g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Yarım yılda 140 milyar yuan'a arazi satan, yeni Hangzhou arazi müzayedesi kırık bir kolla veya bir kozayla hayatta kalmak için mi anlaşıyor?

Bu Qin Shuo Arkadaş çevresi 2747. orijinal ilk makalesi

Vanke, Hangzhou'da hepsi fiyat indirimleriyle ilgili olan birkaç tatsız deneyime sahipti. İlki 3 Eylül 2008'di. Vanke Hangzhou'nun dört gayrimenkulünde 226 küçük apartman en düşük "% 25 indirimli" olarak piyasaya sürüldü. Satış ofisi parçalandı. Vanke fiyat indirimi için 40 milyon para cezasına çarptırıldı. Wang Shihou defalarca söyledi O dönemde birçok emlak şirketi Vanke'yi boykot etmek için bir ittifak kurdu. İkinci kez 19 Şubat 2014'te Hangzhou Vanke bir fiyat indirimi açıkladığında, ortalama fiyat metrekare başına 17.200 yuan'dan düştü. 138 00 yuan / metrekare, çünkü ev teslim edilmeden önce değer kaybetti Dört veya beş Yüz bin , Öfkeli sahibi ertesi gün Vanke'nin satış ofisini parçaladı.

Bu imalar Hangzhou emlak çemberinde sık sık konuşulmaktadır Genel çevre dışında çoğu bir cümleyi açıklayacaktır: Hangzhou'nun arazi satma hevesi artmaktadır. Vanke'nin fiyat indiriminin Hangzhou'nun merkezi arazi satışlarıyla çok ilgisi var.

Hangzhounun arazi transferi geliri, geçtiğimiz üç yılda tutarlı bir şekilde ülke çapındaki büyük şehirler listesinin en üstünde yer aldı:

2016 yılında kazandı 159 2015'te 63,05 milyar yuan'dan 390 milyon yuan 152 % 0,8.
2017'de, milli arazi geliri 200 milyar yuan'ı aşan şehirler Pekin ve Hangzhou'du.
2018'de, ikinci ve üçüncü sıradaki Şangay'ı (190,9 milyar yuan) ve Pekin'i (168,3 milyar yuan) geride bırakarak 244,3 milyar yuan kazandı.

Hangzhou da 2019'un ilk yarısında çok çalıştı ve satılan arazi miktarına ulaştı 148 Zong, hasat 142 260 milyon yuan, toplam miktar hala ülkeye liderlik ediyor, sonuçta ikinci sırada yer alan Wuhan sadece 94,89 milyar yuan'a sahip.

Vanke'nin ikinci kez vurulduğu 2014 yılına geri dönersek, emlak kışının henüz dibe vurmamış olması dışında, Hangzhou'nun 2010-2013'te çılgınca arazi satması ve 2013'te rekor kırması. 132 690 milyon yuan rekor, çok sayıda tamamlanmış bina pazara girdi. Elbette, Hangzhou 2013'te sadece çılgın değildi. Pekin, Şangay ve Şenzen hepsi deliydi.Bunların arasında Şangay, 2013'te yaklaşık 226,2 milyar yuan arazi satış gelirinde ilk sırada, günde ortalama 620 milyon yuan, ülkenin en yüksek ve ülkedeki ilk sırayı aldı. Arazi satış geliri 200 milyar yuan'ı aşan şehirlerde, Şanghay'ın 2012'deki arazi satış geliri sadece 99.1 milyar yuan idi.

2013'teki çılgın arazi satışlarının ardından, Hangzhou emlak piyasası durgun bir duruma düştü, konut fiyatları düştü ve emlak şirketleri artık arazi edinme girişiminde bulunmaya cesaret edemedi. 2014'te Hangzhou arazi devir ücretleri düştü, ancak kısa süre sonra Hangzhou G20 zirvesini ve tüm ülkeyi başlattı. Isınan emlak piyasasının çifte faydası var: 2011'de Hangzhou'ya giren Sunac gibi radikal geliştiriciler, girdikleri anda Hangzhou emlak piyasasının donma noktasıyla karşılaştı ve aceleyle sıcak havadan faydalandı.

İşte olan buydu. 2016'dan başlayarak, geliştiriciler ve hükümet Onu vuran büyük bir toprak dalgası dalgası.

Arazi transfer ücretlerindeki sürekli artışa dayanan Hangzhou, son yıllarda gerçekten de rahat bir hayat yaşadı. Özellikle "zirve sonrası, Asya öncesi Oyunlar" anında ev fiyatları hala yükseliyor. hükümet Satılamaz arazi için endişelenmeyin. Hangzhou'nun arazi devir ücretlerini ve genel kamu bütçe gelirlerini son iki yıldaki karşılaştırırsanız, Hangzhou'nun arazi satışlarına takıntılı olduğunu göreceksiniz.

Resmi veriler, Hangzhounun 2018deki genel kamu bütçe gelirinin 182 500 milyon yuan, arazi devir ücretinin genel kamu bütçe gelirine oranı ulaştı 133 %, 2019'da şehrin genel kamu bütçe gelirinin 196,2 milyar yuan olması bekleniyor ve arazi transferi ödemeleri yalnızca yılın ilk yarısında kaydedildi 142 200000000. Arazi devir ücreti, genel kamu bütçe gelirine bağlı olmasa da, Hangzhou'nun arazi finansmanına bağımlılığına da bir göz atabiliriz.

Bununla birlikte, Hangzhou'daki bu tür bir "rahatlık", ülke şu anda konut fiyatlarını sıkı bir şekilde kontrol ederken daha utanç vericidir. Mayıs ayında Foshan, Suzhou, Dalian ve Nanning dahil 10 şehir, yeni ve ikinci el konutlardaki hızlı artış nedeniyle İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından seçildi.

Sektör genel olarak, merkezi denetim ve rehberlik ile düzenleyici önlemlerin yerel olarak uygulanmasının bu düzenleme turundaki en büyük parlak nokta olduğuna inanmaktadır. Suzhou'yu, İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'ndan sonra örnek alırız hükümet Yakında iki ardışık kural cinayeti oldu. 11 Mayıs, Suzhou halkı hükümet "Şehri bırakın hükümet "Şehrin Emlak Pazarının Sürdürülebilir, İstikrarlı ve Sağlıklı Gelişiminin Daha Fazla Teşvik Edilmesine İlişkin Ek Görüşler", Suzhou Endüstri Parkı'nın tamamında ve Suzhou Yüksek Teknoloji Bölgesi'nin bazı önemli bölgelerinde yeni evlerin satışının 3 yıl, Suzhou Endüstri Parkı'ndaki ikinci el evlerin satışının 5 yıl için sınırlı olacağını duyurdu. Aynı zamanda arazi transferi kotasyon kurallarını da değiştirmiş ve arazi transfer kotasyon koşullarını sabit değerlerden aralık ayarlarına ayarlamıştır. 16 Mayıs'ta, Suzhou, sanayi parkında yeni satın alınan konutlar için derece politikasını 5 yıldan 9 yıla çıkarmak için yeni bir politika yayınladı. Bu, dokuz yıllık zorunlu eğitim aşamasında, çocuk ilkokulu veya okul bölgesini bitirse bile, yalnızca bir okul bölgesi kaynağının kullanılmasına izin verildiği anlamına geliyor. Evlerin satışı yoluyla başkalarına devredilemez.

Hangzhou, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın adlandırma uyarı listesinde yer almasa da, bu yılın ilk yarısında Hangzhou'da satılan arazinin hızı ve miktarı gerçekten dikkat çekici olduğundan endişe verici.

Hangzhou emlak çemberinde dolaşıyor. hükümet Düzenlemenin arttığına dair söylentiler. 29 Haziran'da, Hangzhou'nun kentsel bölgesindeki 9 parsel daha listelendiğinde ve duyurulduğunda, botlar nihayet indi. Bu 9 parsel, Hangzhou, Yuhang, Xiaoshan, Qiantang New District, vb .'nin ana kentsel bölgesinde yer alıyordu, istisnasız olarak eklendi. Kaba satışın ortalama satış fiyatını, kaba satışların en yüksek birim fiyatını ve net anlaşma için dekorasyon fiyatını tanımlayın. Bunların arasında, en düşük dekorasyon fiyatı 3000 yuan / is ve en yüksek 6000 yuan / . Dekorasyon fiyatı çok arttı. Üç dört Kademe şehirlerde konut fiyatları.

Ancak, bu sefer listelenen 9 parselin toplam başlangıç fiyatı 22.6 milyar yuan'ı aşıyor. Emlak şirketlerinin Hangzhou sahiline koşan mevcut ivmesiyle, prim işlemi neredeyse kesinleşti.

Hangzhou pazarında, geliştiriciler arazi edinme konusunda çok agresifler çünkü Hangzhou pazarı Çin'deki en güçlü emlak geliştirici kümelerini neredeyse yoğunlaştırdı.Poli, China Resources ve China Shipping gibi altın düzeyinde merkezi işletmelerin yanı sıra Evergrande, Vanke, Country Garden ve Sunac da var. Bu tür çapraz nehir ejderhaları, Greentown ve Binjiang gibi yerel yılanların yanı sıra Rongxin, Sunshine City ve Baolong gibi Fujian "yabancı yırtıcıları".

Elbette, Hangzhou'nun sahipleri de başa çıkılması en zor gruplardan biri olarak kabul ediliyor Sonuçta, Çin'de Hangzhou'da defalarca yazılmış iki parçalama operasyonu var.

Ancak müşteriler için işi halletmek ne kadar zor olursa olsun, güçlü ve hırslı geliştiriciler Hangzhou'dan vazgeçme konusunda isteksizdir. Son yıllarda Hangzhou'da kara kralları sık sık ortaya çıkmıştır.Eğer garantili konut fiyatları arsa fiyatlarına göre hesaplanırsa, birçok arsa mevcut sektördeki satılık gayrimenkullerin rekor fiyatlarını aşmıştır. Örneğin, 20 Mart'ta Kaisanın 1 64 76 yuan / gibi yüksek fiyat ve 20'den fazla teklif veren şirketten Xianlin ticari ve konut arazisinin% 6'sı kendi kendini elinde bulunduruyor.İnşaat ve montaj maliyetleri eklenirse, katın maliyeti arsanın yanındaki Donghai Xianhu Şehrinden çok daha yüksektir, bu yüksek katlı yeni bir evdir. Dosyalama fiyatı 20.000 yuan / 'den az.

Daha ileriye bakarsak, Hangzhou pazarındaki geliştiricilerin kumarbaz zihniyetini görebiliriz. Örneğin, 27 Mayıs 2016'da, merkezi işletme Cinda, Hangzhou, Binjiang Bölgesi'ndeki Olimpik Spor Birimi için toplam 12.318 milyar yuan fiyatla ve 2 taban fiyatla kazandı. 157 6 yuan / , prim oranı% 96'dır. Bu fiyat, Hangzhou'nun sekiz ilçesinde toplam arazi fiyatı rekorunu kırdı ve Hangzhou tarihinin ilk on milyarlarca arazisi haline geldi ve bu da pazarın bir süreliğine heyecanlanmasına neden oldu.

Burada başka bir bölüm var. Olimpiyat arazi parselleri için teklif verirken, CIFI, Greentown, Grönland Metro Konsorsiyumu, Çin Tüccarları Yeni Şehir Konsorsiyumu, Yuexiu, Shimao, KWG Pacific, Tahoe, Binjiang Ping An Konsorsiyumu, Poly, Vanke Xinda Konsorsiyumu, Sunac, Longfor, Country Garden, China Resources ve Rongxin'den toplam 17 emlak şirketi sırayla teklif verdi.Sonunda Vanke Cinda Konsorsiyumu kazandı. Ancak Cinda partisi arazi ihale aşamasında olduğu için Vanke işlem fiyatının çok yüksek olduğunu hissetti. Vanke tarafından alınan izin verilen fiyat aşıldı (Vankenin yetkili fiyatının 11 milyar olduğu söyleniyor), bu nedenle Vanke işbirliğinden çekildiğini açıkladı ve çalışanlardan silmelerini istedi Arkadaş çevresi İyi haber yayınlandı. Vanke çekildikten sonra, birçok emlak şirketi bir zeytin dalı attı.Son olarak, Cinda Sunac ve Binjiang ile evlendi, Cinda% 50, Sunac Real Estate% 40, Binjiang% 10 ve üçü ortaklaşa gelişti. Olimpiyat arsasının konut fiyatı 40.000'i aştığına göre, acaba Vankenin asıl karar vericileri tuvalette ağlıyor mu?

Hangzhou'daki emlak çemberindeki arkadaşlar bir keresinde özel olarak, Hangzhou'da arazi alırlarsa, Olimpik spor projesini kaçıran Vanke gibi yöneticilerin Fujian merkezli emlak şirketlerini geride bırakmak zorunda kalacaklarını söylediler. Fujian merkezli emlak şirketi radikal arazi edinimine dayanıyordu ve şimdi Hangzhou'daki Jianglong'u ve yerel yılanları bile geride bıraktı. Örneğin, 20 Eylül 2016'da, Xiao Zhengchu (2016) tarafından Xinjie Ünitesi 25'in D-01 arsası için yapılan ihalede Sunshine City, prim oranını inatla% 325,31'e yükseltti ve Hangzhou Belediye Arazi ve Kaynaklar Bürosu bir hafta sonra beklemek zorunda kaldı. Yeni bir arazi anlaşması sundu, "Arazi arzını artırın ve teklif verme yöntemlerini ayarlayın" .

Pek çok insan çevrimiçi olarak soruyor, Hangzhou arazi müzayede fiyat limiti alevlerin körüklediği emlak piyasasını gerçekten soğutabilir mi?

Zor olduğunu söyledim.

hükümet Arazi piyasasının "konut fiyatlarını sınırlandırarak ve arsa fiyatları için teklif vererek" rasyonaliteye döneceğini ummak iyidir. Mantıksal akıl yürütme ille de yanlış değildir. Örneğin, fiyat kısıtlamaları gelecekteki fiyat artışları için kanalı engellediğinden, tavan çoktan görülmüştür ve geliştiriciler istiyor Para kazanmak ancak rasyonaliteye dönebilir. Aslında, Hangzhou'daki 9 arsanın fiyatı temelde çevredeki ikinci el veya satılık yeni evlerin fiyatı ile aynı.

Birkaç ön koşul vardır. Örneğin, Hangzhou arazi müzayede fiyat limiti politikası sürekli olarak uygulanabilir ve düzenleme gevşetilmeyecektir; Hangzhounun gelecekteki kimyasal giderme döngüsü hızla artarak "yeni emlak piyasası" fenomenini tersine çevirebilir ve geliştiricilerin bunu yapmamasını sağlar. Kılıç eğilir, vahşileşir vb.

Bunlara tek tek bakalım.

"Sınırlı konut fiyatları ve rekabetçi arazi fiyatları" Hangzhou'da ilk değildi. Pekin, 2010 yılında "sınırlı konut fiyatları ve rekabetçi arazi fiyatları" arazi devri modelini ilk kez yürüttüğünden beri, Zhejiang Eyaletindeki Tianjin, Kunming ve Huzhou ve Lishui de suları istisnasız olarak test etti. Gayrimenkul sektörü döngüseldir ve yönetim ve finans gibi birçok faktörden kolayca etkilenir ve tek bir politikanın etkisi genellikle sınırlıdır.

Öte yandan, yer hükümet Arazi finansmanına olan yüksek bağımlılık aynı zamanda politikanın yönünü de belirler. Hangzhou bu yılın ilk yarısında kazanmasına rağmen 140 Transfer fonlarında 0 milyar RMB'den fazla, ancak yıllık hedefinden en az 100 milyar yuan uzakta. hükümet Fiyat limitinin mantığı, tüm geliri önce ben alıyorum, geliştiricinin para kazanıp kazanamayacağı ise politika kapsamında değil, daha beklenmedik sorunlar olabilir veya geliştirici sadece lokasyona bakıp fiyat sormuyor. Zamanla, "un ekmekten daha pahalı" olsa bile, aceleye getirilecek; ya para kazanmak için, geliştiricinin fiyat sınırının yüksek baskısı altında köşeleri kısması ya da park yeri satarken fiyatı artırması ya da sözde rafine dekorasyon fiyatı şişirilmesi . Kısacası, nihai fiyat limitinin maliyeti hala alıcılar tarafından karşılanmaktadır.

Aslında Hangzhou'nun bir sonraki yerel müzayedesi yönünde en az iki faktör dikkate alınmalıdır. Birincisi, Hangzhou pazarının kimyasal döngüsü. E-House Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan Mayıs Ulusal Yerleşim Envanteri Verilerine göre, Hangzhounun envanter kimyasal döngüsü yalnızca 2,4 aydır ve yüz şehir arasında sondan ikinci sırada yer alır ve yalnızca biraz daha yüksektir. Zhengzhou'da.

Doğal Kaynaklar Bakanlığının emtia konut envanteri yakma döngüsünün envanter beşte birlik kısımlarını net bir şekilde bölmesine ve arazi tedarik kurallarına göre, sindirim döngüsü 36 aydan fazla ise arazi arzı durdurulmalı; arazi arzı 36-18 ay süreyle durdurulmalıdır. Arazi arzı; 18-12 ay boyunca aynı arazi arzını koruyun; 12-6 ay boyunca arazi arzını artırın; 6 aydan daha kısa bir süre için arazi arzını önemli ölçüde artırın ve hızlandırın. Hangzhou, arazi arzını önemli ölçüde artırması ve hızlandırması gereken bir şehirdir.

Kısa eleme döngüsü, Hangzhou'da gelecekteki konut fiyatları için hala yer olduğu anlamına gelir.Yazar, emlak piyasasının şehrin geleceğine dair bir beklenti satın aldığına her zaman inanmıştır.Eğer beklenti olumluysa, doğal olarak kar peşinde koşan daha fazla insan olacaktır.

Dikkate alınması gereken bir diğer faktör de, fiyat sınırlı olduktan sonra, geliştiricinin finansman kabiliyetinin kör olmasıdır.Arazi en yüksek fiyattan ödenirse, aslında zaman için alana ihtiyaç duyar. Test, emlak şirketinin enerji tüketimine bağlı olan finansman kabiliyetidir. Uygun fiyatlı. Uluslararası yatırım bankası Goldman Sachs'ın verilerine göre, 2018 yılında ilk on gayrimenkul şirketinin kapsamlı sermaye maliyeti% 5,4 oldu ve bu da 11-30'un% 6,3'ünden ve 31-50'nin% 6,8'inden önemli ölçüde düşüktü.Vanke, Poly, China Shipping gibi merkezi işletmeler, Devlete ait girişim geçmişine sahip emlak şirketlerinin faiz oranı% 5'in bile altındadır, bu nedenle gelecekte Hangzhou gibi bir pazarda oyuncular, devlete ait geçmişi olan lider şirketler veya emlak şirketleri olabilir.

Ülkenin güçlü düzenlemesi karşısında, Hangzhou "hayatta kalmak için kollarını kırmak" ve büyük hamlelere başvurmak zorunda kaldı, ancak piyasa karşısında fiyat limiti daha çok bir koza gibidir. Yeni Hangzhou arazi müzayedesi hakkında bir sonuca varmanız gerekiyorsa, sembolik anlam gerçek etkiden daha büyük olabilir. Hangzhou'nun arazi müzayedesindeki bu yeni anlaşmanın 29 Haziran 2019'dan itibaren ne kadar sürebileceğine bir göz atalım.