g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Arazi 2019'da mı satılıyor?

Qin Shuo Anlarını takip edin, ID: qspyq2015
Bu, Qin Shuo'nun Anları'ndaki 2454. orijinal ilk makale

2018'de ne kadar arazi satıldı?

Gayrimenkul sektöründeki son iki figür, insanların derin bir nefes almasını sağladı.

İlk veri, 2018'de Çin'deki hükümetlerin arazi satışlarından elde edilen gelirdir. Emlak piyasası 2018'de iniş çıkışlar yaşasa da, buz ve ateşin azabında büyüme kaydetti. China Index Academy'den alınan istatistikler, 2018 yılında ülke genelinde 300 şehirde toplam arazi transfer fonu miktarının yıllık% 2 artışla 4.1773 trilyon yuan olduğunu gösteriyor. Hangzhou, Shanghai, Beijing, Guangzhou, Wuhan, Zhengzhou ve Tianjin olmak üzere 100 milyar yuan'ı aşan cirosu olan 7 şehir var ve bunların arasında 244.29 milyar yuan ile Hangzhou ilk sırada yer alıyor. 2018 yılında, Hangzhou emlak piyasası yüksek fiyatlarla ilerledi.Bir seferde, sayıyı sallayan on bin kişilik büyük bir olay oldu. Emlak piyasası "yeni" Hangzhou etiketidir.

Arazi satışına karşılık gelen, 2018'de Çin'in emlak piyasasının artan satışlarıdır. 2018'de, Çin'in emlak şirketi satış listesinde 30100 milyardan fazla emlak şirketi var ve Country Garden 700 milyar seviyesine bile sıçradı. Guotai Junan Xie Haoyu, 2018'deki arazi arzının 2017 bazında% 4,5 oranında artarak 1,42 milyar metrekareye ulaşacağına inanıyor, ancak 2018'de birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut arsalarının satışı yıllık bazda% 1 artışla 660 milyon metrekare oldu. Yaklaşık 500 milyon metrekarelik yıllık satış alanına karşılık gelen, konut arazisinin% 80'inin ticari konut geliştirme için kullanıldığını varsayarsak, 2019'daki potansiyel yeni arz yaklaşık% 6'lık satış artışını karşılayabilir. Bunun anlamı, 2019 yılında emlak firmaları bir önceki yıla ait satışları ve arsa rezervlerini korumak isterse bir başka arsa satışı dalgası geliyor.

2018'de arazi satışlarının artması ve azalması perspektifinden, birinci kademe şehirler için arazi devir ücreti yıllık% 12 düşüşle 551,7 milyar yuan; ikinci kademe şehirler için arazi devir ücreti yıllık% 1 düşüşle 2052 milyar yuan; üçüncü ve dördüncü kademe şehirler arazi devri Altın, yıllık% 15 artışla 1.573.6 milyar yuan oldu. Bu verilerin 2019'da değişmesi muhtemeldir. Çoğu konut şirketi birinci ve ikinci kademe şehirlere odaklanmak ve daralan reform için fonları sıkılaştırmak için ses çıkarırken, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin gelişimi giderek küçülecektir. Bununla birlikte, çok sayıda üçüncü ve dördüncü kademe şehir göz önüne alındığında, büyüme hızı yüksek olmasına rağmen, gerçek hacim yüksek konut fiyatları ve yerel satın alma kısıtlamalarının gevşemesi ile canlandırılıyor.Yazar, emlak piyasasının 2019'da aşağı yönlü bir kanala girmesine rağmen, mevcut envanter birikim oranına dayanacağını tahmin ediyor. 2019'un ortasında belli bir miktara ulaşması ve önemli etkiye sahip olması beklenen politikaların gevşemesini tersine aktarması bekleniyor.

Kısacası, arazi satma ihtiyacı olduğu sürece, politika kesinlikle takip edecektir.

| 2018'in ilk 10 emlak şirketi, toplam arazi değeri yaklaşık 20 trilyon

Arazi mali sıkıntı

Diğer bir veri, araziye finansal bağımlılığın derecesidir. Arazi finansmanı, Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya gibi pek çok ülkenin kalkınma sürecinde vazgeçilmez bir aşamadır. Ancak ihtiyatlı olunması gereken şey, toprağa aşırı bağımlılıktır.

Çin'deki birçok şehirde finans, arazi satışlarına bağımlı hale geldi. Gayrimenkulün GSYİH'ye katkısı açısından bakıldığında, Ulusal İstatistik Bürosu'nun 21 Ocak'ta yayımladığı veriler, yurt içi ticari konut satışlarının GSYİH'ye oranının 2009'dan itibaren ilk kez% 10'u aşarak 2018'de rekor bir yüksekliğe ulaşarak% 16,66'ya ulaştığını gösteriyor. artırmak, Bunun anlamı 2018'de, Çin'deki her 100 yuan GSYİH'nın yaklaşık 17 yuan'ı gayrimenkul yaratımı idi. Dahası, Databao'nun istatistiklerine göre, Sanya'nın 2017'de GSYİH'si 52,9 milyar yuan, gayrimenkul yatırımı 55 milyar yuan'a ulaştı ve gayrimenkul yatırımı, tüm şehirler arasında ilk sırada GSYİH'nın yaklaşık% 104'ünü oluşturdu.

Bu iyi bir fenomen değil. Yazar her zaman gayrimenkul endüstrisinin serbestleştirilmesini savunmuş olsa da, aşırı yatırımın sonuçları da tetikte olmalıdır. 1990'larda Japonya'nın emlak balonunun dersleri hala canlıdır. Gayrimenkul yatırımlarındaki patlama nedeniyle konut fiyatları hızla yükseldi. 1990'a gelindiğinde, Japonya'daki emlak piyasasının toplam değeri, dünyadaki tüm borsaların toplam değerinin iki katı olan yaklaşık 20 trilyon ABD dolarına ulaştı. Bugün pek çok veri şaka gibi görünüyor.Örneğin, Japonya'nın arazi alanı Amerika Birleşik Devletleri'ninkinin yalnızca beşte biri, ancak gayrimenkulün toplam piyasa değeri Amerika Birleşik Devletleri'ninkinin 5 katı ve Japonya'daki birim alan başına arazi fiyatı ABD'nin 125 katı. Japonya, tüm Birleşik Devletler'i satın almak için Tokyo'yu ve tüm Kaliforniya'yı satın almak için kraliyet ailesini kullanabilir. Yerel yönetimlerin toprak zenginliğine aşırı güvenmesi, bir yandan körü körüne özgüven yaratırken, diğer yandan ekonomik yenilik motivasyonunu yitirebilir Sonuçta, arazi satışları için hızlı para almak çok kolaydır.

Hızla yükselen gayrimenkulün getirdiği hızla yükselen kitap serveti, dikkat gerektiren başka bir konudur. Forbes tarafından 10 Ocak'ta yayınlanan "2018 Çin'in Yükselen Orta Sınıf Zenginlik Raporu" na göre, Çinli hanelerin toplam varlıkları 1,62 milyon yuan'a yakındır, ancak gayrimenkullerin oranı% 80'e yakın olup% 77,7'ye ulaşırken, finansal varlıklar yalnızca% 11,8'dir. Buna karşılık, Amerikan hanelerindeki gayrimenkul oranı yalnızca% 34,6 iken, finansal varlıkların oranı% 42'den fazladır ve sanayi ve ticarette yaklaşık% 20'lik bir dağılım vardır. Diğer gelişmiş ülkelerden Japonya'nın finansal varlıkları 61'e kadar çıkmaktadır. %, Singapur% 56, Birleşik Krallık% 52, Kanada da% 48.6, bu yüzden açıkça finansal varlıklarımızın sadece% 12'sinden daha azına sahibiz, bu oran açıkça düşük. Bunun% 42,9'u banka mevduatları, yalnızca% 8,1'i hisse senetleri ve yalnızca% 3,2'si fonlar. Bu, Çinli ailelerin risklerle başa çıkma yeteneklerinin son derece düşük olduğunu gösteriyor. Aslında Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci kademe şehirlerde birçok orta sınıf ailenin kitap zenginliği yüksektir, ancak hayatın baskısı küçük değildir. 2016'da Şangay'da yeni bir ev satın alan yazarın bir arkadaşı evin piyasa değerinin 10 milyonu aştığından yakınıyordu, ancak Aylık ipotek 10.000 yuan'dan fazladır ve bu temelde kaliteli bir yaşam değildir. Kasım 2018'de Çin Renmin Üniversitesi Ulusal Kalkınma ve Strateji Enstitüsü, Ekonomi Okulu ve China Chengxin Credit Management Co., Ltd. tarafından yayınlanan "Yeni Reform Yolculuğu ve Açılma Yolculuğunda Çin'in Makroekonomisi" raporu, Gayrimenkul stoklamasında tüketicilerin borç oranı keskin bir şekilde yükseldi ve tüketim tabanı ciddi şekilde zayıfladı. Şu anda, konut sakinlerinin serveti temelde gayrimenkullerle oyulmuş durumda ve geniş orta sınıf ve alt-orta gelir grupları gayrimenkul tarafından tuzağa düşürülüyor.

Bu da doğrudur. 2015'ten önce, üst-orta gelir sınıfı temelde emlak tarafından tuzağa düşürülmüştü ve özellikle para kazanma ve göçmen işçileri ev satın almaya teşvik etmek gibi yeni stok çıkarma turu, gerçekte daha zayıf sınıfa tasarruf mevduatı sağladı. Hemen hemen tüm fonlar emlak piyasasına yatırılır. Bu aslında çok tehlikeli. İnsanların servete olan tüm güveni gayrimenkule dayanmaktadır.İnsanların mülkü kaçırdığı söylense de, gayri menkulün insanları kaçırdığı söylense de abartı değil.Konut ve spekülasyonsuz politikanın uygulanması büyük zorluklarla karşılaşacaktır. Direniş, çünkü evi ikamet özelliklerine geri döndürmek, kaçınılmaz olarak onun finansal ve servet özelliklerini sınırlayacaktır.

Bu aynı zamanda arazi satışlarının ve arazi finansmanının kaçınılmaz bir sonucudur.

Arazi 2019'da nasıl satılır?

İade edilecek son şey, arazinin 2019'da nasıl satılacağıdır. Bu elbette politikalar, pazarlar, şirketler ve insanlar gibi birden çok faktörün bir kombinasyonunun bir ürünüdür, ancak önce küçük bir öngörüde bulunmak imkansız olmayabilir (gayrimenkul sektörünün tahminleri çok boş olsa da).

İlk olarak, Ulusal İstatistik Bürosu tarafından son dört yılda yayınlanan bir dizi ulusal gayrimenkul geliştirme yatırım verilerine bakalım:

2015 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 1,284,95 milyon metrekare, 8728,1 milyar yuan satış ile;
2016 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 1.17627 milyar yuan satış ile 1.573.49 milyon metrekare oldu;
2017 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 13,370,1 milyar yuan satış ile 1,694,08 milyon metrekare oldu;
2018 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 1.49973 milyar yuan satış ile 1.71654 milyon metrekare oldu.

Veriler açısından bakıldığında hem satış alanı hem de satışlar 2015'ten 2018'e her geçen yıl arttı, ancak büyüme oranı 2018'de küçülmeye başladı. Bu bir eğilimi gösteriyor. 2019'da emlak piyasasının büyümeye devam etmesi bekleniyor, ancak büyüklük de küçülüyor. Arazi piyasası açısından bakıldığında, bazı şehirlerdeki politikaların ince ayarından yararlanılarak, kilit şehirler arazi transferlerinin hızını daha da artırdı.Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, finansal ihtiyaçlar nedeniyle arazi ihalelerini hızlandırmaya devam ederken, 2019'da arazi piyasasının yüksek bir işlem hacmini sürdürmesi bekleniyor. var olmak.

İster makroekonomik açıdan ister hanehalkı borcu olsun, 2019'daki anahtar kelime hala "kararlı" , Çinli hanelerin borç alanı büyük ölçüde sıkıştırıldı ve kaldıraç oranını artırmaya devam etmek uygun değil. China Index Research Institute ayrıca 2019 yılında konut fiyatları ve arsa fiyatlarının dengelenmesinin düzenlemenin ana hedefi haline gelmesinin beklendiğine inanıyor.Şehirler, konut arz yapısını ayarlamaya devam ederken, arazi arzını kısmen artırmak için şehirlere dayalı politikalar uygulamaya devam edecek. Bazı şehirlerde emlak piyasası, piyasa beklentilerini dengelemek ve emlak şirketlerinin arazi edinme hevesini korumak için satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları açısından politikaları gevşetebilir.

2019'daki emlak piyasası karamsar veya çok kötümser olmamalı, çünkü talep hala orada. Ancak politika, borç ve ekonomik ortam gibi birçok faktörden dolayı, başta tüketiciler olmak üzere piyasaya temkinli girmek gerekmektedir. 19 Ocak'ta Ping An Bank ve İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı Politika Araştırma Merkezi 2019 Gayrimenkul Finansmanı Teknik Raporunu yayınladı. Ping An Bank'ın başkan yardımcısı Yang Zhiqun, kalite çağında, alıcının emlak piyasasındaki özelliklerinin daha belirgin hale geleceğini, yüksek ciro modelini sürdürmenin zorluğunu artıracağını ve büyük emlak şirketlerinin aktif olarak borç seviyesinde bir düşüş arayabileceğini söyledi.

Çin'in emlak piyasası, alıcı piyasasına girmekten çok uzak, aksi takdirde çok fazla "yeni satış" ve mülk istifleme olmayacak.