g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Hong Kong devlerinin halefi "hor görme zinciri"

Inshang

Giriş

En kötü şans, Zheng Zhigang ...

Kaynak | Ticari emlak başlıkları (Kimlik: Dtoutiao)

Yazar | SuzanneLeow (Sektör Analisti)

Hong Kong'un en zengin ikinci adamı Lee Shau Kee emekli olmak üzere Şimdiye kadar Hong Kong'daki büyük ailelerin hepsi ikinci hatta üçüncü kuşağa devredildi. Bu halefler için başlangıç noktası, aynı zamanda popüler olan Texas Hold'em'in "başlangıç eli" gibi ebeveynlerinden devraldıkları şirkettir.

Oyunun başında iyi bir el elde edilir, bu da daha büyük bir kazanma olasılığı anlamına gelir. Ardından bir pozisyon seçer Bahisçi bilgi kaynaklarını kullanır ve diğerlerinden% 10 daha fazla uzun vadeli avantaja sahiptir.

Buna karşılık olarak, "bilgi kaynakları", Hong Kong ve Hang Lung'daki dört büyük aile tarafından seçilen temel iş ve iş alanını ifade eder. Ne kadar çok kaynak olursa, risklere karşı koyma yeteneği o kadar güçlü olur.

Sonuçta uzun vadeli kazançlar şans değil, rakiplerinizden daha iyi oynadığınız kısımdan gelir. Yaptığınız herhangi bir şey, hiçbir şey yapmamak gibi kaybetmenize neden olabilir. Şiddetli rakiplerden daha korkutucu, kağıt oynamanın yanlış yolu .

Kaynak: Halka açık

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Sadece uzun süre iyi oynayarak kazanabilirsiniz, ticari alanda neden olmasın? Hong Kong ailesinin yeni nesil mirasçılarının kartlarını dağıtan açık: Kim iyi bir el yakaladı? Bahisçi pozisyonunda kimin avantajı var? Kim iyi kartları oynamaya devam edebilir?

Hong Kong işletmelerinin ardıllık dalgası (Bölüm I: Hong Kong işletmelerinin ikinci nesil, çoğu bilmediğiniz sorunlar), rock sanatçısı "Changhe" Li Zeju'nun ve ellerinin hikayesini ayrıntılı olarak tanıttı. Yüz milyarlarca varlık. İkinci bölümdeki kahramanlar Sun Hung Kai Properties, Henderson Land Development, New World Development ve Hang Lung Properties'dir. .

Hong Kong'un dört büyük ailesi ve Hang Lung'un varlık haritası

Not: Her bir segmentin performansına bağlı olarak iş oranını hesaplayın

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Birkaç büyük ailenin mevcut çekirdek işleri tarafından üretilen matris şemasında, "Changhe Departmanı" diğer dört varlık portföyünden açıkça farklıdır:

Çeşitlilik ve uluslararasılaşma: Changhe Departmanı (Li Ka-shing Li Zeju)

Emlak, yerelleştirme:

Shigekura Hong Kong: Henderson Land Development (Li Zhaoji Li Jiacheng), Sun Hung Kai Özellikleri (Guo Desheng Guo Brothers Guo Jihui tarafından temsil edilen üçüncü nesil)
Anakaraya Taşınma: Yeni Dünya Gelişimi (Zheng Yutong Zheng Jiachun Zheng Zhigang)
Anakara şunlara bağlıdır: Hang Lung (Chen Qizong Chen Wenbo)

Hong Kong ve Anakara çok farklı pazarlardır.

İlkinde, 1980'lerden bu yana, en büyük 10 gayrimenkul grubunun gelişme hacmi, Hong Kong'daki toplam geliştirme hacminin% 80'inden fazlasını oluşturuyordu. Pazar yoğunluğu oldukça yüksek ve kabaca bir oligopol olarak kabul edilebilir. Endüstriyel ekonomide, Oligopol Belirli bir sektörün pazarını tekelleştiren az sayıda üreticiyi (oligopol) ifade eder.Bu yapı altında, şirket rekabetçi bir strateji benimsemelidir. Taklit ve diğer oyun yöntemleriyle rakipleri kısıtlamaktır .

Veri kaynağı: rüzgar

Ticari emlak başlık haritalama

(Genellikle piyasa yoğunlaşma endeksi piyasa yapısını belirlemek için kullanılır. CR (konsantrasyon oranı) 10, 10 maddenin en büyük toplamının oranını temsil eder, Konsantrasyon ne kadar yüksekse, endüstrinin tekeli o kadar yüksek . Gayrimenkul alanına özel en büyük 10 şirketin satış tutarlarının toplamının oranı yukarıda gösterilmiştir)

Aksine, yukarıdaki şekilde gösterildiği gibi, Anakarada tekelci rekabet , Piyasa oyuncuları, rekabet çemberini kırmak istiyorlarsa, benzer ancak tam olarak aynı işi yapmıyorlar. Sürekli yenilik yapın, bir marka oluşturun, maliyet yönetimini optimize edin vb. .

Henderson Li Jiacheng ve Sun Hung Kai Guo Jihui'nin önerileri: Hong Kong'u koruyun

Hong Kong'un "oligopol" pazarında, Henderson Land Development ve Sun Hung Kai Properties'in parası ve arazisi var. Bu aşamadaki en iyi genişletme yöntemi, ana işe bağlı kalmak, nakit en önemli unsurdur ve istikrarlı olmak olmalıdır. . Sonuçta, gayrimenkul endüstrisi hem kaynak yoğun hem de varlık yoğun, ana üretim aracı kıt olan ve tekrarlanamayan arazidir, aynı zamanda gayrimenkul geliştirme süreci çok yüksek sermaye yatırımı gerektirir.

Not: Hang Lung Properties, Hong Kong'daki emlak bankasını açıklamadı.

Not: Verilerin karşılaştırılabilirliğini sağlamak için, borç oranı tekdüze olarak, yıllık faaliyet raporu esas alınarak hesaplanan net borcun özkaynaklara oranı olarak hesaplanmaktadır.

Yukarıdakilerin tümü ticari emlak başlıklarına, veri kaynağına dayanmaktadır: çeşitli şirketlerin yıllık raporları

Bu aynı zamanda Sun Hung Kai Properties'in üçüncü nesil temsilcilerinden Guo Jihui ve Henderson Land Development'ın ikinci nesil varisi Li Jiacheng'in tarzıdır.

Rüzgar verileri, 2018 mali yılında Sun Hung Kai Properties'in gelirinin yıllık% 9,5 artışla 85,644 milyar HK $ olduğunu ve hissedarlara atfedilebilen kârın yıllık% 19,55 artışla 4,995 milyar HK $ olduğunu gösteriyor.

Henderson Land Developmentın geliri, 2017 yılındaki 27,96 milyar HK $ 'dan yıllık% 21,38 düşüşle 21,982 milyar HK $ oldu. Hissedarlara atfedilebilen kar, 2017 yılında 3,081 milyar HK $' dan yaklaşık% 1 artışla 3,115 milyar HK $ oldu.

Veri kaynağı: şirket yıllık raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Sun Hung Kai Properties'in son yıllardaki performansının bir kısmı arazi istifçilikten kaynaklanıyor. Temmuz 2008'in ortalarında, Sun Hung Kai Properties Wharf Group ve Henderson Land'in yüzde yüz iştirakleri ile sırasıyla% 40,% 30 ve% 30 hisseye sahip bir ortak girişim şirketi kurmak için bir anlaşma imzaladı. 2018 itibariyle, ortak girişim şirketi arazinin yalnızca yarısından daha azını geliştirdi, ancak şehirdeki konut ve arsa fiyatları muazzam bir şekilde arttı.

şüphesiz Sun Hung Kai Properties'in ilk yıllarda Hong Kong'da biriktirdiği yüksek kaliteli ve ucuz arazi, Guo Jihuinin en güçlü başkentlerinden biridir. . Yeni arazi seçiminde temelde babalarının konseptini de sürdürdü.Kolay ulaşım birincil şarttır, böylece daha yüksek kira geliri elde edilebilir.TOD (ulaşım merkezi) projeleri genellikle odak noktasıdır.

Sun Hung Kai Properties'e benzer şekilde, Henderson Land'in finansal stratejisi de muhafazakârdır, ancak Hong Kong'daki iş türleri eskisinden daha çeşitlidir ve yedi büyük şirketi vardır.Emlak, yatırım holdingi ve bilgi teknolojisine ek olarak üç stratejisi de vardır. Cinsel yatırım (China Gas, Hong Kong Ferry ve Miramar Hotel).

Çeşitlendirme stratejileri sistemik riskleri azaltabilir. 1995'te ve 1999'dan 2002'ye kadar Asya mali krizinin ardından, Henderson Land Developmentın gayrimenkul gelişimindeki nakit akışı negatif olmaya devam etti. İstikrarlı mülk kiralama ve hizmet (China Gas) gelirleri sayesinde, Grubun nakit akışı pozitifti ve ayakta kaldı. Zorlukların üstesinden gelmek.

İşletme portföyü, işletme oynaklığını da azalttı. 1990'dan 2005'e kadar olan dönemde, Henderson Group'un iştiraklerinin kar büyüme oranı% 700'e kadar yüksekti ve en düşük olan -% 400 idi; grubun ana şirketinin kâr büyüme oranı, yan kuruluşlarının yaklaşık 1 / 10'u olan artı veya eksi% 50 idi.

Henderson'ın tarzının değişmeyeceği ve ikinci kuşak lider Li Jiacheng'in esas olarak Hong Kong işlerinden sorumlu olduğu ve kardeşi Li Jiajie'nin anakara işlerinden sorumlu olduğu öngörülebilir. Aile şirketinin karar alma mekanizmasındaki atalet nedeniyle, Henderson Land gelecekte Hong Kong üssünde sıkıca kalacaktır.

Yeni Dünya Geliştirme Zheng Zhigang anakarayı şaşırttı: K11 hırsı

Henderson Land Development ve Sun Hung Kainin istikrarlı performansından farklı olarak, Yeni Dünya Gelişimi, Hong Kong'da utanç verici bir durumla karşı karşıya: arazi rezervleri emsallerinden daha düşük, ancak borç oranı yüksek . Üç nesil halef Zheng Zhigang, Li Jiacheng ve Guo Jihui gibi daha az rekabetçi bir piyasa ortamında değil.

Gözlerini içeriye dikti. Bununla birlikte, anakara tekelci rekabetçi bir pazardır. Oyuncular benzer işler yapıyorlar ama aynı değiller. Rekabeti kırmak için yenilik yapmaya, markalar oluşturmaya ve maliyet yönetimini optimize etmeye devam etmeleri gerekiyor.

Aşağıdakiler 2018'deki Yeni Dünya Gelişiminin finansal performansıdır:

Kaynak: New World Development, New World Department Store 2018 Financial Report

Yukarıdaki veriler, New World Department Store (New World Department Store) tarafından geliştirilen büyük mağaza işinin performansta bir düşüşle karşı karşıya olduğunu ve trendin tersine çevrilmesinin zor olduğunu göstermektedir. Ancak Zheng Zhigang, alışveriş merkezine kültürel ve sanatsal unsurları enjekte eden bir başka kazanan kart olan yıldız projesi K11 serisine sahip.

Winshang Big Data'ya göre, Hong Kong K11'in öncülü, 2008 yılında Zheng Zhigang'ın devraldığı bir düzeltme projesiydi ve aynı zamanda sanat ve alışverişi birleştiren ilk deneysel alanıydı.

Sonunda başardı, açılışının ikinci yılında, Hong Kong K11'in cirosu bir önceki yıla göre iki katına çıktı ve Hong Kong'daki düşük ticari dönemde çift haneli büyümesini sürdürdü. 2018'de K11'in Hong Kong'daki doluluk oranı% 100'tü ve ortalama aylık yolcu akışı yaklaşık 1,4 milyondu.

Çin Anakarasındaki New World Development'ın toplam kira geliri% 52.6 artışla 1.274 milyar HK $ oldu. Wuhan Optics Valley K11'in faaliyete başlaması ve New World China Land'in özelleştirilmesinin tamamlanması nedeniyle, grup iç yapısını optimize etti ve bireysel projeler ortak girişimlerden yan kuruluşlara dönüştürüldü. Şangay K11 ve Wuhan Uluslararası Ticaret Binası tarafından yönetilen büyük projelerin tümü tatmin edici doluluk oranları kaydetti.

Ticari emlak başlıkları harmanlama ve haritalama

K11 gibi bir yıldız işi yaratmasına rağmen, Hong Kong'da yeterli kaynakları elde ettikten sonra her projenin nasıl K11 kadar başarılı hale getirileceği, Zheng Zhigang'ın çözmek için daha fazla zaman ve enerji ayırması gereken bir sorundur.

Dahası, mülklerin ve ofis kiralanmış mülklerin satışları ile karşılaştırıldığında, ticari perakende gayrimenkullerin gelirinin oynaklığı daha belirgindir.Yeni ürünler sunmaya ve müşteri çekmeye devam edip edemeyeceği de Zheng Zhigang'ı test edecek.

Bu açıdan bakıldığında, Yeni Dünya gelişiminin üçüncü nesli en büyük zorluklarla karşı karşıyadır.

Hang Lung Chen Wenbo, endişelenmek için babasıyla güçlerini birleştirir: Anakara bağımlılığı

Hang Lung, gayrimenkul geliştirmeye odaklanır ve erken dönem arazi rezervleri çoğunlukla Hong Kong ve Yeni Bölgelerde yoğunlaşmıştır.

1981'de Hong Kong'da dokuz metro istasyonunun üzerinde mülk geliştirme hakkını kazandı, ancak emlak fiyatlarının düşmesi ve ön satışların durgunlaşması nedeniyle banka kredi limitini geri çekti, ağır zararlara uğradı ve neredeyse iflas etti. O zamandan beri, grup döngüsel riskleri daha dikkatli yönetmeye başladı ve sadece yavaş yavaş iyileşmek için kiralık mülklerin oranını kademeli olarak artırdı.

1992 yılında, Hang Lung Properties, Chen Qizong'un önderliğinde anakaraya resmen yatırım yaptı ve Şangay'ın Hongkou Bölgesi ile Xujiahui Bölgesinin mülk geliştirmesine katıldı ve yavaş yavaş açık bir "Anakara Bağımlılığı" geliştirdi. Ve bu bağımlılık en büyük tehdide sahiptir - Tek ürün, küçük kitle, düşük risk direnci .

On yıldan fazla bir süredir Şangay'a girdikten sonra, Hang Lung Properties'in yalnızca iki projesi var. İkinci kademe şehirlerin genişlemesi sorunsuz değil. Sun Hung Kai Properties, vb. Gibi diğer Hong Kong tarafından finanse edilen geliştiriciler, anakara pazarına girdikten sonra, yerel geliştiricilerle daha fazla işbirliği yapmayı tercih ediyor, kaynak paylaşımı, tamamlayıcı avantajlar ve ürün hatları daha bol. Hang Lung'un zorluklarının inatçılığın bedeli olmadığını söylemek zor.

Chen Qizong'un oğlu Chen Wenbo'nun gelecekte başarılı olduğunda doğrudan yüzleşmesi gereken gerçek budur ve kısa vadede geri dönüş olmayacaktır. Hang Lung Properties'in 2018 yıllık raporuna göre, açılan sekiz alışveriş merkezinden üçünde kira düşüşleri görüldü.

Ticari emlak başlıkları harmanlama ve haritalama

Hang Lung Real Estate tipik bir "kiralama ve satış" geliştirme modelidir. Ticari mülkleri konut satışlarıyla sübvanse eder, döngüsel genişlemede ticari mülkleri tutar, ters döngüsel olarak konut geliştirmeye yatırım yapar ve endüstri geliştiğinde kınamak satar. Çok talepkar Başarının ön koşulu, güçlü finansal güç ve sağlam finansal stratejidir .

CapitaLand Singapur bir başka tipik örnektir.Yönetim ücreti geliri ve yatırım geliri elde etmek için varlık-hafif operasyonlar gerçekleştirmek için "özel sermaye + GYO'ların" emlak fonu platformunu kullanır. Sermaye piyasası ortamı (açık GYO'lar ve özel sermaye piyasası).

Ticari emlak başlıkları harmanlama ve haritalama

İstikrarlı yüksek kira geliri, iyi operasyonların getirdiği yüksek kira oranları ile desteklenmelidir.

Hong Kong mülklerinin genel doluluk oranı Hang Lung Properties için% 93, Sun Hung Kai Properties için% 95 ve Henderson Land Development için% 98'dir. Ana karadaki konutların toplam doluluk oranı% 89 olup, AVM doluluk oranı% 88'dir, geri kalan ikisi açıklanmamıştır. Bununla birlikte, CapitaLand'ın olgun mülklerinin doluluk oranı (CapitaLand Commercial China Trust CRCT'de)% 95,9'dur.

36 yaşındaki Chen Wenbo, 2010 yılında aile şirketine girdi ve 2016 yılında yönetici müdür olarak atandı. Daha önce finans, denetim ve danışmanlık işleriyle uğraşıyordu, şimdi Hang Lung Hangzhou'nun yeni projesinden sorumlu. Babası Chen Qizong ile "iç bağımlılığı" negatif bir sinyalden pozitif bir sinyale çevirmek için nasıl çalışacağı ve pek çok belirsizlik var.

Sonuç

Kapalı kartların iyi mi yoksa kötü mü olduğu başlangıçta belirlenir. Makro ortam ve endüstri yapısı hızla değişiyor.

Bu yılın Ocak ayında Dünya Bankası, bu yıl ve önümüzdeki yıl için küresel ekonomik büyüme tahminini düşüren "Küresel Ekonomik Görünüm" raporunu yayınladı ve ticaret ve yatırımdaki yavaşlama ve ticaret anlaşmazlıklarının gerginliği nedeniyle emtia ihracatçısı ülkelerin ekonomik büyüme oranlarının beklenenden daha düşük olacağı uyarısında bulundu. Pazar ülkeleri ve yüksek borçlu ekonomiler zorluklarla karşılaşacak.

Gayrimenkul endüstrisindeki belirsiz küresel ekonomik durum ve dalgalanmalar göz önüne alındığında, bu Hong Kong zengin ikinci kuşakları kartlarını nasıl sabitleyebilir ve nihai kazananlar olabilir?