Emlak piyasasında yaygın "yanlış okumalar"
Rapor özeti
Gayrimenkulün genel restorasyonu ortaya çıkmadı ve bazı insanlar politikaları ve endüstrileri "yanlış yorumladı"
Mart ayında gayrimenkulün yeni başlangıcı beklentilerin ötesinde toparlandı ve bazı piyasa katılımcıları politikaları ve endüstrileri "yanlış yorumladı". Bahar Şenliği'nden bu yana, bazı şehirler emlak politikalarında ince ayar yaptı ve konut işlemleri açıkça toparlandı; Mart ayında yeni başlayan bölgenin büyüme oranı beklentileri% 5,9'dan% 11,9'a çıkardı. Bazı piyasa katılımcılarının gayrimenkul hakkında belirli "yanlış anlamaları" vardır Ortak görüşler şunları içerir: politikaların genel olarak gevşetilmesi teorisi, genel iyileşmeyi sağlayan birinci ve ikinci kademe teorisi, üçüncü ve dördüncü kulübelerin reformunu teşvik etme teorisi.
Yanlış anlama 1: Emlak politikası "tamamen gevşetildi". Bahar Şenliği'nden bu yana politikaların ince ayarı birinci kademe ve bazı sıcak ikinci kademe şehirlere odaklandı ve bu "tam bir rahatlama" değil. Son zamanlarda, bazı sıcak nokta şehirlerde gayrimenkulün hızla yükselmesiyle birlikte, merkezi ve yerel seviyeler, ilgili politikaları uygulamaya koydular ve istikrar ve baskının özelliklerini yansıtacak şekilde zamanında uygun şekilde kontrolü sıkılaştırdılar.
Yanlış anlama 2: Birinci ve ikinci kademe şehirler gayrimenkulün genel gelişimini yönlendirir. Politikaların ince ayarı altında, bazı sıcak birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki gayrimenkuller toparlandı. Bununla birlikte, bu tür sıcak nokta şehirlerin ısınmasının yayılma etkileri, büyük ölçüde metropol bölgelerdeki güçlü üçüncü kademe şehirlerde yansıtılmaktadır; kentsel olmayan alanlardaki sıradan düşük katmanlı şehirlerin uyum baskısı hala baskı altındadır ve gelecekteki performansın hala gözlemlenmesi gerekmektedir.
Yanlış anlama 3: Kulübede reform, üçüncü kademe şehirlerde ve altındaki gayrimenkulleri yönlendirmeye devam ediyor. Kısa vadede düşük seviyeli şehirlerdeki yeni inşaatların toparlanması, daha çok özel borç desteği altındaki baraka reformunun ileriye doğru hareketinden kaynaklanmaktadır. 2019 yılının tamamına bakıldığında, sundurma reform planının ölçeği keskin bir şekilde küçüldü ve parasal yeniden yerleşim oranı düşme eğilimindedir, bu da gayrimenkul yatırımını yüzde 7 puan düşürebilir.
Politika rehberliği ve öncü göstergelere dayanarak, emlak piyasası hala uyum aşamasındadır ve genel bir restorasyon henüz gerçekleşmemiştir. İstikrar odaklı politika kontrolü altında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki yapısal restorasyonun sürekliliği ve kapsamı hala gözlemlenmelidir; üçüncü kademe ve şehir altı sundurma reformunun başlangıcı "ileriye doğru" olup, bu da yılın ikinci yarısında emlak piyasasındaki belirsizliği artırabilir. .
risk uyarısı:
1. Makroekonomik veya düzenleyici politikalarda önemli ayarlamalar;
2. Kara kuğu olayı denizaşırı ekonomi politikaları düzeyinde meydana geldi.
Rapor gövdesi
Yurtiçi sıcak noktalar
Emlak piyasasında yaygın "yanlış okumalar"
Olaylar: (1) Mart ayında, yeni başlayan bölgenin kümülatif büyüme oranı bir önceki aya göre% 5,9 artışla yıllık bazda% 11,9 oldu; (2) Konut ve Şehircilik-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, 2019'un ilk çeyreğinde konut ve arsa fiyatlarında büyük dalgalanmaların olduğu şehirlere uyarıda bulundu.
(Kaynak: Ulusal İstatistik Bürosu, Xinhuanet (603888), Changjiang Securities (000783) Araştırma Enstitüsü)
Yorumlar:
Mart ayında yeni başlayan bölgenin yıllık bazda kümülatif büyüme oranı önemli ölçüde toparlandı, inşaat ve gayrimenkul yatırımlarını artırdı.Bazı piyasa katılımcıları gayrimenkul hakkında belirli bir "yanlış anlama" yaşıyor. Bahar Şenliği'nden bu yana, bazı şehirler emlak politikalarında ince ayar yaptı ve konut işlemleri açıkça toparlandı. Mart ayında yeni başlayan alanın büyüme hızı keskin bir şekilde 5,9 puan artarak% 11,9'a, inşaat alanı büyüme oranı 1,4 puan artarak% 8,2'ye yükseldi.Yeni inşaat açısından bir ayda yeni başlayan alan 1-2 oldu. Aylık artış, aynı dönemdeki geçmiş performanstan önemli ölçüde daha iyiydi. İnşaatın inşaat ve tesisat yatırımına verdiği destek sayesinde gayrimenkul geliştirme yatırımı Ocak ayından Mart ayına% 11,8 büyüme ile hızla artmaya devam etti. Yeni inşaat ve diğer verilerin beklenmedik toparlanması altında, bazı piyasa katılımcıları gayrimenkul hakkında belirli bir "yanlış anlama" yaşıyorlar Ortak görüşler şunları içerir: politikaların genel olarak gevşetilmesi teorisi, genel iyileşmeyi sağlayan birinci ve ikinci hatlar teorisi ve üçüncü ve dördüncü hatların reformunu teşvik etme teorisi.
Yanlış anlama 1: Emlak politikası "tamamen gevşetildi".
Yılın başından bu yana, emlak politikalarının ince ayarı birinci kademe ve bazı bölgesel merkezi ikinci kademe şehirlere odaklandı. Bu şehirlerin bazı ortak yönleri vardır: Erken düzenleme ve kontrol daha erken başlamıştır; Katı talep daha derinden bastırılmıştır; Piyasa uyum aralığı daha genişti; Mevcut politika gevşemesi turu daha önceydi. Bahar Şenliği'nden bu yana, birçok şehir emlakla ilgili politikalarında, ipotek faiz oranlarının düşürülmesi (Hangzhou, Shenzhen, vb.), İhtiyat fonu kredi politikalarının ayarlanması (Tianjin, Chengdu, vb.), Rahatlama noktaları ve yetenek uzlaştırma politikaları (Nanjing, Xi'an, Nanning, vb.) Ayrıntılı olarak, bu şehir türüne birinci kademe şehirler ve bazı bölgesel merkezi ikinci kademe şehirler hakimdir. Ortak özellikler şunlardır: 2016'nın sonunda erken ve daha katı düzenleme başladı, katı talep daha derin bir şekilde bastırıldı ve pazar ayarlama aralığı daha büyüktü. Politikaların gevşemesi de daha önce ortaya çıktı.
Genel olarak, emlak politikasının ayarlanması "kapsamlı bir gevşeme" değil, "istikrarı" amaçlayan bir "koruma ve baskı" dır. Mart ayının sonundan bu yana, bazı sıcak şehirlerde gayrimenkulün hızla artmasıyla birlikte, merkezi hükümet ve bazı şehirler zaman içinde düzenlemeleri sıkılaştırdı. Merkezi düzeyde, Nisan ortasında, devlet tarafından idare edilen yardım fonu kredisi politikası sıkılaştırıldı ve ikinci konut kredisi açıkça "evi tanımak ve abone olmak" için uygulandı. Konut ve Şehir-Kırsal Kalkınma Bakanlığı da ilk çeyrekte konut ve arsa fiyatlarında büyük dalgalanmaların olduğu şehirlere uyarılarda bulundu. Yerel düzeyde, son zamanlarda Pekin, Jinan, Hefei ve diğer şehirler açıkça emlak satışlarının düzenlenmesini, spekülasyonla mücadele edilmesini talep ettiler ve Changsha ve diğerleri ikinci evler için tapu vergisi oranını yükseltti.
Yanlış anlama 2: Birinci ve ikinci kademe şehirler gayrimenkulün genel gelişimini yönlendirir.
Emlak piyasasında son zamanlarda görülen toparlanma, özellikle sıcak birinci ve ikinci kademe şehirlerde önemli yapısal özelliklere sahiptir. Bahar Şenliği'nden bu yana, ikinci el konut işlemleri ve yeni konut satışları birçok şehirde toparlandı, ancak özellikle birinci kademe ve bazı sıcak ikinci kademe şehirlerde. Bunların arasında, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi dört şehirde birinci sınıf şehirler arasında, ticari konut satışları Mart ayında genel olarak iyileşti ve yıllık kümülatif büyüme oranı, iyileşme işaretleri göstererek pozitif bir aralığa geri döndü. İkinci kademe şehirler arasında, ticari konut satışlarında önemli gelişme gösteren şehirler esas olarak Zhengzhou, Nanjing ve Chengdu gibi bölgesel merkez şehirler ile Ningbo ve Suzhou gibi Şangay metropol bölgelerindeki ikinci kademe ekonomik açıdan güçlü şehirlerdir.
Yeni gayrimenkul inşaatının beklenenden fazla performansı, bir dereceye kadar bu tür sıcak şehirlerin katkısından da kaynaklanıyor olabilir. İller tarafından Mart ayında başlayan yeni inşaata ilişkin veriler henüz açıklanmadı ve il düzeyinde izlenebiliyor. Baz etkisinin bozulması hariç tutulduktan sonra, Mart ayında yeni başlayan inşaatlarda önemli iyileşme gösteren iller (şehirler), doğu bölgesinde başlıca Pekin-Tianjin-Hebei-Şangay ve Guangdong, orta bölgede Shanxi, Hubei ve Henan ve batı bölgesinde Şaanksi ve Sichuan'dır. Bu vilayetlerin merkez şehirlerinin tümü, yakın zamanda politika gevşemeleri ve erken satış toparlanmasına sahip birinci ve ikinci kademe şehirlerdir ve merkez şehirleri, güçlü bir itici etkiye sahip olan, eyaletin satışlarının ve yeni inşaatlarının nispeten yüksek bir oranını oluşturmaktadır.
Bununla birlikte, birinci ve ikinci kademe şehirlerin ısınmasının yayılma etkisi, büyük ölçüde çevreleyen güçlü üçüncü kademe metropol alanlarına; kentsel olmayan alanlardaki sıradan üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere yansımaktadır. Emlak düzenlemesi üzerindeki baskı, sundurma reformunun desteğiyle hala zayıflamaktadır ve gelecekteki evrimin hala gözlemlenmesi gerekmektedir. Kademe 3 ve altındaki şehirler, ulusal gayrimenkul satışlarının ve yatırımlarının yaklaşık% 60 ila 70'ini oluşturuyor ve bu da gayrimenkulün genel eğilimini büyük ölçüde belirlemektedir. Son zamanlarda, bazı birinci ve ikinci kademe gayrimenkuller toplandı ve yayılma etkisi esas olarak büyükşehir alanındaki güçlü üçüncü kademe şehirlerde (Wuxi, Foshan, vb.) Yansıtılırken, metropol alanı dışındaki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin çoğunda satışlar hala durgun. Bu tür sıradan üçüncü kademe şehirler ve daha düşük seviyedeki şehirler, son iki yılda nispeten iyi bir emlak performansına sahipler ve bu da büyük ölçüde sundurma reformu ve paraya dönüştürülen yeniden yerleşim desteğinden yararlanmıştır; 2019'da, hangar reformunun ölçeği büyük ölçüde azaltılabilir ve parasal yeniden yerleşim oranı azalacaktır. Üçüncü kademe ve alt şehirlerdeki emlak ayarlamasının baskısı hala baskı altında ve gelecekteki evrimin hala gözlemlenmesi gerekiyor.
Yanlış anlama 3: 2019'daki baraka reformu hala üçüncü kademe şehirlerde ve daha düşük şehirlerde gayrimenkulü yönlendiriyor.
Yılın başından bu yana, mali ileriye doğru kaymanın etkisi emlak piyasasına da yansıdı; akıntı reformları için özel tahvillerin hızlandırılmış ihracı altında, ilgili akıntı reform projeleri hızlandırılabilir veya Mart ayında yeni inşaatın toparlanmasını da destekleyecektir. Özel tahvil ilk kez geçen yıl Haziran ayında ihraç edildi. Bu yılın Mart ayı sonu itibariyle, toplam ihraç ölçeği 530 milyar yuan'ı aştı. Bunların arasında, Anhui, Shandong ve diğer büyük sundurma reform illeri en büyük ihraç ölçeğine sahip. 2019'un başından bu yana, yerel yönetimler bir kez daha yoğun bir şekilde ambar reformu için özel tahviller çıkardılar. Bunların arasında, Anhui, Shandong, Henan ve Shaanxi genellikle nispeten yüksek ölçekler çıkardı. Geçen yılın sonunda özel borçların birikimiyle üst üste bindirildi veya ilgili baraka reform projelerinin hızlanmasını destekledi. Geri tepme ayrıca belirli bir destek de oynayabilir.
Tüm yıl perspektifinden bakıldığında, hangar reformunun ölçeği büyük ölçüde azaltılabilir, parasal yeniden yerleşim oranı düşme eğilimindedir ve üçüncü kademe şehirlerde ve daha düşük şehirlerde sundurma reformunun gayrimenkule desteği önemli ölçüde zayıflayabilir. 2019'da, 22 temsili il (2018'deki ulusal baraka reform planının yaklaşık% 90'ını oluşturuyor), ulusal baraka reform planının da aynı düşüşe sahip olduğunu varsayarak, 2018 planından (5,31 milyon birim)% 49 daha düşük olan yaklaşık 2,73 milyon birim başlatmayı planlıyor Değişiklikler, inşaata 2019'da başlaması veya sadece yaklaşık 3 milyon adet olması planlanıyor. Buna ek olarak, mevcut üçüncü kademe şehirlerin ve aşağıdaki şehirlerin hazineye gitmenin genellikle daha iyi olduğu ve merkezi ve yerel yönetimler "yerel koşullara uygun olarak baraka reformunun paraya dönüştürülmüş yeniden yerleşimini ilerletmeyi" teşvik ettiği arka plan altında, paraya dönüştürülen yeniden yerleşim oranı düşme eğilimindedir. Tüm yıl boyunca, üçüncü kademe şehirlerdeki ve altındaki gayrimenkullere kulübe reformunun desteği önemli ölçüde zayıflayabilir.
Tarafsız senaryoya göre, 2019'da baraka reformlarının ölçeği küçültülecek ve parasal yeniden yerleşim azalacak ve bu da tüm yıl boyunca gayrimenkul yatırımını yüzde 7 puan düşürebilir. 2018'den bu yana, para kazanma yeniden yerleşimine ilişkin politika bildirimi önemli ölçüde sulandırıldı: 2018'in başında, yalnızca 5 il para kazanma yeniden yerleşim oranını açıkladı ve illerden hiçbiri yıl sonunda tamamlanma durumunu açıklamadı; 2019'dan bu yana hiçbir yerde para kazanma yeniden yerleşim hedeflerinden bahsetmedi. Beş ilin 2018 yılında açıkladığı para kazanma yeniden yerleşim oranı hedefine ve tarihi tamamlamaya göre, 2018 yılında baraka reformunun para kazanma yeniden yerleşim oranı% 50 civarında olabilir. Tarafsız senaryoda, 2019'da paraya dönüştürülen yeniden yerleşim oranının% 40'a daha da düşürüldüğünü varsayarsak, fiziksel yeniden yerleşim ve paraya dönüştürülmüş yeniden yerleşim sırasıyla aynı miktarda gayrimenkul yatırımı sağlayacaktır; hesaplamalar, azaltılmış reformun ölçeğinin küçüldüğünü ve para kazanılan yeniden yerleşim oranının azaldığını veya 2019'da gayrimenkulün aşağı çekildiğini göstermektedir. Yüzde 7 puanlık yatırım.
Mevcut emlak piyasası nasıl doğru yorumlanır?
Politika rehberliğine ve önde gelen gayrimenkul göstergelerine dayanarak, emlak piyasası hala uyum aşamasındadır ve genel restorasyon henüz gerçekleşmemiştir. Kısa vadeli gayrimenkul piyasasının beklenmedik performansı, gayrimenkul zincirinin birinci ve ikinci basamak politikalarının ince ayarı altında yapısal restorasyonundan; "istikrar" kontrol hedefi altında, çeşitli bölgelerin gayrimenkul politikalarının "sürdürülüp baskı altına alınmasından" ve birinci ve ikinci basamak yapısal olmasından kaynaklanmaktadır. Onarımın sürekliliği ve kapsamı hala gözlemlenmelidir. Üçüncü ve alt şehirlerde, hangar reform projesinin "ileri hareketi" kısa vadeli yeni başlangıçları destekleyebilir. Bununla birlikte, yıl boyunca, sundurma reform planının ölçeği küçültülmüş ve paraya dönüştürülen yeniden yerleşim oranı düşmüştür. Sundurma reformu üçüncü katmanı ve daha düşük gayrimenkulleri destekleyebilir. Önemli ölçüde zayıfladı.
(Daha fazla bilgi için, lütfen Changjiang Macro'nun "Gayrimenkul kurtarma: rüzgar mı yoksa türbülans mı?", "Gayrimenkulün gizli endişeleri vardır, istikrarı sürdürmek altyapıya bağlıdır", "Gayrimenkulün" gizli endişelerini "yeniden tartışma", "Makro bakış açısı, bakış Tatilden sonra emlak politikasında değişiklikler ")
Özetle, bazı piyasa katılımcıları son zamanlarda mevcut emlak piyasasını "yanlış anladı":
1) Yanlış anlama 1: Emlak politikası "tamamen gevşemiştir". Bahar Şenliği'nden bu yana politikaların ince ayarı birinci kademe ve bazı sıcak ikinci kademe şehirlere odaklandı ve bu "tam bir rahatlama" değil. Son zamanlarda, bazı sıcak nokta şehirlerde gayrimenkulün hızla artmasıyla birlikte, merkezi ve yerel yönetimler, istikrar ve baskının özelliklerini yansıtacak şekilde zamanla kontrollerini sıkılaştırdılar.
2) Yanlış anlama 2: Birinci kademe ve ikinci kademe şehirler, gayrimenkulün genel gelişimini yönlendirir. Politikaların ince ayarı altında, bazı sıcak birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki gayrimenkuller toparlandı. Bununla birlikte, bu tür sıcak noktaların ısınmasının yayılma etkisi, esas olarak büyükşehir bölgelerindeki güçlü üçüncü kademe şehirlerde ve büyükşehir olmayan bölgelerdeki sıradan düşük seviyeli şehirlerde yansıtılmaktadır.Emlak piyasası hala durgun ve genel bir restorasyon yok.
3) Yanlış anlama 3: Kulübede reform üçüncü kademe şehirlerdeki ve altındaki gayrimenkulleri yönlendirmeye devam ediyor. Kısa vadede düşük seviyeli şehirlerdeki yeni inşaatların toparlanması, daha çok özel borç desteği altındaki baraka reformunun ileriye doğru hareketinden kaynaklanmaktadır. 2019 yılının tamamına bakıldığında, sundurma reform planının ölçeği keskin bir şekilde küçüldü ve parasal yeniden yerleşim oranı düşme eğilimindedir, bu da gayrimenkul yatırımını yüzde 7 puan düşürebilir.
4) Politika rehberliği ve öncü göstergeler açısından, emlak piyasası hala uyum aşamasındadır ve genel bir restorasyon henüz gerçekleşmemiştir. İstikrar odaklı politika kontrolü altında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki yapısal restorasyonun sürekliliği ve kapsamı hala gözlemlenmelidir; üçüncü kademe ve şehir altı sundurma reformunun başlangıcı "ileriye doğru" olup, bu da yılın ikinci yarısında emlak piyasasındaki belirsizliği artırabilir. .
[Bu makalenin içeriği Yangtze River Research'ün yayınlanan raporundan alınmıştır. Orijinal rapor için lütfen 22 Nisan 2019'da yayınlanan "Emlak Piyasasında Yaygın" Yanlış Anlamalar "araştırma raporuna bakın]
Araştırma raporu bilgileri
Menkul Kıymetler Araştırma Raporu: Gayrimenkul Piyasasında Yaygın "Yanlış Anlamalar"
Raporu düzenleyen kurum: Changjiang Securities Research Institute
