlanacak, uygun zaman ve mekana ek olarak, insanların gücü ve uyum göz ardı edilemez. İzahnamede Zhongliang, teşvik planı için sevincini gizleyemedi. "Amip ekosistemi ile önemli ölçüde büyüyebildik."
İzahnamede atıfta bulunulan "Amip Ekosistemi", esas olarak büyük bir işletme grubunun birkaç küçük işletme organizasyonuna bölünmesini ifade eder.Her birim organizasyonu, operasyon sırasında yeterli derecede özerkliğe sahiptir ve sonuç odaklı bir değerlendirmeyi takip eder ve Teşvikler.
Zhongliang, Amoeba ekosisteminin her çalışanın aktif olarak sorumlulukları ve faydaları paylaşmasına ve emlak geliştirme işinin gelişimi için çok uygun olan hızlı bir şekilde düzleştirilmiş çoğaltma ve genişletme elde etmesine izin verdiğini ortaya koydu. Bu sayede, Zhongliang'ın yurt içi iştiraklerinin sayısı 2015'te 48'den 30 Haziran 2018'de 705'e, çalışan sayısı ise aynı dönemde 740'tan 30 Haziran 2018'de 10.000'e yükseldi. Yukarıdaki.
Yang Jian IPO yol haritası
Zhongliang'ın halka arz sürecinde, kurucu Yang Jian doğal olarak kaçınılmazdır. Bu Wenzhou iş adamı tarafından yönetilen 100 milyar emlak şirketi, zili çalma hayallerini gerçekleştirmek için ne tür çabalar gösterdi?
Zhongliang'ın öncülü, Yang Jian'ın resmi olarak Wenzhou Huacheng Real Estate Development Co., Ltd. ve Zhejiang Zhongliang Real Estate'i kurduğu 1993 yılına dayanmaktadır. Daha sonra, Jiangsu'daki ticari genişleme nedeniyle Suzhou Huacheng Real Estate Development Co., Ltd. kuruldu.
"Risk almaya cesaret eden" Wenzhou işadamlarının özelliklerine güvenen Yang Jian, iş fırsatları bulmak için gözlerini 2009 yılında Yangtze Nehri Deltası Ekonomik Bölgesi'nin tamamına dikti ve Shanghai Zhongliang Real Estate Group Co., Ltd'yi kurdu. 2016 yılında Zhongliang, grup merkezini resmi olarak Wenzhou'dan Şanghay'a taşıdı. Ulusal genişleme resmen başladı.
Halka arzın sorunsuz ilerleyebilmesi için, Zhongliang önce şirketin yapısını basitleştirmek için yurt içinde yeniden yapılanmaya başladı. 2015'ten sonra satış geliri elde edemeyen tüm proje şirketleri gruptan çıkarılacak. Aynı zamanda, yeniden yapılanmanın bir parçası olarak Zhongliang, farklı mesleki bilgi, beceri ve kaynakları içeren temel olmayan işleri de dışladı.
İzahnamenin, yukarıda bahsedilen "Zhejiang Zhongliang Gayrimenkulünün" çekirdek olmayan kaynaklarla kuzeni Yang Jianqing'e devredildiğini gösterdiğini belirtmek gerekir. Zhejiang Zhongliang Real Estate'in tarihsel gelişimini inceleyen bakış açısı endeksi, Yang Jianın küçük erkek kardeşi, CCCC Real Estate eski başkanı Yang Jianping'in de Zhejiang Zhongliang Real Estate'in başkan yardımcısı ve başkanı olarak görev yaptığını buldu.
Zhongliang Holdings'in yeniden yapılandırılmasından önceki şirket yapısı
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü
Zhejiang Zhongliang Real Estate'in Yang ailesinin kardeşliğine tanık olduğu ve aynı zamanda Zhongliang'ın kalkınma tarihinde bir kaleyi işgal ettiği söylenebilir. Transferin nedenleri ile ilgili olarak, Zhongliang Holdings, izahnamede Yang Jianqing'in 18 yaşında Zhongliang'a katıldığını açıkladı. Listeleme planını başlatmadan önce kuzeni Yang Jianqing, Yang Jian'a kendi başına bir emlak işi kurmayı umduğunu söyledi.
Ayrıca, izahnamede Yang Jian'ın son yıllarda Shanghai Zhongliang Enterprise'ın emlak işinin geliştirilmesine odaklandığı için, zaman geçtikçe Yang Jian'ın Zhejiang Zhongliang Gayrimenkulünü Yang Jianqing'e devretmesinden bahsediliyor. İyi bir iş başlangıcı.
Devir anlaşmasına göre, devir bedeli 1.412 milyar yuan. Devrin sona ermesinin hemen ardından, "Zhejiang Zhongliang Emlak", "Zhejiang Tianjian Emlak" olarak yeniden adlandırıldı.
Denizaşırı tarafta, Zhongliang ayrıca offshore holding şirketleri kurmaya başladı. Araştırma kurumlarından alınan verilere göre 22 Kasım 2018 itibarıyla Hong Kong hisse senetlerinde işlem görmeyi bekleyen 358 şirket vardı. Zili çalmak için "sıraya giren" şirketlerin çoğu Cayman Adaları'na kayıtlı.
Zhongliang Holdings bir istisna değildir. Yurtdışı eğri listelerine ulaşmak için Zhongliang, Cayman Adaları'nda Zhongliang Hong Kong ve Hengrong'da% 100 hisseye sahip olan Zhongliang Holdings Group Co., Ltd.'yi kurdu ve böylece Shanghai Zhongliang Enterprise'ın gelişimini gerçekleştirdi. Mutlak kontrol hakları. Yeniden yapılanmanın ardından Suzhou Huacheng tamamen geri çekildi.
Zhongliang Holdings'in yeniden yapılandırılmasının ardından şirket yapısı
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü
Karmaşık varlıkların yeniden düzenlenmesi ve işletmenin yeniden düzenlenmesi yoluyla, şirketin mülkiyet hakları ilişkisi netleştirildi ve listeleme maliyeti ve süresi de azaltıldı. İsimsiz bir Hong Kong yatırımcı ve fikir endeksi, Cayman Adaları'nda bir offshore holding şirketinin kurulmasının da kote sonrası kurumsal yönetim için elverişli olduğunu, şirketin yeniden finansman yeteneklerini güçlendirdiğini ve bir opsiyon teşvik mekanizmasının uygulanmasına ve stratejik yatırımcıların devreye alınmasına yardımcı olduğunu ortaya koydu.
Listeleme ve finansman zorlukları
Zhongliang'ın listelenmesinin, tıpkı bu yıl bir araya gelen emlak şirketlerinde olduğu gibi bir dereceye kadar finansmanla ilgili olduğu yadsınamaz. Bu nedenle, bu büyük halka arzda, Zhongliang'ın şu anda karşı karşıya olduğu pazar zorlukları da var.
Geçmişte nispeten uzun bir süre boyunca Zhongliang, finansman için banka kredisine, tröste, şirket tahvillerine ve iç finansman sistemlerine, özellikle de güven yöntemine güveniyordu. Zhongliang, 2017 yılında birden fazla gayrimenkul güven planını serbest bırakmak için Sichuan Trust, Essence Trust ve CITIC Trust'a katıldı. Mart 2018'de, Huarong International Trust, Wanxiang Trust ve Shaanxi International Trust gibi birçok banka dışı finans kurumuyla stratejik ortaklıklara da ulaştı.
Yongyi Trust.com'un verilerine göre, Mayıs 2018 itibarıyla, kümülatif güven ihraç ölçeği, çoğunlukla proje şirketi özsermayesine dayalı olarak yaklaşık 23 milyar yuan idi.
Kanaat endeksi istatistiklerine göre, 2015-2017 yılları arasında Zhongliang'ın toplam borçlanmalarının ortalama reel faiz oranı sırasıyla% 13,4,% 12,4 ve% 9,9, finansman maliyeti ise neredeyse% 10'un üzerinde, gayrimenkul şirketleri arasında yüksek bir seviyedeydi. 2018'de güven finansmanı sıkılaştırıldı ve Zhongliang, daha yüksek faiz oranlarıyla güven finansmanı oranını düşürmeye başladı. 2018'de, toplam borçlanmaların ortalama reel faiz oranı% 9,0'a düşürüldü ki bu hala nispeten yüksek bir seviyede.
Şu anda izahnamede Zhongliang, borç azaltma performansından duyduğu memnuniyeti dile getirdi. Net dişli oranı 2015'te% 1335,0, 2016'da% 1790,2 ve 2017'de% 339,5'ten 30 Haziran 2018'de% 44,6'ya düştü.
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü, fikir endeksi istatistikleri
Ancak finansal verilerden, yüksek büyümenin bu 100 milyar emlak şirketine getirdiği kalkınma zorluklarını hala görebiliyoruz. Zhongliang'ın aktif-pasif durumunun görünüm endeksi istatistikleri, Zhongliang'ın aktif-pasif oranının% 96'yı aştığını ve en yüksek seviyenin yaklaşık% 99 ile 2015'te olduğunu buldu. Borçta önemli bir düşüş yaşandığı 2018'de bile bu gösterge% 97'ye yaklaşıyordu.
Ek olarak, kısa vadeli ödeme gücü için cari oran, 31 Aralık 2015, 2016, 2017 ve 30 Haziran 2018 itibariyle Zhongliangın cari oranının sırasıyla 1,3, 1,3, 1,2 ve 1,1 kat olduğunu göstermektedir. orta.
Net varlık seviyesi de aynı büyüklükteki borsada işlem gören emlak şirketleri arasında nispeten düşük bir seviyededir. 2015'ten 2017'ye kadar Zhongliang'ın net varlıkları sırasıyla 155 milyon yuan, 655 milyon yuan ve 2.353 milyar yuan idi. 30 Haziran 2018 itibariyle, Zhongliangın net varlıkları 4.061 milyar yuan iken, her ikisi de aynı ölçeğe ait olan Rongxin Çin ve Zhengrong aynı dönemde 33.085 milyar yuan ve 16.581 milyar yuan idi.
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü, fikir endeksi istatistikleri
Zhongliangın net varlıklarının görece küçük olmasının nedeni ile ilgili olarak, Hong Kong menkul kıymetler yetkilisi Opinion Index'e şunları söyledi: "Hızla gelişmek için kaldıraç kullanan şirketler için çok fazla kredi verdiler ve erken aşamada çok fazla yatırım yaptılar ve daha fazla borcu olacak. Ve geliştirme zaman alıyor. Yavaşça inkübe edin ve karı etkilemeden önce geliştirme-tamamlama-teslim sürecinden geçin. Sonuç olarak, kısa vadeli borç oranı nispeten yüksektir. "
Yukarıda adı geçen kişiler, bu tür şirketler için listelemenin sadece tek bir finansman ihtiyacı değil, aynı zamanda mali durumlarını iyileştirme ihtiyacı olduğunu söylediler. "Listeden para alırsanız, kesinlikle hissedar özkaynaklarını artıracak ve net varlıkları iyileştirecektir. Ayrıca, proje aşamalı olarak satıldıktan sonra kesinlikle karlı olacaktır. Bu aynı zamanda işletme varlıklarının gelişimini de hızlandıracaktır."
Tabii ki, Zhongliang'ın birden fazla şehrin yerleşimi ve iş geliştirme için de ayarlamalar yapması gerekiyor. Zhongliang düzenindeki projeler arasında, tümü ikinci kademe ve alt şehirlerde yer almaktadır. Bunların arasında% 37.66 ikinci kademe şehirler, ardından% 33.33 ve dördüncü kademe ve beşinci kademe şehirler sözleşmelerin% 29.01'ini oluşturuyor, yani 6 Chengdu üçüncü, dördüncü ve beşinci kademe şehirler.
Veri kaynağı: Zhongliang Holdings prospektüsü, fikir endeksi istatistikleri
Üçüncü, dördüncü ve beşinci kademe şehirleri derinden geliştirmek Zhongliang'a büyük bir zafer getirdi. Bununla birlikte, endüstri içerisindeki kişiler, gelecekte üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasası zayıfladığında, tek bir yerleşim planıyla kısıtlanacağını ve büyük ölçekli büyümenin de darboğazlarla karşılaşacağını söylüyor. Zhongliang, prospektüste, özellikle ikinci kademe şehirlerdeki penetrasyonunu daha da artırmak için ülke çapında işini genişletmeye devam etmeyi planladığını belirtti. Ve bu aynı zamanda finansman gerektirir.
Ayarlanması gereken diğer bir konu da tek iş meselesidir Geçmişte, konut geliştirme Zhongliang'ın iş geliştirmesinde mutlak bir orana sahipti. Bundan önce, emlak şirketlerinin çoğu, yatırım amaçlı gayrimenkuller alanında arazileri gözetliyor ve yüksek yer kapıyordu. İzahname, Zhongliang'ın son zamanlarda ticari mülklerin geliştirilmesine ve işletilmesine başladığını ve 2018'in ikinci yarısında yatırım amaçlı gayrimenkullerin kiralanmasının kira geliri getireceğini ortaya koydu.
