Vanke'nin "ağlarken" ve satın alırken "yaşamak" sloganının anlamı nedir?
W
Inshang
Giriş
Resim kaynağı: Tuworm
Kaynak | 21st Century Business Herald (Kimlik: jjbd21)
Yazarlar | Zhang Xiaoling, Wang Ying, Lin Shiyuan (Stajyerler), Li Ziwei (Stajyerler)
Bir emlak ölçütü olan Vanke, konuları asla eksik etmez.
Ulusal Gün öncesinde, Vanke "Canlı" sloganı için dahili bir toplantı düzenledi; festivalin ardından, bazı projeler fiyatları düşürdü ve fonları geri çekti, Çin Fortune Arazi Geliştirme Projesi'nde öz sermaye elde etmek için acele ederken, döngü karşıtı operasyonlara başladı.
"Pazarın tamamı, bazı şirketlerin söylediği kadar kötümser değil. Mevcut durumda, Emlak şirketleri için en önemli şey nakit akışıdır . Nakit akışı varsa hiçbir sorun olmayacak, sadece güvenli değil, başkaları hayatta kalamadığında da elde edilebilir. "Xincheng Holdings'in başkan yardımcısı Ouyang Jie, 21st Century Business Herald'dan bir muhabire söyledi.
Vanke'nin "Live" sloganını atmasıyla aynı zamanda, dikkate değer birkaç veri var:
Birincisi, şu an itibariyle 26'dan fazla emlak şirketi 2018'in ilk Eylül ayında satış performanslarını açıkladı ve toplam 3 trilyon yuan satış ile yıllık ortalama% 37,3 artış sağladı. Satış performanslarını açıklayan 26 emlak şirketi arasında 10 gayrimenkul şirketi dokuz ayda 100 milyarı aşkın satış gerçekleştirdi;
İkinci olarak, Ocak-Eylül 2018 arasında, Country Garden arazi ediniminde 119,8 milyar yuan ile listenin başında yer almaya devam etti, Vanke 116,3 milyar yuan ile ikinci ve Poly 86,9 milyar yuan ile üçüncü sırada yer aldı. Arazi değeri 80 milyar yuan'ı aştı ve Country Garden ve Vanke, 110 milyar yuan'ı aşan arazi değeri ile sektöre liderlik etti. TOP10 şirketleri tarafından Ocak'tan Eylül'e kadar satın alınan toplam arazi miktarı 699.4 milyar yuan'a ulaştı ve Ocak'tan Ağustos'a 0.6 puanlık bir artışla TOP50 şirketlerinin% 45.1'ini oluşturdu.
Vanke için, 2018'de geri ödemede 630 milyar yuan hedefi ezici olsa da, bu daha çok bir dönüşüm ve geliştirme sorunu ve bir öngörü; ve döngüsel gayrimenkul krizi anında, daha fazla emlak şirketi hayatta kalma sorunlarıyla karşı karşıya. , Özellikle China Fortune Land Development gibi sıkı sermaye zincirine sahip küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri.
Geçtiğimiz Eylül ayında, emlak şirketlerinin satışları yavaşlamaya devam etti ve sektör genel olarak geri ödeme baskısı ile karşılaştı. Aynı zamanda, sektör yoğunlaşması artmaya devam etti. Bazı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri ölüm kalımın eşiğindeydi. Yeterli fonları olan büyük ölçekli emlak şirketlerinin daha fazla seçeneği var ve Harekete yer açmak için, endüstri gerçek bir değişim başlatmak üzere.
Vanke'nin 2012'de şehrin destek hizmet sağlayıcılarını dönüştürmeyi resmen teklif etmesinden bu yana geçen altı yıl içinde, satışlara ek olarak, emlak endüstrisindeki çeşitlendirilmiş dönüşümün zorluklarla karşı karşıya olduğunu belirtmek gerekir. Son zamanlarda, aralarında Vanke, Evergrande, Country Garden ve Sunac'ın da bulunduğu dört önde gelen emlak şirketi, çeşitlendirme yolunda aksiliklerle karşılaştı.
01
Geri ödeme ve mali baskı
Resim kaynağı: Xinhua Haber Ajansı
9 Ekim'de Vanke, Eylül ayında 3.025 milyon metrekarelik sözleşmeli satış alanı, bir önceki yıla göre% 10.8 artış ve 43.42 milyar yuan satış tutarı elde ettiğini, yıllık% 6.3 düşüşle Ağustos ayında 2.53 milyon metrekare ve 38.34 milyar metrekare artış elde ettiğini açıkladı, ancak Eylül ayında aylık satış alanı artmış ve satış miktarı azalmıştır. Vanke, hacim için işlem fiyatıdır Geleneksel Golden 9 zirve sezonu için bu performans olağanüstü değil.
İlk dokuz ayda, Vanke'nin satış büyüme oranı sektöre hakim olamadı. Ocak ayından Eylül ayına kadar Vanke, yıllık% 8,9 artışla toplam 29,021 milyon metrekare sözleşmeli satış alanı elde etti ve satış tutarı yıllık% 8,9 artışla 431,55 milyar yuan oldu.
Sektör bir bütün olarak iyimser değil. Yihan düşünce kuruluşu, emlak şirketlerinin Eylül ayında altın sonbaharı yakalamayı başardığını ve performanslarının Ağustos ayına göre genel olarak daha iyi olduğunu, ilk 50 şirketin bir önceki aya göre% 14 arttığını söyledi. Ancak sıkı politika ortamında, yılın ikinci yarısındaki Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki tek aylık performans, Haziran ayının zirvesini geçmedi.
Tianfeng Securities analisti Chen Tiancheng, hangar reformunun parasallaştırılmasının kademeli olarak soğuması, yeni evlerin ikinci el konut fiyat farkının kademeli olarak yakınsaması ve piyasaya sürülen konut işletmelerinin sayısındaki artışın, satış büyüme oranının daha da yavaşlayabileceğini; çeşitli konut işletmelerinin tahsilatının daha da yavaşlayacağını söyledi Testle yüzleşin.
Geçen yıl 550 milyar ödeme gerçekleştiren Vanke, bu yıl sadece% 14,55 büyüme ile 630 milyarlık bir görev belirledi.Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang, yarısından azının tamamlandığını söyledi.
Genel ödeme baskısı altında, büyük ölçekli emlak işletmelerinin ve küçük ve orta ölçekli emlak işletmelerinin durumu ikiye bölünmüştür.
Ping An Securities analisti Yang Kan, 2018'in emlak şirketlerinin borç geri ödemelerinde küçük bir zirve olduğunu söyledi.Satış getirileri de bozulursa ve banka kredisi sıkışık kalırsa, bazı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri sermaye zincirinin kopması riskiyle karşı karşıya kalmayacaktır.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için finansal baskı yüksekse bazı projelerin ve benzer mülklerin devredileceğine inanıyor, bu aslında bir satın alma. Kötüleşirse, şirketin öz sermayesinin tamamının devredileceğini ve bunun da tamamen iktisap edilme riskiyle karşı karşıya kalacağını dışlamaz.
Minsheng Securities analisti Yang Liu, önde gelen emlak şirketlerinin finansman yetenekleri, arazi edinim fırsatları ve geliştirme ve satış yeteneklerinde giderek daha belirgin hale gelen avantajlarının sektördeki yoğunlaşmayı hızlandıracağını söyledi.
Yihan Think Tank'ın verilerine göre, Eylül ayı itibarıyla toplam 19 emlak şirketi, bir önceki yıla göre% 73 artışla 100 milyar yuan'ı aştı. TOP100 emlak şirketlerinin konsantrasyonu hızla% 71'e yükseldi, TOP30 emlak şirketleri pazarın neredeyse yarısını oluşturdu ve TOP10'un konsantrasyonu% 30'a ulaştı. Yihan düşünce kuruluşu, yıl sonu itibarıyla 100 milyarı aşan gayrimenkul işletme sayısının 30'u geçmesinin beklendiğini tahmin ediyor.
Büyük emlak şirketleri için finansman sorunu hayatta kalmak değil, kalkınmadır. "Hayatta kalmak", yalnızca% 32,7'lik net borç oranına sahip ve 159,6 milyar nakit tutan Vanke tarafından yayınlanan bir uyarıdır.
2018 altı aylık raporuna göre Vanke, 159.3 milyar yuan'ı banka mevduatı ve sınırlı fonları 10 milyar yuan'ın altında olmak üzere 159.552 milyar yuan para fonuna sahiptir.Borsa gayrimenkul şirketleri arasında en fazla parasal fona sahip geliştirici konumundadır.
"Canlı" diye bağırırken, Vanke bir dizi hızlı satın alma ve arazi edinimi başlattı .
9 Ekim'de China Fortune Land Development, Beijing Vanke'nin 5 China Fortune Land Development proje şirketinin hisselerinin bir kısmını devralmayı planladığını duyurdu ve geçici işlem fiyatı yaklaşık 3.234 milyar RMB.
Oriental Fortune.com'dan alınan verilere göre, öz sermaye miktarına dayalı olarak, Vanke'nin üçüncü çeyrekte toplam arazi edinimi 50 milyar yuan'a yaklaştı, 45.87 milyar yuan'a ulaştı, Poly, Country Garden, Sunac ve Evergrande dahil dört emlak şirketinin 24.41 milyar yuan ve 13.79 milyar yuan'ını aştı. Arazi öz sermayesinde 6.91 milyar yuan ve 6.24 milyar yuan.
02
Fiyat indirimleri yeni performans artışlarıyla çakışıyor
Vanke'nin "Canlı" sloganını atmasının hemen ardından emlak piyasası karamsarlıkla doldu. Ancak, emlak piyasasının mevcut karmaşık şekli, önceki tüm kontrol döngülerini aştı. Madalyonun bir tarafı fiyat indirimi, diğer tarafı ise kıyaslama konut şirketlerinin yeni zirvelere ulaşan performansı.
Shanghai Pudong Country Garden South County projesinin ilk aşamasının sahibi olan Zeng Wei (takma ad) çok dengesiz. Nedeni, yeni satın aldığı gayrimenkulün iki aydan kısa bir süre içinde düşmesi.
18 Ağustos'ta Zeng Wei, proje için metrekare başına 35.000 yuan fiyatla bir dizi gayrimenkul satın aldı. Ancak, Ulusal Gün promosyon döneminde Zeng Wei, bir aracı (distribütör) aracılığıyla projenin metrekare başına 28.000 yuan'a düştüğünü öğrendi. "Toplam 30 set, Country Garden çalışanların iç fiyatı olduğunu iddia ediyor. Country Garden her zaman bu aktivitenin varlığını reddetti." Zeng Wei dedi.
Sadece Country Garden değil. 21st Century Business Herald muhabiri, Vanke ve Tahoe gibi gayrimenkul şirketlerinin kısa süre önce küçük fiyat indirimleriyle piyasa tepkisini test etmeye çalıştıklarını öğrendi. İlgili habere göre, 2 Ekim'de 40'tan fazla mal sahibi, Jingdezhen'deki "Country Garden-Changnan House" satış departmanında toplu olarak haklarını savundu ve kontrol etmek için olay yerine bağırdı.
Emlakçılar, Country Garden'daki Changnan Malikanesi'nin ilk etabının işlem fiyatının temelde metrekare başına 10.000 yuan'dan fazla olduğunu bildirdi. Bugün, metrekare başına 8700 yuan'dan satın alabilirsiniz. Country Garden'ın Changnan Malikanesi'nden etkilenen Evergrande Yue Malikanesi'nin mevcut fiyatı da metrekare başına yaklaşık 9.000 yuan'a düşürüldü. 4 Ekim'de Shangrao Country Garden Xinzhou Mansion da sahibi tarafından savundu çünkü fiyat metrekare başına 10.000 yuan'dan metrekare başına 7.000 yuan'a düştü. Yerel emlakçılara göre fiyatları düşürmede başı çeken Country Garden değil, başka bir yerel mülktü. Gayrimenkul, Country Garden gibi bir dizi fiyat indirimini tetikleyen 6000 yuan / metrekare ile açıldı.
Büyük ölçekleri nedeniyle, önde gelen emlak şirketlerinin pazar zekası genellikle emsallerinden daha yüksektir. Bununla birlikte, bazı pazarlardaki gerileme her şeyi ifade etmiyor. "Bir bütün olarak pazar, bazı şirketlerin söylediği kadar karamsar değil. Ülkedeki tüm şehirler arasında, düşen şehirlerin oranı yaklaşık% 20, yükselen şehirlerin oranı yaklaşık% 30 ve yükselen ve düşen şehirlerin oranı yaklaşık% 50. Bunu düşünüyorum. Genel durumu yansıtamaz. "Ouyang Jie dedi.
Centaline Gayrimenkul Araştırma Merkezi'nden alınan istatistikler, önceki gün itibariyle 2018'in ilk Eylül ayı için satış performansı açıklayan 26'dan fazla şirketin olduğunu gösteriyor. Eylül ayı satışları halen yüksek seviyede ... 26 şirketin toplam aylık satışları Eylül ayında 378,9 milyar olarak gerçekleşti. İlk dokuz ayda, bu 26 gayrimenkul şirketinin toplam satışları 3 trilyon yuan'a ulaştı ve bir önceki yıla göre ortalama% 37,3 artış sağladı. Satış performanslarını açıklayan 26 gayrimenkul şirketinden 10'u dokuz ayda 100 milyarın üzerinde satış gerçekleştirdi.
"Veriler açısından bakıldığında, bu yılın ilk üç çeyreğinde, ulusal emlak piyasası pastası büyümeye devam ediyor. Bu büyük emlak şirketleri yükselmek için ulusal eğilimi takip ettiler. Ulusal pazar payının normal kalması koşuluyla, büyük işletmelerin büyüme oranı büyük işletmeler nedeniyle daha yüksek. Şangay E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü başkan yardımcısı Yang Hongxu, şirketin büyüme oranı ulusal ortalamanın oldukça üzerinde. Bu iki açıdan bakıldığında, bu 20 şirketin satışlarının hala artmakta olduğu makul. "
03
Gayrimenkul işletmelerinin çeşitlendirilmiş dönüşümünün zorlukları
Satış ve ödeme tahsilatı şu anda emlak şirketleri için en endişe verici konularsa, o zaman dönüşüm, çeşitlendirme ve Çeşitlendirme ve geleneksel geliştirme işi arasında denge "Yaşamak" diye bağıran büyük emlak şirketlerinin, özellikle Vanke'nin iç mantığıdır.
Vanke'nin hayatta kalması daha çok geleceğe ve uzun vadeli gelişime yöneliktir. 2012 yılında Wang Shishi'den farklı olarak Yu Liang, kentsel destek hizmeti sağlayıcısı, kentsel-kırsal inşaat ve yaşam hizmeti sağlayıcısına geçişi yönetti. Vanke, yatırım, sermaye operasyonu, mülk operasyonu ve varlık yönetimine daha fazla önem verdi. Son 6 yılda dönüşüm de buna odaklandı.
Eylül 2018 itibarıyla, Vanke'nin dönüşüm işi uzun vadeli kiralık daireler, lojistik gayrimenkuller, ticari operasyonlar, eğitim ve emekliliklere odaklandı.
Altı yıl sonra Yu Liang, stratejiyi ilk kez gözden geçirdi. "Ziruo (uzun vadeli kiralık daire) olayına benzer şekilde, eğitim amaçlı cinsel saldırı, emeklilik yükümlülüğü kazaları, şantiyelerde büyük güvenlik kazaları vb. Gibi bazı düşük olasılıklı ve yüksek riskli olaylar meydana geldikten sonra, sadece kapı dahil." İçeride. Konuşması, dönüşüm işi üzerindeki yansımayı yansıtıyor.
Vanke'nin mevcut işine odaklanmak ve odaklanmak için, girdi ve çıktıda ciddi uyumsuzluklar ve riskler ile getirilerde ciddi uyumsuzluklar olan işletmelerin ayarlanması gerektiğini önerdi.
Diğer emlak şirketlerinin dönüşümü sorunsuz değil. 7 Ekim'de, Evergrande Health aniden FF'nin tahkim davası açtığını ve "Evergrande'yi oyundan atmak" istediğini duyurdu. Bu, Xu Jiayin'in yeni enerji aracı ve yüksek teknoloji endüstri dönüşümünün aksiliklere maruz kalmasına neden oldu.
Daha önce, Evergrandenin FMCG, tahıl ve petroldeki dönüşümünün tümü başarısızlık, kayıp ve elden çıkarmayla sonuçlanıyordu.
Daha önce, büyük ekran operasyonlarının ve içerik alanlarının gelişme beklentileri konusundaki iyimserlik nedeniyle, Ocak 2017'de Sunac Çin Başkanı Sun Hongbin, LeTV sermaye zinciri krizindeyken LeTV, LeTV Zhixin ve LeTV Film'e 15 milyar yuan aldı. Sektördeki üç şirket.
Sonuç, Sunac'ta 16,55 milyar yuan kayıp oldu. Sun Hongbin açıkça LeEco'nun başarısız bir yatırım olduğunu söyledi ve bunu Sunac'ın dönüşümünün bedeli olarak gördü. Sun Hongbin ayrıca bu yılki altı aylık raporun basın toplantısında Sunac Çin'in çeşitlendirilmiş gelişimi durdurduğunu söyledi.
Country Garden bu yıl yüksek profilli tarıma yüksek profilli bir dönüşümü duyurdu. Bununla birlikte, Country Gardenın Malezyanın sanayi ve teknoloji yeni şehri Forest Cityye yaptığı önceki ihracatı bir bataklıkta. Yerel siyasi durumdaki değişikliklerden etkilenen şirket, henüz bir çözüm bulamadı.
Yan Yuejin, büyük ölçekli emlak şirketlerinin çeşitlendirme yolundaki girişimlerinin ve aksaklıklarının sektörün toplu olarak dönüşümün nasıl devam etmesi gerektiğini düşünmesine neden olduğuna dikkat çekti ve bu Vanke'nin "hayatta kalmasının" bir başka önemli anlamı.
Şimdiye kadar, gayrimenkul geliştirme ve satışları ve bunların gelirleri, emlak şirketleri için hala ana ve mutlak gelir kaynağıdır. 2018 ara raporu, Vanke'nin emlak geliştirmeden elde ettiği gelirin hala% 95'ten fazlasını oluşturduğunu gösteriyor.
04
Ağlamanın ardında: genişleme oyunu durmuyor
Resim kaynağı: Tuworm
Ouyang Jie, piyasa soğurken piyasanın karışık olacağına inanıyor. "Bu yıl birçok emlak şirketinin, özellikle de büyük emlak şirketlerinin satış performansı hala nispeten iyi. 2015 yılında, küçük emlak şirketlerinin% 90'ının emlak sektöründen çekileceğini ve en büyük 100 emlak şirketinin pazar payının% 50'sini oluşturacağını tahmin ettik. Yukarıda geçen yıl bu tahmin gerçekleşti. Küçük ve orta ölçekli emlak işletmelerinin gelecekte gayrimenkul lansmanını hızlandırması kaçınılmaz bir trend. "
Crane verilerinin, arazi piyasasının üçüncü çeyrekten bu yana önemli ölçüde soğuduğunu ve şirketlerin arazi edinme konusunda daha temkinli davrandıklarını, ancak güçlü olanların modelinin değişmediğini gösterdiğini belirtmek gerekir. Ocak ayından Eylül ayına kadar, her kademedeki emlak şirketlerinin satışları ve yeni değeri ilk 100'ü oluşturuyordu. Arazi kaynakları hala büyük ölçekli emlak şirketleri olma eğilimindedir. Arazinin yarısını en iyi 10 emlak şirketi sattı ve yeni değer ilk 100'ü oluşturdu Ocak'tan Ağustos'a 3 puanlık artışla% 53'e ulaştı ve satış yoğunluğunun 8 puan üzerinde ölçek büyüme potansiyeli hala var. İLK30'dan sonra, her kademenin satış konsantrasyonu değer konsantrasyonundan daha yüksektir.Mevcut piyasa kademeli düşüşünün, arazi piyasasının soğumasının ve finansmanın sıkılaşmasının arka planı altında, gelecekteki hayatta kalma ortamı iyimser değildir ve rekabetin daha yoğun hale geleceği öngörülebilir. Genel olarak, İLK 100 emlak şirketlerinin büyüklüğü gelecekte farklılaşmaya devam edecek ve KOBİ'ler arasındaki boşluk artacaktır.
China Index Research Institute'ün verilerine göre, satın alınan arazi miktarı açısından Country Garden, Vanke ve Poly, şampiyon, ikinci ve üçüncü sırada yer almaya devam ediyor. Ocak-Eylül 2018 arasında, Country Garden arazi ediniminde 119,8 milyar yuan ile listenin başında yer almaya devam etti, Vanke 116,3 milyar yuan ile ikinci ve Poly 86,9 milyar yuan ile üçüncü oldu. Üç gayrimenkul şirketinin arazi edinim tutarlarının her ikisi de oldu 80 milyardan fazla Country Garden ve Vanke, 110 milyardan fazla arazi edinimi ile sektöre liderlik ediyor.
Önde gelen emlak şirketlerinin arazi piyasasında önemli avantajları vardır ve arazi kaynaklarının yoğunlaşması hızlanmıştır. Country Garden Eylül ayında arazi edinim hızını kontrol etti ve yeni eklenen kara bankaları çoğunlukla Foshan, Huizhou ve diğer yerlerde dağıtıldı. Bunların arasında Country Garden, foshan'da robotik işinin geliştirilmesi için 1,34 milyar rezerv fiyatıyla nispeten yüksek bir arazi parçası kazandı; Vanke Eylül ayında arazi satın aldı İhale, açık artırma ve listeleme yoluyla rezervleri aktif olarak genişletmeye devam ettik ve Jiangmen, Pengjiangli Köyü eski köy yenileme projesini ay içinde kazandık; Poly'nin Eylül ayında arazi edinimi azaldı. Bunların arasında Poly, Xi'an Fengdong New City'deki Zhenghe Road komplosunu 1.74 milyar yuan'a kazandı.
Nesnel olarak konuşursak, Ouyang Jie, "Spesifik olmak gerekirse, emlak piyasasının bu yıl sıfır büyüme aralığına geri döneceğine inanıyoruz, yani ana göstergeler artı veya eksi% 3 ve birkaç gösterge yaklaşık% 5 olabilir. Herkese uyan tek bir yaklaşım yapmak imkansız. Yetersiz envanter, yeni emlak inşaat alanı artabilir ve görece yüksek bir büyüme oranı gösterebilir, ancak satış alanı sıfır büyüme aralığına dönebilir Genel durumda, konut fiyatlarındaki artış giderek daha az, satışlar olabilir Yaklaşık% 5, satış alanı% 3 içinde olabilir. "
Yang Hongxu ayrıca dördüncü çeyrekte ulusal satış alanının olumlu olmasının beklendiğine karar verdi.
Büyüme negatif bir büyümeye dönüştü. 2017 ile karşılaştırıldığında, satış alanının 2018'de düşmesi muhtemel. Ancak, ulusal ortalama konut fiyatı hala küçük bir miktar arttığından, satış miktarı şu anda hala artıyor, ancak 2019'daki büyüme Düşüş hala belirsiz.
"Vanke tarafından temsil edilen emlak şirketleri, kendilerini daha iyi ayakta tutabilmek için topluma 'çığlıkları' derhal iletiyorlar." 58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü baş analisti Zhang Bo, emlak şirketlerinin hem ölçek hem de indirim peşinde olduğuna inanıyor. Aralarında herhangi bir çelişki yoktur, ölçek arayışı, sektör yoğunlaşmasının bir tezahürüdür ve aynı zamanda markalı gayrimenkul şirketlerinin gelecekte uzun vadeli gelişmeyi düşünmeleri için bir ölçüdür. İndirim promosyonu, mevcut emlak piyasasına yanıt olarak piyasa odaklı "düzeltme" fiyatlarının normal bir performansıdır. Ataletten etkilenen gayrimenkul işletmelerinin gelişimi ve yatırımı belirli bir büyüme oranını koruyacak, ancak arazi piyasası daha da soğuyacak ve dördüncü çeyrekte arazi ihaleleri normal hale gelebilir.
Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.
Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma
İletişim editörü: winshangxb
