Country Gardenın borcunun arkasında, Guizhounun yıllık GSYİHsi aşıldı: Hengping, Bewan Hengrong Real Estatein dört devinin mali raporları hakkında yorum yapıyor
Yazar / Mark Lee
Evergrande China'nın 2019 mali raporunun 31 Mart'ta yayınlanmasıyla, "Gayrimenkulde Büyük Dörtlü" olarak bilinen "Bi, Wan, Heng ve Rong" un yıllık yarışması da sona erdi.
Bunlar arasında, Country Garden 61,2 milyar net kârla birinci sırada yer aldı; Evergrande, çeşitli nedenlerle Waterloo'dan zarar gördü ve 33,54 milyarlık net karı neredeyse yarı yarıya azaldı; Vanke, çeşitli verilerde istikrarlı performansla hala istikrarlıların bir temsilcisidir; Sunac da diğer üç devle aradaki farkı giderek daraltıyor.
Gelecek ve mevcut salgının etkisi karşısında devlerin de farklı zorluklarla karşılaşması kaçınılmazdır.
Şu anda Country Garden, Evergrande ve Vanke'nin yükümlülükleri bir ilin toplam GSYİH'siyle eşleşebilir; Sunac'ın geniş ölçekli kültür turizmi ortamı şu anda toplam gelirin yalnızca% 1,7'sini oluşturuyor ve Evergrandenin kültür turizmi işi ne zaman getirecek? Geri dönüş hala bilinmiyor ve aynı zamanda otomobil endüstrisinin düzeninin getirdiği zorluklar var.
Net kar neredeyse yarı yarıya azaldı, Evergrande'ye ne oldu?
31 Mart'taki pazarın ardından China Evergrande 2019 yıllık raporunu yayınladı.
31 Aralık 2019 itibarıyla, Evergrandenin cirosu, yıllık% 2,4 artışla 477,56 milyar RMB oldu; net kar, geçen yıla göre% 49 düşüşle 33,54 milyar RMB oldu. Diğer bir deyişle, net kar yarı yarıya azaldı.
Mali raporun yayınlanmasından sadece bir hafta önce, China Evergrande, Hong Kong Borsası'nda bir kar uyarısı yayınladı: 2019'da ana işin net karının ve net karının düşmesi bekleniyor - bunun çekirdek net karının yaklaşık 40,8 milyar RMB olması bekleniyor, % 48, net kârın geçen yıla göre yaklaşık% 50 düşüşle yaklaşık 33.5 milyar yuan olması bekleniyor ... Mevcut mali rapordaki verilerle karşılaştırıldığında, açıkça önceki beklentilerden farklı değil.
Söylemeye değer dört emlak devi yatay ve dikey olarak karşılaştırılırsa daha fazla ayrıntı bulabiliriz.
Sunac China, 2019 gelirinde yıllık% 35,7 artışla 169,32 milyar yuan; Vanke yıllık% 28,2 artışla 367,89 milyar yuan; Country Garden ise yıllık% 23,6 artışla 485,91 milyar yuan oldu.
Son üç yılın dikey bir karşılaştırmasını takiben, Evergrandenin 2019'daki gelirinin neredeyse geçen yılla aynı olduğunu ve diğer üç şirketin neredeyse tamamının önemli bir büyüme gösterdiğini kolayca görebiliriz.
Net kar açısından, Sunacın net karı, yıllık% 57,1 artışla 26,03 milyar yuan; Vankenin net kârı, yıllık% 15,1 artışla 38,87 milyar yuan; Country Gardenın net karı, yıllık% 26,1 artışla yaklaşık 61,2 milyar yuan oldu.
Bu açıdan Sunac'ın arkadan gelme eğilimi vardır. Şu anda Sunac, net kar açısından Evergrande'nin sadece 7 milyar yuan gerisindedir, ancak Evergrandenin geliri Sunacın yaklaşık üç katıdır.
Evergrande China, 2019'da net kar ve diğer verilerde neden keskin bir düşüş görecek?
Bu bağlamda, Evergrande China yönetim kurulu başkanı Xu Jiayin şunları söyledi: "19 yıl içinde, nispeten büyük indirimler ve nispeten düşük brüt kâr ile projeler yürüttük. Neden? Çünkü arka tarafta bir bahis var. Yeniden yapılanma başarılı olursa, İlk yılda 50 milyar, ikinci yılda 55 milyar ve üçüncü yılda 60 milyar kar sağlamalıyız. Bu nedenle 2020'ye tam güven duymalı ve hedeflerimize ulaşmalıyız. "
Kültür turizmi, otomobil, otel, gayrimenkul geliştirme "yan çizgisi" katı bir talep haline geliyor
2019 yılında "konut, konut, spekülasyon yok" politikasının genel temeli ülke genelinde uygulanacak ve ülke genelindeki tüm il ve şehirler arsa fiyatları, konut fiyatları ve beklentileri dengeleyen uzun vadeli bir yönetim ve kontrol mekanizması uygulayacak.
Bu nedenle kısa süreli bir yükselişe geçen emlak piyasası, Bahar Şenliği'nin ardından yavaş yavaş soğurken, yılın ikinci yarısında artan satış baskısıyla birlikte konut fiyatları da aşağı yönlü baskı altına girdi.
Ancak savaşlar yaşamış emlak şirketleri için bu kadar karmaşık bir durum aslında uzun yıllardır devam ediyor.
Birkaç yıl önce, büyük emlak devleri, kurumsal iş ortamını daha çeşitli hale getirmek için ikinci ve hatta üçüncü ayaklarda yürümeyi amaçlayan "yan işletmeler" geliştirmeye başladılar. Evergrandenin sınır ötesi otomobil düzeni; Sunacın kültür turizmi , Vankenin buz ve karı, eğitim; Country Gardendaki otellerdeki gibi.
Peki, 2019'un ortasında dört büyük emlak şirketinin yanal gelişimi nasıl? Girişimin temel dayanağı haline geldi mi? Veya ana iş üzerindeki baskıyı hafifletmeye yardımcı olabilir.
2019'da Evergrande ve Sunac, kültür turizmine odaklanan iki gayrimenkul şirketidir.
Sunac Guangzhou, Wuxi ve Kunming 2019'da birbiri ardına üç kültür turizmi şehri açtı. Daha önce Sunac'ın mali raporu, kültür turizmi şehrinin inşaat ve işletme gelirinin yıllık% 41 artışla 2,85 milyar yuan'a yükseldiğini gösterdi.
Bununla birlikte, Kültür Turizmi Şehri gelirinin Sunac China'nın toplam gelirinin yalnızca% 1,7'sini oluşturduğunu ve bu da bir önceki mali yıldan yalnızca% 1 daha yüksek olduğunu belirtmek gerekir.
Öte yandan Evergrande, 2019'da kültür turizmi düzeninde de bir atılım yapamadı ancak bu yıl röportaj yapılacak olan Hainan Haihua Adası ilgiyi hak ediyor.
Yönetim kurulu başkanı ve başkan yardımcısı Xia Haijun da performans konferansında şunları söyledi: "Hengdanın Hainan Haihua Adası çeşitli iş formatlarında tamamlandı ve 2020'de açılması planlanıyor.
Ek olarak, Evergrandenin kültür ve turizm işinde 15 Evergrande Çocuk Dünyası konuşlandırıldı ve 2021de açılması bekleniyor. Evergrande Water World'ün de önümüzdeki 2 ila 3 yıl içinde ülkede 20 ila 30 arasında konuşlandırılması bekleniyor.
Bu bakış açısından, ister Sunac ister Evergrande olsun, mevcut kültür ve turizm işi hala ana emlak işini destekliyor ve buna "yan iş" demek zor.
Evergrande'nin yan iş düzeninde ne kadar ilerlediğinden bahsetmeye değer. Bir önceki otomobil binası da, 2019'da ilk tam mali yılını başlattı.
22 Mart'ta Evergrande Health, yeni enerjili araç işinin 2019'da 3,2 milyar yuan net zararının beklendiğini ve hisse senedi fiyatının ertesi gün% 15,55 düştüğünü belirten bir kar uyarısı yayınladı.
Evergrande Health'in yıllık raporda ve performans toplantısında otomobil işindeki kaybından bahsetmediği, sadece şirketin yıllık zararının önceki dönemde 1,4 milyar yuan'dan 4,9 milyar yuan'a yükseldiği ve şirket sahiplerinin toplam kaybının 4,4 milyar yuan olduğu unutulmamalıdır. Temel olarak, yeni enerji aracı işi hala genişleme yatırımı aşamasında olduğu için, sabit varlık ve ekipman alımı, araştırma ve geliştirme ve diğer ilgili giderler ve faiz giderleri artar.
Buna yanıt olarak, Shenzhen emlak sektöründe kıdemli yorumcu Zhu Luoji, DaYuenet ile yaptığı röportajda şunları söyledi: "Hengdanın dönüşümü, gayrimenkul ve otomobillerle tamamen ilgisi olmayan alanların düzenini kapsıyor. Öğrenme maliyeti çok yüksek. Bu yetenekle, şahsen ihtiyatlı davranıyorum ve ne kadar ileri gidebileceğimizi gözlemlememiz gerekiyor.
"Sunacın kültür ve turizm sektörü son yıllarda nispeten hızlı büyüdü. Bu endüstri gerçekten de gelecekteki tüketim yükseltmelerinin genel yönü. Sunacın bu alandaki düzeni de orijinal Wandanın mevcut avantajlarına dayanıyor ve öğrenmenin maliyeti o kadar yüksek değil. Bu yüzden Sunacın kültür turizmi keşfi konusunda nispeten iyimserim dedi Zhu Luoji, Sunac kültür turizminin geleceği üzerine yorum yaptı.
Country Garden ile ilgili olarak 28 Eylül 2019'da Country Garden, iki yeni amiral gemisi markası olan "Fengyue" (orta-üst düzey iş konferans oteli) ve "Fengyue Qingshang" (orta sınıf otel) yayınladı.
Yeni marka, farklı tüketici gruplarının yaşam ihtiyaçlarını karşılamak için orta sınıf ve yeni nesil tüketicilere daha hedefli ve çeşitlendirilmiş ürün ve hizmetler sunmak için üçüncü ve dördüncü katman şehirlere odaklanacak.
Mali raporda, emlak yatırımı, otel operasyonları ve diğerlerinin bu diğer bölümlerinin toplam dış geliri, vasat bir performans göstererek,% 6.1 artarak yaklaşık 4.677 milyar yuan'a ulaştı.
Buna ek olarak, Vanke hala buz ve kar, yaşlı bakımı ve eğitimi alanlarında keşif aşamasındadır ve mali raporda belirli rakamlar yoktur.
Negatif bir ülke, emlak şirketlerinin borçları eyaletin yıllık GSYİH'sını aşıyor
"Nakit Kraldır", bu klasik söz emlak sektöründe asla modası geçmeyecek. Hepimizin bildiği gibi, iyi nakit akışı şirketlerin dalgalanmalara direnmesine yardımcı olabilir ve aynı zamanda şirketlerin krizlerde fırsatları kullanmasına yardımcı olabilir.
31 Aralık 2019 itibarıyla dört büyük emlak şirketinin yükümlülüklerini karşılaştırdığımızda, Evergrandenin borcu yaklaşık 1.848 milyar yuan oldu ve dört büyük emlak şirketi arasında ilk sırada yer aldı.
Aslında, mali raporda bu kadar büyük miktarda borç göründüğünde, okuyucular üzerinde sezgisel bir etkiye sahip olmak zordur, ancak bu "astronomik rakamları" yaşamla karşılaştırmak çok sezgiseldir.
Evergrande'yi örnek olarak alırsak, İç Moğolistan Özerk Bölgesi'nin 2019'daki toplam GSYİH'si yaklaşık 1721,3 milyar yuan'dır, bu da Evergrande'nin borcunun İç Moğolistan Özerk Bölgesi'nin her şeye gücü yeten GSYİH'sinden daha yüksek olduğu anlamına gelir.
Öte yandan, Country Gardenın yaklaşık 1.690 milyar yuan olan yıllık toplam borcu, Guizhounun 1.676.9 milyar yuanlık GSYİH'sını aştı; Vankenin yaklaşık 14.59 trilyon yuanlik borcu, Tianjin'in 1.4104 milyar yuanlık yıllık GSYİH'sinden yüksekti.
Emlak şirketlerinin mevcut yüksek borçlarını tanımlamak için "negatif negatif ülke" yi kullanmak elbette abartı olmaz.
Nakit açısından, 31 Aralık 2019 itibariyle, Evergrandenin toplam nakit ve nakit benzerleri ve kısıtlanmış nakit miktarı 228,77 milyar yuan; Country Gardenın kullanılabilir nakit bakiyesi 268,35 milyar yuana ulaştı.
Sunac Çin'in 2019 sonu itibariyle nakit bakiyesinin 125,73 milyar yuan olduğunu ve 2012'den bu yana arka arkaya sekiz yıl boyunca net işletme nakit girişinin pozitif olduğunu belirtmekte fayda var.
Ancak, yüksek borcun veya kağıt üzerindeki düşük nakitin şirketin güvencesiz bir durumda olduğu anlamına gelmediği de kabul edilmelidir.
Borç oranı açısından Vanke, sektörde düşük bir seviyede olan% 33,9'luk net borç oranı ile bir kez daha istikrarlı bir durum ortaya koydu; Sunac'ın% 289,54'lük borç oranı, agresif arazi edinim yöntemiyle doğrudan ilişkilidir; Country Garden'ın borç oranı% 46,3; Hengda'nın borç oranı% 46,3'tür. % 77.9.
Öyleyse gelecek karşısında, salgının etkisiyle, karmaşık ekonomiyle ve değişen politikalarla yüz yüze geldiğinde, büyük devler hangi yöntemlere ve stratejik ayarlamalara sahip olacak?
Genel olarak, "borç azaltma" ve "garantili nakit akışı", yıl boyunca neredeyse her emlak şirketinin işi haline geldi.
Bu bağlamda Evergrande, borcunu azaltmaya kararlı olduğunu açıkça ortaya koydu: Trilyonlarca gelir sınırına ulaşırken borcunun 450 milyar azaltılmasını sağlamalıdır.
3 trilyon yuan değerinde bir emlak bankasına sahip olan Sunac, bu yıl da radikal yaklaşımını değiştirecek.Yönetim kurulu başkanı Sun Hongbin, "Arazi alırken temkinli olacağız ve kârsız işler yapmayacağız!" Dedi.
Sektöre öncülük eden ve elinde 268,3 milyar nakit bulunan Country Garden, 2020'de ikinci büyüme eğrisini keşfetmek için robotları ve tarımı konuşlandırarak kendi yolunda gideceğini söyledi.
Country Gardenın kurucusu ve yönetim kurulu başkanı Yang Guoqiang, "Kentleşme halen devam ediyor. Ülke genelindeki kapsamlı ve dengeli arazi dağılımıyla Country Garden, kentleşme rotasına bağlılığın getirdiği rekabet gücünü kanıtladı ve kendi yolunu tuttu." Dedi.
Vanke'ye gelince, 2019'un ortasında 12,7 milyar yuan gelir elde eden Vanke Property, bölünebilir ve listelenebilir mi, dört gözle beklemeye değer.
